BERETNING 2006
INDHOLDSFORTEGNELSE Realkreditrådet... 03 Formandens udtalelse...04 Udlånsaktiviteten... 06 Prisudviklingen på ejendomsmarkedet... 08 Kundeundersøgelse... 10 Konkurrencesituationen... 12 Forbrugerforhold...14 Særligt dækkede obligationer... 16 Det fremtidige europæiske realkreditmarked... 18 Digital tinglysning... 20 Værdipapirmarkedet... 22 Bestyrelse og sekretariat...24
BERETNING 2006 SIDE 02: 03 REALKREDITRÅDET Realkreditrådet er brancheorganisation for realkreditinstitutterne i Danmark. Realkreditrådet arbejder for at fremme forståelsen for realkreditsektorens synspunkter om forhold med betydning for branchen. I den forbindelse har Realkreditrådet en tæt og løbende dialog med bl.a. myndigheder, politikere, interesseorganisationer og medier i Danmark og udland. MEDLEMMER Realkreditrådets medlemmer yder lån mod pant i fast ejendom baseret på udstedelse af realkreditobligationer og dækker 100 pct. af det realkreditmarked, der er reguleret af lov om fi nansiel virksomhed og lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Realkreditinstitutterne henhører ressortmæssigt under økonomi- og erhvervsministeren. Finanstilsynet, der ressortmæssigt ligeledes henhører under økonomi- og erhvervsministeren, varetager tilsynet med alle institutter. Følgende 8 realkreditinstitutter er medlem af Realkreditrådet: BRFkredit a/s DLR Kredit A/S FIH Realkredit A/S LR Realkredit A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Nykredit Realkredit A/S Realkredit Danmark A/S Totalkredit A/S KONTOR I BRUXELLES Realkreditrådet etablerede i 2005 et repræsentationskontor i Bruxelles for bedre at kunne deltage i de løbende drøftelser, som fi nder sted i EU, om regulering af realkreditsektoren på tværs af grænser. SUPPLERENDE MATERIALER Realkreditrådets beretning udgives i forbindelse med årsmødet den 26. april 2007. Beretningen udgives i trykt version samt en version på Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk). SUPPLERENDE MATERIALE: Realkreditten i 2006. I Realkreditten i 2006 fi ndes en generel gennemgang og beskrivelse af de emner, der har været aktuelle i 2006. Publikationen fi ndes udelukkende på Rådets hjemmeside, hvor der er indlagt søgemuligheder og direkte adgang til de enkelte emner. Fra hjemmesiden kan Realkreditten i 2006 også udskrives i PDF-format. Statistik. På Realkreditrådets hjemmeside offentliggøres i forbindelse med årsmødet en årsstatistik om realkreditmarkedet i 2006. Herudover opdateres løbende en række statistikker vedrørende ejendomsprisudviklingen og udlånet. Endvidere offentliggøres på hjemmesiden Realkreditrådets Prisguide, hvor omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån i de respektive realkreditinstitutter og for forskellige låntyper sammenlignes. Beretning på engelsk. Beretning 2006 er bearbejdet og oversat til engelsk og fi ndes på Realkreditrådets hjemmeside.
BERETNING 2006 SIDE 04: 05 FORMANDENS UDTALELSE De fleste boligejere følger opmærksomt boligmarkedet og renteudviklingen. Aviserne bringer dagligt overskrifter, og ved middagsselskaber og på arbejdspladser tales der indgående om realkreditlån. Stiger renten? Er det tid til at omlægge? Hvordan sikres og udnyttes friværdien bedst? Priserne på realkreditlån er gennemsigtige, og boligejerne er aktive. Det er nemt at følge med og træffe kvalifi cerede beslutninger om konverteringer og omlægninger til andre typer af realkreditlån. Beslutninger kan hurtigt føres ud i livet, og priserne er konkurrencedygtige. Gennemsigtighed er adelsmærket for realkreditsektoren og rygraden i det stærke realkreditsystem. Regeringens forslag om at indføre nye regler om særligt dækkede obligationer SDO er, der går langt videre end kravene til den nødvendige implementering, har givet anledning til bekymring i branchen. Ikke fordi vi ikke kan eller vil konkurrere med disse lån, som nogle har påstået, men fordi det kan svække gennemsigtigheden på markedet for ejendomsfi nansiering. I følge forslaget skal både realkredit- og pengeinstitutter kunne udstede SDO er, mens realkreditten bevarer eneretten til at udstede særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er). Vi har i dag et gennemprøvet, sikkert, billigt og internationalt rost realkreditsystem. Systemet har sikret stabil fi nansiering, også i krisetider, og bør ikke uden nøje overvejelser ændres radikalt i en hektisk lovgivningsproces under en periode med højkonjunktur, hvor det kan være svært at forestille sig modgang for de fi nansielle virksomheder. Den helt centrale styrke i realkreditsystemet er gennemskueligheden. Der er fuld gennemsigtighed for både rentemarginal og den rente, der skal betales. I hele lånets løbetid kan låntager ved at læse kurslisten følge kursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Låntageren kan altid foretage indfrielse af realkreditlån ved at opkøbe obligationerne bag lånet i markedet og indlevere dem til realkreditinstituttet. Gennemsigtighed er nøgleordet for fri og sund konkurrence. Det er derfor afgørende, at realkredit- og pengeinstitutter gør en ekstraordinær indsats for at sikre såvel låntagere som investorer gennemsigtighed og rådgivning i forbindelse med brugen af SDO er. ÅRET FOR REALKREDITINSTITUTTERNE 2006 blev et stærkt år for realkreditsektoren. Realkreditinstitutternes regnskaber viste et resultat efter skat på 9,4 mia. kr. Solvensprocenten var 12,4 pct. Trods de gode resultater var egenkapitalforrentningen med 8 pct. beskeden, hvilket vidner om den betydelige konkurrence i realkredit-
sektoren. Både solvensprocenten og egenkapitalforrentningen ligger lidt lavere end i 2005. De gunstige økonomiske vilkår i dansk økonomi med lav arbejdsløshed og et fortsat lavt renteniveau har naturligt betydet, at husholdningerne har en robust økonomi. Realkreditinstitutterne har kun i begrænset omfang haft tab og restancer. Aktivitetsniveauet var i 2006 noget lavere end i 2005. Det skyldes primært, at der var færre omlægninger på grund af et svagt stigende, men fortsat lavt renteniveau. Mange valgte imidlertid at udskifte deres rentetilpasningslån med fast forrentede lån og variabelt forrentede lån med renteloft. Endnu en gang ses de danske låntagere som fornuftige og opmærksomme forbrugere, der indretter deres dispositioner ud fra renteudviklingen med kyndig brug af de mange produkter, som realkreditten tilbyder. Næsten hver fjerde kunde valgte i forbindelse med låneomlægning at skifte realkreditinstitut, hvilket sammen med de meget lave priser og det brede produktsortiment er med til at illustrere den intense konkurrence i sektoren. EJENDOMSMARKEDET Priserne på danske boliger har været kraftigt stigende de seneste år. Det er ikke realistisk, at priserne kan fortsætte med at stige i denne takt, og vi har da også set en opbremsning af prisudviklingen mod slutningen af 2006. Denne opbremsning er for parcel- og rækkehuse især sket i hovedstadsområdet, og for ejerlejligheder i hovedstaden, Århus og Odense. Den danske økonomi er dog fortsat stærk med historisk lav ledighed og en stabil lav infl ation, så der er ikke noget, der tilsiger generelle store prisfald på boligmarkedet. