Århus Kommune Lokalplan nr. 624 Boligområde ved Grenåvej og Hjelmagervej i Løgten KONGSBAK INFORMATIK April 2001
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Grenåvej og Hjelmagervej i Løgten Indeholder tillæg nr. 158 til kommuneplanen 624, Grenåvej Hjelma gervej Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 18 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor April 2001
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelsty-relsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 624. Boligområde ved Grenåvej og Hjelmagervej i Løgten. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v,... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 4 5 2. Områdeog opdeling... 4 3. Anvendelse... 5 5 4. Udstykning... 5 3 5. Trafikforhold... 5 3 6. Tekniskforsyning... 5 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 6 5 8. Bebyggelsens udseende... 6 5 9 Opholdsareal, hegn og beplantning... 7 3 10. Støjforhold... 7 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 8 5 12. Grundejerforening... 8 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen. veje. stier. støj. institutioner. teknisk forsyning m.v.... 10 TILLÆG NR. 158 TIL KOMMUNEPLANEN Nye rammebestemmelser og nyt rammekort for området... 14 LO KALP LAN ENS RETSVIRKNING ER Retsvirkninger af lokalplanen... 16 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 17
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område mellem Grenåvej Hjelmagervej og Grenåbanen i Løgten. Lokalplanområdet, der er ca. 6000 m2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Ejendommen har været anvendt til forretning med korn og foderstof, butikker samt bolig. Forretningsaktiviteterne har været ophørt i en årrække, og området henligger i dag som et nedlagt erhvervsområde med tomme kornsiloer og lagerhaller m.v. midt i Løgten by. Planens baggrund, mål og hovedtræk Det er ejerens plan at rydde op i området, bygge nyt og renovere de 2 eksisterende ca. 17 og 33 m høje silobygninger. I den højeste tænkes der indrettet lejligheder med 1 lejlighed på hver etage. Den lave silo afkortes med 4 silorør af hensyn til bebyggelsens arkitektoniske fremtræden, og den planlægges indrettet med boliger i 5 etager. Den eksisterende bygning på hjørnet af Grenåvej og Hjelmagervej bevares og kan fortsat anvendes til bolig-, butiks- og erhvervsformål. I forbindelse med oprydningen på området vil der blive nedrevet ca. 3100 m2 eksisterende bebyggelse. På de frigjorte arealer kan der opføres 12 lejligheder fordelt på 3 bygninger. Den ene bygning opføres ud mod Grenåvej. De andre 2 bygninger opføres på grundens nordlige del. Siloerne beklædes med tyndplader i aluminium eller med overfladebehandlet facadeglas. Den nye bebyggelse udføres i murværk kombineret med tyndplade eller glat beton. I områdets centrale del indrettes parkerings- og friarealer. Nærbanen L Snit i området I Grenåvej -
~ ~.- 3 Illustrationsplan IL' Il 1 ', ' [ Facade ny bebyggelse Facade ny bebyggelse
4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at området kan anvendes til boligformål og i mindre omfang også til erhve rvsf orm ål, der kan indrettes boliger i eksisterende siloer, at beliggenheden af ny bebyggelse fastlægges, og I 2. at der oprettes en forening til at varetage fællesopgaver i området. Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet matr. nr. 2 e, Hjelmager by, Skødstrup samt alle parceller, der efter den 1. februar 2000 udstykkes i området. Se fodnote'. ' I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
5 3. Stk. 1. Stk. 2. Anvendelse Området er udlagt til boligfodil i form af etageboligbebyggelse, jf. dog $j 7. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v., som vil kunne henføres til kommuneplanens virksomhedsklasse 1. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyntagen til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. 4. For butikker gælder det, at der kan etableres op til 250 m2 butikker. Der må samlet i området maksimalt indrettes 250 m2 butikker. Butikker og eventuelle erhverv må alene placeres i den eksisterende bygning beliggende på hjørnet af Grenåvej og Hjelmagervej. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. Udstykning Udstykning i området må kun finde sted efter planer godkendt af Magistratens 2. Afdeling. 5 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Trafikbetjening af lokalplanområdet skal ske fra Hjelmagervej som vist på lokalplankortet. Der må ikke være direkte kørende adgang fra området til Grenåvej. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gceldende vejregler. I området skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune". Teknisk forsyning Nybygge ri skal tilsluttes Lø gten-skø dst ru p Fjemva rmevæ rk på værkets til enhver tid gældende betingelser.
