Analyse af byggeregnskaber Overskridelser og finansiering i

Analyse af byggeregnskaber Overskridelser og finansiering i 2009-2015 BB af 1938 afd. 2 og 5 Boligforeningen AB afd. 2, 4 og 8 Hjørring -Boligselskab afd. 16 Udarbejdet af: Kit Jensen & Morten Fogh Jacobsen Dato: 15-11-2016 Tlf. 42157740 Rugvænget 28 9870 Sindal WWW.B-A-H.DK Bah9800@gmail.com

Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Indledning 1 BB af 1938 Afd. 2 Bispegaarden 3 BB af 1938 Afd. 5 4 Boligforeningen AB afd. 2 5 Boligforeningen AB afd. 4 6 Boligforeningen AB afd. 8 7 Hjørring Boligselskab afd. 16 8 Sammenfatning byggerier 9 Likviditet i boligorganisationerne 10 Huslejestøtte fra LBF 11

Side 01 Byggeregnskaber Indledning Oversigt over byggerier Vi har kigget på byggeregnskaber for de 3 afdelinger i helhedsplanen for Vestbyen i Hjørring og nybyggerierne Svanelundsbakken, Bispegaarden og Lønstrup. Disse projekter løber samlet op på ca. 784 mio. kr. Analysen sammenligner de byggesummer, der bogføres i de respektive afdelingers regnskaber og finansiering heraf med oplysninger fra revisionsprotokollerne. Alle tal er hentet fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase klik her Revisionsprotokoller for alle boligselskaber og Bolig Hjørring for årene 2010-2015 er indhentet ved forespørgsel om aktindsigt hos Hjørring Kommune. Konklusion Vi kan ud fra analysen konstatere at store overskridelser på flere projekter i forhold til de oprindelige budgetter synes, at belaste såvel afdelingers som organisationens økonomi i væsentlig grad. Der anvendes i vid udstrækning finansiering og delfinansiering via mellemregning med boligorganisationen over flere år, dette er ikke tilladt iflg. Lovgivningen skal afdelingernes midler anlægges/forvaltes på en måde så de med kort varsel kan tilbageføres til afdelingerne. Oprindeligt var de 6 byggerier vi har kigget på i denne analyse budgetteret til samlet 615.480.750 kr. Endelig byggesum blev samlet 790.674.576 kr. svarende til en overskridelse på 28.4%. Overskridelserne i sig selv er særdeles ganske foruroligende, værre er dog hvad kan ses som forsøg på, at skjule disse voldsomme overskridelser. En mærkelig konstruktion hvor lang tids finansiering via mellemregning med organisationen, banklån og likvidation af organisationernes værdipapirer resulterer i stor svækkelse af boligselskabernes økonomiske robusthed. Værdierne i de 3 boligselskaber er i perioden faldet drastisk, i alt ca. 50% se tabel 8 Dette hænger formentlig sammen med, at der ved flere byggeprojekter ses en større underfinansiering, specielt hvor der ligeledes ses store overskridelser i forhold til de oprindelige budgetter.

Side 02 Byggeregnskaber Oveni tabet grundet overskridelserne på 175.193.826 kr. er det samlede tab i likviditet i de 3 boligselskaber på 47.248.969 kr. (= et fald på ca. 47%) Gennemgang af regnskaberne viser, at den af LBF bevilgede huslejestøtte til de enkelte afdelinger i helhedsplanen ikke er ført korrekt, se Tabel 9 Huslejestøtte. Vi skal gøre opmærksom på, at endelige byggeregnskaber endnu ikke foreligger for nogen af de gennemførte byggerier og renoveringer i Bolig Hjørring regi, hvilket med den her belyste regnskabspraksis hos Bolig Hjørring må anses for særdeles bekymrende. Det har ikke været muligt at finde referater fra bestyrelsesmøder i boligorganisationerne hvor Bolig Hjørring bemyndiges til, at sælge organisationernes værdipapirer. Vi skal tage forbehold for, at disse referater muligvis findes og blot ikke er offentligt tilgængelige. (Ifølge almenlejeloven skal alle referater efter 2010 være offentligt tilgængelige) Det er særdeles svært at sammenligne tallene idet ens poster bogføres vidt forskelligt i afdelinger og organisationer og fra år til år. Ligeledes skal vi gøre opmærksom på, at vi kun har adgang til offentliggjorte regnskaber og således ikke kan se hverken kontoudtog eller bilag. Vi må derfor tage forbehold for fejl i vores analyser.

