Der er to spørgsmål, der er helt nærliggende: Hvordan kunne det komme så vidt? Hvordan bliver vi påvirket her i landet?

Transkript

1 Det talte ord gælder. Formand for Realkreditrådet Koncernchef Peter Engberg Jensen Mundtlig beretning Realkreditrådets årsmøde 24.april 2008 Velkomst Velkommen til Realkreditrådets årsmøde. En særlig velkomst til økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen og nationalbankdirektør Nils Bernstein. Rammerne for 2007 Det ville være det normale, hvis vi startede Realkreditrådets årsmøde med at se på udviklingen i Danmark. Men forholdene er ikke normale for tiden og derfor vil jeg starte på de internationale markeder. For 12 måneder siden, da vi sidst var samlet til årsmødet var den internationale finansielle verden i god og optimistisk gænge, og det væsentligste spørgsmål, som vi drøftede, var forskellige principper og detaljer i forbindelse med indførelsen af SDO i Danmark som jeg senere skal komme tilbage til. De sidste 12 måneder har givet os megen ny erfaring. Likviditet er pludselig blevet en meget nærværende størrelse og markederne er i prissætningen nået uden for analytisk rækkevidde. Matematiske modeller herunder i ratingfirmaerne er blevet revurderet, og markedsdeltagerne er blevet opmærksomme på, at mange års fokus på oplysninger og åbenhed er blevet overhalet af den tekniske kompleksitet. Det har givet os erfaringer, som når stormen har lagt sig gennemgribende vil påvirke nogle af de love, regler og rutiner, som vi styrer vores virksomhed efter. Der er to spørgsmål, der er helt nærliggende: Hvordan kunne det komme så vidt? Hvordan bliver vi påvirket her i landet? Først vil jeg se på aktiviteten på det marked, der har udløst problemerne det amerikanske subprime marked. Nyudstedelserne på det amerikanske boligmarked toppede i 2005 og 2006 med omkring 600 mia. dollar, hvilket var en firedobling siden Sættes tallene i relation til økonomien, svarer det til ca. 5 pct. af USA's BNP i dansk regning ville det have svaret til størrelsesordenen 75 mia. kr. I dag er markedet fuldstændig lukket. Subprime markedet i USA har nogle generelle karakteristika, som igennem de seneste år har skabt denne udvikling. En meget lav rente og stigende huspriser gav basis for lån også til mindre gode (subprime) låntagere, og da renten steg og efterspørgslen faldt, reducerede man renten kunstigt ved hjælp af såkaldte teaser-rates eller lokkerenter for fortsat at få forretningen til at køre. Lånene blev solgt af agenter, der ikke efterfølgende havde kreditrisikoen, og kunderne har i mange tilfælde ikke personligt gældsansvar. Kan de ikke opfylde lånenes betingelser, er det alene ejendommen, som hæfter ikke personen. Og for at fuldende billedet, er lånene blevet opdelt i trancher med forskellige risici, inden de efter 1

2 en rating er solgt til investorer, der næppe alle har haft den dybe indsigt eller mulighed for at se, hvordan det aktuelle risikobillede faktisk var. Da de stigende huspriser ophørte, stoppede maskinen. Og det har som bekendt spredt sig til de finansielle markeder på en sådan måde, at prisen for kredit-risiko-likviditet er eksploderet i de senere måneder. Det fremgår f.eks. af den gennemsnitlige pris i Europa for ansvarlig kapital til de største kreditinstitutter. Sidste år fik vi disse penge næsten gratis i dag er spreadet ottedobbelt. Det danske marked er blevet påvirket af stigende fundingomkostninger, men et ofte stillet spørgsmål er naturligvis, om vi også i Danmark har en risiko for kollaps, som i det amerikanske finansielle marked. Mit svar er, at det har vi ikke men det er i sådanne situationer, at man får sat sig ned og tænkt på og glædet sig over de