Hørsholm Kommune. Udviklingsmulighederne

Kommune Udviklingsmulighederne September 2004

INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusioner, vurderinger og anbefalinger 1 2. Tendenser på detailhandelsområdet 19 3. Detailhandelen i kommune 31 4. ICP Shopping Index 43 5. Befolknings- og forbrugsforhold i kommune samt omegnskommunerne 47 6. Borgernes holdninger og adfærd 53 7. Fremtidige overordnede konkurrencesituation for bymidte 88 Bilag 1: Branchefortegnelse Bilag 2: Definitioner

1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af kommune og Handelsstanden blevet anmodet om at foretage en detailhandelsanalyse i kommune med henblik på at vurdere potentialet for bymidtes udvikling inden for en 12-årig horisont, herunder at vurderer det forventede arealbehov til nye butikker i denne periode. Herudover vil analysen give forslag til, hvorledes kommune detailhandelsmæssigt kan udvikles, herunder hvilke butiks- og branchetyper, der i dag mangler i kommunen. Endelig vurderes konsekvenserne ved en udbygning af bymidte for de øvrige dele af kommunen. ICP har i sommeren 2004 foretaget en rekognoscering af butikkerne i kommune, herunder opgjort omsætningen i 2003 og foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige detailhandelsforbrug i kommunen og i omegnskommunerne. Herudover har ICP foretaget en telefoninterviewanalyse af forbrugerne i oplandet, såvel for at analysere forbrugernes holdninger til detailhandelen i kommune som for at opnå et bedre kendskab til indkøbsmønstret i kommunen og oplandet. bymidte er det væsentligste indkøbssted i kommune. Her er knap halvdelen af kommunens butikker placeret, mens omkring 70% af kommunens udvalgsvareomsætning er placeret her. Knap halvdelen af de adspurgte respondenter i telefoninterviewanalysen foretager fortrinsvis deres indkøb af damebeklædning, som er styrende for valget af indkøbssted for mange udvalgsvarer, i bymidte, mens omkring 30% køber størstedelen af deres dagligvarer her. I bymidte findes 85 butikker med et samlet salgsareal på omkring 15.000 m 2, heraf udgør udvalgsvarer ca. 3/4. Ca. 60% af butikkerne og ca. 60% af salgsarealet i bymidten er placeret i det overdækkede butikscenter Midtpunkt, mens omkring 60% af butikkerne er medlem af en kapitalkæde eller frivilligt kædesamarbejde i bymidten. 1

To andre væsentlige koncentrationer i er Kongevejs Centret og Rungsted Bytorv. Disse centre fungerer primært som bydelscentre på dagligvaresiden, men der findes en del udvalgsvarebutikker, som ikke findes i bymidten, som for eksempel babyudstyr, tæpper og byggemarked. I Kongevejs Centret er der 11 butikker med et samlet salgsareal på ca. 3.400 m 2, heraf udgør dagligvarer ca. halvdelen af salgsarealet. Ankerbutikken her er supermarkedet Dalgaard. Der ligger ligeledes 11 butikker i Rungsted Bytorv med et samlet salgsareal på omkring 2.800 m 2, hvoraf supermarkedet Super Store udgør over halvdelen af salgsarealet. Den samlede omsætning var knap 1,5 mia. kr. i 2003 i kommune, heraf udgjorde dagligvareomsætningen godt halvdelen. Det samlede forbrug hos borgerne i kommune var i 2003 godt 1,5 mia. kr. incl. moms fordelt med ca. 800 mio. kr. på dagligvarer og ca. 750 mio. kr. på udvalgsvarer. Det samlede forbrug i kommune forventes at stige knap 9% i perioden 2003 til 2009, og det forventes at stige yderligere ca. 5% i perioden 2009 til 2015. Det samlede forbrug i kommune forventes således at være knap 1,8 mia. kr. incl. moms i 2015. Konkurrencen er i de seneste år blevet skærpet væsentligt. Lyngby Storcenter har blandt andet udvidet med 8.000 m 2 og foretaget en gennemgribende renovering af centret i 2003. Herudover er der er etableret 2 butikscentre, som påvirker konkurrencen i hele hovedstadsområdet: Fisketorvet i 2000 og field s i marts 2004. Omsætning i forhold til forbrug var i kommune 97% i 2003. Det vil sige at kommunens butikker omsatte for nogenlunde det samme som forbruget er i kommunen. En omsætning i forhold til forbrug tæt ved over 100% vil være forventelig af en kommune og bymidte af s størrelse set i forhold til konkurrencesituationen. ICP shopping-index for bymidte ligger noget under Lyngby og Hillerød bymidter. Dette skyldes hovedsageligt, at bymidte har væsentligt færre butikker. bymidte skal således konkurrere på andre faktorer og forsøge at sikre 2

