Henvendelse vedrørende Middelfart Kommune om salg af grunden A, 5500 Middelfart

Statsforvaltningens udtalelse til to borgere 2014-205519 Dato: 22-01-2016 Tilsynet Henvendelse vedrørende Middelfart Kommune om salg af grunden A, 5500 Middelfart I har den 11. november 2013 rettet henvendelse til Statsforvaltningen, som i medfør af kommunestyrelseslovens 47 fører tilsynet med kommunerne. I har oplyst, at B blev udbudt til salg til en minimumspris på kr. 1.100.000, at A ikke blev udbudt til salg, og at begge grunde samlet er blevet solgt til en pris på kr. 1.110.000. I har henvist til, at Middelfart Kommunes salg af grunden A, 5500 Middelfart, er sket uden offentligt udbud. Resumé Det er Statsforvaltningens opfattelse, at Middelfart Kommunes annoncering af det offentlige udbud ikke har været i overensstemmelse med 3, stk. 1 og 3, i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af henholdsvis kommunens og regionens faste ejendomme, eftersom udbudsmaterialet har indeholdt væsentlige fejl, og der har været annonceret væsentligt uoverensstemmende udbud samtidig. Statsforvaltningen Storetorv 10 6200 Aabenraa Sagsnummer.: 2014-205519 SAGSBEHANDLER: Ann-Britt Møller Telefon: 7256 7866 EAN-Nr. 5798000362222 skriv til os via borger.dk www.statsforvaltningen.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på www.statsforvaltningen.dk/kontakt Det er endvidere Statsforvaltningens opfattelse, at de i sagen foreliggende oplysninger giver anledning til tvivl om, hvorvidt den af mægleren foretagne vurdering vedrører et areal på 1.292 m² (B) eller hele det omhandlede areal på over 2.500 m². Statsforvaltningen har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om at oplyse, hvad Statsforvaltningens udtalelse giver byrådet anledning til, herunder at oplyse, i hvilket omfang kommunens dispositioner i udbudssagen har været forelagt byrådet. Statsforvaltningen har i den for- 1

bindelse endvidere anmodet kommunen om at belyse det præcise omfang af det areal, ejendomsmægleren har vurderet til en mindstepris på kr. 1.100.000, og i forlængelse heraf, om det fortsat er kommunens opfattelse, at ejendommene B og A er blevet solgt til markedsprisen, herunder også i lyset af de i sagen omtalte oplysninger om andre salgspriser i området. Vi har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om en tilbagemelding inden to måneder. Statsforvaltningen skal beklage den lange sagsbehandlingstid. Her følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Statsforvaltningens opfattelse. Sagens baggrund I har den 11. november 2013 rettet henvendelse til Statsforvaltningen og henvist til, at Middelfart Kommunes salg af grunden A, 5500 Middelfart, er sket uden offentligt udbud. I har i jeres brev blandt andet anført følgende: Middelfart Kommune nedlægger børnehaven, som ligger på grunden med adressen B, matr. nr. D, med en bygning på 294 m2. Den tilstødende grund med adressen A, matr. nr. C, ejes af kommunen og har hidtil været anvendt som legeplads for børnehaven, og er ubebygget og ikke byggemodnet. A har fællesskel med vores grund på E, og vi er interesserede i at købe A. [...] Middelfart Kommune har 20. maj 2013 på egen hjemmeside samt via ejendomsmæglerfirma F udbudt B til salg med børnehavens bygning på 294 m² og en grundstørrelse på 1292 m², matr. Nr. D. Minimumsprisen var sat til kr. 1.100.000. Udbudsmaterialet var offentliggjort på ejendomsmæglers diverse hjemmesider samt på kommunens hjemmeside. Desuden var ejendommen annonceret i Fyns Stiftstidende 5/6 samt i Melfarposten 22/5 og i Ugeavisen Vestfyn og Lokalavisen Assens 6/6. (Bilag nr. 2) A, matr. nr. C, på 1241 m² blev ikke udbudt til salg, hvilket jeg konstaterer ved at holde øje med kommunens hjemmeside samt lokalavisernes annoncesider. En artikel i Fyens Stiftstidende 1. september oplyser, at børnehaven er solgt med den betingelse, at kommunen vedtager en ny lokalplan, som tillader at bygge lejeboliger på grunden, og at den eksisterende børnehavebygning skal laves om til tre små lejeboliger. (Bilag nr. 3). En søgning på kommunens hjemmeside afslører i et referat fra økonomiudvalgsmøde i august, at der igangsættes udarbejdelse af en ny lokalplan for både B og A under et som en samlet ejendom. Begge grunde er nu omfattet af handelen til 1.110.000 kr. Køber har altså købt to grunde til samme pris som den ene grund var udbudt til. Og A har ikke været udbudt til salg. (Bilag nr. 4). Vi fremsender den 28. september via e-mail en klage til udvalget for teknik og miljø i Middelfart Kommune over at A er solgt uden at have været udbudt offentligt, og hvor vi anmoder om, at salgsprocessen sættes i stå, så A kan blive udbudt til salg. (Bilag nr. 5). 2

