Ejerforeningen Nordre Munkegård 30. april 2012 Bestyrelsens beretning for 2011 2012 Bestyrelsen Bestyrelsen har i 2011-2012 bestået af Jan Rubin (formand), Trine Jensen (næstformand), Lars Otto Larsen (formand for haveudvalg), Jørn Goor (til oktober 2011), hhv. Jens Nielsen (fra oktober 2011) (begge repræsenterende Aage V. Jensens Fonde) og Jørgen Hartmann, samt suppleanterne Michael Christensen og Jeanne Degnbol. Bestyrelsen har i 2011 2012 holdt 9 møder, og der har været holdt en ekstraordinær generalforsamling om renoveringen. Bestyrelsen har også i det forgangne år prioriteret at informere beboerne i Nordre Munkegård bredt, såvel ejere som lejere. Informationen sker gennem ejerforeningens hjemmeside og ved opslag på ejendommens opslagstavler. Bestyrelsens medlemmer modtager desuden henvendelser fra beboere, som vi hver især forsøger at besvare bedst muligt eller henvise til administrator, varmemester, forsyningsselskaber, kommunen eller andre. Økonomi Ejerforeningen kom ud af 2011 med et pænt overskud på regnskabet i forhold til de budgetterede udgifter. Overskuddet skyldes, at bestyrelsen har været tilbageholdende med at bruge midler på vedligeholdelse efter, at vi på den ekstraordinære generalforsamling i september 2011 havde vedtaget at detailprojektere og udbyde en renovering af ejendommen. Det skal fremhæves, at blandt andet de planlagte fornyelser af asfalten er udskudt til efter renoveringen. Det har desuden hjulpet på økonomien, at vandafgiften er nedsat fra centralt hold, og vi derfor med uændret forbrug kom til at betale mindre for vandet i 2011 end i 2010. Det oparbejdede overskud betyder, at vi ud af overskuddet kan betale arkitekten for detailprojektering af renoveringen og kan betale ingeniørfirmaet for undersøgelser af mulighederne for nedsivning af regnvand på egen grund og for skitseprojektering af klimasikring. Personale Varmemester og gårdmænd har i årets løb gjort et stort arbejde med at holde ejendommen pæn og ordentlig. Vi har været forskånet for længere perioder med sne, men har til gengæld haft et stort arbejde med at rydde op efter skybruddet den 2. juli 2011.
Den nye ordning med UG-stationer til dagrenovation og den overdækkede containerplads er efter godt et år kørt ind, og vi har gjort status over behovet for gårdmænd til at holde ejendommen. Det betød, at vi i foråret 2012 afskedigede en af vores gårdmænd med overenskomstmæssigt varsel for dermed at reducere medarbejderstaben. Affaldshåndtering Vores UG-stationer og den overdækkede containerplads fungerer tilfredsstillende. Bestyrelsen kunne ønske, at beboerne bliver bedre til at sortere affaldet, så UG-stationerne udelukkende bliver brugt til dagrenovation. Det er beskæmmende at åbne en af Molokkerne og se, at der er kastet et juletræ ned i containeren! Pap og andet brændbart affald, skal på containerpladsen, flasker i flaskecontainerne ved blandt andet Netto og aviserne i aviscontainerne. Der er desværre enkelte beboere, der sætter storskrald ved siden af UG-stationerne. Det pynter ikke, og det giver gårdmændene ekstra arbejde. Køber man et nyt køleskab eller komfur, så betal leverandøren for at fjerne det gamle, eller sørg selv for at køre det på containerpladsen. Har du fået ny sofa, så sørg selv for at bringe pappet og den gamle sofa på containerpladsen, så andre ikke skal gøre det for dig. På containerpladsen gør varmemester og gårdmænd et stort arbejde med at rydde op og holde orden, men der er brug for at alle hjælper til med at sortere storskraldet og sætte det på de afmærkede pladser. Et særligt problem er vores havecontainer, som kun er til haveaffald, ikke plastikposer, urtepotter, sten eller andet, der ikke kan formuldes. Vi får også stadig malerbøtter, bilbatterier (akkumulatorer) og andet farligt affald sat af på vores containerplads. Denne type affald bliver ikke afhentet af