OPLÆG TIL FREMTIDIG STØTTE- OG AKTIVITETSCENTER I SNEGLEHUSET, RØNNEBÆRVEJ 19, HOLTE. UDGAVE 3 / 17.10.2013 PSYKIATRI OG HANDICAP RUDERSDAL KOMMUNE 1
Baggrund. Da det planlagte Støtte- og aktivitetscenter, i forbindelse med Psykiatri og Handicaps boligprojekt på Dronninggårds Alle, ikke bliver realiseret her, er der i marts 2013 udarbejdet et katalog over 8 alternative placerings muligheder. Psykiatri og Handicap har overvejet de foreslåede placeringer, og peger entydigt på en placering i den tidligere børneinstitution Sneglehuset beliggende på hjørneejendommen Rønnebærvej 19 / Ernst Bojesens Vej. En ny funktion som Støtte- og Aktivitetscenter indebærer, at kommuneplanens rammebestemmelser skal justeres, og der skal udarbejdes en ny lokalplan. For brugerne af Støtte- og Aktivitetscenteret har ejendommen, med den centrale placering i Holte følgende fordele: - Nærheden til busser og tog er væsentligt for brugerne, idet flertallet er afhængige af befordring med offentlige transportmidler. - Nærheden til Holte Midtpunkt giver borgerne mulighed for at varetage fx indkøb, bankforretninger og lignende i forbindelse med besøg i Støtte- og Aktivitetscentret, evt. med pædagogisk støtte fra medarbejderne i Støtte- og Aktivitetscenteret. - Nærheden til de nye boliger på Dronninggaards Alle giver mulighed for synergieffekter. - Naboskabet med Rønnebærhus giver mulighed for samarbejde om anvendelse af lokaler, hvilket kan kompensere for det mindre antal kvadratmeter, som Sneglehuset repræsenterer i forhold til det tidligere projekt på Dronninggaards Alle. - Bygningernes fysiske rammer giver gode muligheder for at rumme mange forskellige funktioner, som fx gruppebostøtte og selvhjælpsgrupper. Psykiatri og Handicap har besigtiget grund og bygningsanlæg og finder som udgangspunkt, at forholdene udgør et særdeles godt grundlag for at etablere det ønskede Støtte- og Aktivitetscenter. Sneglehuset. Grundarealet. Bygningsanlægget er beliggende på matr. nr. 1io Dronninggård, Ny Holte og består af to separate bygninger. Grundarealet udgør i dag 2.255 m2 i h.t. offentlige vurdering i 2012. Det er dog besluttet at Skoleområdet skal have rådighed over en del af grunden til skolebus og parkering. Arealet fremstår som skraveret område på situationsplanskitsen side 4. I alt ca. 505 m2 Dette indebærer at grundarealet til Støtte- og aktivitetscenteret reduceres til ca. 1.750 m2. Bygning 1. Oprindelig bygning opført i 1900 med høj kælder, hævet stueplan og udnyttet tagetage samt senere tilbygning i 1989 i et plan på terræn, med delvis kælder med udvendig adgang. Bruttoarealer i henhold til BBR : i alt Oprindelig Tilbygning Bebygget areal 316 m2 Stueplan 316 113 203 1.sal 97 0 Kælder 148 98 50 I stueplanets areal indgår 12 m2 udhus integreret i tilbygning. Kælderarealer under den oprindelige bygning kan alene anvendes til depoter og tilsvarende funktioner uden ophold. 70 m2 indgår i etageareal og medregnes i bebyggelsesprocent i alt 471 m2 for hele bygning 1. 2
Kælder i tilbygning kan alene anvendes til teknikrum og ikke fugtfølsom opbevaring. Bygning 2. Anneks bygning i et plan på terræn. Opført i 1959 med seneste tilbygning i 1999 Bruttoarealer i henhold til BBR: i alt Oprindelig Tilbygning Bebygget areal 107 66 41 14 m2 er registreret som udhus, og derfor indregnes kun 93 m2 for bygning 2 i bebyggelsesprocent. Bebyggelsesprocent kan således opgøres til 471 + 93 = 564 : 1750 = 32 % 3
Myndighedskrav. Med henblik på at afsøge forventelige myndighedskrav i forbindelse med den fremtidige udnyttelse, er bygningen blevet besigtiget af en byggesagsbehandler fra Byplan. På baggrund af det på stedet oplyste, vurderes der ikke at blive stillet krav, som hindrer ejendommens udnyttelse til formålet, og som ikke kan imødekommes på forsvarlig teknisk og økonomisk vis. Følgende emner blev drøftet ved besigtigelsen: Emner Forventelige krav / tilladelser Adgange Bygning 1 / brand Døre 1.sal Energikrav Miljøforhold Forsamlingslokale Kælder bygning 1 Bygning 2 Kloak Niveaufri adgange fra terræn til bygninger skal etableres. Trappelift mellem