www.hrrevision.dk ANDELSBOLIGFORENINGEN ÅBAKKEN V (Cvr. nr. 29 49 28 16) ÅGERUP 4000 Roskilde Årsrapport 1. januar 2013 til 31. december 2013 Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling afholdt den 7. april 2014 Som dirigent: Farum afdeling: Bygmarken 12 3520 Farum Tlf. 4499 0525 farum@hrrevision.dk Frederikssund afdeling: Jernbanegade 23 3600 Frederikssund Tlf. 4731 4500 frederikssund@hrrevision.dk Himmelev afdeling: Vinkelvej 3 4000 Roskilde Tlf. 4635 4886 himmelev@hrrevision.dk Hvidovre afdeling: Kanalholmen 1 2650 Hvidovre Tlf. 6150 1270 hvidovre@hrrevision.dk Køge afdeling: Fanøvej 7 4600 Køge Tlf. 5663 1120 koge@hrrevision.dk
INDHOLDSFORTEGNELSE Foreningsoplysninger... 2 Bestyrelsens påtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet... 4-5 Anvendt regnskabspraksis... 7 Resultatopgørelse... 8 Balance... 9 Noter... 10-13 Side 1
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Åbakken V Ågerup 4000 Roskilde Foreningen er ejer af ejendommen matr. nr. 9 hx, Ågerup, 4000 Roskilde. Andelsboligforeningen består af i alt 20 beboelseslejligheder. Bestyrelse Revision Bankforbindelse Benny Olsen, formand Erik Lagerstorf, kasserer Solveig Andersen Jørgen Busborg Claus Christensen HR REVISION Vinkelvej 3 4000 Roskilde Nykredit bank Side 2
LEDELSENS PÅTEGNING Bestyrelsens påtegning: Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 1. januar 2013 til 31. december 2013 for Andelsboligforeningen Åbakken V. Der er vor opfattelse: at årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske lovgivning og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelser. at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse Ågerup, den 25. februar 2014 Bestyrelsen: Benny Olsen Solveig Andersen Jørgen Busborg formand Claus Christensen Erik Lagerstorf kasserer Side 3
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i andelsboligforeningen Åbakken V Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Åbakken V for regnskabsåret 1. januar 2013 til 31. december 2013, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisions ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2013 til 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Roskilde den 25. februar 2014 HR Revision Kenneth Barrett Registreret revisor FSR Side 5
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B- virksomheder med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, samt lov om andelsboligforeninger. Ændring i anvendt regnskabspraksis: Der er ingen ændringer i anvendt regnskabspraksis i forhold til sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Resultatopgørelsens poster er periodiseret og indeholder således de indtægter og udgifter, som vedrører regnskabsåret. Afdrag på prioritetsgæld Afdrag på prioritetsgæld er vist under resultatdisponeringen og optages i balancen under egenkapitalen. BALANCEN Ejendommen Ejendommen værdiansættes til sidst kendte ejendomsvurdering med tillæg af forbedringer udført efter vurderingen. Der afskrives ikke på ejendommen da den som følge af løbende vedligeholdelse ikke undergår nogen værdiforringelse. Indskud i Åbakkens Antenneforening Indskud i Åbakkens Antenneforening indregnes i balancen til anskaffelsespris. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. I periodeafgrænsningsposterne indgår forudbetalt service på gasfyr for tiden 1. januar 2014 til 12. oktober 2020. Prioritetsgæld Prioritetsgæld værdiansættes i balancen til kursværdi. Side 6
RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR 2013 TIL 31. DECEMBER 2013 2012 Note 2013 i kr. 1000 1 Boligafgift fra medlemmer... 513.564 514 Indtægter ved salg og belåning af andelsbeviser etc.... 22.529 6 Indtægter i alt... 536.093 520 Driftsudgifter der fordeles efter fordelingstal: Ejendomsskat... 124.050 140 Ejendomsforsikring... 22.755 27 Renteudgifter... 182.291 166 Driftsudgifter der fordeles efter fordelingstal i alt... -329.096-333 Driftsudgifter der fordeles efter antal boliger: 2 Reparation, vedligeholdelse og nyanskaffelser... 1.342.377 161 3 Administrationsudgifter... 48.793 168 Driftsudgifter der fordeles efter antal boliger i alt... -1.391.170-329 Driftsudgifter i alt... -1.720.266-662 Årets resultat... -1.184.173-142 Der fordeles således: Afdrag prioritetsgæld... 188.247 804 Henlæggelse til senere vedligeholdelse... 150.000 150 Anvendt henlæggelse i året... -1.113.517 0 Over/underskud overført til egenkapitalen... -408.903-1.096-1.184.173-142 Side 7
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013 AKTIVER 2012 Note 2013 kr. 1000 ANLÆGSAKTIVER 4 Ejendommen matr. nr. 9 hx, Ågerup, 4000 Roskilde... 21.300.000 21.300 Indskud Åbakken Antenneforening... 20.000 20 ANLÆGSAKTIVER I ALT... 21.320.000 21.320 OMSÆTNINGSAKTIVER Nykredit bank... 597.822 1.969 Periodeafgrænsningsposter... 165.391 189 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT... 763.213 2.158 AKTIVER I ALT... 22.083.213 23.478 PASSIVER EGENKAPITAL Andelsindskud... 3.069.813 3.070 Indeksering af prioritetsgæld... -5.173.307-5.170 Akkumuleret afdrag på prioritetsgæld... 17.570.222 17.382 Opskrivning ejendom... 5.252.212 5.252 Kursregulering realkredit... 32.720-222 Hensættelse til senere vedligeholdelse... 240.483 1.204 Overført overskud eller tab... -4.895.638-4.487 5 Egenkapital i alt... 16.096.505 17.029 GÆLD 6 Prioritetsgæld Realkredit... 5.968.383 6.408 Skyldige driftsudgifter... 18.325 21 Mellemregning andelshavere... 0 20 Gæld i alt... 5.986.708 6.449 PASSIVER I ALT... 22.083.213 23.478 7 Pantsætninger og deklarationer 8 Eventualforpligtelser 9 Værdiansættelse af andelen Side 8
NOTER Note 2013 2012 kr. 1000 1 Boligafgift fra medlemmer 1. januar 31. december 4 boliger á kr. 2.041 pr. måned.... 97.968 98 15 boliger á kr. 2.161 pr. måned... 388.980 389 1 boliger á kr. 2.218 pr. måned.... 26.616 27 Boligafgift fra medlemmer i alt... 513.564 514 2 Reparation, vedligeholdelse og nyanskaffelser Gartner (vedligeholdelse af fællesarealer og græsslåning) 86.204 69 Maling... 32.960 0 Murerarbejde... 0 7 Tømrer... 0 14 Tømrer, murer, nye døre og vinduer... 1.113.517 0 Anden vedligeholdelse... 8.157 13 Abonnement gasfyr... 24.039 24 Snerydning... 77.500 34 Reparation, vedligeholdelse og nyanskaffelser i alt... 1.342.377 161 Side 9