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan forekomme lokale priskorrektioner især i de dyreste områder i landet som fx hovedstadsområdet. FORBRUGERFORHOLD Økonomi- og erhvervsministeren har taget initiativ til at oprette et Penge- og Pensionspanel med deltagelse af repræsentanter fra forbrugerorganisationer og den fi nansielle sektor for at drøfte muligheder for at styrke forbrugerbeskyttelsen. Realkreditrådet deltager aktivt, for der er brug for en løbende dialog på tværs. Sagen er, at den fi nansielle sektor udvikler sig hastigt, og der kommer hele tiden nye løsninger, produkter og serviceydelser til kunderne. Informationsteknologien udnyttes til at styrke de kunderettede funktioner og udveksling af data. Alt dette er sundt, men det afføder også et behov for hele tiden at drøfte nye dimensioner af forbrugerforhold mellem de relevante interessenter. DIGITAL TINGLYSNING Realkreditrådet har gennem årtier været fortaler for en digitalisering af tinglysningssystemet og vi arbejder fortsat hårdt for at give vores bidrag til, at den digitale tinglysning bliver en realitet i marts 2008. Vi vil levere de fornødne ressourcer og den nødvendige opbakning i det samarbejde, der er afgørende, og som fi nder sted på tværs mellem de relevante aktører. Vi har store forventninger til, at den digitale tinglysning vil give kunderne en hurtigere, smidigere og mere effektiv sagsbehandling. GRÆNSEOVERSKRIDENDE REALKREDITFINANSIERING EU-Kommissionen har senest med sin Grønbog om realkredit i EU sat fokus på belåningen af boliger i medlemslandene. Målet er fi nansiel integration og konkurrence på tværs af landegrænser. For at afdække forudsætningerne nedsatte Kommissionen to rådgivende udvalg om henholdsvis kapitalfrembringelse og forbrugerforhold. Begge udvalg afgav rapport ultimo 2006. En Hvidbog om realkredit ventes som opfølgning herpå afgivet fra Kommissionen medio 2007. Realkreditrådet ønsker at fastholde mulighederne for produktudvikling og diversitet, samt at fastholde den unikke mulighed for førtidig indfrielse. Vi ser derimod ikke mere regulering hverken fra EU eller nationalt som løsningen på ønsket om mere konkurrence på tværs af grænserne. Konkurrencen fremmes bedst ved at mindske hindringerne for grænseoverskridende aktiviteter, sikre sammenligningsmulighederne og gennemsigtigheden. Realkreditrådet støtter derfor fortsat»code of Conduct«, som bl.a. sikrer låntagerne mulighed for at sammenligne lånetilbud på tværs af grænserne i EU. REALKREDITOBLIGATIONSMARKEDET Som det sidste af en række af nye direktiver på værdipapirområdet vil reglerne i direktiv om markeder for fi nansielle instrumenter (MiFID) træde i kraft den 1. november 2007. Direktivet er vedtaget for at effektivisere værdipapirhandel i EU med et ensartet højt investorbeskyttelsesniveau. Reglerne i direktivet og de dertil hørende tekniske regler medfører en grundlæggende ændring af reglerne for værdipapirhandel i Danmark. Realkreditrådet ser med tilfredshed på, at der generelt ved vedtagelsen af reglerne og den efterfølgende implementering er taget hensyn til de danske realkreditinstitutters særlige forhold som værdipapirhandlere. MiFID indeholder gennemsigtighedsregler for aktier, men forholder sig ikke tilsvarende til gennemsigtighed for realkreditobligationer. Det er dog muligt at fastsætte nationale regler på dette område. Det er af stor betydning, at de fremtidige nationale regler på dette område ikke svækker den nuværende høje gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet. En høj grad af gennemsigtighed i form af sammenhæng mellem realkreditlånet og de realkreditobligationer, der funder lånet, er til forbrugernes fordel. KONKURRENCEDYGTIGT REALKREDITSYSTEM Det danske realkreditsystem har i mere end 200 år vist sin styrke og det er fortsat konkurrencedygtigt med en udpræget stabilitet, konkurrencedygtige priser og et bredt produktudbud på boligfi nansiering. Sådan vil vi fortsætte. Sven A. Blomberg Formand
BERETNING 2006 SIDE 06: 07 UDLÅNSAKTIVITETEN Realkreditinstitutterne ydede lån for 469 mia. kr. i 2006. Det er et fald på ca. 40 pct. i forhold til rekordåret 2005. Faldet skyldes en lavere konverteringsaktivitet. Realkreditinstitutternes samlede udlån steg med 10 pct. til 1.860 mia. kr. Mange boligejere valgte at udskifte deres rentetilpasningslån med fastforrentede lån og variabelt forrentede lån med renteloft. Figur 1. Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån 1. kvartal 1995 til 4. kvartal 2006. Mens bruttoudlånet har været stigende siden midten af 1990 erne, var nettoudlånet relativt konstant i perioden 1995-2004. I 2005 steg bruttoudlånet til et rekordhøjt niveau på ca. 750 mia. kr., og også nettoudlånet var historisk højt i 2005. I 2006 var bruttoudlånet ca. 40 pct. lavere end i 2005, mens nettoudlånet - der udgør den reelle tilvækst i realkreditudlånet har holdt det høje niveau i 2006. Mia. kr. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Bruttoudlån Nettoudlån Kilde: Realkreditrådet.
Realkreditinstitutterne ydede færre nye lån i 2006 end i 2005. Bruttoudlånet blev 469 mia. kr. i 2006, svarende til et fald på 40 pct. i låneaktiviteten i forhold til rekordåret 2005. Faldet i udlånsaktiviteten skyldes først og fremmest, at der var færre konverteringer end de foregående år. Der blev indfriet lån for 263 mia. kr. i forbindelse med omlægninger. Det er under halvdelen af niveauet i 2005 og i øvrigt det laveste siden 2002. Mange låntagere har i de seneste år gennemført låneomlægninger. Det har været økonomisk gunstigt på grund af det historisk lave renteniveau. Renten steg i 2006, og for de fl este låntagere har det været bedst at beholde deres nuværende lån, som er blevet forholdsvis billige på grund af renteudviklingen. 58 pct. af bruttoudlånet til boligejere og erhvervsvirksomheder blev optaget som rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån med og uden renteloft. OBLIGATIONSRESTGÆLDEN STEG 10 PCT. Der var en betydelig aktivitet i byggebranchen med et stort omfang af om- og tilbygninger af ejerboliger i 2006. Det har bl.a. medført, at det samlede udlån fra realkreditinstitutterne obligationsrestgælden er vokset med 10 pct. til 1.860 mia. kr. ultimo 2006 i forhold til ultimo 2005. Af det samlede udlån ultimo 2006 var 47 pct. optaget som fastforrentede lån og 53 pct. med variabel rente. Godt 60 pct. af det samlede udlån er optaget til ejerboliger og fritidshuse. Boligsektoren står for næsten 80 pct. af det samlede udlån, når udlejningsejendomme tælles med. Nettoudlånet, som udtrykker den reelle tilvækst i realkreditinstitutternes udlån, udgjorde 161 mia. kr. i 2006. Det er på niveau med det rekordhøje nettoudlån i 2005. Defi nitionen af nettoudlån er bruttoudlån fratrukket indfrielser og afdrag. Figur 2. Samlet udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på låntyper. Mange private låntagere valgte i 2006 på grund af renteudviklingen at optage variabelt forrentede lån med renteloft og fast forrentede lån frem for rentetilpasningslån. FLERE BOLIGEJERE VALGTE RENTELOFT Låntagerne skifter hurtigt og beslutsomt til de typer af realkreditlån, der er mest attraktive i forhold til den aktuelle renteudvikling og deres øvrige prioriteter. Hvert år opleves derfor forskydninger i låntagernes præferencer for de forskellige låntyper, som er henholdsvis rentetilpasningslån, variabelt forrentede lån med renteloft og fastforrentede lån. Låntagerne reagerede i 2006 på den stigende rente ved at optage og konvertere til variabelt forrentede lån med renteloft på bekostning af de traditionelle rentetilpasningslån. De rene rentetilpasningslån blev gradvist mindre attraktive, idet forskellen mellem den korte og lange rente blev indsnævret. Denne tendens afspejles i udviklingen af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Rentetilpasningslån udgjorde således kun 26 pct. ultimo 2006 mod 34 pct. året før. Samtidig valgte fl ere låntagere med rentetilpasningslån at søge større sikkerhed ved at forlænge rentebindingsperioden, idet forskellen på ydelsen for et 1-årigt og et 5-årigt rentetilpasningslån blev indsnævret i takt med at den korte og lange rente nærmede sig hinanden i 2006. De variabelt forrentede lån med renteloft har været populære siden de kom på markedet i 4. kvartal 2004. Denne tendens fortsatte i 2006. Ved udgangen af året udgjorde variabelt forrentede lån med renteloft 23 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse, hvilket var 7 pct. point mere end et år tidligere, jf. fi gur 2. Cirka halvdelen af udlånet til ejerboliger og fritidshuse var fast forrentede lån ved udgangen af 2006. Det er på niveau med året før. Ultimo 2006 udgjorde afdragsfrie lån 39 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Også låntagere, som anvender de afdragsfrie lån, har i stigende grad foretrukket fast forrentede lån og variabelt forrentede lån med renteloft frem for rentetilpasningslån. Låntagere, der vælger afdragsfrie lån, optager dog hyppigere lån med variabel rente end andre låntagere. Pct. 60 50 Ultimo 2005 Ultimo 2006 49 51 40 34 30 20 26 16 23 10 0 Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft Fast forrentede lån Kilde: Realkreditrådet.