tilbygning og oprindelig bygning skal etableres. Brandmæssig opdeling mellem oprindelig bygning og tilbygning. Det store lokale i den oprindelige bygning må ikke underdeles medmindre der etableres nye flugtveje. Max. 49 samtidige personer. Brandkrav skal opfyldes / ny døre isættes. Der er flugtvejstrappe fra kontor mod nord. Lokalerne ikke anvendes til aktivitetslokaler for brugere. Kan derimod anvendes til personalefunktioner, herunder nyt badeværelse/garderobe. Vådrumssikring og ventilation skal udføres. Der vil ikke blive stillet krav om energiforbedringer, men der hvor det i forbindelse med ombygning er muligt på fornuftig vis, anbefales det at medtænke energiforbedringer. Dette gælder både for bygning 1 og 2. Der skal gennemføres undersøgelser af eventuelle forekomster af PCB, bly og asbest. Sanering skal gennemføres ved forekomster. Etableres der et større forsamlingslokale i tilbygningen i bygning 1, må dette max. rumme 149 samtidige personer. Der vil i givet fald blive stillet krav om ventilationsanlæg med varmegenvinding. Rummene må ikke benyttes til ophold/aktiviteter, men alene til depoter og tilsvarende. Loft/etagedæk skal opfylde brandkrav. Må max. benyttes af 49 samtidige personer. Ingen umiddelbare krav om separering af regnvand og spildevand. Det nuværende kloaksystem skal dog påregnes omlagt i forbindelse med anlæggelse af nyt parkeringsareal. Byggeteknisk tilstand. Bygning 1. Den oprindelige bygning er særdeles nedslidt og utidssvarende. Indvendig skal samtlige overflader, døre og vinduer samt varme og elinstallationer påregnes udskiftet. I kælder skal indvendige vægoverflader samt loft / etagedæk renoveres. Udvendig skal alle facadeoverflader renoveres, skifertag og kviste skal udskiftes. 4
Der må alt i alt påregnes en byggeteknisk gennemgribende renovering. I denne forbindelse vil der være muligheder for også at forbedre bygningens energiforbrug. Tilbygningen fremstår indvendigt ligeledes meget nedslidt og samtlige overflader skal renoveres, inventar i køkken skal udskiftes, toiletter skal ombygges. I kælderrum kan det anbefales at etablere ventilation, renovere overflader m.m.. Udvendig fremstår træbeklædte facader og eternittag i umiddelbar god stand, men overfladebehandling skal udføres. Det bør overvejes at udskifte vinduer og døre, hvorved det også vil være muligt at forbedre bygningens energiforbrug. Bygning 2 / annekset. Annekset fremstår ligeledes meget nedslidt indvendigt og samtlige overflader skal renoveres, inventar i køkken skal udskiftes, toiletter skal ombygges. Udvendig fremstår træbeklædte facader og eternittag i umiddelbar god stand, men overfladebehandling skal udføres. Hovedparten af vinduer og døre bør udskiftes, hvorved det også vil være muligt at forbedre bygningens energiforbrug. Udvendige forhold. I forbindelse med begge bygninger skal der udføres ny hævede belægninger eller tilsvarende anlæg for at opnå niveaufri adgange. Den hævede terrasse ved den oprindelige bygning trænger til udskiftning. Haveanlægget, herunder belægninger og hegn, er nedslidt og trænger til renovering. Parkeringspladserne på Ernst Bojesens Vej har en god placering og opfylder det antalsmæssige behov. Ejendommens egnethed til Støtte- og Aktivitetscenter. Udover den transportmæssige optimale placering finder Psykiatri og Handicap, at ejendommen i særlig høj grad tilgodeser følgende grundlæggende ønsker til etableringen af et Støtte- og aktivitetscenteret: Ejendommen er placeret i umiddelbar sammenhæng med et almindeligt boligkvarter, kommunale institutioner og et grønt friareal omkring banen. Dette giver fornemmelsen af at tilhøre en aktiv del af det centrale Holte og samtidig være i en lille grøn oase. Grunden er bevokset med flere høje enkeltstående træer samt en del mellemhøje buske, hvilket skaber et umiddelbart beskyttende rum, med varierede forløb og pladser til ophold og udendørs aktiviteter. Bygningerne har en uformel og hyggelig karakter, og opdelingen i to separate huse vil kunne tilgodese ønsker om en aldersmæssig opdeling. Brugergruppen har en stor aldersspredning