Beboermøde Ryesgade 25

Beboermøde Ryesgade 25 Beboermødet afholdes på tirsdag den 27. november kl. 19-21 i baghuset Ryesgade 30 (indgang gennem porten i passagen) Oplæg på mødet: 1. Kommunens ønsker til byfornyelsen og til projektet i Ryesgade 25 Rachel MacIntyre, Center for Bydesign 2. Projektet for Ryesgade 25, som det ser ud lige nu Leif Rønby, rönby.dk 3. Økonomien i projektet Morten Andersen, Arup&Hvidt Både mellem og efter oplæggene vil der blive muligheder stille spørgsmål og diskutere, hvad der skal ske med bygningen og boligerne og hvad det indebærer for beboerne. PROJEKTFORLAGET nødvendige arbejder og valgmuligheder Projektforslaget er ikke færdigt, men der tegner sig et klart billede af nogle løsningsmuligheder for både bygning og boliger, som vi vil fremlægge og drøfte med Jer. Desuden er der nogle løsningsmuligheder, bl.a. vedr. fællesarealerne, som vi endnu ikke har taget fat på, men hvor vi gerne vil have Jeres synspunkter med i det videre arbejde. 1. Projektet vil som minimum omfatte en række vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som SKAL gennemføres, hvis ejeren og kommunen skal finansiere deres del af indsatsen. Gennemførelse af disse arbejder kræver accept fra mindst 50% af beboerne. 2. I lejligheder, hvor beboerne ønsker det, og i lejligheder som nyudlejes efter byfornyelsen, udføres en total istandsættelse af alle lejlighedens rum, elektriske installationer osv. Herudover er der en række forbedringer, som beboerne kan vælge til Med kommunens udmeldinger om, hvilke arbejder de vil godkende som støtteberettigede, kan vi opdele arbejderne kategorier med forskellige huslejekonsekvenser: Vedligeholdelsesarbejder som ikke påvirker huslejen Forbedringsarbejder som giver huslejestigninger o langt de fleste af forbedringsarbejderne et støttede det betyder at lejerne får en indfasningsstøtte, som er 70% det første år og nedtrappes over en 10 årig periode o men nogle af de mulige tilvalg er ikke støtteberettigede og man skal derfor betale den fulde huslejestigning med det samme. Nogle forbedringer - f.eks. vinduer, badeværelser og køkkener - betragtes som en kombination af vedligeholdelse og forbedring. Forbedringsandelene, som er fastsat af kommunen, giver en huslejestigning med indfasningsstøtte. 1

BOLIGER 1. Der er kun badeværelser i lidt over halvdelen af boligerne, og de fleste af badeværelserne er meget trange. Nye og velfungerende badeværelser var på beboernes top fem i den dialog, vi havde i foråret. Derfor omfatter projektet nye badeværelser i alle boliger, bortset fra et par lejligheder som allerede har et stort og velindrettet badeværelse. For at få plads til de nye badeværelser, uden at det tager plads fra de i forvejen ikke særligt store køkkener, inddrager vi bagtrapperne til dette formål. Boligerne i 25 A th. er så små, at det ikke er muligt at etablere nyt badeværelse på en hensigtsmæssig måde. Disse lejligheder nedlægges derfor og lægges sammen med lejlighederne i 25 tv. eller deles evt. mellem lejlighederne 25 tv. og 25 A th. Beboerne i 25 A th. bliver tilbudt en ny bolig, enten i ejendommen eller et andet sted i byen. Læs mere om genhusning på side 6 og 7. Tegningen viser 25 th. og 25 A tv.med nyt bad 25 tv. med nyt bad og gæstetoilet, nyt køkken i tilbygning mod gård, og sammenlagt med 25 A th. Dette rum kan evt. lægges til lejligheden 25 A tv. 2