grundpiller, som vi arbejder på her i Danmark. Jeg vil kort sammenfatte de tre grundpiller i det danske system med følgende overskrifter: Ansvarlige og kloge kunder Ansvarlig långivning Et system i balance Og jeg vil ganske kort kommentere de enkelte dele. Med hensyn til de ansvarlige eller kloge kunder vil jeg senere præsentere resultaterne fra den undersøgelse, som Vilstrup Synovate har gennemført for Realkreditrådet for 5. år i træk. Undersøgelsen bekræfter og dokumenterer en høj grad af ansvarlighed og klogskab hos vores kunder. Undersøgelsen viser, at boligejere følger med i renteudviklingen. De holder øje med, om der er grund til at konvertere eksisterende lån, de kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper ved de forskellige realkreditlån, og de vælger i stigende grad at sikre sig. Flere og flere vælger lån med fast rente eller renteloft, så andelen med rentetilpasningslån i dag er nede på 23 pct. af det samlede udlån på ejerboligmarkedet (4. kvartal 2007). Og det er også mit indtryk, at kunderne anvender afdragsfriheden med omtanke. Medvirkende hertil er også det andet ben i vores realkreditsystem ansvarlig långivning. I danske realkreditinstitutter er forudsætningen for låneudmålingen og vurderingen af kundens økonomi, at man kan betale et lån med fast rente og afdrag. Først hvis det kan lade sig gøre, kan lånet optages og kunden kan vælge andre låneformer. Vi har ingen teaser-rates eller lokkerenter i det danske realkreditsystem, og endelig er det sådan, at kan låntagerne ikke betale de lån, vi har ydet, må vi som dansk realkreditinstitut selv klare tabene. Det giver en helt anden incitamentsstruktur end det, vi har været vidne til i det amerikanske marked. Endelig har vi grundlæggende et realkreditsystem, der er i balance. Vi har et effektivt balanceprincip med en ubetydelig likviditetsrisiko, vi arbejder med lovbestemte lånegrænser, og vi har i øvrigt et system, der giver løbende mulighed for omlægning af lån på 2

3 markedsvilkår, der både giver mere fleksibilitet i det løbende valg af låneform og i øvrigt også skaber større konkurrence. Når vi kigger på de incitamenter og strukturer, der præger det amerikanske marked, så er det tydeligt, at de slet ikke er tilstede i det danske system. Nu kunne man jo sige, at det er Realkreditrådets formand, der stiller sig op og roser systemet og det er selvfølgelig også rigtigt. Men investorerne har også bekræftet os i, at dansk realkredit klarer sig godt trods den finansielle uro. Det blev dokumenteret i kraft af vores udstedelser og refinansieringer af realkreditlån i 2. halvdel af 2007, mens finanskrisen rasede. I anden halvdel af året udstedtes der jumbo covered bonds i Europa ekskl. Danmark for 384 mia. kroner den danske udstedelse var isoleret set 40 pct. større og alene refinansieringen på størrelse med den samlede europæiske udstedelse af jumbo covered bonds i anden halvdel af Og det skete vel og mærke til normale spreads. Spreads på danske realkreditobligationer er først blevet påvirket i marts måned i 2008, da markante tilbagesalg i forbindelse med likvidationer i bl.a. hedgefonds gjorde udbud-/efterspørgselsituationen vanskelig. Men der blev ikke sat spørgsmålstegn ved de danske realkreditinstitutters situation. Når jeg ser på udviklingen i rammerne for realkredittens virksomhed i 2007, var et væsentligt spørgsmål udformningen af SDO-loven. Man kan jo i denne forbindelse spørge, om den nye lovgivning giver anledning til overvejelser med den seneste udvikling på de finansielle markeder i baghovedet. SDO-loven blev til i 2007 med en vis tumult. Efterfølgende har vi så set den internationale finansielle krise rulle igennem markederne