RESDAL BAKKE 11 B - N, SILKEBORG Sag nr. 20121030 Odense, den 26.11.2012 BESIGTIGELSESRAPPORT RESDAL BAKKE 11 B - N, 8600 SILKEBORG OBH-Rådg. Ingeniører A/S Region Fyn Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf. 70 21 72 40 www.obh-gruppen.dk
TIDSPUNKT Bygningsgennemgangen er udført af bygningskonstruktør Torben Sams fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er gennemført mandag den 19.11.2012. BESIGTIGELSENS FORMÅL Silkeborg kommune ved ingeniør Thomas Kjems Lyngvad har anmodet om et uvildigt bygningssyn af 12 boliger, beliggende på Resdal Bakke 11 B-N, 8600 Silkeborg. Besigtigelsen har til formål at belyse de enkelte bygningers tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, er det aftalt med ovennævnte, at udfærdiger en besigtigelsesrapport, i form af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. MODTAGNE OPLYSNINGER Energimærkning af 05.10.2009 modtaget pr. mail den 31.10.2012 BYGNINGSOPLYSNINGER BBR-Meddelelse nr. 740-13007 matr.nr. 1ae, 1p og 1af, Resdal by, Serup Bygningerne er jf. BBR-meddelelsen opført som følgende: Bygning 11D, E, F, G, H og J anno 1986. Bygning 11B, C, K, L, M og N anno 1990. (Bygning 11I eksisterer ikke) Bygninger er opført i ét plan og udgør 845 m 2 (opvarmet etageareal). AFGRÆNSNING Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i denne rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og evt. særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til evt. energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt alm. vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling af vægge og slid/striber på gulve og lignende. ØVIRGE BETRAGTNINGER Besigtigelse af skur/udhus under 15 m 2 er ikke indeholdt i denne ydelse, men det kan oplyses, at afstanden mellem terræn og træbeklædning ikke er udført iht. anbefalinger. Her kan henvises til Byg-Erfa erfaringsblad nr. (19) 011219. Hvidevarer, sanitet og tilbehør som armstøtter mangler i varierende omfang i boliger. Side 2
Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger Generelt for alle boliger: Tagbeklædningen er udført af tegl type K21 der på produktionstidspunktet kunne leveres uden eller med pålimet nylonbånd i false, for sikring mod indtrængende fugt eller fygesne. Denne type tagstenen blev anvendt i perioden 1972-1996. Hensigten med ovenfor nævnte nylonbånd var, at erstatte understrygning eller undertag, dvs. lette bygherrens omkostning til tagbeklædning. Erfaringen viser efterfølgende, at de pålimede nylonbånd over tid ikke kan modstå de klimatiske påvirkninger de udsættes for, hvormed de bliver nedbrudt og smuldrer væk. Tagbeklædningen er stikprøvevis løftet og i flere områder kan ovennævnte bekræftes, at nylonbånd ikke er til stede, med risiko for indtrængning af fugt og fygesne. Foto til højre er med tagbeklædning over bolig 11 K og her ses dele af nylonbånd endnu, dog med begyndende nedbrydning. Under tagbeklædning ses vindplade, taglægter og ingen undertag. Bygninger opført anno 1986 (Bolig 11D J) er udført med undertag, som vurderes intakt. Ved løft af enkelte tagsten, ses tagsten uden nylonbånd. Det vurderes at tagsten er leveret uden nylonbånd på opførelsestidspunktet. Side 3
1.0 Tagopbygning og afgrænsninger (fortsat): Generelt for alle boliger: Tætning mellem rygnings- og gratsten og tagbeklædningen er udført enten med tagkit eller rygnings-/gratbånd. Tagkit er typisk anvendt på bygninger fra 1986 og rygnings-/gratbånd på bygninger fra 1990. Tagkit fremstår generelt med kraftig begroning ved rygninger, grater og i skotrender og i flere områder kan der konstateres udfaldet kit, hvormed der er risiko for indtrængning af fugt eller fygesne til tag- og loftskonstruktion. Der må forventes snarlig vedligehold heraf, for opretholdelse af restlevetid. Afslutninger af grater med tagkit ses med udfaldet tagkit, eksempelvis som her ved bygning 11B-C. Der må forventes snarlig vedligehold heraf, for opretholdelse af restlevetid. Sternbrædder og underbeklædning fremstår generelt pæne. Næste malerbehandling anbefales gennemført senest i 2014. Side 4