kommunen, og vi må bruge tid og penge på at få affaldet kørt på kommunens genbrugsplads. Kommunen arbejder med planer om en udvidet, lokal affaldssortering. Ejerforeningen vil i muligt omfang følge kommunen i bestræbelserne på at få en bedre affaldssortering og et større genbrug. Vi har allerede opstillet et affaldsstativ til aflevering af sparepærer og lysstofrør, der indeholder kviksølv og ikke må komme i UG-stationerne. Vi vil sende varmemester og gårdmænd på kursus i håndtering af farligt affald, så de kan håndtere det affald, der allerede nu bliver sat på pladsen, og så vi for alvor er klar til at modtage det, den dag kommunen vil afhente det. Ejerforeningen havde i januar besøg af borgmester Hans Toft, byrådsmedlem Søren Heisel og ansatte i den kommunale forvaltning, som vi viste vores UG-stationer, der er de første Molokker i kommunen. Vi benyttede lejligheden til at pege på det urimelige i, at vognmanden tager gevinsten ved afhentningen med kranbil. Parkering og parkeringspladser På trods af, at vi sidste år udvidede antallet af parkeringspladser ved blok 3 og 4, har vi stadig for få parkeringspladser i forhold til behovet. Det skyldes dels, at flere beboere har fået
bil, nogle endda to, og at vi har gæster fra de nærliggende bebyggelser, der parkerer på vores parkeringspladser. Med mindre, vi ønsker et parkeringsreglement med parkeringstilladelser og vagtselskab, undgår vi næppe, at det i perioder kan være svært at finde en parkeringsplads lige uden for ens egen gadedør. Der er stadig mulighed for parkering på Dalstrøget eller måske på en ledig plads foran naboblokken. Derimod er det ikke acceptabelt at parkere på græsset eller i sving og indkørsler, hvor man kan holde til gene for andre og måske få strejfet sin bil af en lastvogn, som har for lidt plads. I forbindelse med høringen af lokalplan 334 om Munketorvet, bad ejerforeningen kommunen om at stille krav om etablering af alternativ parkering på Almenbos egen grund i forbindelse med et eventuelt kommende byggeri af nyt butikscenter på Munketorvet, så vi undgår yderligere gæsteparkering på ejendommens P-pladser. Munketorvet og lokalplan 334 Ejerforeningen afgav høringssvar, da kommunen sendte forslag til lokalplan 334 om et nyt butikscenter på Munketorvet (Lidl) i høring. Ejerforeningen fremhævede, at vi frygtede en øget trafikbelastning af Dalstrøget og specielt, at trafikforholdene i krydset Dalstrøget/Sønderengen og Vangedevej kunne gøre det mere besværligt og farligere at komme til og fra Dalstrøget i myldretiden. Kommunen har så vidt vides endnu ikke taget stilling til forslaget om lokalplan 334. Renovering af Nordre Munkegård Ejerforeningen bestyrelse har efter den ekstraordinære generalforsamling i september 2011 brugt megen tid på at følge detailprojekteringen af vores renovering af tage, vinduer, varmesystem med mere. Vi har nu set resultatet i form af 5 tilbud og en indstilling fra arkitekt Karl Huggenberger. Indstillingen forelægges ejerne på en ekstraordinær generalforsamling den 15. maj 2012, og skal ikke refereres her. Klimasikring og nedsivning af regnvand Skybruddet den 2. juli 2011 var en øjenåbner. Regnvejret, der blev klassificeret som en århundredes begivenhed, gav oversvømmelser i kældrene blok 1, 4, 9 og 11. Enkelte andre kældre fik også lidt vand, men uden at det gjorde skade. Der blev dels presset kloakvand op gennem afløbene i kældrene, og dels fik vi regnvand, der løb ind i kældrene ovenfra. Beboerne i de berørte blokke, lejere af kælderrum, varmemester og gårdmænd havde meget arbejde med at skovle vandet væk, suge det op med vandstøvsuger og siden tørre kældrene ud. Foruden at prøve at redde værdier og fjerne våde genstande for at undgå skimmelsvamp i større mængder. I blok 11 måtte vi desuden tømme pulterrummene for at kunne behandle træværk, mure og gulve for fugt- og skimmelskader.