Det fremgår af udbudsmaterialet af 20. maj 2013 jeres medsendte bilag 2 blandt andet, at dette udbud vedrører B, 5500 Middelfart, matrikel nr. D, at minimumsprisen er 1.100.000 kr. ekskl. moms, at grundarealet udgør 1.292 m², og at erhvervsarealet for bygningerne er på 294 m². Endvidere fremgår der af udbudsmaterialet følgende under afsnittet Tilbud, side 5: Tilbud afgives på vedlagte købsaftale og sendes eller overbringes i lukket kuvert mærket Tilbud vedrørende B Der fremgår af brev af 2. oktober 2013 fra Middelfart Kommune til jer jeres medsendte bilag 6 følgende: Ved skrivelse af 28. september 2013, stilet til Teknisk Udvalg, beder I om, at Middelfart Kommune annullerer salg af B og A, da A ifølge jeres oplysninger aldrig har været annonceret til salg. Jeg skal indledningsvis bemærke, at Middelfart Kommune på intet tidspunkt har haft til hensigt at sælge A separat og at det stedse har været hensigten at sælge de to hus/matrikelnumre sammen. B og A hører naturligt sammen, uanset at der er tale om to husnumre. Det er korrekt, at det oprindelige udbudsmateriale fejlagtigt ikke angiver også at vedrøre A. Udbudsmaterialet er imidlertid korrigeret den 1. august 2013 og offentliggjort på F og Gs hjemmesider, men ikke på kommunens hjemmeside. Til orientering vedlægges kopi af det korrigerede udbudsmateriale. Det er således ikke korrekt, at ejendommen ikke har været udbudt, og den betingede handel vil ikke blive annulleret. Jeg skal dog understrege, at der ikke i forbindelse med handlen er afgivet løfter til køber om vedtagelse af en fremtidig lokalplan. Spørgsmålet om evt. ny lokalplan kører i et selvstændigt regi efter planlovens regler. Herudover fremgår af brev af 8. oktober 2013 fra Middelfart Kommune til jer jeres medsendte bilag 9 følgende: Jeg har indhentet en redegørelse fra F, der har hjulpet os med at udarbejde salgsmateriale og forestået annoncering. Jeg vedlægger kopi af redegørelsen til orientering. Redegørelsen understøtter min forklaring i brev af 2. oktober 2013, hvor jeg redegjorde for, at det fra start af var hensigten af sælge hele børnehaven samlet, og at det beror på en fejl, at det ikke fremgik af det oprindelige udbudsmateriale. Da vi blev opmærksomme på, at der var tale om 2 forskellige matrikelnumre overvejede vi, om der var grund til at splitte de to matrikelnumre op og sælge dem separat. F vurderede imidlertid, at en sådan opsplitning ville forringe indtjeningen ved salg af ejendommene, og på den baggrund fastholdt vi, at børnehaven skulle sælges samlet. Det har således aldrig været aktuelt at sælge A separat. 3

Fejlen i udbudsmaterialet blev korrigeret den 1. august 2013 og annonceret på 5 elektroniske medier, jf. Fs redegørelse. Denne annoncering opfylder kravet om offentliggørelse i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, uanset at materialet fejlagtigt ikke blev korrigeret på kommunens hjemmeside. Når det er sagt, vil jeg imidlertid gerne beklage, at hjemmesiden ikke blev opdateret. Jeres henvendelse har gjort os opmærksomme på, at vi skal have bedre fokus på opdatering af oplysninger om ejendomme i udbud på kommunens hjemmeside. Jeg skal for en god ordens skyld gentage, at handlen ikke vil blive annulleret på baggrund af jeres henvendelse. Middelfart Kommune har accepteret et tilbud fra en køber, og salgsprocessen fortsætter som planlagt. Af Fs redegørelse af 7. oktober 2013 jeres medsendte bilag 10 fremgår blandt andet følgende: En del af opgaven bestod i første omgang i at skulle vurdere en minimumspris på de pågældende ejendomme, således forvaltningen/byrådet kunne tage stilling til dette. I den forbindelse modtog vi diverse papirer fra kommunen, herunder tingsattest og BBR på ejendommen B, 5500 