at kommunens egne borgere og det nordlige opland i Karlebo kommune fortsat handler i bymidten. Fremtidens bymidte ICP har vurderet potentialet for bymidtes udvikling i en 12-årig horisont. ICP har beregnet, hvilke konsekvenser det vil få, hvis bymidte ikke foretager nogen væsentlige ændringer (0-alternativet). Herudover har ICP vurderet det forventede arealbehov til nye butikker samt hvilken konsekvens en udvidelse samt omdannelse af de eksisterende butikker vil få for detailhandelen i den øvrige del af kommunen. Forudsætninger Konsekvenserne er beregnet for 2009 og 2015 ud fra følgende forudsætninger: 0-alternativet: Ingen væsentlige ændringer i bymidte. U-alternativet: En udvidelse af bymidte og en omdannelse af nogle af de eksisterende butikker samt en renovering af de øvrige butikker. Dette gælder både dagligvare- og udvalgsvarebutikkerne i bymidten. Det forudsættes således at et af de eksisterende supermarkeder i bymidten bliver udvidet og omdannet til et varehus. Det forudsættes ligeledes, at der kommer flere kædebutikker i bymidten. I U-alternativet har ICP vurderet, hvor meget denne styrkelse af bymidten vil kunne tiltrække flere kunder fra kommunen og oplandet i øvrigt og dermed hvor meget dagligvare og udvalgsvareomsætning bymidte bliver tilført i fremtiden. På baggrund af den forventede omsætning i bymidten i 2009 og 2015 ved en udvidelse/omdannelse beregnes herefter det forventede arealbehov til nye butikker i 2009 og 2015. Konkurrencesituationen Det forudsættes: At butikscentret Gallerierne på 13.000 m 2 etableres i 2006 i Hillerød bymidte 3

At der vil ske en løbende tilpasning og udvikling af Lyngby bymidte At der ikke etableres andre større nye detailhandelskoncentrationer i influensområdet til frem til 2009. Parkering Det forudsættes: At der ved en udvidelse etableres det fornødne antal parkeringspladser i bymidte. I øvrigt Det forudsættes: At der i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug regnes med en mængdemæssig stigning i forbruget pr. person, som det omtrent har været tilfældet i perioden 1999 2002, dvs. dagligvarer stiger 0,75%, beklædning og øvrige udvalgsvarer stiger med 1% og boligudstyr stiger med 1,5% om året. At handel via internettet - især for en række udvalgsvaregrupper vil betyde en reduktion i den omsætning, der genereres i den traditionelle detailhandel. Det er dog meget vanskeligt at udtale sig om omfanget, og der ses i de følgende beregninger bort fra internethandel. At befolkningsudviklingen i området følger de gældende prognoser fra HUR og kommune. Metode Med udgangspunkt i bl.a. detailhandelsanalysen for kommune udarbejdes på grundlag af telefoninterviewanalysen samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2003 for de relevante områder. I denne model indlægges forbrugsforudsætningerne for 2009, og der fås en omsætning i de relevante områder for 2009. Denne omsætning ville være opnået, såfremt forbrugernes indkøbsmønster havde været uændret fra 2003 frem til 2009. 4

Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til 2009. På denne baggrund fremkommer omsætningen i de relevante områder i 0-alternativet. Med udgangspunkt i denne beregning foretages en vurdering af, i hvor høj grad en udvidelse/omdannelse vil kunne tiltrække flere kunder fra kommunen og oplandet i øvrigt og dermed hvor meget omsætningen i bymidten kan tilføres, samt hvordan denne styrkelse af bymidten vil påvirke omsætningen i kommunen i øvrigt. Udviklingen i henholdsvis dagligvare - og udvalgsvareomsætningen i bymidte og kommunen i øvrigt i perioden 2003 til 2015 er vist i tabel 1.2 og 1.3 samt figur 1.2 til 1.6. Tabel 1.1 Udviklingen i den samlede omsætningen i bymidte og kommunen i øvrigt (2003-priser i mio. kr. incl. moms) Oms. i 2003 Oms. i 2009 Oms. i 2009 Oms. i 2015 Oms. i 2015 uden 0 alternativ med U alternativ uden 0 alternativ med omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse U alternativ bymidte 813 855 1.030 860 1.130 Kommunen i øvrigt 684 715 685 700 680 I alt 1.497 1.570 1.715 1.560 1.810 Tabel 1.1 viser omsætningen i bymidten og kommunen i øvrigt i 0-alternativet og U- alternativet i 2009 og 2015. Tabellen viser, hvad ICP vurderer omsætningen vil være i bymidte, kommunen i øvrigt og kommunen i alt i 2009 og 2015 i 0- alternativet (hvis bymidten ikke omdannes/udvides) og i U-alternativet (hvis bymidten omdannes/udvides). For eksempel vil den samlede omsætning i kommune i alt, som var 1.497 mio. kr. i 2003, forventes at være 1.570 mio. kr. i 0-alternativet i 2009 og 1.715 mio. kr. i U-alternativet i 2009. Dette svarer til en stigning på knap 5% i perioden 2003 5

