VURDERINGSRAPPORT PÅ FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIGER FRIB ORG +OG LAS VED A R K I T E K T F I R M A E T FRIBORG OG LASSEN A/S SEN A/S ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG L ASSEN A /S VESTERBROGADE 124B D K 1620 K Ø BENHAVN V TLF +45 3 3 25 4 4 00 FAX +45 3 3 25 4 4 05 POST@FRIBORG-LASSEN.DK WWW. FRIBORG-LASSEN.DK
VURDERINGER STANDARDBETINGELSER OG PRISER ALMINDELIGE BETINGELSER FOR UDFØRELSE AF STANDARDVURDERINGER AF FORBEDRINGER OG LØSEØRE I ANDELSBOLIGER. I forbindelse med salg er det sælger, der skal oplyse om de forbedringer, som ønskes vurderet. Det er ligeledes sælgers pligt at oplyse om eventuelle skader og mangler. Der udføres ikke egentlig opmåling af mængder for beregning af forbedringer eller fradrag. Fremsendt materiale, opgørelser, fakturabilag og lignende opbevares ikke af vurderingsfirmaet. Vurderingsfirmaet påtager sig ikke ansvaret for materialet. Fremsendt materiale returneres, når det kan indeholdes i en almindelig kuvert. Ringbind og lignende må afhentes af klienten. Såfremt materialet ikke afhentes senest 1 uge efter fremsendelse af rapport bortskaffes materialet. Eventuelle specielle vedtægter kan kun tages tilfølge i vurderingen såfremt de udleveres i forbindelse med besigtigelsen og hvis de ikke strider mod lovgivningen. Vurderingsrapporten må ikke uden skriftlig tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end her angivet PRISLISTE, STANDARDVURDERINGER JANUAR 2012. Almindelig vurdering, ma 5 poster Større vurdering, ma 10 poster Omfattende vurdering, ma 15 poster Vurdering, ma 20 poster Vurdering, ma 30 poster Vurdering over 30 poster men mindre end 200.000,- Priser inkl. moms kr. 3.750,00 kr. 4.375,00 kr. 5.000,00 kr. 5.500,00 kr. 6.500,00 kr. 7.000,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- hvor fakturabilag begrænser sig til ca. 5 stk. kr. 8.500,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- Ved helt specielle vurderinger, omfang, hastende m.m. aftales særligt tillæg kr. 11.000,00 Rapporten vil sædvanligvis foreligge indenfor 10 arbejdsdage efter besigtigelsen. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN AS. WWW.FRIBORG-LASSEN.DK På vores hjemmeside www.friborg-lassen.dk kan du se et stort udvalg af vore byggesager. Friborg og Lassen er et mellemstort arkitektfirma som yder højt kvalificeret rådgivning i byggesager. Forgæves fremmøde / ingen afbud Rykkergebyr ved for sen betaling Tillæg for kørsel udenfor Københavns og Frederiksberg Kommuner. Tillæg for kørsel udenfor Storkøbenhavn. Tilstandsvurdering, tillæg. Hvis ordret af klient oplyses dette særskilt på faktura. Yderligere beregninger, udtalelser, redegørelser samt eventuelle møder beregnes særskilt. kr. 1.500,00 kr. 200,00 kr. 1000,00 kr. 1.500,00 kr. 2.000,00 Vores arbejdsfelter ligger primært indenfor renovering, restaurering og fornyelse af eksisterende bygninger, men omfatter også indpasning af tilbygninger og nybyggeri i den eksisterende bygningsmasse samt bygningsvedligehold. Vi tilbyder vores kunder teknisk rådgivning på et højt kvalitets- og serviceniveau. Det er vores ambition at opfylde vores kunders behov med kreative og optimale løsninger. Det er vores mål at skabe smukke, vedligeholdelses- og brugsmæsssigt velfungerende løsninger som holder i mange år, til gavn for vores kunder.
VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr. : 1660 Besigtigelse: 28.02.2012 GENERELLE OPLYSNINGER. Myndighedstilladelser forevist nej. Rapportdato: 28.02.2012 revision A 19.07.2013 Faktura fra elinstallatør forevist nej Faktura fra VVS-installatør forevist nej Adresse: Rasmus Strøyer Christensen VVS attest forevist nej Ingerslevsgade 144 st.tv. EL af attest forevist nej 1729 København V Myndighedstilladelser nødvendige nej AB's adresse: AB Humlegården Attest fra Elinstallatør nødvendig nej Sigerstedsgade 10 Kælderen. Attest fra VVS-installatør nødvendig nej 1729 København V. VEDLIGEHOLDELSESBEHOV: Administrator: Administrationshuset.dk Der må påregnes: Gammel Køge Almindeligt vedligehold på overflader Landevej 55, 3. Istandsættelse 2500 Valby Renovering / udskiftning Tilstede ved besigtigelsen: Andelshaver: Rasmus Strøyer Christensen VEDLIGEHOLDELSESSTAND Køber: Særlig god For A/B: God Arkitekt : Henrik Lind / Julie Hasløv Frankel Almindelig Mindre god Generelle oplysninger: Ringe Lejligheden er købt i 2008 Tidligere vurdering: ja nej DOKUMENTATION VED BESIGTIGELSE Tidligere vurderingsrapport. ja Rapporten er fremsendt til AB, andelshaver og administrator Opgørelse over forbedringer og løsøre. nej Diverse håndværkerfakturabilag. nej Boligens vedligeholdelsesstand i henhold til andelsboligloven: Skøn over værdien af eget arbejde. nej Ved besigtigelsen var boligen møbleret og beboet. Omfang af forbedringer og løsøre er skønnet udfra sælgers oplysninger. EVENTUELLE BEMÆRKNINGER: Værdien af forbedringer og egetarbejde er skønnet udfra besigtigelsen og foretaget efter bedste skøn. 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 1
Antal God Almindelig Mindre god Ringe ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S STAND RUM BEMÆRKNINGER TIL TILSTAND. BAD TOILET Gulvoverflader G A M R Klinkegulv mindre kanter omkring gulvafløb afslået Vægoverflader G A M R Fliser Malet glasfilt Loftsoverflader G A M R Malet glasfilt Sanitet Håndvask m. batteri Lavtskylstoilet. Brusebl.batteri Toiletrulleholder Belysning. defekt skærm Dør Dørblad, dørgreb, trin mindre malingsafskalninger 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 2
KØKKEN Gulvoverflader G A M R Vinyl Vægoverflader G A M R Malet glasfilt Fliser stiftmosaik over køkkenborde Loftsoverflader G A M R Malet glasfilt Gipspladeloft INVENTAR G A M R Elementkøkken Underskabe 6 Køkkenvask / armatur armatur roset dækker ikke helt mindre skade ved køkkenarmatur Laminatbordplade Emhætte Indbygningsovn, kogetop BITRAPPEDØR G A M R Dørblad m.m mindre malingsafskalninger Målerramme 220 V. 2 380 V, 1 HpFI-relæ. 1 ENTREDØR G A M R Dørblad m.m pladedør 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 3
RUM 1 GADE STUE Gulvoverflader G A M R Bræddegulv malet fodpanel i hjørne mangle fuge over panel Vægoverflader G A M R Malet glasfilt minbdre skader på vægpanel under loft Loftsoverflader G A M R Malet glasfilt på puds nogen ujævnhed Dør G A M R Dørblad m.m mindre malingsafskalninger RUM 2 GADE Gulvoverflader G A M R Bræddegulv malet Vægoverflader G A M R Malet glasfilt blændet dør til rum 3. Loftsoverflader G A M R Malet glasfilt på puds Dør G A M R Dørblad m.m malet fyldningsdør RUM 3 GÅRD Gulvoverflader G A M R Bræddegulv malet dørtrin ej malet Banket som oprindelig, trappe mindre pæn stand. Vægoverflader G A M R Malet glasfilt Loftsoverflader G A M R Malet glasfilt på puds mindre godt over banketområde. Dør Dørblad m.m malet fyldningsdør 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 4
EL G A M R Ledningsføring Totaludskiftet enten kabler eller i oprindelige stålrør. Afbrydere/stik Totaludskiftet VARME. G A M R Radiatorer VINDUER G A M R Termorudevinduer 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 5