Middelfart. Vi besigtigede derefter ejendommen, og indhentede derefter yderligere materiale herunder bl.a. kort fra Grundkortfyn.dk. Vi har i forbindelse med denne vurdering aldrig haft grundlag for at være i tvivl om, at det der blev vurderet, var hele den nuværende børnehave incl. den ekstra grund, som det efterfølgende har vist sig, der er tale om. Materialet fra grundkort fyn viser som understøttende til dette, at der ikke er nogen afgrænsning med de 2 matrikler. Vi har derfor antaget, at dette var én samlet ejendom, og det er således den også er blevet præsenteret for alle, som har besigtiget ejendommen, at det var hele grundstykket, som var omfattet af udbudsmaterialet. Dette er ligeledes blevet bekræftet, i forbindelse med godkendelsen af vort udbudsmateriale. Det er derfor en fejl, at det ekstra matrikelnummer ikke har været medtaget i udbudsmaterialet fra starten. Vi bliver selv opmærksomme på dette efter ejendommen er udbudt, og retter derfor henvendelse til Middelfart Kommune, for at påpege, at der findes et ekstra matr. nr, som vi ikke har med i materialet. I den anledning gør vi opmærksom på, at vi hele tiden har indregnet dette matr. nr. i vores vurdering. Vi efterspurgte kommunens godkendelse af, at det ekstra matr. nr. omfattes af udbuddet, hvilket sker efter vi har tilkendegivet, hvilken konsekvens det måtte have, hvis ejendommen udbydes som B incl. bygninger og A som selvstændig byggegrund. Vi vurderede i den forbindelse, at det samlede resultat for Middelfart Kommune ville forringes, såfremt ejendommen ikke blev udbudt samlet. Vi lagde også i forbindelse med dette vægt på, at det hele tiden har været den samlede ejendom, som var udbudt. Som nævnt i vores mail af 6/6 2013 anfører vi, at såfremt den samlede ejendom skulle sælges som 2 selvstændige ejendomme, ville minimumsprisen for B alene udgøre kr. 600.000 og kr. 400.000 for A (ikke byggemodnet parcelhusgrund). Kommunen gav os derefter godkendelse til at inddrage A i det eksisterende materiale. Det fremgår af jeres brev af 31. oktober 2013 jeres medsendte bilag 11 blandt andet følgende: 4

F bekræfter, at kommunen bad om en vurdering af mindstepris på ejendommen og at kommunen fremsendte diverse papirer og oplysning vedr. B. F vurderede, at B med en grundstørrelse på 1292 m² kunne sælges til en minimumspris på 1.100.000 kr. De udarbejdede udbudsmaterialer på dette grundlag. Dette udbudsmateriale blev annonceret på de i Fs redegørelse nævnte medier og datoer samt på kommunens hjemmeside. Fs udsagn om, at Grundkortfyn.dk ikke angiver nogen adskillelse mellem de to matrikler på henholdsvis B og A er direkte usandt. Se selv efter! At ejendomsmægleren ikke er i stand til at se forskel på 1292 m² og 2533 m², som omhandlede begge parceller, og som han skriver, at han fremviste for evt. købere er ganske uforståeligt. At han efterfølgende meddeler kommunen, at den grund på 1292 m², som han vurderede til minimum 1.100.000 kr. nu pludselig kun har en værdi på 600.000 kr. er endnu mere uforståeligt og efter min vurdering ganske uprofessionelt. [...] Der blev udarbejdet en korrektion til udbudsmaterialet 1. august 2013, så det også omfattede A, men dette har ikke været annonceret på hjemmesider og i de medier, som hævdes i Fs redegørelse. Så sent som 2. oktober var der stadig udbudsmateriale for B på 1292 m² på kommunens hjemmeside, og så sent som i dag 31. oktober 2013 er der stadig udbudsmateriale for B på 1292 m² på F Erhvervs hjemmeside. Statsforvaltningen har i anledning af jeres henvendelse af 11. november 2013 anmodet Middelfart Kommune om en redegørelse. Middelfart Kommune har den 10. december 2013 fremsendt en redegørelse med bilag til Statsforvaltningen. Denne redegørelse blev af kommunen tillige sendt til orientering til jer. Der fremgår følgende af kommunens redegørelse side 2-3: Kommunens formål med at indhente tilbud på ejendomsmæglerydelse var altså bl.a. at sælge børnehaven H. Ved en beklagelig fejl var man fra start af ikke opmærksom på, at børnehaven består af 2 selvstændige matrikelnumre med hvert sit husnummer. Fejlen opstår, fordi man i forbindelse med driften af børnehaven betragtede ejendommene som én. A, der er en ikke byggemodnet