BERETNING 2006 SIDE 08: 09 PRISUDVIKLINGEN PÅ EJENDOMSMARKEDET Der blev solgt færre boliger i 2006 end i 2005. Priserne på ejerboliger fortsatte med at stige. Mod slutningen af året kom der en opbremsning i prisudviklingen i nogle af landets dyreste områder. For boligmarkedet set over en bred kam er der ikke udsigt til større prisfald i 2007. Figur 3. Prisudviklingen på ejerboliger, kr. pr kvadratmeter, 1995-2006. Priserne på ejerboliger er steget kraftigt de senere år. Siden 1995 er priserne på parcel- og rækkehuse næsten tredoblet, mens priserne på ejerlejligheder og fritidshuse er ca. firdoblet. Prisstigningerne var særligt høje i årene 2004-2005.
De seneste års hastige vækst i antallet af bolighandler aftog i 2006. Der blev solgt ca. 45.500 parcel- og rækkehuse, hvor der indgik realkreditbelåning. Det var 7 pct. færre end i 2005. Tallet var 15.400 for ejerlejligheder, et fald på 20 pct., og 6.000 for fritidshuse, et fald på 25 pct. Der var fortsat prisstigninger på ejerboliger i 2006. Ifølge Realkreditrådets ejendomsstatistik var den gennemsnitlige kvadratmeterpris for et hus næsten 20 pct. højere ved udgangen af 2006 end året før. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder og fritidshuse steg ca. 10 pct. PRISER HØJST I HOVEDSTADEN Priserne på parcel- og rækkehuse er højest omkring hovedstaden og er også her steget mest de seneste år. I København og på Frederiksberg er de gennemsnitlige kvadratmeterpriser mere end dobbelt så høje som landsgennemsnittet. Mens priserne på parcel- og rækkehuse i store dele af landet udviste stigninger gennem hele 2006, kom den lavere aktivitet mod årets udgang til udtryk i svagt aftagende priser i hovedstadsområdet. De fl este ejerlejligheder sælges i København og Frederiksberg kommune, Københavns amt og de 6 største provinskommuner (baseret på den tidligere kommuneopdeling). Kvadratmeterpriserne på ejerlejligheder ligger generelt højere end priserne på parcel- og rækkehuse. Den lavere aktivitet mod årets udgang er også slået kraftigere igennem for ejerlejligheder end for parcel- og rækkehuse. I København og Århus faldt priserne på ejerlejligheder med ca. 4 pct. i 4. kvartal 2006, og i Odense faldt priserne med 6 pct. I København og Århus var priserne ultimo 2006 ca. 6 pct. højere end ultimo 2005. De meget kraftige prisstigninger på ejerlejlighedsmarkedet ser således ud til at have fået en ende i 2006. ikke siden 2001 solgt så få fritidshuse som tilfældet i 2006. Det skal bemærkes, at Realkreditrådets prisstatistik kun omfatter ca. 50-55 pct. af alle handlede fritidshuse. Prisstigningerne i 2006 på ejerboliger har sin rod i den fortsat stærke danske økonomi med historisk lav ledighed og en stabil lav infl ation. Stigningerne fortsatte, selvom den korte rente var opadgående gennem året. Der var mod slutningen af 2006 tendens til en afdæmpet prisudvikling og deciderede prisfald i de dyreste områder. Det ser foreløbig ud til, at der primært er tale om en mindre korrektion i de allerdyreste områder og særligt for ejerlejligheder i de største byer. I det meste af landet er boligpriserne steget noget langsommere end i de store byer. Det reducerer risikoen for, at der vil ske større prisfald i disse områder. Der er ikke udsigt til væsentlige prisfald på boligmarkedet i 2007, om end det ikke kan udelukkes, at der fortsat kan ske mindre prisfald i lokalområder, fx på markedet for ejerlejligheder i København. PRISUDVIKLING AFTOG FOR FRITIDSHUSE Efter 2 år med årlige prisstigninger på over 20 pct. aftog prisudviklingen på fritidshuse i 2006. For landet som helhed steg priserne dog gennem hele året med 10 pct. Der er Kr. pr. kvm 25.000 20.000 Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Fritidshuse 15.000 10.000 5.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kilde: Realkreditrådet.
BERETNING 2006 SIDE 10:11 KUNDEUNDERSØGELSE Låntagere anvender især konverteringsgevinster og tillægslån til investering og opsparing. Der er udpræget tilfredshed med realkreditinstitutternes rådgivning, og mange kunder supplerer rådgivningen med informationssøgning på institutternes hjemmesider. Låntagerne skifter hyppigt institut i forbindelse med låneomlægninger. Det viser en kundeundersøgelse foretaget af analyseinstituttet Synovate Vilstrup. Figur 4. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån) Forbrug 33 35 35 Opsparing, investering og reduktion af gæld 32 42 36 Investering i boligen Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 8 10 14 17 18 21 2006 2005 2004 Kilde: Synovate Vilstrup. 0 10 20 30 40 50 Pct
Figur 5. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån Anm.:Tallene dækker kun over de boligejere der samtidig med optagelsen af et tillægslån har omlagt eksisterende lån. 12 pct. af boligejerne omlagde deres realkreditlån i 2006 og de fleste benyttede samtidig lejligheden til at optage et tillægslån. Derudover valgte 5 pct. af boligejerne at optage et rent tillægslån oveni deres eksisterende realkreditlån. Men hvor store er de gevinster, som boligejerne har opnået ved låneomlægninger, og hvad bruges pengene til? Disse spørgsmål og flere andre besvares i en kundeundersøgelse, som analyseinstituttet Synovate Vilstrup for fjerde år i træk har gennemført på vegne af Realkreditrådet. De boligejere, som gennemførte en låneomlægning, opnåede gennemsnitligt en månedlig lettelse i ydelsen på 1.090 kr. Som gennemsnit var det omlagte lån på 1.230.000 kr. Boligejerne har i de senere år realiseret store konverteringsgevinster ved låneomlægning, og derfor er den gennemsnitlige månedlige besparelse ved låneomlægning i 2006 noget lavere end tidligere år. De tillægslån, der blev optaget i 2006, var gennemsnitligt på 326.000 kr., hvilket var omkring 40.000 kr. mere end i 2005. TIL INVESTERING OG FORBRUG Boligejere udnytter størstedelen af den månedlige lettelse i ydelsen, som følge af en omlægning af realkreditlånet, til investeringer i boligen, opsparing, nedbringelse af anden og formentligt dyrere gæld eller til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. En tredjedel af lettelsen anvendes til forbrug. Flere låntagere har i forhold til tidligere år angivet, at den månedlige lettelse i ydelsen anvendes til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. Det kan eksempelvis være tilfældet i forbindelse med orlov til uddannelse, pasning af egne børn eller lignende. Uanset hvordan gevinsterne ved låneomlægninger anvendes, giver konverteringsmuligheden boligejerne frihed til at planlægge fremtidigt forbrug, opsparing og investering. KONTANT PROVENU INVESTERES ELLER SPARES OP De tillægslån, der blev optaget i forbindelse med omlægning af eksisterende lån, udgjorde gennemsnitligt 313.000 kr. i 2006. De boligejere, der optog tillægslån uden at omlægge eksisterende lån, fi k i gennemsnit et provenu på 340.000 kr. Godt halvdelen af provenuet fra tillægslån ydet i forbindelse med omlægning anvendes til investering i boligen. En fjerdedel benyttes til opsparing, investering og reduktion af anden gæld. Kun 16 pct. af tillægslånene anvendes til forbrug. Sammenlignet med 2005 blev en mindre andel af det frigivne provenu anvendt til boliginvesteringer. I stedet valgte fl ere at investere og spare op på anden måde. De boligejere, der optog tillægslån uden omlægning af eksisterende lån, valgte i lidt højere grad at anvende provenuet til øget forbrug. Billedet er det samme for konverteringsgevinster og tillægslån. Boligejere er velovervejede med brugen af realkreditlån som billig fi nansieringskilde til investering og opsparing. Grunden er nok, at realkreditlån i mange tilfælde er konkurrencedygtig i forhold til andre lån og fi - nansieringsformer. LÅNTAGERE LAVER EGNE BEREGNINGER Mange låntagere anvender internettet i forbindelse med låneomlægning. Ca. 30 pct. af de kunder, der omlagde et lån i 2006, benyttede således institutternes hjemmesider til at foretage konsekvensberegninger, søge andre informationer, anmode om lånetilbud eller bestille hele låneomlægningen. Kunderne er tilfredse med realkreditinstitutternes rådgivning i forbindelse med låneomlægninger og tillægsbelåning. 