Nedenfor følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Statsforvaltningens opfattelse.

Transkript

1 Statsforvaltningens udtalelse til to borgere Dato: Sagen vedrørende Middelfart Kommunes salg af ejendommene B og A, 5500 Middelfart Statsforvaltningen har i forlængelse af vores udtalelse af 22. januar 2016 modtaget vedlagte brev af 7. juni 2016 sendt på vegne af byrådet i Middelfart Kommune og en uvildig sagkyndig vurdering af 26. maj 2016 af markedsprisen på salgstidspunktet i 2013 af B og A. Resumé Statsforvaltningen foretager ikke videre vedrørende punktet om Middelfart Kommunes annoncering af det offentlige udbud, eftersom kommunen har erkendt, at der er begået fejl i forbindelse med annonceringen af det offentlige udbud, og eftersom kommunen har taget til efterretning, at de begåede fejl har medført, at annonceringen af udbuddet ikke var været i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsen. Tilsynet Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer.: SAGSBEHANDLER: Ann-Britt Møller Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på Statsforvaltningen har ikke kompetence til at udtale sig om gyldigheden af salgsaftalen indgået vedrørende B og A. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at det må lægges til grund, at salget af B og A er sket til markedsprisen, og at Middelfart Kommune ved salget af de kommunale ejendomme for så vidt angår prisen har handlet økonomisk forsvarligt og inden for rammerne af den lovgivning, som Statsforvaltningen påser, at kommunerne overholder. Nedenfor følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Statsforvaltningens opfattelse. Sagens baggrund Statsforvaltningen har den 22. januar 2016 afgivet en udtalelse i sagen vedrørende Middelfart Kommunes salg af grunden A. Der fremgår følgende af resuméet i udtalelsen: 1

2 Det er Statsforvaltningens opfattelse, at Middelfart Kommunes annoncering af det offentlige udbud ikke har været i overensstemmelse med 3, stk. 1 og 3, i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af henholdsvis kommunens og regionens faste ejendomme, eftersom udbudsmaterialet har indeholdt væsentlige fejl, og der har været annonceret væsentligt uoverensstemmende udbud samtidig. Det er endvidere Statsforvaltningens opfattelse, at de i sagen foreliggende oplysninger giver anledning til tvivl om, hvorvidt den af mægleren foretagne vurdering vedrører et areal på m² (B) eller hele det omhandlede areal på over m². Statsforvaltningen har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om at oplyse, hvad Statsforvaltningens udtalelse giver byrådet anledning til, herunder at oplyse, i hvilket omfang kommunens dispositioner i udbudssagen har været forelagt byrådet. Statsforvaltningen har i den forbindelse endvidere anmodet kommunen om at belyse det præcise omfang af det areal, ejendomsmægleren har vurderet til en mindstepris på kr , og i forlængelse heraf, om det fortsat er kommunens opfattelse, at ejendommene B og A er blevet solgt til markedsprisen, herunder også i lyset af de i sagen omtalte oplysninger om andre salgspriser i området. Vi har anmodet byrådet i Middelfart Kommune om en tilbagemelding inden to måneder. Middelfart Kommune har ved brev af 5. april 2016 givet en tilbagemelding på tilsynets udtalelse af 22. januar Der fremgår heraf blandt andet følgende: Indledningsvist bemærkes, at Byrådet tager Tilsynets kritik til efterretning. Vi bemærker os herunder, at Middelfart Kommune i redegørelse til Tilsynet, dateret den 10. december 2013 anerkender, at der er begået fejl i forbindelse med annonceringen og vi tager til efterretning, at de begåede fejl medfører, at annonceringen af udbuddet ikke har været i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsen. Vi noterer os endvidere, at der er tale om en fejl i forhold til det konkrete udbud og ikke en generel fejl vedrørende kommunens praksis i forhold til udbud af ejendomme. [ ] Tilsynets udtalelse giver Byrådet anledning til at indskærpe omhyggelighed i forbindelse med udbud af kommunens faste ejendomme, således at det sikres, at der ikke er anledning til misforståelser i forhold til indholdet af et udbud. Byrådet noterer sig, at forvaltningen allerede har taget skridt til at sikre at annoncering på kommunens hjemmeside automatisk koordineres med en evt. ekstern annoncering via links. Byrådet indskærper endvidere, at såfremt der måtte begås fejl, skal sådanne naturligvis korrigeres hurtigst muligt. Endvidere fremgår det af tilbagemeldingen, at Middelfart Kommune fortsat er af den opfattelse, at B og A er solgt til markedsprisen. 2