men for det meste udenom Danmark. Det er med til at give væsentlige input til den vurdering af loven, som skal gennemføres i Og da det er Realkreditrådets årsmøde er det naturligt at give nogle første vurderinger af loven. Jeg vil gerne starte med at erindre om, at der var visse krav, som vi skulle opfylde, efter at EU i 2006 vedtog direktivet om kapitaldækning. Direktivet medførte skærpede krav til de kriterier, der skal være opfyldt for obligationer, der skal have status som særligt dækkede. Der skal være en løbende overholdelse af lånegrænserne. I det danske realkreditsystem har det hidtil været tilstrækkeligt, at lånegrænsen var overholdt på långivningstidspunktet. Danske realkreditobligationer har i årtier haft status som særligt sikre, men med de nye EUregler ville de ikke kunne bevare denne status, fordi der ikke er en løbende overholdelse af lånegrænsen. EU-direktivet kunne være gennemført på en enkel måde i dansk lovgivning, blot ved at stille krav om, at institutterne skulle sikre en løbende overvågning og overholdelse af lånegrænserne. Direktivet blev imidlertid indført i dansk lovgivning på en måde, der gik noget videre end EU's krav: Både realkredit- og pengeinstitutter fik adgang til at udstede SDO er. 3

4 Der er indført to balanceprincipper Der er åbnet mulighed for, at flere udstedere kan gå sammen i en fælles funding. Krav om særskilt pantebrev og ingen brug af ejerpantebrev og skadesløsbreve. Der er ubegrænset afdragsfrihed for boliger med lånegrænse på 70 procent, og der sættes ikke grænser for løbetiden Realkreditrådet havde især tre væsentlige standpunkter i debatten: Balanceprincippet bør være stramt Gennemsigtigheden i markedet skal bevares Der skal være lige konkurrencevilkår mellem udstederne Hvad er så erfaringen i dag sådan foreløbigt? Det danske realkreditsystem har gennem årtier været stabilt og virket stabiliserende på dansk økonomi. Der er ikke et eneste eksempel på, at der ikke er blevet betalt renter og afdrag til obligationsejerne. Der har aldrig været realkreditinstitutter, som er gået konkurs. På det seneste har vi også set, at det danske realkreditsystem trods alt har virket som en støddæmper i en tid med uro på de finansielle markeder. Det skyldes, at der er en balanceret funding, og det forhold, at der er en direkte sammenhæng mellem lån og obligationer. Og refinansieringsrisikoen transporteres direkte fra markedet til låntager. Produktændringerne er blevet begrænsede også pga. lovens indhold og retningslinierne for indfrielse. Realkreditinstitutterne udbyder de samme lån i dag, som vi gjorde inden lovens gennemførelse. Dog har vi set, at enkelte institutter har lanceret realkreditlån med løbetider op til 50 år, afdragsfrihed i op til 30 år og produkter særligt tilpassede nedgang i renterne. SDO-loven handler mest om kapitalfrembringelse, det vil sige, hvad der sker i maskinrummet. De rammer, som vi havde for produktudvikling før loven blev vedtaget, var ganske gode, og det betyder også, at vi har et marked med et alsidigt og varieret produktprogram. Jeg vil i korthed nævne et eksempel på en teknisk udfordring, der opstod i kølvandet på det nye regelsæt, og som har en væsentlig betydning for realkreditinstitutterne. Det er 15 procentsreglen, som handler om, hvor mange tilgodehavender hos kreditinstitutter, der må ligge bag SDO'er. Realkreditinstitutterne kunne være nødsaget til at indføre begrænsninger på udbetalingen af lån på grund af reglen. Dette ville især blive et problem i en konverteringsbølge, og det vil skabe en vanskelig situation for realkreditinstitutter og låntagere. Denne udfordring er ved at blive løst med en hjælpende hånd fra ministeren, der var hurtig til at gøre noget ved sagen - og det sætter vi stor pris på og det siger vi tak for. Vi har også lært, at det er afgørende at være særlig opmærksom på udviklingen i EU. Vi lærte i processen med SDO, hvor Basel lovgivningen blev implementeret i den europæiske lovgivning længe før den danske diskussion, at en række af de problemer, som vi senere har måttet slås med, i virkeligheden skulle have været klaret langt tidligere og ikke i Danmark, da loven skulle implementeres. 4