grund, tjente således som legeplads for børnehaven, hvis bygningsmasse er beliggende på B ( Hovedmatriklen ). Ingen, der har været involveret i de indledende salgsbestræbelser, har således tænkt på, at børnehaven skulle ligge på to forskellige matrikelnumre. Herunder synes der opført et skur henover skel mellem de to ejendomme. Hertil kommer, at der på det kortmateriale, der blev benyttet i forbindelse med udbudsmaterialet (bilag B kortmateriale) ikke er en skelmarkering. Herudover er der ikke udarbejdet en selvstændig skattebillet for A på grund af beløbets størrelse. Det indhentede papirgrundlag gav således ikke umiddelbart grund til at antage, at der var tale om 2 ejendomme. Middelfart Kommunes interesse bestod i at få solgt børnehaven som sådan og det var den opgave, man bad ejendomsmægleren varetage. Mægleren vurderede mindsteprisen til kr. 1,1 mio. for hele børnehaven, altså begge ejendomme. (Se Bilag 10, fremlagt af klagerne) På den baggrund blev der udarbejdet udbudsmateriale. 5

Udbuddet blev af mægler annonceret på følgende elektroniske medier: F.dk F.dk/erhverv I.dk J.dk G.dk Ifølge mægler er annonceringen tilrettelagt sådan, at der fra de 4 førstnævnte portaler henvises til G.dk, hvor det fulde udbudsmateriale er offentliggjort. Herudover blev ejendommen annonceret i følgende papirmedier: Melfarposten Ugeavisen Vestfyn Fyens Lokalavisen Assens Middelfart Kommune lagde endvidere udbuddet på kommunens hjemmeside. Middelfart Kommune blev den 31. maj 2013 kontaktet af mægleren, der var blevet opmærksom på at børnehaven bestod af 2 matrikelnumre. (Bilag C mail af 31. maj 2013 fra mægler til Middelfart Kommune). I den forbindelse overvejedes, om en opsplitning af børnehaven i to selvstændige salgsobjekter ville medføre en samlet højere mindstepris for de to ejendomme. Mægleren vurderede imidlertid, at det samlede resultat ville forringes, såfremt ejendommen ikke blev udbudt samlet. (Klagers bilag 10) I overensstemmelse med den hidtidige vurdering fastholdtes således en mindstepris på kr. 1,1 mio. ved salg af børnehavens to matrikelnumre. Mægler tilrettede udbudsmaterialet og pr. 1. august 2013 blev det tilrettede materiale offentliggjort elektronisk på G.dk. Middelfart Kommune må erkende, at man ikke fik ajourført kommunens hjemmeside med det tilrettede materiale. Middelfart Kommune har indhentet en supplerende redegørelse fra mægleren (Bilag D brev af 4. november 2013) Her bekræftes, at det tilrettede materiale har været offentliggjort som ovenover beskrevet. Mægler beklager dog, at et indledende skærmbillede på F erhvervscenter syd ikke har fået rettet grundarealet efter at materialet var revideret, men at man ikke her har kunnet hente salgsmaterialet. Dette findes alene på G.dk. Ejendommen er solgt på den betingelse at køber kan opnå de fornødne tilladelser til gennemførsel af købers projektforslag. Køber har således betinget sig, at ejendommen kan opdeles i 3 lejemål, hvilket forudsætter, at der vedtages en ny lokalplan som et særskilt punkt efter planlovens regler herom. Denne proces er iværksat, men ikke tilendebragt, hvorfor handlen fra købers side fortsat er betinget heraf. Konklusion: 6

Middelfart Kommune har begået fejl, nemlig ved at man ikke fra start af var opmærksom på at børnehaven bestod af 2 ejendomme. Endvidere burde kommunen have revideret salgsmaterialet på hjemmesiden, hvilket vi har beklaget i forhold til klager (klagers bilag 9). Vi vil fremover have større fokus på opdatering/kvalitetssikring af salgsoplysninger generelt på hjemmesiden og har ændret praksis, så vi anvender links, hvis vi benytter os af mægler. I forhold til klagers hovedklagepunkter har vi i øvrigt følgende bemærkninger. Ad 1: A har ikke været udbudt til salg. Det fremgår klart af udbudsmaterialet, at Middelfart Kommune har haft som forudsætning, at salg skulle ske i henhold til bekg. nr.: 799 af 24. juni 2011. Middelfart Kommune har indgået aftale med et professionelt firma med henblik på at få eksponeret ejendommene bedst muligt og ved aftale overladt indhentelse af oplysninger, udarbejdelse af salgsmateriale samt annoncering til denne samarbejdsparter. Materialet blev revideret, da man blev opmærksom på, at der var begået