9 ud af 10 boligejere var således meget tilfredse eller tilfredse med rådgivningen. Mindre end 1 ud af 20 var decideret utilfreds. HVER TIENDE SKIFTER Næsten hver fjerde låntager skiftede i 2006 realkreditinstitut i forbindelse med en låneomlægning eller optagelse af tillægslån. Kunderne skifter realkreditinstitut i samme omfang som sidste år, hvor Realkreditrådet gennemførte en tilsvarende kundeundersøgelse. Realkreditinstitutterne kan ikke forvente, at eksisterende kunder bliver, når realkreditlånet skal omlægges. Der er solid konkurrence om låneomlægninger og tillægslån. Forbrug 16 16 19 2006 2005 Opsparing, investering og reduktion af gæld 21 20 27 2004 Investering i boligen Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 4 10 2 53 62 59 Kilde: Vilstrup Univero. 0 10 20 30 40 50 60 70 Pct.
BERETNING 2006 SIDE 12:13 KONKURRENCE- SITUATIONEN Realkreditinstitutternes bidragssatser kan nemt sammenlignes. Det er afgørende at kunne tilbyde fleksible og varierede realkreditprodukter. Institutternes basisindtjening har de senere år ikke været tilstrækkelig til at dække stigningen i det lovgivningsbestemte kapitalkrav. Figur 6. Basisindtjening og kapitalkrav. Basisindtjeningen er opgjort før skat og er beregnet som summen af bidragsindtægter og gebyrer og provisionsindtægter (netto) fratrukket udgifter til personale og administration, af- og nedskrivninger samt andre driftsudgifter. Anm.: Årsberetningen for 2006 fra LR Realkredit A/S var endnu ikke offentliggjort ved redaktionensslutning. Der er derfor i beregningen antaget en bidragsindtægt for LR Realkeredit A/S på 23 mio. kr. som i 2005. Mia. kr 10 Årlig basisindtjening Årlig stigning i kapitalkrav 8 6 4 2 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kilde: Realkreditinstitutternes regnskaber samt Realkreditrådets beregninger.
Liberaliseringen af realkreditmarkedet i slutningen af 1980 erne har nedbragt rentemarginalen til gennemsnitligt 0,5 pct. ved en 80 pct. belåning af en ejerbolig. Der er tale om et konkurrencedygtigt lavt niveau, både når der sammenlignes med anden tilsvarende indenlandsk og international fi nansiering. FULD GENNEMSIGTIGHED Det danske realkreditsystem har en direkte kobling mellem den pris, som realkreditobligationer handles til, og den pris som låntager opnår ved optagelse af realkreditlånet. Handlen med realkreditobligationer foregår på værdipapirmarkedet. Det giver fuld gennemsigtighed for kunder og andre interessenter i realkreditinstitutternes prisfastsættelse, idet rentemarginalen udgør bidraget. Der er fri konkurrence og etableringsret på det danske realkreditmarked for fi nansielle virksomheder, som vælger at opfylde lovens krav til drift af realkreditinstitut. Disse kan frit benytte den nødvendige infrastruktur til betalingsformidling, som stilles til rådighed af Værdipapircentralen og Københavns Fondsbørs. Den hårde konkurrence har medført en meget begrænset interesse fra udenlandske aktører for at trænge ind på det danske marked. BIDRAGET ER INDTJENINGSGRUNDLAGET Bidraget og indtægter fra salg af tjenesteydelser udgør med afkastet på formuen den indtjening, der giver grundlaget for realkreditinstitutternes virksomhed. Indtægterne dækker omkostninger ved lånets etablering, løbende administration, produktudvikling, dækning af tab, opfyldelse af lovens kapitalkrav, opbygning af den nødvendige supplerende kapital og udbetaling af udbytte til aktionærer, som stiller egenkapital til rådighed. En del af indtægterne fra bidraget går til drift af realkreditinstituttet. Mens de faktiske driftsomkostninger stiger i takt med den almindelige prisudvikling, vil bidragsindtægterne fra det enkelte lån aftage i takt med, at lånet afvikles. Realkreditinstitutterne skal derfor hele tiden effektivisere driften og udstede nye lån for at bevare deres forretningsgrundlag. Det er et krav i lovgivningen, at der er et tilstrækkeligt kapitalgrundlag i institutterne til at varetage kreditgivningen til låntagere også i en periode med lavkonjunktur. Kapitalkravet skal være opfyldt ved lånets optagelse, mens instituttets indtægter fra lånet er fordelt over hele lånets løbetid. Derfor stiger det samlede kapitalkrav, når institutternes portefølje forøges, som det har været tilfældet de seneste år. Realkreditinstitutterne mere end opfylder lovens solvenskrav på 8 pct. Denne forsigtige adfærd værdsættes af de internationale ratingbureauer. Det er også en af grundene til, at danske realkreditobligationer opnår gode kreditratings og at investorerne derfor pålægger danske realkreditobligationer en relativt beskeden risikopræmie. Det kommer låntagerne til gode i form af billigere lån. NYE PRODUKTER GIVER VALGMULIGHEDER Konkurrencen mellem realkreditinstitutterne har de sidste 10 år udviklet sig til i højere grad at handle om produktudvikling. Det har udmøntet sig i introduktionen af rentetilpasningslån og efterfølgende en række beslægtede varianter. Senest har institutterne lanceret afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån med renteloft. De nye låntyper har forbedret låntagernes valgmuligheder. Sammenholdt med tidligere har låntagerne langt bedre mulighed for selv at planlægge såvel afdragssom risikoprofi l på deres realkreditlån. Låntagere kan udnytte mulighederne til investeringer og opsparing. Eksempelvis kan det være fordelagtigt at udnytte friværdi til at nedbringe dyr gæld eller foretage investeringer, som har et højere afkast. Boligejerne har opnået bedre kontrol med forvaltningen af deres formuer og det benytter de sig af. Låntagere er velorienterede, de indhenter og sammenligner tilbud fra konkurrerende realkreditinstitutter, når der er brug for det. Næsten hver fjerde låntager skifter realkreditinstitut i forbindelse med omlægning af realkreditlån, jf. beretningens afsnit Kundeundersøgelse. Institutterne er nødt til at være på forkant med udviklingen og tilpasse sig markedet for at beholde kunderne. BASISINDTJENING UTILSTRÆKKELIG I perioden 1998-2006 er det lovgivningsbestemte kapitalkrav til realkreditinstitutterne samlet set forøget med 42,7 mia. kr. Det er sket i takt med, at realkreditinstitutternes obligationsrestgæld er vokset. Realkreditinstitutternes samlede basisindtjening, som udtrykker de samlede indtægter fra udlånsvirksomhed, udgjorde i samme periode før skat 21,3 mia. kr. Realkreditinstitutternes direkte indtjening fra udlånsvirksomhed har derfor i de seneste år været utilstrækkelig til at dække forøgelsen af det lovgivningsbestemte kapitalkrav, jf. fi gur 6.