2009 i 0-alternativet, mens omsætningen vil stige knap 15% i U-alternativet i 2003 2009. Dagligvarer bymidte forbliver uændret (0-alternativet) Det forventes, at dagligvareomsætningen i bymidte vil stige ca. 3%, hvis bymidte ikke udvides (0 - alternativet) i perioden 2003 til 2009, og omsætningen herefter forventes at være konstant fra 2009 til 2015. Dagligvareomsætningen forventes at stige ca. 8% i kommunen i øvrigt i perioden 2003 til 2009, hvorefter omsætningen vil være nogenlunde konstant i perioden 2009 til 2015. Dagligvarer bliver i modsætning til udvalgsvarer i højere grad købt tæt på bopælen eller arbejdspladsen. Da kunderne ikke i samme grad er villige til at køre langt for købe dagligvarer, vurderes indkøbsmønsteret for dagligvarer ikke at ændre sig væsentligt. Dagligvareudbuddet i kommune er allerede i dag præget af flere store supermarkeder og discountbutikker, som har kommune som primært opland, men som også tiltrækker en del kunder fra Kokkedal og enkelte fra Nivå og Birkerød jfr. telefoninterviewanalysen. Dagligvarebutikkerne i kommune vil således på kort sigt bibeholde deres status, men på lidt længere sigt miste nogen betydning, og omsætning i forhold til forbrug forventes at falde fra 98% i 2003 og 2009 til 95% i 2015. Dette skyldes primært, at kunderne fra Karlebo kommune i mindre grad vælger som indkøbssted. 6

Figur 1.1 Udviklingen i dagligvareomsætningen i bymidte index 2003 = 100 % 140 130 120 110 100 90 2003 2009 2015 Uden omdannelse/udvidelse Med omdannelse/udvidelse bymidte omdannes/udvides Det forudsættes, at et af de eksisterende supermarkeder udvides og omdannes til et varehus. Herved vil bymidte få en øget betydning som indkøbssted, da der ikke findes varehuse i det øvrige opland. Varehuset har en større tiltrækningskraft end et større supermarked, som har et væsentligt mindre udbud af standardiserede udvalgsvarer. Det forventes, at dagligvareomsætningen i bymidten vil stige omkring 27%, hvis bymidten omdannes og udvides, i perioden 2003 til 2009. Dagligvareomsætningen forventes herefter at stige yderligere 6% i perioden 2009 til 2015. En udvidelse/omdannelse af bymidten vil have nogen betydning for dagligvareomsætningen i kommunen i øvrigt, da det forventes at dagligvareomsætningen i U- alternativet vil være nogenlunde konstant fra 2003 til 2015, modsat dagligvareomsætningen i kommunen i øvrigt i 0-alternativet som forventes at stige ca. 9% fra 2003 til 2009 og herefter være konstant fra 2009 til 2015. Den lavere dagligvareomsætning i kommunen i øvrigt i U-alternativet i forhold til 0-alternativet skyldes primært varehusets øgede tiltrækningskraft til bymidten. Dagligvarebutikkerne i kommune vil således få en øget betydning i markedsområdet, hvis bymidten omdannes/udvides og omsætningen i forhold til forbrug forventes at stige fra 98% i 2003 til 102% i 2009. Herefter forventes, at omsætning i forhold til forbrug forbliver konstant på 102% i 2015. 7

Figur 1.2 Dagligvareomsætningen i bymidte i 2003 2009 2015 (2003-priser i mio. kr. incl. moms) 500 400 300 200 100 0 2003 2009 - uden 2009 - med 2015 - uden 2015 - med bymidte Figur 1.3 Dagligvareomsætningen i kommunen i øvrigt i 2003 2009-2015 (2003-priser i mio. kr. incl. moms) 600 500 400 300 200 100 0 2003 2009 - uden 2009 - med 2015 - uden 2015 - med Kom. i øvrigt Tabel 1.2 Udviklingen i dagligvareomsætningen i bymidte og kommunen i øvrigt (2003-priser i mio. kr. incl. moms) Oms. i 2003 Oms. i 2009 Oms. i 2009 Oms. i 2015 Oms. i 2015 uden 0 alternativ med U alternativ uden 0 alternativ med omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse omdannelse/udvidelse U alternativ bymidte 311 320 395 320 420 Kommunen i øvrigt 473 515 475 515 475 I alt 784 835 870 835 895 8