en fejl. Det reviderede materiale blev offentliggjort på G.dk den 1. august 2013. Yderligere 4 almindeligt anvendte ejendomsportaler henviste til det samlede udbudsmateriale på G.dk. Den foretagne annoncering opfylder fuldt ud de givne krav til offentliggørelse af udbuddet. Ad 2: B og A er solgt under markedspris. Middelfart Kommune har indhentet en ejendomsmæglervurdering af børnehavens markedspris. Da man blev opmærksom på muligheden for opsplitning af børnehaven indhentede man en supplerende vurdering af, hvorvidt en opsplitning ville medføre en øget markedspris. Det var ikke tilfældet. Ifølge praksis skal kommunen sælge ejendommen til en markedspris og skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen. På baggrund af ovenstående er det kommunens opfattelse, at man har opfyldt denne forpligtelse. Middelfart Kommune har sammen med redegørelse af 10. december 2013 fremsendt fire bilag, herunder supplerede redegørelse af 4. november 2013 fra F til Middelfart Kommune. Der fremgår blandt andet følgende af denne supplerende redegørelse: Jeg fastholder min beskrivelse af forløbet og herunder, at min vurdering af minimumsprisen på kr. 1.100.000 indeholder begge matr. nr., idet det var den samlede grund vi fik forevist og materialet efter vores umiddelbare mening bekræftede dette. [ ] Konsortiet som har stået for salget består af F Middelfart, F Erhvervscenter Syd og G. 7

I alt tilgængeligt materiale på disse medier henvises til det fuldstændige udbudsmateriale, som forefindes på Gs hjemmeside, som er det gældende udbudsmateriale i forbindelse med salget, som lever op til reglerne om udbud af offentlige ejendomme. Der kan ikke downloades materiale fra F Erhvervscenter Syd s hjemmeside. Dette kan kun fås ved henvendelse til F Erhvervscenter Syd, hvor det korrekte materiale ville blive udleveret. Derfor er F Middelfart og herunder I.dk og F Erhvervscenter Syd, blot portaler, hvorfra der henvises til det egentlige udbudsmateriale. Vi beklager dog, at vi på et indledende skærmbillede på F Erhvervscenter Syd s hjemmeside ikke havde fået rettet grundarealet til det rigtige efter materialet er revideret. Det er samtidig en fejl, at ejendommen ikke er pillet af nettet efter Middelfart Kommunes accept af det foreliggende købstilbud. Ved brev af 21. december 2013 har I indsendt bemærkninger til Middelfart Kommunes redegørelse af 10. december 2013. I har blandt andet henvist til, at A ikke har været udbudt til salg som krævet i udbudsbekendtgørelsen, at B og A er solgt til langt under markedsværdi, og at salget af A skal aflyses, eftersom salget ikke er sket i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsen. I har endvidere med bemærkninger og bilag henvist til flere eksempler på udbudte grunde i K, 5500 Middelfart, som I mener illustrerer, at B og A ikke er blevet udbudt til markedsprisen. I har henvist til et konkret eksempel på, at ikke byggemodnede byggegrunde på 1.284 m² centralt beliggende i fuldt udbygget villakvarter i K, 5500 Middelfart, blev udbudt til kr. 845.000. Endvidere har I henvist til, at samme ejendomsmægler, som Middelfart Kommune har en samarbejdsaftale med, udbød to byggegrunde i K, den ene grund en indeklemt grund uden udsigt på 716 m² blev udbudt til kr. 895.000, og den anden grund en indeklemt grund med en stor gammel værkstedsbygning på 1056 m² blev udbudt til kr. 595.000. I har herudover henvist til, at Middelfart Kommune for få år siden solgte nabogrunden på den anden side af børnehaven med adressen L til kr. 808.000. Denne grund var heller ikke byggemodnet, og den har samme størrelse som A. Ved brev af 22. april 2014 har I fremsendt yderligere bemærkninger til brug for sagen, og I har blandt andet fremsendt kopi af købsaftale, som blev benyttet til afgivelse af tilbud den 5. august 2013. Denne købsaftale henviser alene til B og udbudsmaterialet af 20. maj 2013. Statsforvaltningens kompetence Statsforvaltningen fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf. kommunestyrelseslovens 48, stk. 1. Statsforvaltningen kan udtale sig om lovligheden af kommunale dispositioner eller undladelser, jf. kommunestyrelseslovens 50. Statsforvaltningens udtalelse Der fremgår følgende af kommunestyrelseslovens 68: 8