5 Aktiviteten i 2007 Jeg vil nu vende mig til udlånsaktiviteten i realkreditten i Det samlede bruttoudlån blev 457 mia. kr. stort set svarende til 2006 og langt fra den aktivitet, som vi havde i Efter indfrielser og afdrag voksede vores udlån med 172 mia. kr. til i alt mia. kr. eller 120 pct. af BNP, et af de største tal i Europa. Aktivitetsudviklingen var forskellig på ejerboligområdet og på erhvervsområdet. For ejerboliger faldt bruttoudlånet med ca. 15 pct. til 267 mia. kr. bl.a. fordi der var få låneomlægninger og færre bolighandler. Nettoudlånet gik ligeledes ned med ca. 12 pct., og den samlede restgæld på ejerboligområdet og fritidshuse var godt mia. kr. ved udgangen af Som jeg nævnte tidligere, er vore låntagere opmærksomme på markedets udvikling og de risici, der er forbundet med stigende renter. Andelen af fastforrentede lån voksede i 2007 til 54 pct. på ejerboligområdet, lån med renteloft var uændret på 23 pct., mens rentetilpasningslån blev 3 procentpoint mindre. Samtidig har vi set en fortsættelse af de seneste års udvikling med en stigende andel af afdragsfrie lån. 45 pct. af alle lån på ejerboligområdet er i dag med afdragsfrihed. Vender vi os mod udlånet til erhverv, har der været tale om en stigning i bruttoudlånet på 40 pct. til næsten 130 mia. kr. i Nettoudlånet er samtidig fordoblet, og den samlede obligationsrestgæld på dette område, udgør 430 mia. kr. Baggrunden for denne forskel i udviklingen mellem ejerboligudlånet og erhvervsudlånet skal ses i lyset af, at overgangen til SDO långivningen fra 1. januar 2008 indebar visse ændringer og begrænsninger i lånemulighederne for erhvervslivet. Dette har vores erhvervskunder været opmærksom på, og har ønsket at optage lån under de gamle låneregler. En ting er selve aktivitetsudviklingen en anden er kundernes overvejelse og tilfredshed i forbindelse med låneaktiviteten. Vi har i Realkreditrådet undersøgt dette for 5. år i træk og fået udarbejdet en analyse om konverteringsgevinster og tillægsbelåning af Synovate Vilstrup. Den lavere aktivitet på ejerboligområdet afspejles i rapportens tal. 15 pct. af alle boligejere har ifølge undersøgelsen omlagt deres lån eller optaget tillægslån i 2007 næsten en halvering i forhold til Og det er de rene konverteringer, der er faldet, idet låneomlægninger med kontant provenu og tillægslån stort set har været uændret i perioden. I forbindelse med konverteringer er det typisk tilfældet, at kunderne konstaterer en besparelse i den løbende ydelse. Denne besparelse bliver for omkring halvdelens vedkommende anvendt på investering i boligen eller opsparing, mens den anden halvdel af kunderne har anvendt besparelsen på kompensation for ændrede økonomiske vilkår eller forbrug. Der tegner sig imidlertid et helt andet billede, når vi ser på, hvad låneaktivitet med kontant provenu indebærer for privatøkonomien. Den væsentligste begrundelse for ønsket om ekstra 5