BERETNING 2006 SIDE 14:15 FORBRUGERFORHOLD Danske forbrugere har et højt beskyttelsesniveau på det finansielle område. Alligevel er der grund til løbende at vurdere, om der kan opnås forbedringer. Realkreditrådet deltager aktivt og er fortaler for en tæt koordinering af overvejelser og initiativer på området. 2006
Forbrugeren skal opleve gennemsigtighed, tryghed og sikkerhed og i det hele taget have de bedste muligheder for at sammenligne og vælge tilbud fra fi nansielle virksomheder. Det er udgangspunktet for Realkreditrådet, som deltager aktivt i udvalg, arbejdsgrupper og kommissioner med fokus på forbrugerforhold. Realkreditrådet fulgte i 2006 nøje Finanstilsynets projekt vedrørende målrettet information, Økonomi- og Erhvervsministeriets projekt Fra andelskasse til fi nansielt supermarked og forslaget om at oprette et Penge- og Pensionspanel. Det er positive initiativer, men Realkreditrådet opfordrer dog til, at der arbejdes på at opnå en bedre og tættere koordination mellem initiativerne. Ellers udmønter det sig ikke i mærkbare og relevante resultater. MÅLRETTET INFORMATION En arbejdsgruppe under Finanstilsynet offentliggjorde i august 2006 rapporten: Målrettet information på det fi nansielle område. Arbejdsgruppen er nedsat, fordi Finanstilsynet vurderer, at mange forbrugere oplever informationsmateriale fra fi nansielle virksomheder som omfangsrigt og svært tilgængeligt. Det viste sig vanskeligere end ventet at pege på, hvordan informationsmængden kan begrænses. Det skyldes bl.a., at det ikke lykkedes for arbejdsgruppen at inddrage Justitsministeriets informationskrav, herunder kreditaftaleloven. Arbejdsgruppen afsluttede projektet med en rapport, som anbefaler at lovgivningen justeres, så det i højere grad bliver muligt for de fi nansielle virksomheder på egen hånd at målrette informationen til deres kunder. Internettet kan i den sammenhæng anvendes til formidling af generel information. Realkreditrådet mener, at arbejdsgruppens resultater må betegnes som værende beskedne i lyset af, at arbejdet stod på i et års tid. afholdt Finanstilsynet i efteråret 2006 en række rundbordssamtaler for at give forbrugerpolitikken på det fi nansielle område et serviceeftersyn. I samtalerne, som tog udgangspunkt i et oplæg fra Finanstilsynet, deltog forskere og andre interessenter inden for området. Flere forskere understregede, at megen regulering rammer ved siden af, fordi den grundlæggende forudsætning om, at forbrugerne opfører sig rationelt, ikke holder stik i praksis. De fi nansielle organisationer argumenterede for, at der er for mange og for detaljerede krav til den information, som forbrugerne skal modtage. Informationsmængden svarer i mange tilfælde ikke til kundens ønsker og behov. Projektet afsluttes med en rapport og et seminar i foråret 2007. PENGE- OG PENSIONSPANEL Økonomi- og erhvervsministeren varslede i oktober 2006, at der i foråret 2007 fremsættes lovforslag om oprettelse af et Penge- og Pensionspanel. Panelet, som skal bestå af en formand og 8 medlemmer, får til opgave at udarbejde informationsmaterialer, iværksætte undersøgelser, foretage test af fi nansielle ydelser samt udarbejde debatoplæg og kampagner om forbrugerforhold inden for det fi nansielle område. Fra den fi nansielle sektors side er det påpeget, at det er væsentligt, at forholdet mellem det nye panels kompetence og ForbrugerForums mere generelle kompetence afklares, da det ikke er hensigtsmæssigt med overlappende kompetencer. FRA ANDELSKASSE TIL FINANSIELT SUPERMARKED Som led i Økonomi- og Erhvervsministeriets koncernprojekt - Fra andelskasse til fi nansielt supermarked - CODE OF CONDUCT: Realkreditrådet var i 1997 blandt initiativtagerne til udarbejdelse af et sæt fælles frivillige europæiske regler om information for realkreditlån til ejerboliger Code of Conduct i det europæiske realkreditsamarbejde European Mortgage Federation. Hensigten med regelsættet er at gøre det muligt for forbrugerne at sammenligne omkostninger og betingelser for realkreditlån på tværs af grænserne i EU. Med Code of Conduct blev der introduceret et standardiseret europæisk informationsblad. Informationsbladet indeholder relevante oplysninger om långiver og boliglånet. Danske realkreditinstitutter har siden 30. september 2002 efterlevet Code of Conduct ved at integrere regelsættet i afgivne lånetilbud. Informationsbladet indgår som bilag, som i øvrigt også indeholder de lovpligtige oplysninger i henhold til den gældende kreditaftalelov. Code of Conduct støttes og overvåges af EU-kommissionen, der fører register over de virksomheder, som er tilmeldt ordningen som udbydere af lån til finansiering af ejerboliger. Code of Conduct vinder frem også i de nye medlemsstater, og i alt har kreditinstitutter fra 19 lande tilsluttet sig ordningen.
BERETNING 2006 SIDE 16:17 SÆRLIGT DÆKKEDE OBLIGATIONER Kravene i EU s kapitaldækningsdirektiv til særligt dækkede obligationer (SDO er) er på vej til at blive implementeret i dansk lovgivning. I forlængelse af den nødvendige implementering har man herudover fra dansk side valgt at udvide kredsen af udstedere. Realkreditrådet lægger vægt på, at låntagere og investorer sikres en høj grad af gennemsigtighed i forbindelse med brugen af SDO er.