68 Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Social- og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger. Nærmere regler om fremgangsmåden m.v. ved offentligt udbud er fastsat i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af henholdsvis kommunens og regionens faste ejendomme. Endvidere kan der henvises til vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Der fremgår følgende af 3-7 i ovennævnte bekendtgørelse: 3 Offentligt udbud skal ske ved annoncering i et eller flere alment tilgængelige trykte eller elektroniske medier efter kommunalbestyrelsens henholdsvis regionsrådets bestemmelse. Annonceringen skal være egnet til at sikre, at oplysning om det offentlige udbud kan komme til en bred kreds af mulige tilbudsgiveres kendskab. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter, på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen. Stk. 3. Ved annonceringen skal angives ejendommens beliggenhed og størrelse samt oplysning om, hvortil der kan rettes henvendelse om udbudsvilkår. Det skal ved annonceringen endvidere angives, at købstilbud skal være skriftlige og angive et fast beløb, jf. 4, 1. pkt. Udbydes ejendommen til en fastsat pris, skal det ved annonceringen angives, at kommunen henholdsvis regionen ikke er forpligtet til at sælge ejendommen til den udbudte pris, samt at tilbudsgiver ikke er afskåret fra at afgive et højere købstilbud end den fastsatte pris. 4 Købstilbud skal være skriftlige og angive et fast beløb. Indkomne købstilbud er fortrolige, indtil salg har fundet sted. 5 Salg kan først ske, når der er forløbet 14 dage efter den første annoncering af ejendomssalget, jf. 3, stk. 1. 6 Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan forkaste alle indkomne tilbud. Stk. 2. Salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt kommunen henholdsvis regionen herved varetager en saglig, kommunal henholdsvis regional interesse. Stk. 3. Hvis der i tilfælde, hvor en ejendom er udbudt til en fastsat pris, fremkommer højere købstilbud, skal alle tilbudsgivere, der har afgivet tilbud om køb af ejendommen til mindst den udbudte pris, have mulighed for, inden for en af kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsat frist, at fremkomme med supplerende tilbud. Salg til en lavere pris end en udbudt pris kan kun ske på grundlag af et nyt offentligt udbud. 9

7 Når der er forløbet et år efter et offentligt udbud, kan salg kun ske på grundlag af et nyt offentligt udbud. Der fremgår følgende under punkt 2 i ovennævnte vejledning: Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Yderligere fremgår der følgende af punkt 7.1. i vejledningen: Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme kommunalbestyrelsen en vis margin. For så vidt angår arealer, for hvilke der gør sig særlige forhold gældende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealerne er undergivet visse specielle begrænsninger, der vanskeliggør fastlæggelsen af markedsprisen, må rammerne for kommunalbestyrelsens udøvelse af skønnet antages at være særligt vide. Videre fremgår der følgende af punkt 7.3.2.: Som nævnt ovenfor under afsnit 7.3.1. vil kommunalbestyrelsen være forpligtet til at foretage et nyt offentligt udbud, såfremt kommunalbestyrelsen har forkastet alle indkomne tilbud og fortsat ønsker ejendommen solgt. Tilsvarende skal der ske et nyt offentligt udbud, hvis der foretages væsentlige ændringer i de udbudte vilkår. På den måde har alle interesserede mulighed for at byde på ejendommen på de ændrede vilkår. Dette gælder ligeledes, hvis der har været fejl i et udarbejdet udbudsmateriale, såfremt fejlen må karakteriseres som så væsentlig, at det må antages, at den kan have haft indflydelse på størrelsen eller mængden af de afgivne bud. Der vil ikke være krav om foretagelse af nyt offentligt udbud, såfremt kommunen ved valg af indkomne købstilbud lægger vægt på andre saglige kriterier, der ikke har fremgået af udbudsmaterialet. Baggrunden herfor er, at de af kommunalbestyrelsen valgte kriterier ikke har afholdt tilbudsgivere fra at afgive tilbud. I stedet må det vurderes, hvorvidt kommunen ved at lægge vægt på kriterierne har varetaget en saglig, kommunal interesse, jf. herom ovenfor under afsnit 7.2. 10