6 låntagning er investering i boligen eller opsparing m.v., mens forbrug eller kompensation for ændrede økonomiske vilkår er noget mere begrænset. Som jeg nævnte indledningsvis, er det min opfattelse, at vi har ansvarlige kunder. Det dokumenteres ved, at kunderne er interesserede i markedets udvikling og mulighederne. 80 pct. af alle vore kunder følger med på en eller flere måder i renteudviklingen og konverteringsmulighederne, mens alene 20 pct. siger, at de ikke interesserer sig for det. Og ligeledes kan omkring 80 pct. af alle kunderne gennemskue fordele og ulemper, mens godt 20 pct. siger, at det er for svært. Og endelig er konklusionen, at når hele processen er færdig, er mere end 85 pct. af vore kunder godt tilfredse med den rådgivning, der er blevet ydet. Jeg synes alt i alt, at man må sige, at den private låntagers overvejelser på realkreditområdet, orientering og rådgivning, tegner et positivt billede, som vi kun kan være tilfredse med. Det er imidlertid ikke ensbetydende med, at man bliver i sit realkreditinstitut. Vi har i Danmark meget fine muligheder for at skifte långivere i forbindelse med konverteringer, fordi: Stempler kan overføres Omkostningerne er minimale i forhold til andre europæiske lande Indfrielser kan ske til pari eller på markedsbaserede vilkår. Hver fjerde boligejer valgte at skifte realkreditinstitut i forbindelse med en låneomlægning. Rammerne for 2008 Jeg vil herefter vende mig mod rammerne for vores virksomhed i Dansk økonomi er grundlæggende sund. Det er et afgørende rammevilkår for realkreditinstitutternes virksomhed. Der har været fart på dansk økonomi i de seneste år blev et år, hvor farten tog lidt af med en mere moderat BNP vækst i forhold til Ledigheden fortsætter med at falde, og der er reallønsfremgang. Inflationen er under kontrol, og der er balance på den offentlige saldo og betalingsbalancen. Regeringens prognoser for den økonomiske udvikling i 2008 viser, at vi kan forvente en fortsat stabil udvikling i dansk økonomi i et lavere gear. At det går godt i dansk økonomi kommer også til udtryk ved, at der er et historisk lavt antal restancer og overtagne ejendomme. Der er stort set ingen tab for realkreditinstitutterne. Restanceprocenten var 0,12 i Det er det absolut laveste niveau i perioden har også været præget af et historisk lavt antal af tvangsauktioner. Der var under 200 tvangsauktioner i februar Det er meget lavt, når vi kigger tilbage på situationen i 1993, hvor der typisk var omkring 1400 tvangsauktioner om måneden. De seneste års kraftige stigninger i boligpriserne har også ført til, at der er opsparet betydelige friværdier. Samlet er der opsparet omkring mia. kr. - svarende til en friværdi på ca kr. pr. husstand. 6

7 Og udviklingen på ejendomsmarkedet er med god grund et meget diskuteret emne hvordan udvikler priserne sig, er der tale om kollaps osv. Jeg synes, det nogle gange er godt at sætte ændringerne lidt i perspektiv. Lad mig derfor erindre om udviklingen i nogle af de tal, der karakteriserer ejendomsmarkedet: Det gennemsnitlige parcelhus er i 2007 steget med 2,2 pct. i pris. I hovedstadsregionen har der været tale om et fald på 4,6 pct. Lejlighederne er faldet i pris i 2007 størst i København med 14,2 pct. - men det er sket efter en stigning i de forudgående to år på næsten 45 pct. Antallet af handler er faldet både på parcelhus- og ejerlejlighedsområdet, men det er sket efter ekstraordinære høje tal i årene forud. Jeg synes i virkeligheden, at vi har et ejendomsmarked med forventelige reaktioner på en ekstraordinær høj aktivitet og efterspørgsel specielt i Og samtidig skal vi, når vi betragter det store billede, være opmærksom på, at pristoppen kun har eksisteret i en meget kort periode, hvilket begrænser påvirkningen på økonomi både makro og mikro når markedet vender. Ejendomsmarkedet er naturligvis interessant men nogle gange synes jeg, at overskrifterne er større, end virkeligheden kan bære. På den strukturelle