Side 03 Byggeregnskaber BB af 1938 Afd. 2 Bispegaarden Tabel 1 BB af 1938 afd. 2 (se bilag 1) BB 1938 Afd 2 Garni Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Organisation nd Opstart 2012 kr. 17.485.962 kr. 5.664.705 kr. 2.250.000 kr. 9.571.257 2013 kr. 32.538.344 kr. 38.442.996 kr. 3.331.310 kr. 6.000.000 Færdigt 2014 kr. 34.093.805 kr. 73.568.913 2015 Samlet byggesum 84118111 Oprindeligt Budget 58000000 Overskridelse kr. 26.118.111 kr. 73.568.913 kr. 5.581.310 kr. 0 Finansiering i alt kr. 79.150.223 Byggeriet finansieres de første 2 år dels via mellemregning med boligorganisationen og banklån. Ved byggeriets afslutning i 2014 optages realkreditlån på 73.568.913 kr. I alt mangler der dog knap 5 mio. kr. i finansiering. I revisionsprotokollen for 2014 angives at skema B (81.506.000 kr.) er overskredet med 6.153.000 kr. I revisionsprotokollen for 2015 angives overskridelsen til 11.841.000 kr. Byggeriet er færdigt og tages i brug i 2014 og den bogførte byggesum forhøjes ikke derefter. Det virker derfor højst mærkværdigt, når revisoren opskriver overskridelsen af budgettet for byggeriet 2 år efter afslutningen af dette.

Side 04 Byggeregnskaber BB af 1938 Afd. 5 Tabel 2 BB 1938 afd. 5 (se bilag 1) BB 1938 Afd. 5 Huslejestøtte Finansiering Byggesum år Bogført Bank Realkredit Lån kto 413 Andet Opstart 2011 kr. 7.217.135 kr. 13.440.000 2012 kr. 28.414.431 kr. 4.480.000 kr. 27.949.821 Færdigt 2013 kr. 100.159.076 kr. 6.079.100 kr. 122.981.008 2014 kr. 70.523.854 kr. 3.839.220 kr. 129.426.506 kr. 632.000 2015 kr. 316.000 kr. 27.838.320 kr. 129.426.506 kr. 948.000 Samlet byggesum kr. 206.314.496 Oprindeligt budget kr. 108.203.750 Overskridelse kr. 98.110.746 Finansiering i alt kr. 158.212.826 Byggeriet finansieres indtil 2012 via modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden. Afdelingen har dog bogført 8.587.044 kr. for meget i forhold til byggebudgettet, se Tabel 9 Huslejestøtte.. Overskridelsen på knap 100% i forhold til det oprindelige budget forklares ikke i revisionsprotokollerne ligeledes heller ikke hvordan en tillægsbelåning på ca. 48 mio. kr. vil påvirke huslejen i afdelingen, altså forårsage huslejeforhøjelser. I revisionsprotokollen for 2014 angives skema B til 141.778.000 kr. med en overskridelse på 29.095.000 kr. I revisionsprotokollen for 2015 angives skema B til 184.138.000 kr. og overskridelsen til 42.360.000 kr. Den bogførte byggesum forhøjes ikke efter 2014, det synes derfor mærkeligt når revisoren i protokollen for 2015 forhøjer såvel skema B beløbet og beløb, hvormed skemaet overskrides. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden 2010-2015 med 34.5 mio. kr. til knap 10 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

Side 05 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 2 Tabel 3 AB afd. 2 (se bilag 2) Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Andet Opstart 2011 kr. 8.636.192 kr. 8.105.040 2012 kr. 12.460.337 kr. 20.410.460 kr. 75.440 2013 2014 2015 kr. 20.410.460 kr. 75.440 Samlet byggesum kr. 21.096.529 Oprindeligt Budget 21100000 Overskridelse kr. -3.471 Finansiering i alt kr. 20.485.900 Ingen bemærkninger, budgettet overholdes og revisoren fører det bogførte korrekt til protokols. Finansiering er lovlig og dækker udgifterne til byggeriet.