Udvalgsvarer bymidte forbliver uændret (0-alternativet) Hvis bymidte forbliver uændret forventes udvalgsvareomsætningen i bymidten at stige omkring 7% i perioden 2003 til 2009 og yderligere ca. 1% i perioden 2009 til 2015. bymidte vil hermed reelt miste betydning som indkøbssted, da forbruget i kommune fra 2003 til 2009 forventes at stige ca. 10%. I kraft af den stigende koncentrationstendens burde bymidte som et stærkt kommunecenter få en øget betydning i fremtiden. Imidlertid skærpes konkurrencen mellem de store udbudspunkter, ikke mindst efter at Lyngby Storcenter har udvidet. Kunderne er i højere grad nu end tidligere villige til at køre længere for at besøge de rigtige butikker og få indkøbsoplevelserne. Udvalgsvareomsætningen i kommunens øvrige butikker forventes at falde ca. 6% i perioden 2003 til 2009 og yderligere ca. 8% i perioden 2009 til 2015, svarende til et fald på omkring 11 mio. kr. fra 2003 til 2009 og yderligere ca. 15 mio. kr. i perioden 2009 til 2015. Det vurderes ikke, at omsætningsfaldet vil medføre deciderede butikslukninger, men en del af butikkerne vil i fremtiden få sværere ved at opretholde den nuværende omsætning. Figur 1.4 Udviklingen i udvalgsvareomsætningen i bymidte index 2003 = 100 % 150 140 130 120 110 100 2003 2009 2015 Uden omdannelse/udvidelse Med omdannelse/udvidelse 9

bymidte omdannes/udvides Ved en omdannelse/udvidelse af bymidte vil bymidten få en øget betydning som indkøbssted. Omsætningen forventes at stige omkring 26% i perioden 2003 til 2009 og yderligere 12% i perioden 2009 til 2015. Udvalgsvareomsætningen forventes at falde ca. 2% i perioden 2003 2009 og yderligere ca. 2% i perioden 2009 2015 i kommunen i øvrigt. Grunden til at udvalgsvareomsætningen ikke forventes at falde yderligere, skyldes primært at den øgede kundestrøm til bymidten vil betyde flere kunder i de tilstødende områder. Hvilket vil have en positiv effekt på udvalgsvarebutikkerne og dermed omsætningen her. Samlet set vil kommune få en øget betydning som indkøbssted for udvalgsvarer, hvis bymidten omdannes/udvides, og omsætning i forhold til forbrug vil stige fra 95% i 2003 til 102% i 2009. Figur 1.5 Udvalgsvareomsætningen i bymidte i 2003 2009 2015 (2003-priser i mio. kr. incl. moms) 800 600 400 200 0 2003 2009 - uden 2009 - med 2015 - uden 2015 - med bymidte 10

Figur 1.6 Udvalgsvareomsætningen i kommunen i øvrigt i 2003 2009 2015 (2003-priser i mio. kr. incl. moms) 300 200 100 0 2003 2009 - uden 2009 - med 2015 - uden 2015 - med Kom. i øvrigt Tabel 1.2 Udviklingen i udvalgsvareomsætningen i bymidte og kommunen i øvrigt (2003-priser i mio. kr. incl. moms) Oms. i 2003 Oms. i 2009 uden Oms. i 2009 med Oms. i 2015 uden Oms. i 2015 med omdannel- omdannel- omdannel- omdannel- se/udvidelse se/udvidelse se/udvidelse se/udvidelse 0 alternativ U alternativ 0 alternativ U alternativ bymidte 502 535 635 540 710 Kommunen i øvrigt 211 200 210 185 205 I alt 713 735 845 725 915 Samlet set vil udvalgsvaredetailhandelen i hele kommune blive styrket ved en udvidelse af bymidte. Det forventes, at udvalgsvarebutikkerne i kommunen i øvrigt vil kunne bevare nogenlunde samme omsætningsniveau ved en udvidelse af bymidten, mens omsætningen kommunen i øvrigt forventes at falde i 0-alternativet. bymidte vil blive et stærkere indkøbssted, hvis bymidten omdannes og udvides. Samtidig forventes den samlede detailhandel i kommunen i øvrigt at blive påvirket marginalt af en udvidelse, da den samlede omsætning i kommunen i øvrigt forventes at blive reduceret fra 715 mio. kr. i 0-alternativet (uden udvidelse/omdannelse) 11

i 2009 til 685 mio. kr. i U-alternativet (med udvidelse/omdannelse) i 2009, svarende til et fald i omsætningen på ca. 4%. I 2015 vil den samlede omsætning i kommunen i øvrigt være 700 mio. kr. i 0- alternativet, men 680 mio. kr. i U-alternativet svarende til en reduktion på knap 3%. Tilsvarende forventes den samlede omsætning i bymidten at stige godt 20% i 2009 fra 855 mio. kr. i 0-alternativet til 1.030 mio. kr. i U-alternativet. I 2015 forventes bymidtens omsætning at være 860 mio. i 0-alternativet, men 1.130 mio. kr. i U- alternativet svarende til en stigning omkring 31%. Kommunens samlede omsætning forventes i 2009 at være knap 1,6 mia. kr. i 0- alternativet, mens den forventes at være 1,7 mia. kr., hvis bymidtens udvides/omdannes. Den samlede omsætning forventes yderligere at stige ca. 6% fra 2009 til 2015 i U-alternativet til godt 1,8 mia. kr. i 2015, mens den samlede omsætning i kommunen må forventes at være nogenlunde konstant på knap 1,6 mia. kr. fra 2009 til 2015 i 0-alternativet. kommunes detailhandel vil således samlet set blive styrket ved en udvidelse af bymidten. Kommunen vil primært holde flere af kommunens borgere hjemme og vil i højere grad tiltrække kunder fra specielt Karlebo og Birkerød. Forbrugerne vil også i fremtiden lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Samtidig medfører forbrugernes øgede mobilitet, at afstanden til indkøbsstedet får mindre betydning. Det må derfor forventes, at der i fremtiden vil være en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. Figur 1.7 Udviklingen i omsætningen i kommune i alt index 2003 = 100 130 120 % 110 100 90 2003 2009 2015 Uden omdannelse/udvidelse Med omdannelse/udvidelse 12