BESIGTIGELSESRAPPORT 2.0 Facader og udhæng: Generelt for alle boliger: Læmur til terrasser fremstår ved flere boliger med udfaldene mørtelfuger, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Elastiske fuger til læmure ses generelt med fugeslip og huller, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Elastiske fuger til sålbænke ses generelt med fugeslip og huller, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Mørtelfuge imellem teglmur og beton sålbænk ses i ca. 30 % af tilfældene med revne, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Der må forventes snarlig vedligehold heraf for opretholdelse af restlevetid. Side 5
2.0 Facader og udhæng fortsat: Generelt for alle boliger: Elastiske fuger omkring vinduer og yderdøre ses ved flere boliger med revner i overfladen og med fugeslip. Det vurderes at ca. 50 % af de elastiske fuger omkring vinduer og yderdøre, bør udskiftes indenfor en periode på 1-3 år og resterende elastiske fuger har en restlevetid på ca. 3-5 år. Vinduesparti der er placeret på læmur til terrasse, fremstår generelt med nedbrydning i træværket. Restlevetid vurderes til 1-3 år. Begroning bør friholdes fra træbeklædning som her ved bygning med varmecentral, for opretholdelse af forventede levetid. Træbeklædning fremstår generelt opfugtet og med begroning i den nederste ½ m, da beklædningen ikke er indbygget med den anbefalede afstand på 15-20 cm. til terræn. Her kan eksempelvis henvises til Byg-Erfa blad nr. (19) 01 12 19. Ved bolig 11 B-J Ved bolig 11 K-N Side 6
3.0 Bolig 11 B: Der kan på parketgulv i køkken konstateres aftegninger efter opfugtning. Aftegninger virker tørre, hvormed det vurderes at stamme fra en tidligere utæthed. Der ses ikke tegn på utæthed fra varmeinstallation. Elastiske fuger mellem sokkel- og gulvklinke fremstår med skimmeldannelse og bør udskiftes. Restlevetid ca. 1 år. Mekanisk udsugning i badeværelse kører ikke når afbryder aktiveres og bør derfor kontrolleres af aut. EL-installatør. I tagrummet kan der under skotrende konstateres udlagt afdækning. Jf. serviceleder har der tidligere været konstateret fugtindtrængning i tagkonstruktionen. Det vurderes derfor, at fugtindtrængningen kan henledes til det i pkt. 1.0 beskrevne vedrørende tagbeklædning og tagkit. Herudover ses flere område med indstråling af lys i overlæg til tagsten, hvilket er tegn på utætheder i tagbeklædningen. Side 7
Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. 4.0 Bolig 11 C: Teknikskab i entré er skadet i bunden og i højre friside. Skader er tørret ud og det vurderes derfor at stamme fra tidligere utæthed. Mekanisk udsugning i badeværelse kører ikke når afbryder aktiveres og bør derfor kontrolleres af aut. EL-installatør. Side 8
Vedrørende tagbeklædning, tagkonstruktion og tagrum, henvises til beskrivelse under Bolig 11 B. (Se evt. foto under Bolig B) Hjørnestolpe til vinduespartier i stuen, ses med nedbrydning. Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. Side 9
5.0 Bolig 11 D: Dørblad til badeværelsesdør fremstår med skade i finer efter opfugtning. Finer kvælder op og flækker af, hvorfor dørblad bør udskiftes. Hjørnestolpe til vinduespartier i stuen, ses med nedbrydning. (Se evt. foto under Bolig C) Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. (Se evt. foto under Bolig B-C) Side 10
6.0 Bolig 11 E: Komfur og indbygningsovn mangler i køkken. Vi er ikke forud for besigtigelsen gjort bekendt med om fjernelse af hvidevarer var tilladt under udflytning, hvorfor vi blot vil gøre opmærksom herpå i nærværende rapport. Håndvask mangler i badeværelse. Vi er ikke forud for besigtigelsen gjort bekendt med om fjernelse af sanitet var tilladt under udflytning, hvorfor vi blot vil gøre opmærksom herpå i nærværende rapport. Adskillende brandmur imellem boliger fremstår med åbning til tilstødende bolig. Brandsikring er ikke udført tæt tilsluttende til tagbeklædningen som angivet i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet (BR-S 85). Træsøjle ved hovedindgang fremstår med begyndende nedbrydning i bunden. Afstanden mellem underside af træsøjle og terræn bør øges iht. anvisninger. Her kan henvises til Byg-Erfa blad nr. (19) 01 12 19. Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. (Se evt. foto under Bolig B-C) Side 11