Særligt dækkede obligationer (SDO er) er obligationer udstedt af kreditinstitutter, som opfylder særlige kriterier. Defi nitionen er indeholdt i de nye kapitaldækningsregler fra EU. Kapitalkravet til SDO er er lavere end til andre obligationer udstedt af kreditinstitutter. SDO er skal fortsat opfylde defi nitionen af særligt sikre obligationer, som er indeholdt i EU-reguleringen for investeringsforeninger (UCITS-direktivet), men nu er disse kriterier suppleret med en præcisering af, hvilke aktiver der skal ligge som sikkerhed for obligationerne. Når aktiverne er udlån med pant i fast ejendom, skal disse lån være indenfor en nærmere fastlagt lånegrænse (dvs. grænsen for lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi). Som noget nyt i forhold til den nuværende danske lovgivning om særligt sikre obligationer realkreditobligationer stiller de nye EU-regler krav om, at lånegrænserne løbende skal være overholdt. Et fald i ejendomspriserne kan indebære, at lånegrænserne overskrides, og kreditinstituttet vil i dette tilfælde skulle supplere sikkerhedsgrundlaget gennem indskud af godkendte aktiver, fx i form af statsobligationer. Ellers kan obligationerne ikke bevare deres status som SDO er. LOVFORSLAG OM SDO ER Realkreditrådet afgav i januar 2007 bemærkninger til et lovudkast til implementering af de nye EU-regler om SDO er. Lovforslaget behandles i Folketinget i foråret 2007 og forventes at træde i kraft den 1. juli 2007. I den danske lovgivning har realkreditobligationer hidtil opfyldt kravene til særligt sikre obligationer. Udkastet til implementering af de nye SDO-regler går langt videre, end hvad der er nødvendigt for, at danske realkreditobligationer fortsat kan få en favorabel kapitaldækningsmæssig behandling. Ifølge regeringens forslag skal både realkredit- og pengeinstitutter kunne udstede SDO er, mens realkreditten bevarer eneretten til at udstede særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er). For en nærmere beskrivelse af de enkelte elementer i lovforslaget henvises til Realkreditten i 2006. I hele lånets løbetid kan låntager følge kursen på de obligationer, der ligger bag lånet ved at følge med i kurslisten. Låntager kan altid foretage indfrielse af realkreditlån ved at opkøbe obligationerne bag lånet i markedet og indlevere disse til realkreditinstituttet. Balanceprincippet sikrer en klar sammenhæng mellem lån og obligationsudstedelse. Det stramme balanceprincip sikrer minimal fi nansiel risiko. Investorer, der køber obligationerne, lægger vægt på en høj grad af sikkerhed for tilbagebetaling af obligationen, hvilket opnås ved et effektivt balanceprincip. Det betyder også, at investor vil give en attraktiv kurs for obligationerne (og dermed en lav rente for låntager). Gennemsigtighed er nøgleordet for konkurrencen. Derfor er det afgørende, at både realkredit- og pengeinstitutter sikrer låntagere og investorer gennemsigtighed i forbindelse med brugen af SDO er. Fra myndighederne fremføres det, at de danske pengeinstitutter skal have større mulighed for at kunne konkurrere med andre europæiske kreditinstitutter. Realkreditrådet ser ikke en reel konkurrencetrussel fra udlandet. Europæiske kreditinstitutter har allerede adgang til det danske marked, men der ses ikke stor international aktivitet. Dette skyldes, at det danske realkreditsystem er stærkt og billigt. Der har været forlydender om, at danske pengeinstitutter vil udstede SDO er i andre lande til fi nansiering af boliglån i Danmark, hvis de ikke får adgang til udstedelse af SDO er i Danmark, eller hvis vilkårene for udstedelse i andre lande er gunstigere end vilkårene herfor i Danmark. Det vil efter Realkreditrådets opfattelse næppe ske i stort omfang. Bliver der truffet politisk beslutning om en udvidelse af kredsen af danske udstedere af SDO er, er det under alle omstændigheder vigtigt, at der er lige konkurrencevilkår for alle udstedere i Danmark. REALKREDITRÅDETS HOLDNING Danmark har i dag et realkreditlångivningssystem, som både af kunder, ratingbureauer og investorer betegnes som verdens bedste. Realkreditsystemet har sikret stabil fi nansiering i 200 år. Dette må på ingen måde sættes over styr med lovforslaget om SDO er. Fremover skal der også kunne fastholdes et simpelt, overskueligt og billigt realkreditsystem til gavn for forbrugere og investorer. Det kræver, at de styrker i realkreditsystemet, der i dag sikrer låntagerne de bedste vilkår, bevares. Den helt centrale styrke er gennemskueligheden i realkreditsystemet, som afspejler sig på følgende områder: Der er fuld gennemsigtighed for, hvilken rente der skal betales. Realkreditobligationerne bliver solgt på fondsbørsen. Låntager får at vide, hvilken kurs obligationerne er solgt til, og dermed hvad renten er. Låntager kender rentemarginalen bidraget til realkreditinstitutterne er kendt, det er for ejerboliger omkring 0,5 pct. af lånets restgæld.
BERETNING 2006 SIDE 18:19 DET FREMTIDIGE EUROPÆISKE REALKREDITMARKED EU-Kommissionen vil skabe et effektivt indre marked for boligfinansiering og realkredit. I april 2006 nedsatte EU-Kommissionen to arbejdsgrupper, dels for at få afstemt forbrugernes og branchens forventninger til forbrugerpolitiske emner, dels for at få kortlagt mulighederne for at tilvejebringe bedre kapitalfremskaffelse. Realkreditrådet var med i begge arbejdsgrupper, som har afleveret en rapport med deres konklusioner. 2006
EU-Kommissionen har en vision om at integrere de europæiske realkreditmarkeder. Gennem øget konkurrence på tværs af landegrænser skal forbrugerne gives fl ere og bedre valgmuligheder, ligesom kreditinstitutterne skal have bedre og større markedsmuligheder. Derfor er der i fl ere år arbejdet ihærdigt på at afdække, hvordan incitamenterne hos såvel forbrugere og kreditinstitutter kan styrkes. EU-Kommissionens arbejde er sket i flere skridt. De enkelte EU-landes lovgivning, realkreditsystemer, låntyper, markedsforhold og historiske traditioner for boligfi nansiering er i dag vidt forskellige. I december 2004 afgav den såkaldte Forum Gruppe, som var nedsat af EU-Kommissionen, en række anbefalinger på realkreditområdet. Herefter fulgte EU-Kommissionens Grønbog om Realkredit i juli 2005. Høringssvarene på Grønbogen var efter EU-Kommissionens opfattelse ikke tilstrækkelig udtømmende. Derfor nedsatte EU- Kommissionen i april 2006 henholdsvis Fundinggruppen og Forbrugerdialoggruppen. Realkreditrådet deltog i begge arbejdsgrupper. EU-Kommissionen har derudover igangsat undersøgelser på andre områder som værdiansættelse, tinglysning, kreditværdighed og tvangsauktion. Arbejdsgrupperne har offentliggjort deres rapporter. I 2007 forventes EU-Kommissionen at offentliggøre en Hvidbog med forslag til konkrete initiativer. FØRTIDIG INDFRIELSE Spørgsmålet om førtidig indfrielse var et centralt tema i begge arbejdsgrupper. I det danske realkreditsystem er førtidig indfrielse en fundamental rettighed for låntagere, men det er ikke tilfældet i andre lande, hvor låntagere ikke nødvendigvis har ret til at indfri lånet før tid medmindre der ydes kompensation til långiver for tabt fortjeneste. Forbrugerdialoggruppen fremhæver, at den danske model er anvendelig og acceptabel, fordi der sker en rimelig og objektiv opgørelse af prisen for førtidig indfrielse. Fundinggruppen anbefaler, at det er bedre, at vilkår for førtidig indfrielse frit aftales mellem låntager og kreditgiver frem for via politisk fastsatte betingelser. Långiver skal kunne beregne sig en kompensation, som må være afhængig af tabet, eller beregne et på forhånd fastsat gebyr. Kompensationen skal være entydig, gennemsigtig og letforståelig. Omvendt skal långivere og investorer udvikle indfrielsesmodeller, som prissætter indfrielsesadgangen sikkert for at imødekomme forbrugernes ønsker om mindre kostbar førtidig indfrielse. Med det faste og velkendte balanceprincip, der er gældende i Danmark, er det ukontroversielt for Realkreditrådet at tilslutte sig Fundinggruppens anbefaling om, at priser og vilkår for førtidig indfrielse i europæisk sammenhæng skal baseres på markedsvilkår. Efter Realkreditrådets opfattelse bør EU-Kommissionen følge Fundinggruppens anbefaling. FUNDINGGRUPPEN Fundinggruppen kortlagde primært barrierer og begrænsninger for integration af de europæiske markeder for funding, dvs. fremskaffelse af kapital til långivning. I den sammenhæng blev emner som værdiansættelse, tinglysning og tvangsauktioner, der har betydning for kapitalfremskaffelsen, berørt. Gruppen bestod af repræsentanter fra branchen, myndigheder og forskning. Fundinggruppen vurderer, at de europæiske markeder for funding er forholdsvis effektive, men at de kan styrkes ved mindre regulering og en fri markedstilgang. Eksempelvis skal låneudbyderne uden begrænsninger kunne vælge fundingstrategi og der skal være lige adgang til fundingmarkedet på tværs af grænser. Gruppen pointerede, at det for integrationsprocessen er afgørende med et europæisk fundingmarked som grundlæggende er komplet, konkurrencedygtigt, effektivt, gennemsigtigt og stabilt. Realkreditrådet støtter Fundinggruppens anbefalinger og vurderinger. Også en harmonisering af værdiansættelsesreglerne er inde i Kommissionens overvejelser. Det er af stor betydning for de danske realkreditinstitutter, at værdiansættelsesreglerne ikke lægger op til regelarbitrage. Det vil være ødelæggende for den fri konkurrence, hvis udenlandske kreditinstitutter med udgangspunkt i et lempligere regelsæt i hjemlandet kan yde lån i Danmark i konkurrence med danske udbydere, der er underlagt mere restriktive danske regler. FORBRUGERDIALOGGRUPPEN Forbrugerdialoggruppen drøftede temaer som information og rådgivning, Årlige Omkostninger i Procent (ÅOP) og førtidig indfrielse. Forbrugerdialoggruppen, som var ligeligt repræsenteret af kreditinstitutter og forbrugerorganisationer, kom ikke med egentlige anbefalinger. Diskussion om betydningen af information og rådgivning handlede om, hvorvidt rådgivning skal være obligatorisk for långiver. Branchen fastholder, at rådgivning i givet fald er en selvstændig tjenesteydelse, som kan leveres mod særskilt betaling. Forbrugerne lægger vægt på, at långiverne skal have pligt til at yde rådgivning, som tager udgangspunkt i kundens forhold. Danske realkreditinstitutter opfylder en rådgivningsforpligtelse efter reglerne om god skik. Forbrugerorganisationerne vil gerne have yderligere oplysninger tilføjet i informationsbladet ESIS, der en vigtig del af Code of Conduct. Branchen har tilkendegivet sin velvilje, men efterlyser konkrete forslag og begrundelser. Hensigten med ESIS er at give forbrugeren et samlet og standardiseret overblik over de informationer, som er nødvendige for at kunne sammenligne lånetilbud. Forbrugerorganisationerne ønsker også Code of Conduct erstattet af bindende regler, der kan sanktioneres i klageorganer og retssystemet. Branchen betoner, at Code of Conduct som 19 lande frivilligt har tilsluttet sig er et fl eksibelt instrument, der løbende og hurtigt kan tilpasses i forhold til nye omstændigheder. Det er ikke muligt gennem EU-regulering. Der var i Forbrugerdialoggruppen uenighed om, hvilke omkostningselementer, der skal indgå i ÅOP. Forbrugerorganisationerne ønsker, at alle omkostninger indgår, mens branchen betoner, at det i praksis ikke giver forbrugerne et retvisende billede, fordi der er betydelige nationale forskelle med hensyn til omkostningselementer og produktindhold.