1.0 OPRINDELIGE ANSKAFFELSESPRISER Årstal Oprindelig Års Alder % aktuel Arbejder udført af tidligere andelshaver, værdi ajourført fra oprindelige anskaffelsespris eller beregnet anskaffelsespris. værdi kurve værdi værdi 1.1 RUM 1, 2 OG 3 1.2 Istandsættelse af vægge med glasfilt gammel afskrivningsmodel 2001 17.949 10 12 10 1.795 1.3 Istandsættelse af lofter med glasfilt gammel afskrivningsmodel 2001 12.692 10 12 10 1.269 1.4 Afslibning og malebehandling af bræddegulve 2001 4.892 5 12 0 0 1.5 DIVERSE 1.6 Blænding af dør mellem rum 2 og 3 2001 1.513 20 12 52 787 1.7 Tilmuring af 2 skorstenshuller 2001 226 0 12 100 226 1.8 KØKKEN 1.9 Nedtagning af vægge 2002 1.665 0 11 100 1.665 1.10 Udfyldning af huller efter vægge 2002 510 0 11 100 510 1.11 Gulvbelægning i køkken 2002 14.375 10 11 10 1.438 1.12 Isolering af brystning under køkkenvindue 2002 1.071 30 11 80 857 1.13 Etablering af emhætteaftræk 2002 1.500 30 11 80 1.200 1.14 Kanalføring emhætte 2002 833 10 11 10 83 1.15 Fliseopsætning 2002 3.845 30 11 80 3.076 1.16 VVS i køkken, se under bad 1.17 Opsætning glasfilt vægge 2002 5.528 10 11 10 553 1.18 Gipsloft med glasfilt 2002 8.800 30 11 80 7.040 1.19 Ny elementkøkken 2002 22.360 20 11 58 12.969 1.20 Vask 2002 800 20 11 58 464 1.22 Bordplade, sokkelskuffer og snedkerarbejde 2002 15.000 20 11 58 8.700 1.23 Kogetop SMEG 2001 3.597 10 12 10 360 1.24 Indbygningsovn SMEG 2001 3.897 10 12 10 390 1.25 Opvaskemaskine indbygget 2002 6.000 10 11 10 600 1.26 Emhætte 2002 1.995 10 11 10 200 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 6
1.27 BADEVÆRELSE 1.28 Opsætning glasfilt vægge 2002 701 10 11 10 70 1.29 VVS og murerarbejde bad og køkken kr. 56875 fordelt pos. 3.25 til 3.31 1.30 Murerarbejde 2002 34.375 30 11 80 27.500 1.31 Gulvvarme 2002 2.250 20 11 58 1.305 1.32 Spejl 2002 750 10 11 10 75 1.33 Vola batterier 2002 500 20 11 58 290 1.34 Håndvask, bl. batteri, brusestang, gulvafløb vandledninger 2002 15.000 20 11 58 8.700 1.35 Flytning radiator 2002 1.000 20 11 58 580 1.36 Flytning af gas og ny måler 2002 3.000 20 11 58 1.740 1.37 Vådrumssilicone, afdækningstape 2002 383 5 11 0 0 1.38 Nedtagning af oprindelioge fliser 2002 420 30 11 80 336 1.39 GENERELLE ARBEJDER 1.40 EL renovering A 2001 14.428 20 12 52 7.503 1.41 EL renovering B 2002 7.265 20 11 58 4.214 1.42 Nedtagning af vægpuds bag fodpaneler for kabelføring 2002 840 20 11 58 487 1.43 Fodpaneler 2.002 3.807 20 11 58 2.208 1.44 Låsesmed, 3 nye låse + karm 2001 2.823 10 12 10 282 1.45 Diverse afdækningspap 2001 139 5 12 0 0 1.0 OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER 99.470 2.0 SENESTE OVERTAGELSESPRIS TILBAGEFØRT TIL OPRINDELIG ANSKAFFELSESPRIS. Årstal for Pris ved Alder ved % værdi ved Oprindelig % aktuel ( Hvor anskaffelsestidspunktet er ubekendt afskrives værdien fra seneste kendte værdiansættelse.) anskaffelse overtagelse overtagelse overtagelse værdi værdi værdi 2.1 Ingen forbedringer 2.0 OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER 0 2+3 OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER I ALT SKEMA 1 OG 2 99.470 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER FORBEDRING ANSKAFFELSEPRIS AKTUEL VÆRDI 3.1 Nyt køkkenbatteri 2.013 1.500 1 173 20 0 100 1.673 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER I ALT 1.673 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 7