Kommunalbestyrelsen vil også være forpligtet til at foretage et nyt offentligt udbud, såfremt der efter udløbet af fristen for afgivelse af tilbud indkommer et ikke ubetydeligt højere eller bedre tilbud, jf. herom nedenfor under afsnit 7.3.4. Fejl i udbudsmaterialet Det er Statsforvaltningens opfattelse, at det udarbejdede udbudsmateriale af 20. maj 2013 ikke opfylder betingelserne i udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 3, fordi der foreligger væsentlige afvigelser med hensyn til angivelse af beliggenhed og størrelse. Af udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 3, fremgår, at der ved annonceringen skal angives ejendommens beliggenhed, størrelse m.v. Statsforvaltningen har lagt vægt på, at det ikke fremgår af udbudsmaterialet, at dette foruden B tillige omfatter A, og at ejendommene har en samlet grundstørrelse på 2.533 m² og ikke kun 1.292 m². Det bemærkes i øvrigt om tilbuddet, der blev afgivet den 5. august 2013 på blanketten Købsaftale, som var gældende i det første udbud, at det kun vedrørte B og henviste til udbudsmaterialet af 20. maj 2013. Købstilbuddet angår således første udbud, som efter tilretning af udbudsmaterialet ikke længere skulle gælde. Annoncering i medier Det fremgår af udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 1, at offentligt udbud skal ske ved annoncering i et eller flere alment tilgængelige trykte eller elektroniske medier efter kommunalbestyrelsens henholdsvis regionsrådets bestemmelse. Annonceringen skal være egnet til at sikre, at oplysning om det offentlige udbud kan komme til en bred kreds af mulige tilbudsgiveres kendskab. Efter Middelfart Kommune den 31. maj 2013 var blevet opmærksom på, at der var sket de ovennævnte fejl i udbudsmaterialet som efter kommunens oplysninger forinden var blevet offentliggjort i fire papirmedier og på fem elektroniske medier samt på kommunens hjemmeside blev det tilrettede udbudsmateriale af ejendomsmægleren alene offentliggjort den 1. august 2013 elektronisk på G.dk, og de fire øvrige anvendte ejendomsportaler henviste til det samlede udbudsmateriale på denne hjemmeside. Imidlertid blev kommunens hjemmeside ikke ajourført med det tilrettede udbudsmateriale, og der foreligger for Statsforvaltningen ingen oplysninger om, at det blev offentliggjort i et eller flere af de tidligere anvendte fire papirmedier. Middelfart Kommune skulle tillige vedrørende det tilrettede udbudsmateriale træffe bestemmelse om, hvordan offentligt udbud skulle ske, jf. udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 1. Annonceringen af det tilrettede udbudsmateriale skulle af kommunen foretages på en sådan måde, at der ikke var anledning til misforståelser om, hvad der var sat til salg. 11

Eftersom det tilrettede udbudsmateriale den 1. august 2013 alene blev annonceret via Gs hjemmeside, og udbuddet på kommunens hjemmeside ikke samtidig blev rettet, var der fra 1. august 2013 annonceret to uoverensstemmende udbud. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at der i de to annonceringer er tale om væsentlige afvigelser med hensyn til beliggenhed og størrelse. Det er endvidere Statsforvaltningens opfattelse, at fejlene i udbudsmaterialet må karakteriseres som så væsentlige, at det ikke kan udelukkes, at de kan have haft indflydelse på størrelsen eller mængden af de afgivne tilbud. Herudover er det Statsforvaltningens opfattelse, at det ved annonceringen den 1. august 2013 af det tilrettede udbudsmateriale på Gs hjemmeside, men ikke på kommunens hjemmeside, ikke blev sikret, at offentligheden fik kendskab til, at kommunale ejendomme var udbudt til salg, og at alle derved på lige fod havde mulighed for at komme i betragtning som købere af de kommunale ejendomme, hvorved bestemmelsen i udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 1, ikke er opfyldt. Det er således Statsforvaltningens opfattelse, at kommunens annoncering af det offentlige udbud ikke har været i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 1, eftersom der efter den 1. august 2013 har været annonceret to væsentligt uoverensstemmende udbud på henholdsvis Gs hjemmeside og på kommunens