Ejerforeningen bad efterfølgende ingeniørfirmaet Orbicon om at vurdere årsagerne til oversvømmelserne og komme med forslag til klimasikring af vores kældre. Firmaet udarbejdede herefter et skitseprojekt med forslag til at sikre kældrene mod indtrængen af kloakvand ved afblænding af overflødige gulvafløb i kældrene og sikring af de resterende med højvandslukke. Desuden foreslog de at sikre kældrene mod indtrængning af regnvand ved at forhøje dørtrin ved kældernedgange, tætne vinduer og glughuller samt ikke mindst ved at ændre terrænet de steder, hvor det leder vandet ind mod blokkene i stedet for væk fra blokkene. Ejerforeningen bad samtidig Orbicon om at vurdere mulighederne for at nedsive regnvand på egen grund. Ved nedsivning på egen grund vil ejendommen kunne få tilbagebetalt en del af tilslutningsbidraget til kloakken og dermed kunne opnå en medfinansiering af klimasikringen. Umiddelbart tyder alt på, at jorden på Nordre Munkegård er velegnet til nedsivning af regnvand. Det kan blive et problem med nedsivning af regnvand fra de befæstede arealer, det vil sige fra stikveje og parkeringspladser, idet vandet her kan indeholde blandt andet olierester og i vinterperioden salt. Mens der ikke skulle være problemer med nedsivning af tagvand, har kommunen endnu ikke fastsat betingelser for nedsivning af vand fra befæstede arealer. Da både klimasikringen og nedsivningen af regnvand vil indebære arbejde med omlægning af kloakker og ændring af terrænet, skal disse arbejder udføres i sammenhæng, så dobbeltarbejde undgås. Umiddelbart tyder overslag fra Orbicon på, at tilbagebetalingen af tilslutningsbidrag vil kunne betale for både klimasikring og for nedsivning af regnvand på egen grund. Ejerforeningen vil dog ikke sætte arbejdet i værk, før end renoveringen er ved at være afsluttet, og før end kommunen har fastsat betingelserne for nedsivning. De grønne områder For at inddrage andre end ejerforeningens bestyrelse inviterede ejerforeningen sidste år beboerrepræsentanterne, samt interesserede ejere og lejere til at deltage i haveudvalgets arbejde. Udvalget har holdt to havevandringer og møder, der resulterede i en række anbefalinger om beplantninger og fældning af træer. På grund af den forestående renovering bad ejerforeningens bestyrelse om, at der ikke plantes nyt, som vil kunne gå til under renoveringen. Der har som sædvanligt været protester mod fældning af træer. De fleste af de fældede træer var syge eller blevet så store, at de var til fare for omgivelserne, og resten var placeret uhensigtsmæssigt. Bestyrelsen vil anmode haveudvalget om at komme med en plan for nyplantning af træer, efterhånden som renoveringen afsluttes. Derudover er stien mod Munkegårdsskolen og stien mellem blok 1 og 2 blevet omlagt, så de er lettere at rengøre, og så ujævnheder og skæve fliser er fjernet.
Energi og vandforbrug Tom Worm har tilbudt, og bestyrelsen har sagt ja tak, at fortsætte arbejdet med at se på mulighederne for besparelser på elforbruget og på at eliminere spild af fjernvarme, vand og gas. Vi har haft indledende møde med Balslev Rådgivende Ingeniører A/S for at vurdere mulighederne for energibesparelser især på belysningen af fællesarealer. Bestyrelsen har modtaget, men ikke truffet beslutning om et tilbud fra firmaet. Ordensregler Vores ordensregler er efterhånden ude af trit med virkeligheden. De tager blandt andet ikke højde for, at vi har fået UG-stationerne, eller at vi nu har en lukket containergård. Ændring af ordensreglerne skal ske i samarbejde med lejerne og vedtages på et fællesmøde med ejere og lejere. Det er bestyrelsens holdning, at der ud over en opdatering kan være behov for enkelte præciseringer og stramninger, men at de skal være realistiske og til at håndhæve. Mere konkret er det til stadighed et problem med udseendet af altanerne især i blok 9, 10 og 11 (de høje blokke), hvor afskærmningen mange steder er jordslået og i stykker. Såfremt man ønsker en afskærmning, skal den være hel, uden pletter og skal være ensfarvet i en afdæmpet farve. Flere steder har man desuden indtrykket af, at pulterrummet stadig står på altanen efter oversvømmelserne. Der har desuden været enkelte problemer med hunde. Man må godt holde hund i Nordre Munkegård, men man skal have tilladelse og hundetegn, og hunden skal altid være i snor på fællesarealerne og må ikke være til gene for andre beboere. Andre vedligeholdelsesopgaver En bebyggelse som vores med 50 år på bagen kræver naturligvis en del vedligeholdelse. Vi har i årets løb måttet reparere og udskifte faldstammer, haft sprungne vandrør og haft problemer med varmeanlægget forskellige steder i bebyggelsen. Vi har desuden haft enkelte skader, hvor der er trængt fugt ind fra et utæt tag og/eller inddækning, eller omvendt er trængt fugt ud i muren fra en utæt fuge i et badeværelse. Varmemesteren søger at få udbedret skader og mangler hurtigst muligt, men nogle gange kan det tage tid at finde årsagen til problemet, og det kan derfor være nødvendigt at bede om at ejere og lejere udviser en smule tålmodighed. Varmemester og gårdmænd har indsamlet cykler, der var efterladt i kældre, ved husmure og i cykelstativer. De indsamlede cykler blev placeret i den aflåste containergård i tre uger, så beboere, der ikke havde fået mærket deres cykel, kunne nå at redde den. Som noget nyt har ejerforeningen aftalt med foreningen "Cykler til Senegal", at de efter fristens udløb kan vælge de bedste af cyklerne, som de vil gennemgå og om nødvendigt sætte i stand og sende til Senegal. De overskydende cykellig vil blive fjernet af vognmanden som metalaffald. Ejerforeningens bestyrelse