Side 06 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 4 Tabel 4 AB afd. 4 (se bilag 2) e Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Andet Opstart 2011 kr. 3.756.515 kr. 3.580.464 2012 kr. 84.491.105 kr. 78.814.331 kr. 5.443.693 Færdig? 2013 kr. 158.327.748 kr. 113.037.099 kr. 31.678.705 kr. 12.304.880 2014 kr. 177.943.018 kr. 100.578.458 kr. 62.414.087 kr. 12.304.884 2015 kr. 186.964.292 kr. 6.059.280 kr. 158.943.824 kr. 12.304.884 kr. 6.059.280 kr. 158.943.824 kr. 36.914.648 Samlet byggesum 186964292 Oprindeligt Budget 164000000 Overskridelse kr. 22.964.292 Finansiering i alt kr. 201.917.752 Vi har ikke haft indblik i skema A og dermed byggebudget for byggeriet Svanelundsbakken og kan derfor kun anslå dette ud fra oplysninger på Brix & Kamps hjemmeside. I revisionsprotokollerne angives byggesummen i henhold til den bogførte sum således: 2011 med 3.757.000 kr. 2012 med 84.491.000 kr. 2013 med 158.359.000 kr. 2014 med 177.943.000 kr. og 2015 med 186.964.000 kr. Her skal dog igen bemærkes at byggesummen forøges efter byggeriet er færdigt og taget i brug i 2014. Byggeriet finansieres dels med banklån/byggekredit og dels med realkreditlån samt tilskud fra LBF. Her bør særligt bemærkes at der trods en overskridelse af budgettet med knap 23 mio. kr. stadig er en overfinansiering på knap 15 mio. kr. Man beholder bla. Ca. 6 mio. kr. på byggekreditten, hvilket påfører afdelingen ekstra omkostninger helt unødigt. Der forekommer forskellige meget mistænkelige posteringer i organisationens regnskab, bla. findes kortvarigt en afd. 50 og der optræder flere million tilgodehavender i unavngivne afdelinger, som ikke kan bekræftes i afdelingernes regnskaber, herunder flere store udlån til Bolig Hjørring, som ikke optræder i Bolig Hjørring egne regnskaber som gæld. Denne praksis anses som værende ulovlig jf. almenlejeloven og særdeles kritisabel grundet de forsøg på sløring, vi har afdækket.

Side 07 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 8 Tabel 5 AB afd. 8 (se bilag 2) Huslejestøtte Finansering Byggesum år Bogført Lån kto 413 Andet Opstart 2009 7585914 3728000 2099484 2010 13440037 3728000 10806405 2011 87112657 3728000 97739304 Færdig 2012 34700055 2200000 128054840 2013 3830915 123991265 2014 2064479 120275676 2015-2649468 116370531 kr. 16.629.926 kr. 116.370.531 Samlet byggesum 142838663 Oprindeligt Budget 129867000 Overskridelse kr. 12.971.663 Finansiering i alt kr. 133.000.457 Byggeriet er finansieret dels via modtaget huslejestøtte fra LBF se Tabel 9 Huslejestøtte. og banklån/byggekredit men der mangler stadig en finansiering på knap 10 mio. kr. Revisor oplyser at der er optaget en renteswap i afdelingen, som pr. 31/12-2015 udgør -2.5 mio. kr. er medtaget som eventual forpligtelse jf. aftale med LBF. Renoveringen afsluttes i 2012 hvorefter der ikke bogføres yderligere på den samlede byggesum, på trods af dette angiver revisoren byggesummen således: 2010 med 22.131.000 kr. i 2011 med 109.294.000 kr. i 2012 med 133.762.000 kr. i 2013 med 144.227.000 kr. i 2014 med 147.358.000 kr. og i 2015 med 148.209.000 kr. Hvorfor revisoren i revisionsprotokollerne angiver byggesummen højere end den bogførte kan vi ikke uden adgang til bilag og byggeregnskaber udtale os om. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden 2010-2015 fra 26.7 mio. kr. til 16.7 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