LØSØRE Tidligere Vurderings Anskaf- Oprindelig Års Alder % aktuel Løsøre til overtagelse efter købers ønske vurdering grundlag felsesår værdi kr. kurve værdi værdi 4.1 Skab i soveværelse med inventar 2.007 3.738 10 6 50 1.869 4.2 Hylder soveværelse 2. stk 2.007 238 10 6 50 119 4.3 Køkkenhylder 2.006 936 10 7 40 374 4.4 Lamper under hylder 2.007 596 10 6 50 298 4.5 Køleskab 2.002 8.980 10 11 10 898 4.6 Toiletskab 2.002 350 10 11 10 35 4.7 Glashylder 2.002 500 10 11 10 50 4.8 Håndklædestang 2.002 399 5 11 0 0 4.9 Toiletpapirholder 2.002 199 5 11 0 0 E LØSØRE I ALT ( løsøre ikke medtaget i summation nedenfor) 3.643 TILBAGEHOLD indtil nedenstående er udført. Skønnede omkostninger Materialer Timepris Timer Timepris Fradrag håndværker antal i alt E.1 Fuge over fodpanel rum 1 i hjørne - defekt skærm på armatur i bad 250 450 1 450 700 E.3 Defekt bordplade ved vask, kompensation 500 E TILBAGEHOLD I ALT minus 1.200 F FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2 OG 3 UDEN TILBAGEHOLD I ALT 101.143 G FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2 OG 3 MED FRATRUKKET TILBAGEHOLD I ALT 99.943 Hvor priser er anslåede er det sket på baggrund af et skøn udfra sælgers oplysninger. Fradragspriser / tilbagehold er ikke nødvendigvis et udtryk for retableringsprisen ved indkøb af aktiviteten hos en håndværksmester, men kan være et udtryk for en kompenstation til køber ansat ved en rimelighedsbetragtning. I det omgang sælger lovliggør og retablerer forhold inden overdagelsen, der har medført tilbagehold, bortfalder tilbageholdet i det omfang, at forholdet kan dokumenteres overfor administrator, bestyrelse og køber. 1660 Prisvurdering Ingerslevsgade 144 st.tv. rev 190713 hl.ls 8
VURDERINGSRAPPORT GENEREL ORIENTERING Nærværende vurderingsrapport omfatter en stillingtagen til værdien af forbedringer tilpasset inventar og løsøre i andelsboligen. Vurderingen omfatter kun en stillingtagen til værdien af forbedringer m.v. i overensstemmelse med den praksis for vurderinger, som bygger på andelsboliglovens bestemmelser og som er beskrevet i ABF Håndbogen 2012-2013 Selve vurderingen er foretaget efter bedste skøn og overbevisning, i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 i lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt i øvrigt efter retningslinierne i ABF's håndbog, Håndbogen for private andelsboligforeninger 2012-13 kapitel E. Eventuelle reklamationer bedes meddelt inden 14 dage fra rapportens datering. SÆRLIGT TIL SÆLGER Vurderingen er ikke en Tilstandsrapport for boligen. EL, gas og vand, afløb er ikke kontrolleret. Vedligeholdelsen er kun besigtiget generelt og overordnet, således at der er taget stilling til om lejligheden er i god, normal eller dårlig stand. Der er således ikke efterset for eventuelle mangler. Men hvor mangler er blevet opdaget, er de nævnt og eventuelt efter vurderingsmandens skøn prissat i vurderingen som et fradrag. Vurderingen træder således ikke i stedet for den fraflytningsbesigtigelse som bestyrelsen anbefales at gennemføre efter rømning af boligen er udført, for at sikre at boligen er i en efter vedtægternes normal stand. Det skal anføres, at der ikke er "lukket op" for kontrol af skjulte konstruktioner, ligesom der heller ikke er kontrolleret lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført. Lovligheden af konstruktive forhold er ikke undersøgt. Ikke funktionsdygtige bygningsdele såsom vinduer og døre, EL, gas og VVS, der ikke er bragt til vurderingsmandens kendskab, er ikke særskilt undersøgt og ligger udenfor rapportens rammer. Vurderingen er udarbejdet på grundlag af de oplysninger, som du selv har givet ved besigtigelsen og den praksis, der er gældende for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre i andelsboliger. Disse regler er faste og ikke til diskussion. Det er din forpligtigelse at gøre opmærksom på eventuelle fejl, mangler og skader på besigtigelsen. Du skal gøre opmærksom på de forbedringer, du ønsker værdiansat. Vurderingsmanden afsøger ikke selv eventuelle forbedringer som kunne udgøre en forbedringsværdi. Du kan orientere dig i ABF Håndbogen om de forbedringerne der tillægges værdi. Hvis der i