Tabel 1.3 Omsætning i forhold til forbrug i kommune 2003 2009 2015. Oms/forbrug 2003 Oms/forbrug. i 2009 uden Oms/forbrug. i 2009 med Oms/forbrug i 2015 uden Oms/forbrug i 2015 med Udvidelse/- Udvidelse/- Udvidelse/- Udvidelse/- omdannelse omdannelse omdannelse omdannelse 0 alternativ 0 alternativ Dagligvarer 98 98 102 95 102 Udvalgsvarer 95 89 102 82 104 I alt 97 93 102 90 103 Den samlede omsætning i forhold til forbrug i kommune vurderes at stige ca. 5% fra 2003 til 2009 og yderligere 1% fra 2009 til 2015, hvis bymidten omdannes/udvides. Hvis bymidten forbliver uændret (0-alternativet), vil miste kunder til de konkurrerende udbudspunkter og miste betydning som indkøbssted, da den samlede omsætning i forhold til forbrug vil falde ca. 4% fra 2003 til 2009 og yderligere ca. 3% i perioden 2009 til 2015. Figur 1.8 Udviklingen i omsætning i forhold til forbrug i kommune 2003 2009-2015 105 100 % 95 90 85 2003 2009 2015 Uden omdannelse/udvidelse Med omdannelse/udvidelse 13

Forventet arealbehov i bymidten De eksisterende butikker i bymidte har en forholdsvis høj arealbelastning på 45.000 kr. pr. m 2 på udvalgsvarer og 80.000 kr. pr. m 2 på dagligvarer, der er således ingen særlig kapacitetsreserve gemt her. De eksisterende butikker vil med det nuværende salgsareal ikke kunne øge omsætningen i større omfang, uden at det vil forringe oplevelsen i butikkerne. Derfor er i det følgende forudsat, at hele den forventede meromsætning i bymidte ved en omdannelse/udvidelse disponeres i nyt detailhandelsareal. Generelt forventes arealbelastningen at være mindre for butikker uden for bymidterne, men da der i dette tilfælde er tale om en fuldt udnyttet bymidte forventes det, at arealbelastningen i de nye arealer vil være den samme som i de eksisterende arealer. Ved en omdannelse/udvidelse af bymidte vil det forventede bruttoarealbehov til nye butikker derfor være ca. 5.000 m 2 i 2009 og yderligere 2.500 m 2 i 2015 svarende til i alt ca. 7.500 m 2 i 2015. Det vurderes at 20 30% af arealet skal disponeres til dagligvarer, og 70 80% til udvalgsvarer. Det vil dog være realistisk, at nogle af de eksisterende butikker trods en allerede høj arealbelastning vil øge deres omsætning på de eksisterende arealer med 10% i fremtiden. Dette kan blandt andet skyldes en renovering af butikkerne, så der er en bedre arealudnyttelse, samt andre nye butikstiltag som for eksempelvis større brug af teknologi. Det forudsættes, at nye butikker vil få en arealbelastning på henholdsvis 80.000 kr. pr. m 2 på dagligvarer og 45.000 kr. pr. m 2 til udvalgsvarer. Såfremt de eksisterende butikker øger belastningen med 10%, vil det forventede bruttoarealbehov til nye butikker således være ca. 3.000 m 2 i 2009 og yderligere ca. 2.500 m 2 i 2015 svarende til i alt ca. 5.500 m 2 i 2015. ICP vurderer således, at bruttoarealet til nye butikker i bymidte vil være 3.000 m 2 5.000 m 2 i 2009 og stigende til i alt 5.500 m 2 7.500 m 2 i 2015. 14