front er der dels ændringer og drøftelser i Danmark, dels i EU der vil præge Den samlede finanssektor arbejder på at gøre visionen om digital bolighandel til virkelighed. Som et led i dette arbejde investerer banker og realkreditinstitutter betydelige ressourcer i udvikling og opbygning af en digital løsning, der skal spille tæt sammen med det digitale tinglysningssystem. Når vi når i mål, så vil tinglysning af pantebreve kunne ske i løbet af kort tid. Det forventes, at digital tinglysning er klar 21. november Betragter vi forbrugerpolitikken, så er det vores udgangspunkt, at låntagere skal være i stand til at sammenligne finansielle løsninger og træffe kvalificerede beslutninger. Derfor er vores hovedoverskrifter: 1) åbenhed, 2) gennemsigtighed, og 3) forståelighed. Realkreditrådet er repræsenteret i Penge- og Pensionspanelet. Vi har stillet forslag om at undersøge, hvor meget forbrugeren forstår af den information, som gives om finansielle ydelser. Der er også i udspillet et forslag om, at det skal afdækkes, hvordan man sikrer forbrugerne en overskuelig og målrettet information. Vi er enige i, og kan støtte det politiske ønske om, at der skabes større åbenhed om afgørelser i Fondsrådet, Det Finansielle Virksomhedsråd og Finanstilsynets tilsynsarbejde, herunder at afgørelser kan offentliggøres med angivelse af virksomhedens navn. Vi har en kritisk bemærkning om brugen af begrebet ÅOP - årlige omkostninger i procent - der er blevet markedsført som den størrelse, der kan bruges til at sammenligne alle de forskellige lån. Men efter vores mening er begrebet ofte ikke tilstrækkeligt til at sammenligne to eller flere forskellige låntyper. Der tages ikke højde for forhold som lånetype, løbetid, skatteforhold og indfrielsesvilkår. To lån kan således have store indbyrdes forskellige 7

8 indfrielsesvilkår, uden at dette kommer til udtryk i ÅOP. Det skal gøres tydeligt for kunden, at ÅOP i flere tilfælde kan være mere misvisende end vejledende. Hvis Skattekommissionen kommer frem til, at der skal ske en omlægning af boligbeskatningen, så har vi nogle bemærkninger, uden at vi er skattenægtere. En eventuel omlægning af boligbeskatningen skal ske udfra at det Bør undgås at diskriminere mellem forskellige ejendomstyper Er vigtigt, at politikerne indtænker mulige formueeffekter i en eventuel skatteomlægning. Stigende skatter på boligområdet vil kunne kapitalisere sig i priserne og medføre faldende priser Er vigtigt at overveje timingen af et eventuelt indgreb på ejendomsmarkedet. Men derudover og ikke mindre vigtigt har EU kommisssionen i december 2007 offentliggjort en Hvidbog om realkredit i EU. Det vil få betydning for det institutionelle setup. Det er endnu et skridt i bestræbelserne på at gennemføre en harmonisering af de europæiske realkreditmarkeder. Der bliver også lagt vægt på betydningen af ansvarlig långivning. Realkreditrådet hæfter sig ved, at EU-Kommissionen i Hvidbogen peger på, at førtidig indfrielse er en nøgle for at sikre større, grænseoverskridende konkurrence på realkreditområdet. EU-Kommissionen peger på kvaliteterne i det danske, markedsbaserede system for førtidig indfrielse. Lad mig citere Hvidbogens bemærkninger om det danske realkreditsystem: Systemet er gennemsigtigt og det giver låntageren mulighed for at indfri lån på ethvert tidspunkt, også selvom optionen ikke er valgt på forhånd. EU-Kommissionen er i gang med studier, analyser og konsekvensberegninger. De bliver gennemført i perioden Senere vil EU-Kommissionen komme med forslag og anbefalinger om, hvilke politiske tiltag, der er bedst velegnede til at styrke integrationen af de europæiske realkreditmarkeder. Realkreditrådet støtter