vurderingen er prissat fradrag for mangler, manglende vedligeholdelse eller skader i andelsboligen kan du almindeligvis ikke ændre på denne afgørelse - med mindre du kan få bestyrelsens accept heraf. Bestyrelsen skal give sin skriftlige accept heraf førend der bliver foretaget ændringer i vurderingsrapporten. Eventuel justering udføres mod tillægsbetaling. Hvis der er gjort tilbagehold for manglende myndighedsgodkendelse eller godkendelse af tekniske installationer, VVS EL, ventilation og afløb anbefales det at du sørger for at indhente godkendelser førend fraflytning og viderebringer disse godkendelser til bestyrelsen. For beklædninger på vægge og lofter, samt bygningsarbejder, hvortil der ikke foreligger ibrugtagningstilladelse fra bygningsmyndighederne, er vurderingen alene på grundlag af mit skøn over indretningens lovlighed. Dette skøn har ingen retsgyldighed over for bygningsmyndighederne.
SÆRLIGT TIL BESTYRELSEN Vurderingen er udført som standardvurdering for foreningen, idet vurderingsmanden er foreningens rådgiver i vurderingen og hverken sælgers eller købers rådgiver uanset omkostningsfordelingen. Såfremt foreningen har særlige regler eller vedtægter er det foreningens forpligtigelse ved hver vurdering at gøre vurderingsmanden opmærksom herpå, idet det i ferietider eller af anden årsag ikke altid kan være den faste vurderingsmand. Det er op til bestyrelsen at beslutte sig for om den vil følge vurderingsmandens anbefaling på værdiansættelse af forbedringer, løsøre og fradrag. Vurderingsmanden oplyser gerne til bestyrelsen, hvorfor specifikke afgørelser er trufne men indgår ikke i dialog med køber og sælger om rimeligheden af værdiansættelser eller giver redegørelser til køber/sælger om regler og principper. SÆRLIGT TIL KØBER Vurderingen af forbedringer m.v. tager stilling til værdien af forbedringerne i et genbrugsbolig og der er således ikke tale om, at alle overflader, inventar skal være fejl og pletfrie og uden slid ligesom der kan mangle f.eks. fejelister og f.eks. 100 årige bræddegulve kan være endog meget nedslidte. Der kan være revner i lofts- og vægpuds, døre kan være skæve fodpaneler kan gabe mod gulvbrædderne ligesom overflader på oprindeligt træværk kan bære præg af mange lag maling. Der er ikke udarbejdet nogen tilstandsrapport for andelen. Der kan således godt være fejl eller mangler som ikke er opdaget eller registreret. De fejl, mangler eller skader som er blevet registreret ved besigtigelsen vil blive prissat eller oplyst i rapporten. Hvis du mener, at der er skader som ikke er blevet registeret ved besigtigelsen, skal du klage til sælger med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Hvis du mener at nogle forbedringer er prissat for højt skal du klage til sælger og med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Såfremt bestyrelsen ønsker vurderingsmandens revurdering kan sagen herefter eventuelt genoptages mod tillægsbetaling. FRAFLYTNINGSSYN OG INDFLYTNINGSSYN Nærværende rapport er ikke det samme som et fraflytningssyn eller indflytningssyn Det vil normalt være bestyrelsen, som forestår fraflytningssyn ( efter andelshavers endelige fraflytning og rydning af boligen ) og indflytningssyn og tilser, at boligens lever op til Andelsboligforeningens vedligeholdelsesstandard. FORSTÅELSE AF RAPPORTEN Vurderingsmanden kan ikke påtage sig efterfølgende at forklare og redegøre for andelsboliglovens principper og regler for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre, bestemmelser i byggeloven eller Bygningsreglementet. Vurderingsmanden giver heller ikke rådgivning om, hvordan eventuelle tekniske eller juridiske problemer kan løses. Såfremt sælger eller køber ønsker særlig rådgivning herom må der træffes aftale om særlig betaling herfor. 2