NOTER Note 2013 2012 kr. 1000 3 Administrationsudgifter Kontorartikler og porto... 1.413 1 Faglitteratur... 0 1 Gebyrer bank... 2.390 2 Revision... 14.700 21 Revision sidste år... 700 0 Bogføring... 7.250 7 Omkostninger ved møder og generalforsamlinger mv.... 7.365 9 Godtgørelse bestyrelse... 7.500 2 Kontingenter... 7.475 3 Kurstab og omkostninger nyt realkreditlån... 0 122 Administrationsudgifter i alt... 48.793 168 4 Ejendommen matr. nr. 9 hx, Ågerup, 4000 Roskilde Anskaffelsessum 1. januar... 16.047.788 16.048 Opskrivning til ejendomsvurderingen... 5.252.212 5.252 Anskaffelsessum i alt... 21.300.000 21.300 Hæftelser fremgår af note 8. 5 Egenkapital 1. januar Årets 31. december 2013 bevægelser 2013 Andelsindskud... 3.069.813 0 3.069.813 Indeksering af prioritetsgæld... -5.170.100-3.207-5.173.307 Afdrag på prioritetsgæld... 17.381.975 188.247 17.570.222 Opskrivning ejendom... 5.252.212 0 5.252.212 Kursregulering realkredit... -222.031 254.751 32.720 Henlæggelse til senere vedligeholdelse. 1.204.000-963.517 240.483 Overført af årets resultat... -4.486.735-408.903-4.895.638 Egenkapital i alt... 17.029.134-932.629 16.096.505 Side 10
NOTER Note 2013 2012 Kr. 1000 6 Prioritetsgæld Obligations- Pantebrevsrestgæld Kursværdi restgæld Realkredit Danmark Indekslån, rente pt. 2,5% restløbetid 1 år 1.087 1.092 1.103 Nykredit Tilpasningslån, rente pt. 2,39 restløbetid 28 år 5.313.705 5.967.291 6.000.000 Realkredit i alt... 5.314.792 5.968.383 6.001.103 7 Pantsætninger og deklarationer Til sikkerhed for gæld til Realkredit jf. note 8 er der givet pant i ejendommen matr. 9 hx, Ågerup, 4000 Roskilde, hvis offentlige vurdering pr. 1. oktober 2013 udgør kr. 21.300.000. 11 andelshavere har pantsat deres andel i andelsboligforeningen til sikkerhed for mellemværende med deres pengeinstitut. Pantsætningerne er sket i overensstemmelse med bestemmelserne i vedtægternes 6 stk. 3 og udgør i alt 6.130.400. 8 Eventualforpligtelser Ingen. Side 11
NOTER Note 9. Værdiansættelse af andelene Andelens værdi kan i henhold til lov om Andelsboliger og andre boligfællesskaber værdiansættes til den højst opnåelige værdi, beregnet ud fra en af følgende tre metoder. Metode 1 Anskaffelsespris Ejendommen værdiansættes til anskaffelsesprisen med tillæg af efterfølgende forbedringer, og prioritetsgælden ansættes til pantebrevsrestgælden. Metode 2 Mæglervurdering Ejendommen værdiansættes af en uafhængig ejendomsmægler (valuar) til handelsværdi, og prioritetsgælden kursansættes til kursværdien. Metode 3 Ejendomsvurdering Ejendommen værdiansættes til den officielle ejendomsværdi, og prioritetsgælden kursansættes til kursværdien. Foreningen kan frit vælge mellem disse metoder. Anvendt på andelsboligforeningens forhold kan andelens værdi opgøres på følgende måde: Anskaffelsessum Ejendomsvurdering Egenkapital 31. december 2013... 16.096.505 16.096.505 Regulering af ejendomsværdi... -5.252.212 0 Kursregulering af prioritetsgæld... -32.720 0 Henlæggelse til senere vedligeholdelse... -240.483-240.483 Andelenes kursværdi i alt... 10.571.090 15.856.022 Andelsindskud i alt... 3.069.813 3.069.813 Andelens kursværdi... 3,4436 5,1651 Maksimal handelsværdi: Andelsbeviser på nom. kr. 129.877... 447.239 670.833 Andelsbeviser på nom. kr. 158.551... 545.980 818.939 Andelsbevis på nom. kr. 172.040... 592.430 888.611 Idet der ikke inden for de sidste 18 måneder er foretaget en vurdering af ejendommen af en ejendomsmægler (valuar), kan metode 2 mæglervurdering ikke anvendes af foreningen. Side 12