3 Ved brev af 11. maj 2016 og blandt andet på baggrund af en henvendelse af 13. april 2016 fra C og D anmodede Statsforvaltningen byrådet i Middelfart Kommune om at indhente en uvildig sagkyndig vurdering af markedsprisen på salgstidspunktet i 2013 af B og A. Statsforvaltningen har herefter modtaget brev af 7. juni 2016 med bilag sendt på vegne af byrådet i Middelfart Kommune. Vedlagt dette brev er en vurdering af 26. maj 2016 foretaget af E. Heraf fremgår blandt andet følgende: Det er min opfattelse, understøttet af ovennævnte sammenlignelige salg, at den af kommunen opnåede handel af B og A, 5500 Middelfart til en handelspris på kr ,00 må anses for at være inden for rammerne af, hvad et salg i området har kunnet indbringe ved en indgåelse af en fri handel i 2013 på denne type af ejendomme. Min vurdering er baseret på markedssituationen, boniteten af ejendomme af sammenlignelig karakter som overfor anført herunder grundstørrelse, bygningernes stand og modernisering, kvadratmeter bolig-/erhvervsareal og generel beliggenhed. Det fremgår endvidere af brevet af 7. juni 2016, at det, på baggrund af de to mægleres i det væsentlige overensstemmende vurderinger samt Middelfart Kommunes eget kendskab til markedet, fortsat er Middelfart Kommunes opfattelse, at salg er sket til markedspris. Statsforvaltningens kompetence og vurdering Statsforvaltningen fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, jf. kommunestyrelseslovens 48, stk. 1. Det tilsyn som statsforvaltningen udøver over for en kommune, er et retligt tilsyn, der kun omfatter spørgsmål om, hvorvidt kommunen har tilsidesat det retsgrundlag, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning. Med udtrykket retsgrundlag menes i denne forbindelse offentligretlig lovgivning og offentligretlige retsgrundsætninger. Statsforvaltningen kan derfor ikke tage stilling til spørgsmål vedrørende skønsudøvelsen, så længe skønnet udøves inden for de rammer, der følger af den offentligretlige lovgivning og offentligretlige retsgrundsætninger. Statsforvaltningen kan udtale sig om lovligheden af kommunale dispositioner eller undladelser, jf. kommunestyrelseslovens 50. Annoncering af det offentlige udbud Statsforvaltningen kan vedrørende reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme henvise til vores udtalelse af 22. januar 2016 side 9 og frem. Som det fremgår heraf, er det vores opfattelse, at Middelfart Kommunes annoncering af det offentlige udbud ikke har været i overensstemmelse med 3, stk. 1 og 3, i bekendtgørelse nr. 799 af 24. 3

4 juni 2011 om offentligt udbud ved salg af henholdsvis kommunens og regionens faste ejendomme, eftersom udbudsmaterialet har indeholdt væsentlige fejl, og der har været annonceret væsentligt uoverensstemmende udbud samtidig. Statsforvaltningen foretager ikke videre vedrørende punktet om Middelfart Kommunes annoncering af det offentlige udbud, eftersom kommunen som oplyst i brev af 5. april 2016, hvoraf uddrag er citeret ovenfor side 2 har erkendt, at der er begået fejl i forbindelse med annonceringen af det offentlige udbud, og eftersom kommunen har taget til efterretning, at de begåede fejl har medført, at annonceringen af udbuddet ikke var været i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsen. Statsforvaltningen har ikke kompetence til at udtale sig om gyldigheden af salgsaftalen indgået vedrørende B og A. Lovgivning, der gælder for både kommuner og private, herunder obligationsretten (bl.a. aftaleretlige regler), er ikke omfattet af Statsforvaltningens kompetence. Markedspris Statsforvaltningen kan vedrørende reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme henvise til vores udtalelse af 22. januar 2016 side 9 og frem. Særligt skal der vedrørende markedsprisen henvises til den i udtalelsen nævnte vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, hvor der af punkt 7.1. fremgår følgende: Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme kommunalbestyrelsen en vis margin. For så vidt angår arealer, for hvilke der gør sig særlige forhold gældende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealerne er undergivet visse specielle begrænsninger, der vanskeliggør fastlæggelsen af markedsprisen, må rammerne for kommunalbestyrelsens udøvelse af skønnet antages at være særligt vide. Det er Statsforvaltningens opfattelse på baggrund af den uvildige sagkyndige vurdering foretaget den 26. maj 2016 af E at det må lægges til grund, at salget af B og A er sket til markedsprisen, og at Middelfart Kommune ved salget af de kommunale ejendomme for så vidt angår prisen har handlet økonomisk forsvarligt og inden for rammerne af den lovgivning, som Statsforvaltningen påser, at kommunerne overholder. Statsforvaltningen foretager herefter ikke videre i sagen. Statsforvaltningen har sendt en kopi af dette brev til Middelfart Kommune. 4

5 Udtalelsen vil blive offentliggjort på i anonymiseret form. Med venlig hilsen Ann-Britt Møller 5