Boligerne i 25 C tv. / 25 D th. (excl. stueetagen) har kun vinduer til én side og både køkken og værelser er gennemgangsrum. Disse lejligheder bytter et værelse med nabolejlighederne i 25 B tv., så de får vinduer til to sider. Og lejlighederne i 25 B tv. får et værelse med aftensol og udsigt over det grønne areal bag 25 C og D. Tegningen viser 25 B th., C th. og D tv. med nyt bad 25 B tv. med nyt bad og med byttet værelse mod grønt areal (og mulighed for ekstra toilet ved dette værelse) Ny lejlighed 25 C tv. med vinduer til både øst og vest For køkkenerne betyder inddragelsen af bagtrapperne til badeværelser o at væggen kan flyttes tilbage til sin oprindelige placering der hvor der er taget plads fra køkkenet da der blev etableret badeværelse o at toilet/baderum i 25 A tv. og C th. kan inddrages til udvidelse af køkkenerne Omkring halvdelen af køkkenerne er i dårlig stand og/eller uhensigtsmæssigt indrettet. De udskiftes til nye, velindrettede køkkener som del af minimumsindsatsen. Hvor det ønskes, kan køkkenet sammenlægges med et tilstødende værelse til et åbent køkken/alrum. Der er registreret en del rådskader og enkelte svampeskader i bjælkerne mellem etagerne. Disse skader vil blive udbedret. 3

Sådan kan det se ud, hvis nyt køkken sammenlægges med værelse til et alrum og vinduer udvides til franske altaner. 2. I lejligheder, hvor køkkenet er i middel eller god stand, gives der ikke støtte til et nyt køkken men der kan tilvælges et nyt køkken udvidelse til køkken/alrum sammenlægning af stue og værelse med fuld huslejestigning. Der kan som nævnt også tilvælges totalistandsættelse, hvor der ud over nyt køkken udføres istandsættelse af gulve, vægge og lofter i alle rum. Ved istandsættelsen af lofter søges lydisoleringen mellem etagerne forbedret med et lag lydgips. INSTALLATIONER 1. Hele varmeanlægget er forældet, det kan ikke varme boligerne ordentligt op, og det er uøkonomisk i drift. Derfor etableres der et helt nyt varmeanlæg med termostater og fjernaflæste varmemålere. Tilsvarende udskiftes alle vand-, gas- og afløbsinstallationer. Da facade og vinduer bliver helt tætte, er det nødvendigt at etablere ventilationsanlæg med udsugning fra bad og køkken og friskluft-forsyning til stuer og værelser. Om vinteren forvarmes den friske luft med varme fra udsugningen, så den ikke føles som træk. Der føres nye el-installationer frem til målertavlerne i hver lejlighed. I lejlighederne føres el-installationer til nye badeværelser og køkkener. Der etableres nyt telefon/antenne/it-net. 2. I lejligheder som totalistandsættes udskiftes el-installationerne i alle rum 4

TRAPPER 1. I hovedtrapperummene repareres og males vægge, lofter, gelændere og paneler. Trin og reposer oprettes og lakeres. Entrédørene repareres/forstærkes eller udskiftes til nye brandsikre døre. Der opsættes ny belysning på hovedtrapperne. Hovedtrapperne brandsikres med sprinkler (nødvendig pga. nedrivning af bitrapper) Indgangsdøre til hovedtrapperne og dørene til gennemgangen ved 25 B udskiftes. Porten i 25 D istandsættes og males. 2. Som det ses på tegningerne på side 2 og 3, er der mulighed for at etablere elevator i nr. 25 og i nr. 25 B eller afsætte plads så der kan etableres elevator på et senere tidspunkt. UDVENDIGE ARBEJDER 1. Taget udskiftes, og der etableres nye tagboliger og evt. en tagterrasse. Det nye tag er ikke projekteret endnu og indgår ikke i det støttede byfornyelsesprojekt og kommer ikke til at påvirke huslejerne i de øvrige boliger I kælderen udføres der nogle istandsættelsesarbejder, der indrettes fælles vaskeri, cykelkælder og pulterrum, og lyskasserne lukkes med fast glas e.l. så oversvømmelsesrisikoen begrænses. Loftet i kælderen isoleres mod lejlighederne i stueetagen. På facaderne afrenses og istandsættes murværket. Gavlene på 25 C og D isoleres udvendigt. På gavlen 25 D opsættes der solceller. Vinduerne udskiftes til nye vinder med koblede rammer. Det er vinduer som udefra er magen til de eksisterende, men som ind mod boligen har en ekstra ramme med 2 lag ekstra glas. Vinduerne kan åbnes med ét greb og er klasse A, dvs. rigtigt godt isolerende. Kommunen overvejer dog, om man vil kræve nogle af de eksisterende vinduer mod gade bevaret de vil i givet fald blive renoveret og der vil blive monteret forsatsvinduer med 2 lag glas. Ét 3-fagsvindue i hver lejlighed vil blive udvidet til fransk altan. 2. I lejligheder som totalistandsættes vil facaderne blive isoleret indvendigt. Der kan også tilvælges indvendig facadeisolering i lejligheder der ikke totalistandsættes så må I bare acceptere at den nye isolerede væg står nymalet og måske ikke helt ligner de øvrige vægge i rummet. Energirigtige vinduer og isolerede facader vil tilsammen give en rigtigt god klimaskærm, så I fremover vil kunne side lunt og uden træk i jeres boliger, uanset hvor koldt der er u- denfor. Der kan tilvælges ekstra franske altaner i lejlighederne.. Hvis der er interesse for dette, vil vi få afklaret, om tilvalget kan ske individuelt, eller om flere skal være enige om det for at det kan gennemføres. Det samme gælder muligt tilvalg af rigtige altaner. 5