7.0 Bolig 11 F: Indbygningskøleskab mangler i køkken. Vi er ikke forud for besigtigelsen gjort bekendt med om fjernelse af hvidevarer var tilladt under udflytning, hvorfor vi blot vil gøre opmærksom herpå i nærværende rapport. Mørtelfuge imellem sokkel- og gulvklinke ses med svindrevne over ca. 1 lbm. Mørtelfuge bør udskiftes af hensyn til fugtsikring. Adskillende brandmur imellem boliger fremstår med åbning til tilstødende bolig. Brandsikring ikke er udført tæt tilsluttende til tagbeklædningen som angivet i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet (BR-S 85). Køkkenvindue fremstår med nedbrydning og bør udskiftes forud for ny indflytning. Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. (Se evt. foto under Bolig B-C) Side 12
8.0 Bolig 11 G: Sokkel til køkkenelement med indbygningsovn er forskubbet, hvormed der er hul til underliggende gulvkonstruktion. Sokkel bør rettes af hensyn til rengøringsvenlighed. Indvendig dør imellem entré og stue ses med delamineret finer på dørblad, hvorfor dørblad bør udskiftes. Mørtelfuge imellem sokkel- og gulvklinke ses med svindrevne i hjørne ved håndvask. Mørtelfuge bør udskiftes af hensyn til fugtsikring. I badeværelse ses tre hjørner med revnedannelse, hvilket kan tyde på at kobling mellem skillevæg og bagmur ikke er tilstrækkelig. Revnedannelser vurderes ikke at være kritiske. Vi vil anbefale at revnedannelse kontrolleres nærmere ved demontering af enkelte vægfliser og min. i ét hjørne. Side 13
Som ovenfor. Her ses revnedannelse th. for vindue. Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. (Se evt. foto under Bolig B-C) 9.0 Bolig 11 H: Komfur, indbygningsovn og indbygningskøleskab mangler i køkken. Vi er ikke forud for besigtigelsen gjort bekendt med om fjernelse af hvidevarer var tilladt under udflytning, hvorfor vi blot vil gøre opmærksom herpå i nærværende rapport. Håndvask mangler i badeværelse. Vi er ikke forud for besigtigelsen gjort bekendt med om fjernelse af sanitet var tilladt under udflytning, hvorfor vi blot vil gøre opmærksom herpå i nærværende rapport. Side 14
Mørtelfuge imellem sokkel- og gulvklinke i entré (under bøjlestang og ved dør til stue) ses med svindrevne i hjørne. Mørtelfuge befinder sig ikke i fugtbelastet rum, men bør udskiftes af æstetisk hensyn. Adskillende brandmur imellem boliger fremstår med åbning til tilstødende bolig. Brandsikring ikke er udført tæt tilsluttende til tagbeklædningen som angivet i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet (BR-S 85). Træsøjle ved hovedindgang fremstår med begyndende nedbrydning i bunden. Afstanden mellem underside af træsøjle og terræn bør øges iht. anvisninger. Her kan henvises til Byg-Erfa blad nr. (19) 01 12 19. Stort vinduesparti mod øst til stuen, ses med afskalninger i overfladebehandlingen. (Se evt. foto under Bolig B-C) Side 15
10.0 Bolig 11 J: Mørtelfuge imellem sokkel- og gulvklinke i entré (under bøjlestang og ved dør til stue) ses med svindrevne i hjørne. Mørtelfuge befinder sig ikke i fugtbelastet rum, men bør udskiftes af æstetisk hensyn. (Se evt. foto under Bolig H) Hjørnefuger i væg til entré ses med revne i mørtelfuge, samt hjørnefuge tv. for wc ses med revne efter tidligere fugtskade. Afslutning (evt. elastisk fuge) i overgangen mellem vægfliser og vindueskarm i lysning mangler. Manglende tætning kan give risiko for fugtskader i ydervægskonstruktion. Der kan konstateres tværgående revne i klinker imellem badeværelse og entré. Revne bør udbedres, da revnedannelse befinder sig i vådzone. Vinduesparti til stuen fremstår med nedbrydning i karmdel. Det kan anbefales, at vinduesparti udskiftes forud for ny indflytning. Side 16
BESIGTIGELSESRAPPORT 11.0 Bolig 11 K: Elastisk fuge imellem sokkel- og gulvklinke i badeværelse fremstår med fugeslip. Fuge bør udskiftes (ca. 3 lbm.), da fuger er placeret i vådzone. To baner undertag er eftermonteret til spærkonstruktionen og jf. servicelederen på grund af utætheder i tagbeklædning. Endvidere kan der i tagrummet (under skotrende) ligeledes konstateret udlagt afdækning. Det vurderes derfor, at fugtindtrængningen kan henledes til det i pkt. 1.0 beskrevne vedrørende tagbeklædning og tagkit. Der er under besigtigelsen ikke registreret fugtindtrængning. Hjørnestolpe til vinduespartier i stuen, ses med nedbrydning. Herudover er stort vinduesparti til stuen udtjent. næste år, for opretholdelse af restlevetid for tilstødende bygningsdele. Side 17