BERETNING 2006 SIDE 20: 21 DIGITAL TINGLYSNING Den første digitale tinglysning skal efter planen finde sted i marts 2008. Det bliver kronen på værket efter et flerårigt samarbejde i finanssektoren. Der sigtes på at give kunderne en hurtigere og mere effektiv sagsbehandling. En fortsat tæt dialog mellem parterne er afgørende for succes. Digitaliseringen af tinglysningssystemet er den sidste barriere for den digitale lånesag og en vigtig brik for den digitale bolighandel. Elektronisk tinglysning (e-tl) Med det offentliges indførelse af elektronisk tinglysning 26. marts 2008 bliver alle nuværende papirbaserede sagsgange i forbindelse med selve tinglysningen erstattet af digital kommunikation. Målet er et mere effektivt tinglysningssystem, hvor den juridiske prøvelse i høj grad vil ske automatisk og maskinelt. Den fælles e-tl infrastruktur Den fælles e-tl infrastruktur udvikles og etableres parallelt med det offentlige system til elektronisk tinglysning. Etableringen af den fælles e-tl infrastruktur vil på sigt muliggøre, at data udveksling blandt andet i forbindelse med tinglysning vil kunne ske automatisk og maskinelt. Ekstern service snitflade Ansatte i Tinglysningen Browser Browser Bruger skærmbilleder Ekstern e-tl portal Fx almindelig borger eller mindre virksomhed Intern e-tl portal e-tl motor e-tl akt Database Eksternt system Fx CPR, CVR, KMS, SVUR
Papirdokumenterne har hidtil været en stopklods for den fuldstændige digitalisering i bl.a. realkreditinstitutterne. Den er nu fjernet med de ændringer, Folketinget i sommeren 2006 vedtog i bl.a. tinglysningsloven. Baggrunden var Tinglysningsudvalgets betænkning fra begyndelsen af 2006. Et udvalg, som Realkreditrådet deltog i fra starten i 2003. Realkreditrådet forventer, at digitaliseringen af tinglysningssystemet hurtigt bliver mærkbart for kunderne i form af hurtigere og mere effektiv behandling. Og at det vil ske uden at svække det høje niveau for retssikkerhed, troværdighed og driftssikkerhed, som kendetegner det nuværende tinglysningssystem. OP MOD 90 PCT. SKAL BEHANDLES MASKINELT Realkreditrådet har gennem årtier været fortaler for en digitalisering af tinglysningssystemet. Langt hovedparten af tinglysningsdokumenterne ikke mindst realkreditinstitutternes pantebreve er nemlig ensartede og standardiserede. Netop standardiseringen er forudsætningen for, at der kan opnås mærkbare gevinster ved brug af moderne teknologi. Realkreditrådet er derfor meget tilfreds med, at Folketinget for alvor har sat gang i digitaliseringen på tinglysningsområdet. Det falder helt i tråd med de mange andre aktiviteter, der er igangsat i den offentlige sektor med henblik på at optimere anvendelsen af informationsteknologi. Man skal være opmærksom på, at der bliver tale om en dynamisk proces. Der sker hele tiden teknologiske landvindinger, og brugerne søger løbende at optimere teknologianvendelsen. Dette stiller krav om parathed til en løbende udvikling af it-systemerne - hos brugerne og hos Tinglysningsretten. Målet er, at 85 90 pct. af alle dokumenter, der anmeldes til tinglysning, skal behandles maskinelt og ekspederes i løbet af få øjeblikke. Realkreditrådet bakker op om denne målsætning, som tilmed er realistisk. DIGITALISERING SKABER NYE MULIGHEDER Realkreditrådet og Finansrådet har siden begyndelsen af 2006 arbejdet tæt sammen for at skabe en kommunikationsplatform den såkaldte Fælles e-tl infrastruktur hvor institutterne kan kommunikere digitalt og i såkaldte strukturerede formater. Mange af processerne, der går forud for tinglysning, fx dialogen mellem fl ere panthavere, har hidtil været baseret på papirdokumenter og kommunikation med breve, e-mails o. lign. På samme måde som i forhold til Tinglysningsretten bliver der også mulighed for digital kommunikation og for maskinel behandling i realkredit- og pengeinstitutter af de typer sager, der optræder ofte, og hvor behandlingen er udpræget standardiseret. Ambitionen er at udbygge samarbejdet, således at også andre relevante aktører ejendomsmæglere, advokater og forsikringsselskaber m.fl. kan deltage. Dermed vil alle relevante aktører kunne udnytte de nye muligheder, der ultimativt sigter på at give kunderne en bedre oplevelse i forbindelse med fi nansiering og køb af fast ejendom. DIALOG OG SAMARBEJDE MED BRUGERNE Hvis målsætningerne med digitaliseringen af tinglysningen skal nås, må it-systemerne naturligvis leve op til de krav om sikkerhed, troværdighed og pålidelighed som kendetegner det nuværende tinglysningssystem. Det er jo kun i tingbogen rettigheder over fast ejendom kan registreres og det stiller betydelige krav til systemet for at undgå usikkerhed og retstab. Det er også nødvendigt, at it-systemerne har et gnidningsfrit samspil med de systemløsninger, som benyttes af realkreditinstitutter, pengeinstitutter, advokater og ejendomsmæglere og andre væsentlige brugere. Det kræver et tæt samarbejde mellem de involverede parter. Den første digitale tinglysning skal efter planen ske i marts 2008. For at nå denne frist, er det afgørende med en fortsat tæt og konstruktiv dialog mellem Domstolsstyrelsen og dets leverandører samt brugere, herunder realkredit- og pengeinstitutsektoren, der er storbrugere af tinglysningssystemet. Kun gennem en tæt dialog og et nært samarbejde kan man sikre en synkron udvikling af it-systemer, der så at sige passer sammen. Realkreditsektoren er parat til at udfylde sin del af opgaven ved at investere de nødvendige ressourcer, både økonomisk og med ekspertbistand, for at nå målet om at digitalisere tinglysningssystemet. ADVOKATER FORSIKRING PENGEINSTITUTTER DATA UDVEKSLING REALKREDIT EJENDOMSMÆGLER Den fælles e-tl infrastruktur DIVERSE DATA BASE DATA BASE STANDARDISERET OG STRUKTURERET DATA
BERETNING 2006 SIDE 22: 23 VÆRDIPAPIRMARKEDET Implementeringen af den finansielle handlingsplan vil ændre værdipapirmarkedet. Værdipapirdirektiverne giver på flere områder aktørerne mulighed for at afgøre, hvordan de nye krav bedst opfyldes. Den nye struktur åbner nye muligheder for bl.a. indsamling og formidling af markedsinformation, som realkreditinstitutterne skal forholde sig til. For Realkreditrådet er det vigtigt at sikre en fortsat høj grad af gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet.