ØKONOMI Som I måske kan fornemme af ovenstående, er økonomien i så stort et projekt meget kompliceret. Det gælder især beregningen af huslejestigninger, som vil variere fra lejlighed til lejlighed, afhængigt at lejlighedens størrelse, af hvilke forbedringer der udføres, og af hvilke forbedringer der allerede er udført og betales via en højere husleje. På beboermødet på tirsdag vil Morten Andersen fra Arup & Hvidt give en generel orientering om økonomien i projektet og om beregningen af huslejestigninger. Efterfølgende vil vi til hver enkelt lejlighed udsende informationer om o hvilke arbejder der som minimum skal udføres, og huslejekonsekvenserne af disse o hvilke tilvalgsmuligheder der er, og huslejekonsekvenserne af disse For de lejere, der ikke allerede i kontrakten har tilsluttet sig byfornyelsesprojektet, vil der samtidig blive udsendt en blanket som I skal underskrive og returnere hvis I ønsker projektet gennemført GENHUSNING Midlertidig genhusning Arbejderne på Jeres bygning og boliger bliver så omfattende, at alle skal genhuses midlertidigt i byggeperioden. Det er kommunen der står for genhusningen af dem, som har boet der mere end to år på det tidspunkt, hvor arbejderne går i gang. Ejeren står for den midlertidige genhusning af dem, som på det tidspunkt har boet der mindre end to år. Mulighed for permanent genhusning Alle der har haft lejligheden i mere end to år før byggearbejderne afsluttes vil have ret til permanent genhusning, som kommunen står for. I det omfang, der bliver ledige lejligheder i Ryesgade 25-25D, er der også mulighed rokere i ejendommen. Se mere om permanent genhusning på næste side Med venlig hilsen 6

REGLER FOR PERMANENT GENHUSNING Genhusningslejligheden Du kan efter loven stille følgende krav til genhusningslejligheden: Den skal have passende kvalitet, udstyr og beliggenhed. Den skal have enten ét rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme antal rum som den tidligere lejlighed, med mindre denne var overbefolket (normalt mere end to personer pr. rum/værelse). o Fx kan tre personer, der bor i en 2-værelses lejlighed således blive genhuset i en 2-værelses lejlighed. o 1 person, der bor i en 3 værelses lejlighed, kan blive genhuset i en 3- værelses lejlighed. Lejligheden skal så vidt muligt ligge i det samme kvarter som den tidligere bolig. I forbindelse med huslejestigninger som følge af genhusning vil du være berettiget til indfasningsstøtte. Fortrydelsesret I op til 2 år efter, at du er flyttet ind i en tilbudt genhusningslejlighed, kan du fortryde og anmode kommunen om at få tilbudt en anden genhusningslejlighed. Flytteudgifter Kommunen betaler rimelige udgifter ved flytningen til genhusningslejligheden, herunder også udgifter til flytning af telefon m.v. Ved udnyttelse af fortrydelsesretten dækkes flytteomkostningerne på ny. Depositum m.v. I forbindelse med overtagelsen af den nye lejlighed vil der ofte blive krævet depositum, forudbetalt leje eller beboerindskud. Kommunen vil kunne yde dig et lån til dette efter en vurdering af husstandens økonomi. Egen permanent genhusning Hvis du selv skaffer dig en bolig, kan du søge om en godtgørelse hos kommunen for dine dokumenterede udgifter til fx flytning, indskud, udbetaling på en ejerbolig, depositum eller lignende. Godtgørelsen kan ikke overstige det, der svarer til et års maksimal boligsikring. Hvis du benytter dig af denne mulighed, giver du afkald på byfornyelsesboligsikring, og du har ingen fortrydelsesret 7