6 7. Stk. 1. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Mindre bygninger såsom trappe- og elevatortårne, læ-, cykel- og redskabsskure og lignende kan dog placeres udenfor byggefelterne. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. 8. Stk. 1. Ved ombygning af siloer med boliger skal den eksisterende lave silo mod Hjelmagervej afkortes til en udstrækning som vist på illustrationsplanen og lokalplankortet. Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 40. Ved ombygning af og indretning med boliger i eksisterende siloer, kan bebyggelsesprocenten dog forøges til 63. Bygninger-rnå højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Ved ombygning og indretning med boliger i de eksisterende siloer, kan disse dog indrettes med henholdsvis 5 og 12 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Ved ombygning og indretning med boliger i eksisterende siloer kan disse dog gives højder på henholdsvis 17 m og 35 m. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Bebyggelsens udseende Ny bebyggelse skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Udvendige bygningssider skal udføres i murværk, og fremstå enten som blank mur eventuelt kombineret med tyndplader eller glat beton. Tage skal beklædes enten med tegl eller med tagpap. Udestuer, vinterhaver og lignende mindre bygninger kan dog udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2. Stk. 3. De eksisterende siloer skal fremstå enten med pudsede ydermure, beklædes med plader eller med overfladebehandlet facadeglas. Skiltning og reklamering på siloerne må ikke finde sted under nogen form.
7 Skiltning og reklamering på øvrige ejendomme i området må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Stk. 4. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - skal anbringes på bygninger og må højst rage i,o0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at der på den højeste silo kan placeres antenner for mobiltelefoni samt sireneanlæg. 5 9. Opholdsareal, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Langs lokalplanens grænser mod Hjelmagervej, Grenåbanen og mod nord skal udlægges arealer til beplantning som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af danske løvfældende træarter med en udstrækning i princippet som vist på illustrationsplanen. Der skal anlægges fælles opholdsarealer med placering i princippet som vist på illustrationsplanen. 5 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ved opførelse af støjfølsom bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af bebyggelse til kontorformål skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafikstøj på mindst en facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelsen ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som friarealerne påføres, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af erstatningsbebyggelse og ved større samlede vinduesudskiftninger i eksisterende bebyggelse skal det sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser.
a Q 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Den i 5 6 nævne tilslutning til Løgten- Skødstrup Fjernvarmeværk har fundet sted. De udlagte arealer til beplantning er beplantede i overensstemmelse med 5 9 stk. I. Stier og parkeringspladser er anlagt, samt de i 5 9, stk. 2. nævnte opholdsarealer er planeret og tilsået med græs. Q 12. Grundejerforening Såfremt der sker udstykning af området, skal der stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote*. Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanomr&det.
10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 39.01.O9 CE og helt byzone. Da kommuneplanen kun omhandler bebyggelse i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 40, og da lokalplanen opererer med indretning af boliger i 12 etager med en bebyggelsesprocent på op til 63, er det nødvendigt med byrådets godkendelse af et tilkg, der ændrer kommuneplanen for at lokalplanen kan realiseres. Det er ligeledes fundet formålstjenligt, at området overgår fra at være centerområde til boligformål, idet den primære anvendelse nu er boliger. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tilkg nr. 158 til Kommuneplanen for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 14.