I 1999 lancerede EU-Kommissionen den fi nansielle handlingsplan (Financial Services Action Plan) for at skabe reel integration og harmonisering af de europæiske fi nansielle markeder. Handlingsplanen indeholder fl ere initiativer, her-under modernisering af eksisterende direktiver på værdi-papirområdet samt vedtagelse af nye direktiver. Der er indført en ny beslutningsprocedure på værdipapirområdet den såkaldte Lamfalussy-procedure for at opnå en hurtigere beslutningsproces. Det er et led i den fi nansielle handlingsplan. Proceduren består af 4 niveauer. Niveau 1 omfatter vedtagelse af selve rammedirektivet. På niveau 2 udarbejder CESR (Committee of European Secu-rities Regulators) et forslag til teknisk detaljerede regler til Kommissionen, som efterfølgende fremsætter forslag til niveau 2 direktiver eller forordninger. Niveau 3 og 4 handler om at sikre en ensartet fortolkning og sanktionering af reglerne på tværs af landegrænser. Den ny beslutningsprocedure har haft den konsekvens, at den europæiske regulering på værdipapirområdet har fået en høj detaljeringsgrad. Det skaber nogle udfordringer, idet det ikke harmonerer med dansk lovgivningstradition. EU har i perioden 2003-2004 bl.a. vedtaget Direktiv om markeder for fi nansielle instrumenter (MiFID), Markedsmisbrugsdirektivet, Prospektdirektivet, og Transparensdirektivet. Som led i Lamfalussy proceduren har Kommissionen endvidere udstedt en række niveau 2 regler. Direktiverne og niveau 2 reglerne er implementeret i lov om værdipapirhandel m.v. og lov om fi nansiel virksomhed med tilhørende bekendtgørelser. MiFID s regler vil som de sidste på værdipapirområdet træde i kraft den 1. november 2007. KONSEKVENSER AF HANDLINGSPLAN Den nye regulering vil ændre strukturen på det danske værdipapirmarked. En række opgaver, der i dag løses af OMX Københavns Fondsbørs som kompetent myndighed, overgår til Finanstilsynet. På andre områder får aktørerne på værdipapirmarkedet mulighed for at vælge, hvordan informationer skal formidles. Som eksempler kan nævnes indberetning af transaktioner til brug for markedsovervågning, som fremover skal ske til Finanstilsynet og offentliggørelse af intern viden, som kan ske gennem et medie, der opfylder direktivets krav efter udstedernes valg. Den nye regulering indebærer derfor i et vist omfang en liberalisering i form af valgmuligheder for markedets aktører. Offentliggørelse af handelsinformationer kan ske over egne systemer. Der er således ikke krav om, at der skal etableres et samlet prisbillede i markedet. Med MiFID s regler om gennemsigtighed, må det derfor forventes, at informationsbilledet bliver mere opdelt. Det danske realkreditsystem har høj gennemsigtighed. Et af de væsentlige elementer er en høj grad af gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet også set i forhold til andre europæiske lande. Realkreditobligationer, som funder de danske realkreditlån, afsættes via værdipapirhandlere til investorer i Danmark og udlandet, og handlerne indberettes i dag til OMX. Kurser offentliggøres løbende, og der dannes og offentliggøres gennemsnitskurser og kurslister. Realkreditlån er kendetegnet ved en tæt sammenhæng mellem realkreditlånet og de realkreditobligationer, der funder lånet. Den høje gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet sikrer, at realkreditobligationerne handles på de bedst mulige betingelser for låntagere og investorer og giver samtidigt realkreditlåntagere løbende adgang til informationer om rentestørrelse og indfrielsesmuligheder. Den høje gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet er derfor med til at sikre et gennemsigtigt låneprodukt og et effektivt realkreditobligationsmarked, der igen sikrer en effektiv funding og et billigt låneprodukt. Det er derfor af stor betydning, at der også efter implementeringen af MiFID er en høj gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet, som fortsat kan sikre et effektivt og attraktivt realkreditlånemarked. MiFID pålægger EU-Kommissionen at afdække behovet for fælles europæiske regler om gennemsigtighed for andre værdipapirer end aktier, herunder realkreditobligationer. Realkreditrådet har over for Kommissionen peget på, at det bør være et nationalt anliggende at fastsætte disse regler, så de er nøje tilpasset det enkelte marked. Det svarer til den generelle holdning blandt markedsaktører i EU, hvor der ikke er ønske om fælles europæiske regler om gennemsigtighed for obligationer. Realkreditrådet fi nder det nødvendigt, at der nationalt fortsat sikres et samlet prisbillede med løbende offentliggørelse af kurser, dannelse af kurslister og løbende dannelse af gennemsnitskurser. Realkreditrådet er således i dialog med andre markedsaktører og Finanstilsynet om, hvordan en høj markedsgennemsigtighed for realkreditobligationer fortsat kan sikres efter implementeringen af MiFID. GENNEMSIGTIGHED ET SÆRLIGT FOKUSOMRÅDE Et særligt fokusområde for realkreditinstitutterne er gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet. MiFID regulerer offentliggørelse af før- og efterhandelsinformationer for aktier, men regulerer ikke gennemsigtighed for realkreditobligationer. Medlemslandene har dog mulighed for nationalt at fastsætte regulering, og Danmark har valgt at fastsætte regler for efterhandelsgennemsigtighed for bl.a. realkreditobligationer, som langt hen ad vejen svarer til MiFID s regler om efterhandelsgennemsigtighed for aktier. MiFID s regler giver i vidt omfang værdipapirhandlerne mulighed for at vælge, hvordan før- og efterhandelsinformationer skal videregives til markedet.
BERETNING 2006 SIDE 24: 25 BESTYRELSE OG SEKRETARIAT Realkreditrådets øverste organ er bestyrelsen, der består af 8 medlemmer. Disse medlemmer udpeges af Realkreditrådets medlemsinstitutter. Bestyrelsen vælger blandt sine medlemmer for en 2-årig periode en formand og næstformand. I 2006 er der sket udskiftninger i bestyrelsen, idet koncernchef Mogens Munk Rasmussen er afløst af koncerndirektør Niels Tørslev og direktør Thomas Mitchell er afløst af direktør Carsten Nøddebo Rasmussen. Realkreditrådets bestyrelse har ved beretningens afgivelse følgende sammensætning: Formand Adm. direktør Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (2) Næstformand Adm. direktør Sven Holm, Realkredit Danmark A/S (6) Øvrige medlemmer Direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (5) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (1) Adm. direktør Palle O. Nielsen, Nordea Kredit Realkreditaktieselskab (10) Koncernchef Peter Engberg Jensen, Nykredit Realkredit A/S (3) Koncerndirektør Niels Tørslev, Nykredit Realkredit A/S (9) Direktør Carsten Nøddebo Rasmussen, Realkredit Danmark A/S (7) Sekretariatet Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet. (8) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (4) Realkreditrådet har 25 ansatte. På Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk) findes en oversigt over sekretariatets ansatte og deres arbejdsområder. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10