hjemmeside. Markedspris Det fremgår af ovennævnte vejlednings punkt 7.1., at kommunen har en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, for eksempel ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme, og der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. Imidlertid er der ikke her tale om, at den offentlige ejendomsvurdering bruges til at fastsætte markedsprisen, eftersom den offentlige ejendomsvurdering på ejendommene er væsentligt højere end den af ejendomsmægleren vurderede pris. Det fremgår af SKATs hjemmeside, at den offentlige ejendomsvurdering i 2013 og 2014 for B, 5500 Middelfart, matrikel D, var kr. 2.800.000, heraf grundværdi på kr. 460.200. Endvidere fremgår det, at den offentlige ejendomsvurdering i 2013 og 2014 for A, 5500 Middelfart, matrikel C, ubebygget areal, var kr. 449.000. Samlet havde ejendommene således en offentlig ejendomsvurdering på kr. 3.249.000, mens markedsprisen blev anført som værende kr. 1.100.000. Den 21. december 2013 har I indsendt bemærkninger til Middelfart Kommunes redegørelse af 10. december 2013. I har med bemærkninger og bilag henvist til flere eksempler på udbudte grunde i K, 5500 Middelfart, som I mener illustrerer, at B og A ikke er blevet udbudt til markedsprisen. 12

I har henvist til et konkret eksempel på, at ikke byggemodnede byggegrunde på 1.284 m² centralt beliggende i fuldt udbygget villakvarter i K, 5500 Middelfart, blev udbudt til kr. 845.000. Endvidere har I henvist til, at samme ejendomsmægler, som Middelfart Kommune har en samarbejdsaftale med, udbød to byggegrunde i K, den ene grund en indeklemt grund uden udsigt på 716 m² blev udbudt til kr. 895.000, og den anden grund en indeklemt grund med en stor gammel værkstedsbygning på 1056 m² blev udbudt til kr. 595.000. I har herudover henvist til, at Middelfart Kommune for få år siden solgte nabogrunden på den anden side af børnehaven med adressen L til kr. 808.000. Denne grund var heller ikke byggemodnet, og den har samme størrelse som A. Statsforvaltningen har endvidere noteret sig, at det fremgår af udbudsmaterialet af 20. maj 2013, at dette udbud vedrører B, og at grundarealet udgør 1.292 m². Det fremgår endvidere, at minimumsprisen er 1.100.000 kr. ekskl. moms. Det fremgår imidlertid også af sagens oplysninger, at mægleren vurderede mindsteprisen til kr. 1.100.000 for hele børnehaven, altså begge ejendomme, som efter det oplyste udgør et samlet areal på over 2500 m². Det er herefter Statsforvaltningens opfattelse, at de i sagen foreliggende oplysninger giver anledning til tvivl om, hvorvidt den af mægleren foretagne vurdering vedrører et areal på 1.292 m² (B) eller hele det omhandlede areal på over 2.500 m². Det bemærkes endvidere, at uanset Middelfart Kommune har indgået aftale med en ejendomsmægler om at forestå salg, herunder annoncering, af ejendommene, er det fortsat byrådets ansvar, at salg efter offentligt udbud sker i overensstemmelse med reglerne i udbudsbekendtgørelsen. Statsforvaltningen har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om at oplyse, hvad Statsforvaltningens udtalelse giver byrådet anledning til, herunder at oplyse, i hvilket omfang kommunens dispositioner i udbudssagen har været forelagt byrådet. Statsforvaltningen har i den forbindelse endvidere anmodet kommunen om at belyse det præcise omfang af det areal, ejendomsmægleren har vurderet til en mindstepris på kr. 1.100.000, og i forlængelse heraf, om det fortsat er kommunens opfattelse, at ejendommene B og A er blevet solgt til markedsprisen, herunder også i lyset af de ovenfor omtalte oplysninger om andre salgspriser i området. Vi har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om en tilbagemelding inden to måneder. Statsforvaltningen har ikke med denne udtalelse taget stilling til lovligheden af en eventuel vedtagelse af en ny lokalplan. Natur- og Miljøklagenævnet er klageinstans med hensyn til afgørelser truffet med hjemmel i planloven. Statsforvaltningen skal beklage den lange sagsbehandlingstid. Statsforvaltningen har sendt en kopi af dette brev til Middelfart Kommune. 13

Udtalelsen vil blive offentliggjort på www.statsforvaltning.dk i anonymiseret form. Med venlig hilsen Ann-Britt Møller 14