Side 08 Byggeregnskaber Hjørring Boligselskab afd. 16 Tabel 6 HB afd. 16 (se bilag 3) Huslejestøtte Finansering Byggesum år Bogført Lån kto 413 Andet Opstart 2009 kr. 17.084.902 kr. 4.608.000 kr. 18.381.485 2010 kr. 96.690.506 kr. 4.608.000 kr. 93.183.867 2011 kr. 35.567.077 kr. 4.608.000 kr. 30.085.271 2012 kr. 4.608.000 kr. 40.050.517 2013 kr. 4.670.977 kr. 149.824.994 2014 kr. -1.490.766 kr. 145.863.008 2015 kr. 136.322.392 kr. 21.612.211 kr. 136.322.292 Samlet byggesum 149342485 Oprindeligt budget 134310000 Overskridelse kr. 15.032.485 Finansiering i alt kr. 157.934.503 Byggeriet finansieres via byggekredit og modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden. Afdelingen har dog bogført 6.228.000 kr. for lidt i forhold til byggebudgettet, se Tabel 9 Huslejestøtte. På trods af dette ses en væsentlig overfinansiering af byggesummen på godt 8.5 mio. kr. dette belaster naturligvis afdelingens økonomi unødigt. Der ses igennem hele perioden store udlån til organisationen fra afdelingen. Således angives i 2012 et udlån fra Hjørring Boligselskab til Bolig Hjørring på 1.9 mio. kr., som ikke er opført i Bolig Hjørrings regnskab som gæld. Der forekommer mange mistænkelige posteringer og store konsekvente udlån til organisationen af afdelingens midler. bla. finansieres renoveringen i afdeling 17 i flere år ulovligt, idet der ikke er givet tilladelse til nedrivning if. Med projektet. Dette er i strid med almenlejeloven. Renoveringen afsluttes i 2011 hvorefter der ikke bogføres yderligere på den samlede byggesum, på trods af dette angiver revisoren byggesummen således: 2010 med 115.283.000 kr. i 2011 med 146.833.000 kr. i 2012 med 144.445.000 kr. i 2013 med 140.555.000 kr. i 2014 med 142.164.000 kr. og i 2015 med 142.164.000 kr. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden 2010-2015 fra 33 mio. kr. til 20.5 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

Side 09 Byggeregnskaber Sammenfatning byggerier Nedenfor vises en oversigt over byggesum iflg. Budget/oplæg, den i afdelingens regnskab bogførte sum/udgift og evt. overskridelse. Tabel 7 Sammenfatning byggerier (se bilag 1, 2, 3) Sammenfatning byggerier Byggeri Budget Bogført sum Overskridelse 1938 afd. 2 58.000.000 84.118.111 26.118.111 1938 afd. 5 108.203.750 206.314.496 98.110.746 AB afd. 2 21.100.000 21.096.529-3.471 AB afd. 4 164.000.000 186.964.292 22.964.292 AB afd. 8 129.867.000 142.838.663 12.971.663 HB afd. 16 134.310.000 149.342.485 15.032.485 I alt 615.480.750 790.674.576 175.193.826

Side 10 Byggeregnskaber Likviditet i boligorganisationerne BB af 1938: Revisionsprotokollen for 2015 angiver at organisationen (1938) har et likviditetsunderskud på 7.759.835 kr. som skyldes et tilgodehavende til Bolig Hjørring på 191.483 kr. og afdeling 2 på 9.614.854 kr. Dette er ikke korrekt. Bilag 1 viser således at eneste afdeling man har tilgodehavende i er Bolig Hjørring. Bilag 2 er uddrag fra revisionsprotokollen, som viser den fejlagtige opgørelse med vores korrektioner iht. de faktiske beløb fra regnskaberne. Det reelle likviditetsunderskud var således 7.568.352 kr. Boligforeningen AB: Revisionsprotokollen for 2015 viser at organisationen har et likviditetsunderskud på 2.458.346 kr. grundet udlån til sideaktivitetsafdeling 40. Hjørring Boligselskab: Revisionsprotokollen for 2015 viser et mindre likviditetsoverskud på 584.004 kr. grundet udlån til afd. 17 på ca. 7.5 mio. kr. Tabel 8 Afgang værdipapirer (se bilag 1, 2, 3) Afgang værdipapirer 2010-2015 Selskab 2010 2015 Afgang Afgang i % BB 1938 34.575.221 9.940.489 24.634.732 71% AB 26.758.200 16.792.750 9.965.450 37% HB 33.202.498 20.553.711 12.648.787 38% I alt 94.535.919 47.286.950 47.248.969 49%.