Brystningsmur til stuen fremstår med udfaldene mørtelfuger, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Areal med udfaldene mørtelfuger udgør ca. 1 m 2. Integreret redskabsskur fremstår med algebegroning, hvilket bør afrenses for opretholdelse af træbeklædningens forventede restlevetid. Vedligehold bør afpasses med periode for overfladebehandling af sternbrædder. Her kan henvises til pkt. 1.0 Træbeklædning fremstår generelt opfugtet og med begroning i den nederste ½ m, da beklædningen ikke er indbygget med den anbefalede afstand på 15-20 cm. til terræn. Her kan eksempelvis henvises til Byg-Erfa blad nr. (19) 01 12 19. Side 18
12.0 Bolig 11 L: Adskillende væg mod bolig M ses med revne. Revne vurderes ikke at være kritisk, hvorfor en fiksering af revne kan anbefales (indlimning af ankre og udfyldning af revne med egnet cement produkt. Elastisk fuge imellem sokkel- og gulvklinke i badeværelse fremstår med fugeslip. Fuge bør udskiftes (ca. 3 lbm.), da fuger er placeret i vådzone. Mekanisk udsugning i badeværelse kører ikke når afbryder aktiveres og bør derfor kontrolleres af aut. EL-installatør. Udvendig ses generelt samme emner som beskrevet under bolig K, hvorfor der henvises dertil. Side 19
13.0 Bolig 11 M: I badeværelse ses revne i mørtelfuge (ca. 1 lbm.) imellem fliser, nærmere bestemt th. for brusestang. Mørtelfuge bør udskiftes, da fuge er placeret i vådzone. Udvendig ses generelt samme emner som beskrevet under bolig K, hvorfor der henvises dertil. Dog vil vi vurdere, at vinduesparti og træsøjle til stuen ikke skal udskiftes, men vedligeholdes med overfladebehandling senest i 2013. 14.0 Bolig 11 N: Adskillende væg mod bolig M ses med revne. Revne vurderes ikke at være kritisk, hvorfor en fiksering af revne kan anbefales (indlimning af ankre og udfyldning af revne med egnet cement produkt. Elastisk fuge imellem sokkel- og gulvklinke i badeværelse fremstår med fugeslip. Fuge bør udskiftes (ca. 2 lbm.), da fuger er placeret i vådzone. Udvendig ses generelt samme emner som beskrevet under bolig K, hvorfor der henvises dertil. Side 20
15.0 Generelt til ejendommen: Boliger står alle tomme og har tidligere været anvendt som ældre boliger. Boliger ses generelt pæne og i middel stand, hvor der må forventes reparationer og en del vedligehold jf. kortfattet beskrivelse ovenfor. Som hovedpunkter kan nævnes; 1) Tagbeklædning er udført af tegl type K21 og ses i flere områder utætte og med begyndende nedbrydning i nylonbånd, hvorfor der er risiko for indtrængning af fugt- og fygesne til tag-og loftskonstruktion. Uden undertag vurderes tagbeklædningen med ingen til få års restlevetid. 2) Tagkit til rygninger og skotrender ses generelt med begroning og udfaldet tagkit, hvormed tagkit anses som udtjent. 3) Vinduespartier placeret på læmure, på brystningsvægge til stuen og til køkken ses i flere boliger med nedbrydning, hvormed nye vinduer bør indbygges. 4) Beton sålbænke under vinduer ses i ca. 30 % af tilfældene med revner i mørtelfuger i overgangen til murværket, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Mørtelfuger heromkring bør udskiftes. 5) Elastiske fuger omkring vinduer og yderdøre, imellem sålbænke samt imellem betonemner til læmure ses med nedbrydning og bør udskiftes 6) Flere træsøjler til vinduespartier og til understøtning af bjælker fremstår med nedbrydning, hvorfor der må forventes udskiftning heraf i løbet af få år. 7) Læmure til terrasser fremstår ved flere boliger med udfaldene mørtelfuger, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Mørtelfuger bør derfor udskiftes i nødvendigt omfang. 8) Hvidevarer mangler i varierende grad i flere boliger. 9) Sanitet som håndvaske og armstøtter mangler i flere boliger. 10) Træbeklædning fremstår generelt opfugtet og med begroning i den nederste ½ m, da beklædningen ikke er indbygget med den anbefalede afstand på 15-20 cm til terræn. 11) Der er ikke sat økonomi på skader, fejl og mangler på ejendommen som tilbydes udført særskilt såfremt det har interesse. 12) Supplerende billeder som dokumentation af skader mv. kan fremsendes på CD-rom efter aftale. Odense den 26.11.2012 Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k Side 21