Udviklingsmulighederne for detailhandelen i bymidte Detailhandelen i har i dag en stærk position og et godt udgangspunkt for også i fremtiden at være et af de mest attraktive indkøbssteder i Frederiksborg Amt. I nedenstående skema vises bymidtens styrker, svagheder, muligheder og trusler: Styrker: relativ koncentreret bymidte god kombination af ude- og indemiljø meget etableret udbudspunkt godt dagligvareudbud har en del attraktive kædebutikker parkering tæt på butikkerne Kulturhus Svagheder: mangler varehus mangler kædebutikker generelt mangler større kædebutikker inden for forbrugerelektronik og livsstilsprodukter ingen togforbindelser til bymidte Muligheder: mange velstillede husstande i oplandet tiltrække flere kædebutikker loyale forbrugere flere boliger i og tæt på bymidten udbygningsmuligheder Trusler: centerudbygning i Hillerød udbygning af Lyngby Storcenter field s og Københavns City øget mobilitet mod Storkøbenhavn De mange butikker kombineret med kundeorienterede servicefunktioner gør, at bymidte er et attraktivt indkøbssted. Placeringen relativt koncentreret i Hovedgaden og i Midtpunkt, parkeringen tæt på butikkerne og kombinationen af ude og indemiljøet betyder, at forbrugerne har en positiv oplevelse af bymidten. Interviewanalysen viser ligeledes, at knap 60% synes, at bymidte har et hyggeligt bymiljø og ca. 17% synes, at bymidte har et spændende bymiljø. Det er meget væsentligt, at generelt fortsat tiltrækker profilerede kædebutikker i kampen om at betjene kunderne. Samtidig er det vigtigt, at de eksisterende butikker fortsat fornyer sig. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb og vil lægge vægt på, at der er et bredt og dybt udbud i den enkelte butik til den rigtige pris. 15

De profilerede kædebutikker er oftest bedst til at tilbyde kunderne dette, ikke mindst på grund af en større kapital og en bedre udnyttelse af stordrift fordele. Overordnet er det vor vurdering, at der indenfor alle almindelige brancheområder findes et godt udbud. Udbuddet består for mange branchers vedkommende af flere butikker. Dette brede - og indenfor en lang række områder dybe sortiment - har stor positiv betydning for forbrugernes oplevelser af bymidte. De trusler, som på detailhandelsområdet i dag må se i øjnene, er, at især Hillerød og Lyngby bliver styrket. Man skal dog heller ikke underkende etableringen af field s og den stadige investering i renoveringer og nye butikker og butiksformer i Københavns City. Man har i dag et loyalt publikum. Mange af disse er lokale fra kommune, men en del er forbrugere fra især Karlebo kommune og til dels Birkerød kommune. Kunderne fra kommune er i vid udstrækning villige til at handle lokalt, hvis det rette udbud findes. Man må omvendt antage, at de kunder der kommer fra Karlebo og Birkerød er knap på loyale. Samtidig er der ikke langt til hverken Lyngby eller til Hillerød. En styrkelse af udbuddene dér er igang og er især sket inden for dagligvarer samt inden for kædebutikker der handler med beklædning og andre livsstilsprodukter. Det er vor vurdering, at omdannelsen af et eksisterende supermarked til et varehus vil tilføre en styrkelse af sin regionalitet. Således vil lokalkøbsandelen stige og forbrugerne i oplandet vil handle mere i. Dette vil kunne udnyttes af især de mere specialiserede udvalgsvarebutikker i bymidten. De vil, ved at kunne tilbyde et sortiment der er mere specialiseret end varehusets, kunne opnå en fordel, men dette kræver, at sammenhængen med bymidten prioriteres højt. Ligeledes er der i dag en del kæder inden for boligindretning og livsstilsprodukter (f. eks. Bahne, Inspiration) samt indenfor forbrugerelektronik (f.eks. El-Giganten, Merlin) der ikke er repræsenteret i. Dette bør der gøres en målrettet indsats for at rette op på. Endelig er det vor vurdering, at bymidten med fordel vil kunne supplere sit butiksudbud med beklædningsbutikker inden for ung dame- og herremode. 16

Det er ligeledes væsentligt i bestræbelserne på at tiltrække nye butikker, at samarbejdet mellem de eksisterende butikker med hensyn til åbningstider, udsalg med videre, er velfungerende. Det er afgørende, at der i er plads til de nyeste butiksformer især inden for udvalgsvaredetailhandelen. Disse butikskæder skal vide, at har en attraktiv detailhandel. En målrettet markedsføring af byen mod kæderne kan være med til at tiltrække disse til bymidten og medvirke til at skabe en detailhandel, som er attraktiv for forbrugerne. Det er vor vurdering, at den rigtige beliggenhed vil få stadigt større betydning i årene fremover. Tendensen i detailhandelen går mod øget koncentration. Således vil nye butikker og butiksformer generelt søge en placering sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, det giver at ligge sammen med andre. Det er derfor væsentligt, at kravene om udviklingsmuligheder forenes med kravet om koncentration. Bymidten må ikke være så lille, at store butikker ikke kan etableres, men omvendt skal den ikke være så stor, at butikker kan etablere sig uden direkte sammenhæng med det eksisterende udbud. Dette skal forenes med, at prisen for omdannelser og nybyggeri af tekniske årsager generelt er væsentlig højere i de primære strøggader end i udkanten af bymidten. Ved en udbygning af bymidte er det vigtigt at man styrker både Midtpunkt og Hovedgaden. Det ville således være en fordel for kundeflowet i bymidten, hvis udvidelsen skete i den sydlige del af Hovedgaden som modpol til Midtpunkt, der har omkring 2/3 af omsætningen i bymidten. Hvis hele udvidelsen sker nord for Midtpunkt vil balancen yderligere forskubbes. Det er generelt vigtigt at man fortsat arbejder på at styrke sammenhængen mellem Midtpunkt og Hovedgaden for at understrege, at bymidte kan tilbyde kunderne et unikt bymiljø med en god kombination af ude- og indemiljø. Omkring 9% af respondenterne fra telefoninterviewanalysen synes, at p-problemer gør det negativt at handle i bymidte. I takt med at kunderne bliver mere mobile og er villige til at køre længere for at opnå det rigtige udbud, vil man fremover fokusere mere på parkeringsfaciliteterne. Derfor vil det i fremtiden være en meget 17