11 Overordnede vejforhold Via Hjelmagetvej og Grenåvej er der forbindelse til Århus og alle andre mål i lokalsamfundet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Grenåvej og jernbanestøj og vibrationer fra Grenåbanen. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 1 O m fra vejmidten af Grenåvej beregnet til ca. 64 db(a) på døgnbasis. Bebyggelsen skal derfor udformes således, at det konstante indendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører støjfølsom bebyggelse ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis, og at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Arealet nær Grenåbanen skal disponeres således, at bebyggelsen af hensyn til vibrationer placeres minimum 25 m fra banen. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område der i Regionplan 1997 har status af område med særlige vandindvindingsinteresser. Lokalplanområdet ligger inden for det almene private Løgten Vandværks kildepladszone i en afstand af mindre end 100 m til vandværkets 3 indvindingsboringer på Vorrevej 2. Der må ikke i området anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksom på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer, så som opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har pr. 8. maj 2000 oplysninger om, at der inden for lokalplanområdet tidligere har været tømmerhandel, salg af brændselsolie og blå benzin, byggemarked samt korn- og foderstofforretning. Der er også oplysninger om flere olietanke inden for området. I henhold til Lov om Forurenet Jord (lov nr. 370 af 2. juni 1999) har Århus Amt på baggrund af oplysninger om ovenstående aktiviteter varslet en kortlægning på vidensniveau l. Da den fremtidige arealanvendelse omfatter boligformål, vil der blive stillet krav til en forureningsundersøgelse af jord samt bygningsdele, som skal genanvendes.
12 Overskudsjord byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokal planområdets grænser. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af buslinieme 1 19, 120, 122 og 123 på Grenåvej, samt Nærbanen med standsningssted i Løgten overfor lokalplanområdet Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Skødstrup Skoles distrikt. Institutionsforhold I nærheden af lokatplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestuen " Myrhøjen" Ny Studstrupvej 3 B 8541 Skødstrup Børnehaven "Bakkehuset" Kløvervangen 68 8541 Skødstrup Vuggestuen "Kløvervangen" Kløvervangen 64 8541 Skødstrup Integreret institution Engskovgård 2 8541 Skødstrup Integreret institution "Myrhøjen" Fritidshjemmet "Myrhøjen" Ny Studstrupvej 3 A Ny Studstrupvej 3 C 8541 Skødstrup 8541 Skødstrup Derudover har Magistratens 1. Afdeling reserveret et areal i lokalplanområde nr. 587 ved Stationsstien til opførelse af en kommende børneinstitution. Teknisk forsyning Elforsyning sker ved: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra: Energiselskabet NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Løgten Vandværk Manbjergvej 1 O9 8541 Skødstrup Løgten-Sbdstrup Fjernvarmeværk Landlyst 2-4 8541 Skødstrup
13 Kloakforsyning sker ved: Miljø kon toret Si I ke borgvej 260 8230 Åbyhøj Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning i Hjelmagervej til Egå Renseanlæg. Regnvand skal ledes via eksisterende regnvandsledning ved Nærbanen til Tagmosen. Energi: Vand og varme: Energicentret i Århus Frederiksgade 26 8000 Århus C El: Energicentret for Grenå Elforsyning, Ebeltoft Elforsyning og NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt, og komme med forslag til hvordan energiforbruget kan reduceres. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 81 O0 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, telefon 89 40 25 00.
14 TILLÆG NR. 158 TIL KOMMUNEPLANEN Lokalplanområdet udtages af kommuneplanens delområde 39.01.O9 CE og får et selvstændigt delområdenummer - 39.01.15 BO, samt nye rammebestemmelser som følgende, og med en afgrænsning som vist på modstående side: Delområde 39.01.15 BO Generelle rammebestemmelser Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. For butikker gælder det, at der, når det vurderes hensigtsmæssigt, kan etableres dagligvarebutikker på op til 400 m2 og udvalgsvarebutikker på op til 1 O0 m2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til 1 O00 m2 for dagligvarer og 200 m2 for udvalgsvarer. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Specielle rammebestemmelser Maksimal etageantal ved nybyggeri: 2. Ved indretning af boliger i de eksisterende siloer: Henholdsvis 5 og 12 etager. Maksimal bygningshøjde ved nybyggeri: 8,5 m. Ved indretning af boliger i de eksisterende siloer: Henholdsvis 17 m og 35 m. Maksimal bebyggelsesprocent for området under et: 40. Såfremt de eksisterende siloer ombygges og indrettes til boliger kan bebyggelsesprocenten forøges til 63.
15
16 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 5 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
17 Foranstående er vedtaget som forslag til lokalplan nr. 624 i mødet den 22. november 2000. Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i perioden fra den 20. december 2000. til den 14. februar 2001. Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 624 i mødet den % 1 mmb zoo 1 Århus Byråd, den o2 2001 P.b.v. Flemming Knudsen Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 16. y 200 /