fra 18 80 år, og det fritliggende anneks giver mulighed for, at de unge kan få et område, hvor de kan udfolde sig mere frit uden at være til gene for de øvrige brugere. Det er derfor særdeles vigtigt, at annekset bevares og istandsættes, så det er muligt at tilgodese de mange forskellige behov for støtte, som brugerne har. For de aktuelle 20 30 daglige brugere forventes stedet af ovennævnte grunde, at blive opfattet som et yderst attraktivt sted at mødes, og der er forhåbning om, at stedet på grund af de gode forhold vil kunne tiltrække endnu flere. Blandt andet åbnes der her også mulighed for at etablere en selvhjælpsgruppe. Også for det altid tilstedeværende personale max. 7 samtidige - er det vurderingen, at der kan skabes gode rammer for arbejdet med brugerne. 5
Forventninger til indretning. Der er i forbindelse med planlægningen af Støtte- og aktivitetscenterets forventede placering på Dronninggårds Allé udarbejdet program for funktioner og indhold. Med udgangspunkt heri vurderes det umiddelbart, at der indenfor ejendommens eksisterende bygningsrammer kan tilvejebring faciliteter, så der kan etableres et velfungerede Støtte- og Aktivitetscenter, selvom Sneglehuset rummer færre kvadratmeter, end forudsat. Forudsætningen herfor er dog, at Støtte- og Aktivitetscenteret kan få adgang til nogle af de faciliteter, som rummes i Rønnebjerghus, som fx motionsrum, filmrum m.v.. Det skønnes således muligt at etablere følgende faciliteter: Bygning 1, tilbygning: - Centralt ankomstrum med lille receptionsskranke og overfor liggende garderobe. Der ønskes etableret nøglefri adgang. - Stort køkken og tilknyttet grovkøkken - Stort forsamlingslokale med mulighed for opdeling i tre rum. Inddrages det nuværende udedepot, kan der i stedet etableres depotrum til forsamlingslokalet. Det kan overvejes at skabe et større volumen i forsamlingsrummet ved at ændre loftskonstruktionen. Rummet er placeret i gavlen og vil, om myndighedsmæssigt muligt, senere kunne tilbygges ud mod banen. - Toiletter + bad. - Mindre aktivitetsniche Bygning 1, oprindeligt hus, stueplan: - Stort aktivitets lokale evt. med mulighed for opdeling - Møderum - Aktivitetsniche evt. til bordfodbold - Stille rum - Opgang til personalefaciliteter på 1. sal - Udgang til stor hævet terrasse Bygning 1, oprindeligt hus, 1. sal: - Garderobe og badeværelse til personale - 2 kontorer - Møderum Bygning 1, oprindeligt hus + tilbygning, kælder: - teknik og depotrum - Dersom adgangs- og dagslysforhold kan etableres, er der plads til indretning af f.eks. et cykelværksted, hvilket øger lokaliteterne, som anvendes til aktiviteter. Bygning 2, anneks: - Indgangsrum med garderobeplads - Opholdsrum med køkken - Opholds- / aktivitetsrum - Toilet - Mindre depotplads Udearealer: - Terrasser i forbindelser med indvendige opholds- og aktivitetsrum - Skygge- og solpladser - Bålplads - Højbede - Plads til affaldscontainere og redskaber - Parkeringspladser i umiddelbar nærhed 6
Økonomi. På det foreliggende overordnede projektgrundlag og nedenstående forudsætninger, kan der opstilles følgende beregning af udgifter til etablering af Støtte- og aktivitetscenteret i Sneglehuset. Anlægsoverslag i hovedpunkter. Emne Omfang /m2 Enhedspris Sum Total HÅNDVÆRKERUDGIFTER B 1 - Tilbygningen / stueplan 203 10.000 2.030.000 Tilbygningen / kælderplan 50 2.000 100.000 Oprindelig / stueplan 113 8.500 960.500 Oprindelig / 1.sal (nyt tag + kviste) 97 15.000 1.455.000 Oprindelig / kælderplan 98 2.000 196.000 0 B 2 - stueplan 107 5.000 535.000 Hævet terrasse - afsat 1 100.000 100.000 Have / belagte arealer - afsat 1 400.000 400.000 Skurfaciliteter 20 5.000 100.000 5.876.500 OMKOSTNINGER Teknisk rådgivning - afsat 15 % 1 880.000 880.000 Miljøundersøgelser - afsat 1 100.000 100.000 Byggetilladelse 1 35.000 35.000 Tilslutningsudgifter (tv + IT) - afsat 1 100.000 100.000 Inventar - afsat 1 500.000 500.000 1.615.000 1 ALT I ALT ekskl. moms 7.491.500 Tilvalgsmulighed Afsætningsbeløb til beskrevne energiforbedrings muligheder i alt afsat 1 250.000 250.000 250.000 2 ALT I ALT ekskl. moms 7.741.500 7
8