grundlæggende en yderligere europæisk integration. Det skal dog ske på en måde, så vi er sikre på at bevare et markedsbaseret system for førtidig indfrielse og dermed gennemsigtigheden. Det går vi også udfra bliver oplægget, når EU-Kommissionen roser den danske model. Udover disse institutionelle forhold er der en ting, som vi skal forberede os på i den kommende tid og det er effekten af alle de regelændringer, der er gennemført den seneste tid. Vi har ikke set det i praksis endnu. Vi har i starten af 2008 indført de nye Basel regler, der vil indebære, at krav til kapital i kreditinstitutter vil svinge med konjunkturerne stige når det går dårligt og svinge mere end tidligere. De nye regnskabsregler er samtidig udformet, så der i meget mindre omfang end tidligere kan hensættes til forventede tab så udsvingene vil blive større. Og indtil 2008 skulle realkreditten alene overholde lånegrænsen på 80 pct. ved lånets udbetaling nu skal det ske løbende og dermed skal der bruges mere kapital igen i de situationer, hvor 8

9 konjunkturerne forringes. Alt dette har betydet en teknisk fremgang, men betyder samtidig, at udsvingene i kapitalkravene, når økonomien strammer til, bliver større. Den sidste tids udvikling på de finansielle markeder har vist, hvor store sådanne udsving kan blive. Vi får med stor sikkerhed en drøftelse af, hvordan disse nye regler skal anvendes, når konjunkturerne svinger. Det forventede resultat er større sving i kapitalkrav og stigninger i dårlige tider, der kan fordybe et fald i økonomien, der er igang. Vedtagelsen af SDO loven har ændret rammerne for realkreditsektoren, og Realkreditrådets medlemskreds bliver reduceret pr. 1. januar 2009, hvor Realkredit Danmark og Nordea Kredit har besluttet at træde ud af Realkreditrådet. Vi har fra tid til anden fået spørgsmålet, om det ikke indebærer, at Realkreditrådet vil blive nedlagt. Det hævdes, at forskellen mellem realkredit og bank er blevet udvandet med SDO lovgivningen, og Realkreditrådet derfor ikke har et selvstændigt mål. Vi er ikke enige i synspunkterne. De blivende medlemmer, der har det til fælles, at det er realkredit, der udgør kerneforretningen, har drøftet og taget en lang række beslutninger om Realkreditrådets fremtid og forretningsgrundlag. Og disse medlemmer har 60 pct. markedsandel på et marked, der udgør 2/3 af den samlede kreditgivning her i landet. Realkreditrådet vil være interesseorganisation for finansielle virksomheder, der har finansiering og rådgivning af fast ejendom som udgangspunkt for deres forretningsaktiviteter. Medlemmerne vil være finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som benytter de finansieringskilder, der er baseret på SDO er, SDRO er og RO er. Realkreditrådets medlemmer vil arbejde for, at det danske realkreditmarked fortsat er kendetegnet af gennemsigtighed og stabilitet. Det kræver, at vi værner om de særlige kvaliteter, der ligger i den danske model. Og det kommer vi til at diskutere, når SDO lovgivningen skal evalueres i Her vil det for os være vigtigt at understrege betydningen af konverteringsrettigheder, af et likvidt og sundt obligationsmarked med volumen og store serier, og man må også forvente, at vi betoner betydningen af balanceprincippets indretning for den finansielle stabilitet. Afslutning Jeg vil slutte af med at takke de mange, vi i årets løb har haft et godt og konstruktivt samarbejde med. Det gælder Regeringen med de mange medarbejdere, som vi har en naturlig kontakt med, Folketinget, Finanstilsynet og andre myndigheder, Nationalbanken, organisationer og samarbejdspartnere. Og også en tak til pressen for den altid store interesse for vores virke. Tak for opmærksomheden. 9