Side 11 Byggeregnskaber Huslejestøtte fra LBF I forbindelse med helhedsplanen for Vestbyen garanterer Landsbyggefonden for en del af projekterne med støttede lån samt et fast beløb i huslejestøtte, som udbetales årligt fra 2009-2012. Beløbet er fastsat på forhånd og nedsættes først efter 2012. Vores gennemgang af regnskaber for afdelingerne har imidlertid vist, at disse tilskud ikke er bogført som budgetteret. Uden adgang til bilag og byggeregnskaber kan vi ikke se hvad der er sket, men kun opstille nedenstående skema over differencerne for de enkelte afdelinger. Tabel 9 Huslejestøtte Huslejestøtte 2009-2012 Afd. Budget Bogført sum Difference 1938 afd. 5 9.332.956 17.920.000 8.587.044 AB afd. 8 15.589.644 12.712.000-2.877.644 HB afd. 16 24.660.000 18.432.000-6.228.000 I alt 49.582.600 49.064.000-518.600 Vi har tidligere afdækket uoverensstemmelser i åbne- og lukkesaldi på konto 406 og 407 i flere afdelingers regnskaber. I forbindelse med bogføring af modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden har man i flere tilfælde bogført disse fejlagtigt på konto 204 hvorved beløbet indgår i driften i afdelingens regnskab. Huslejestøtte skal altid opsamles på konto 406 i afdelingens balance i regnskabet, idet beløbet ikke skal anvendes i den almindelige drift men kun kan anvendes til udgifter og evt. overskridelser i forbindelse med det projekt (helhedsplan) som støtten er bevilget til. Landsbyggefonden har i flere tilfælde påpeget disse fejl overfor Bolig Hjørring med krav om, at beløbene flyttes (omposteres). I stedet for at lave en ompostering i afdelingernes regnskaber hvor angives hvilket beløb der omposteres samt fra og til hvilken konto omposteringen sker, har man fra Bolig Hjørrings side manuelt op- eller nedskrevet saldi, hvilket klart er i strid med både bogføringsloven og almenlejeloven. Vi kan ikke uden adgang til kontoudtog og bilag redegøre for hvad der konkret er sket. Nedenstående tabeller viser de konstaterede manuelle posteringer. Vi har tidligere informeret LBF og Hjørring Kommunes tilsyn om disse uoverensstemmelser.

Side 12 Byggeregnskaber Tabel 10: Oversigt over afvigelser på konto 407 Ultimo Primo Difference Ultimo Primo Difference Ultimo Primo Diffe- Samlet Afd. 2012 2013 2013 2014 2014 2015 rence difference AB 8 1.865.000 1.145.703-719.297 1.305.901 1.305.901 0 1.774.618 4.067.618 2.293.000 1.573.703 AB 10 73.844 73.841-3 298.340-310.738-609.078-489.153-489.153 0-609.081 Hirts 1 442.831 398.819-44.012 440.783-49.336-490.119-49.336-49.336 0-534.131 Hirts 2-2.663.357-2.897.354-231.997-2.327.708-2.877.321-549.613-3.011.894-3.011.895 - -781.610 HB 13 - - - - - - 723.000 549.352-173.648-173.648 HB 16 459.211 2.209.211 2.450.000 3.321.204 4.910.204 1.589.000 6.105.722 3.045.273-3.060.499 978.501 1938 5 - - - 3.618.000 2.867.926-750.074 3.426.486 3.640.684 214.198-535.876 Tabel 11: Oversigt over afvigelser på konto 406 Afd. Ultimo 2010 Primo 2011 Ultimo 2011 Primo 2012 Ultimo 2012 Primo 2013 Ultimo 2013 Primo 2014 Ultimo 2014 Primo 2015 AB 8 - - - - - - - - 18.607.394 0 AB 10 - - - - - - - 0 1.218.156 1.590.874 Hirts 1 488.000 732.000 732.000 976.000 976.000 976.000 1.220.260 1.220.260 Hirts 2 - - 6.120.000 8.160.000 8.160.000 8.160.000 10.360.091 10.443.092 13.195.081 13.195.082 HB 16 - - - 0 9.216.000 0 9.868.000 0 8.377.234 0 Se regnskaber for de pågældende år, selskaber og afdelinger for at bekræfte oplysningerne i skemaerne ovenfor.

BILAG 1 Side 1/6

BILAG 1 Side 2/6

BILAG 1 Side 3/6

BILAG 1 Side 4/6 0-7.568.352

BILAG 1 Side 5/6

BILAG 1 Side 6/6

BILAG 2 Side 1/7

BILAG 2 Side 2/7

BILAG 2 Side 3/7

BILAG 2 Side 4/7

BILAG 2 Side 5/7

BILAG 2 Side 6/7

BILAG 2 Side 7/7

BILAG 3 Side 1/4

BILAG 3 Side 2/4

BILAG 3 Side 3/4

BILAG 3 Side 4/4