betydende konkurrenceparameter for bymidte at kunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- og afsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder. Forbrugerne vil fortsat søge flere oplevelser i forbindelse med indkøbsturen, det være sig både i selve butikken og i bymiljøet. Shopping i en bymidte bliver i højere grad til en udflugt for hele familien end opfyldelse af enkelte behov. Bymiljøet består også af kundernes oplevelse af en gåtur i strøggaderne. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kulturtilbud, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst, er vigtigt også i fremtiden. Omkring 17% af de adspurgte respondenter i telefoninterviewanalysen synes, at bymidte har et kedeligt bymiljø. Udespisning udgør ligeledes en stadigt større andel af danskernes forbrug og har en stigende betydning for et indkøbssteds attraktionsniveau. Specielt caféer er med til at give bymidten mere liv og være med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt. Omkring 7% af de adspurgte i telefoninterviewanalysen efterspørger således mere caféliv i bymidte. bymidte skal derfor fortsat arbejde på at have interessante spisesteder i bymidten. bymidte har allerede gode kulturtilbud via kulturhuset Trommen og biblioteket, men godt 80% af de adspurgte respondenter nævnte uafhængigt, at de synes, at der manglede en biograf i bymidte. En biograf vil, som Trommen, være med til at skabe liv i bymidten også om aftenen, når butikkerne er lukket. Dette øger kendskabet til bymidte som udbudspunkt og vil derfor have en positiv effekt på detailhandelen. Overordnet set vurderes bymidte at have et godt udgangspunkt for at udvikle sig i en positiv retning. Ved en samlet indsats fra de handlende og Kommune vil der være gode muligheder for ikke blot at bevare s nuværende status som indkøbssted, men for en styrkelse på lidt længere sigt. 18

2. Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som efter instituttets vurdering vil påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har en væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Forbrugerne Uanset om der vil være en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. 19

Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde åbent 9 søndage fra og med 2003. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog, at der gives butikkerne mulighed for at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 23,5 mio. kr., må holde åbent på søn- og helligdage. Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. 20

En generel liberalisering af lukkeloven ventes at betyde, at omsætningen vil falde især for de dagligvarebutikker, der har kunnet holde åbent om søndagen p.g.a. lav omsætning samt tankstationer. Inden for udvalgsvarer ventes en liberalisering af lukkeloven især at være positiv for detailhandelen i de større centre. Postordre Det almindelige salg via postordre har aldrig fået samme betydning i Danmark som i vore nabolande Tyskland og Sverige. Postordresalget i Danmark har i de senere år oplevet en kraftig vækst. Det vurderes, at den nuværende detailomsætning inden for postordre er på godt 4 mia. kr. incl. moms årligt. Med baggrund i de investeringer, som udenlandske virksomheder har foretaget på området i Danmark samt den stigende varestandardisering, må det forventes, at postordresalget vil øge sin betydning, men omfanget antages at blive væsentligt mindre end for salg via internettet. Internet Selvom brugen af internet kun har været almindelig i private husstande i Danmark i ganske få år, har internettet på denne korte tid opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder. Det er ikke på det foreliggende grundlag muligt at give et præcist billede af internettets betydning på detailhandelsområdet. Men i takt med den øgede udbredelse af internetopkoblinger og de forbedrede betalingsmuligheder over nettet, kan det ikke udelukkes, at visse brancher vil blive udsat for en mærkbar konkurrence. Dette er dog hidtil ikke sket. 21

Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som postordrer og internet vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butikscentre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse/revitalisering. For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet opblødt en smule ved endnu en lovændring i 2002. Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i region- og kommuneplanerne, ligesom lokalplaner fremover skal opfylde en række nye krav. Ændringerne har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på 3.000 m 2 for dagligvarebutikker og generelt 1.500 m 2 for udvalgsvarebutikker. Selvom disse stramninger vil kunne dæmpe udviklingen, vurderes tendensen mod øget regional konkurrence at ville fortsætte. 22

Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end 3.000 indbyggere. En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end 20.000 indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave prisniveau, opnået en omsætning på godt 20% af det totale dagligvaremarked. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over 5.000 indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem 3.000 og 5.000 indbyggere. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. 23

Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. Lavprisvarehuse Lavprisvarehuset, som er mere uafhængig af en beliggenhed sammen med andre butikker, var i mange år hæmmet i sin udbredelse ud fra planlægningsmæssige overvejelser i kommuner og amter. I årene op til foråret 1995 blev der givet tilladelse til etablering af lavprisvarehuse i en række kommuner. De nye regler om en maksimal butiksstørrelse på 3.000 m 2 for dagligvarebutikker vil dog begrænse etableringen af nye lavprisvarehuse. Specialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kommende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. 24

Tankstationer/kiosker I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en stadigt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan genvinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. Udespisning Fast-food, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Således udgør danskernes forbrug til udespisning mellem 10%-15% af fødevareomsætningen i dagligvarehandelen. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Udvalgsvaresektoren I udvalgsvaresektoren vil mange butikker blive nedlagt, især de små og mellemstore butikker, som ikke ligger sammen med flere andre butikker. Butiksstørrelse Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Den gennemførte stramning af planloven, hvor der er sat en arealgrænse for udvalgsvarebutikker på 1.500 m 2, vil dog begrænse etableringen af en række nye storbutikskoncepter. 25

Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket generelt. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. Kædedannelse Bortset fra de frivillige kæder og indkøbsforeninger, var kædedannelsen inden for dansk udvalgsvaredetailhandel i mange år svag. De egentlige kædevirksomheder har dog i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og allerede i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. Udvalgsvarebutikkernes beliggenheden i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Også inden for udvalgsvaresektoren vil være stærke koncentrationstendenser, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. 26

Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor betydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, f.eks. radio/tv/ elektronik, legetøj, møbler, tæpper og hårde hvidevarer. Disse butikker vil i mange tilfælde samle sig i centre i byernes udkant, hvor etableringsomkostningerne er lave, og den trafikale tilgængelighed for især personbiler er god. Butikker der forhandler særligt arealkrævende varegrupper Bilforhandlere Der er i de seneste 10 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. 27

Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca. 1.000 udsalgssteder inden for organisationens rammer. Dette tal var i midten af 90 erne ca. 1.500. DAF konkluderer bl.a. på den baggrund, at ca. 30% af de større udsalgssteder er lukket på ca. 5 år. De skønner samtidig, at endnu 1/3 af medlemmerne i løbet af de næste par år vil være i farezonen for at lukke som følge af bl.a. fabriksalliancer og fusioner i både produktions-, distributions- og forhandlerleddet. I mange byer er der i dag 2 forhandlere, der fører mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. Fremover vil der formentlig kun være én forhandler, der skal sælge og servicere begge mærker. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. DAF forudser, at man i løbet af en årrække vil se langt færre udsalgssteder, men omvendt vil der blive opretholdt værkstedsfaciliteter i et mere fintmasket net. Ligeledes venter man, at mange bilforhandlere vil finde sammen i større huse hvor man har sit eget udstillingssted, men fælles værkstedsfaciliter, klargøringsanlæg m.v. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. Byggemarkeder, møbelbutikker og køkkenbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. 28

Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der blot bruger et areal på ca. 1.000 m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sin største butik (i Holbæk) i Danmark har et areal omkring 15.000 m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. Et discountbyggemarked som f.eks. Jem & Fix vil i høj grad være afhængig af placering sammen med andre. De vil derfor søge en placering sammen med andre byggemarkeder eller lande. Da deres arealkrav er maksimalt 1.500 m 2, kan etableringer tættere på bymidten også komme på tale. Hvad angår møbelbutikker vurderes, at udviklingen går i retning af skarpere koncepter. De store koncepter vil blive endnu større 5.000 20.000 m 2 og butikker som f.eks. BIVA etablere butikker i størrelsesordenen 1.000 1.500 m 2. De store vil som f.eks. Ikea inddrage flere brancheområder i deres sortiment og vil derfor i nogle tilfælde i højere grad blive boligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og offentlige transportmidler vil være stigende. Hvad angår køkkener er der de seneste 5-10 år sket en markant vækst i salget. Væksten har været drevet af det generelle økonomiske opsving samt af muligheden for låneomlægning og belåning af friværdier betinget af de stigende boligpriser. Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt op til 1.500 m 2, men de fleste er dog under 700 m 2. Det er vort indtryk, at der de seneste år er etableret en del butikker. Dette er sket i kraft af et bredere udbud inden for området. Butikkerne er meget beliggenhedsorienterede og betjener typisk et meget stort område. Butikkerne placerer sig gerne sammen med andre køkkenbutikker. 29

30

3. Detailhandelen i kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i kommune blive beskrevet. ICP har i sommeren 2004 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommune samt opgjort deres omsætning i 2003 og opmålt deres salgsareal. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Desuden har butikkerne i bymidten fået vurderet deres prisprofil samt butiksstørrelse i forhold til deres branche. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. De butikker der forhandler særligt arealkrævende varegrupper, er behandlet særskilt i slutningen af dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er salgsarealet og omsætningen fordelt inden for de 4 hovedbranchegrupper. Tabel 3.1 Antal butikker 2004 fordelt på brancher i kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt bymidte 18 67 32 19 16 85 Kongevejs Centret 4 7 2 4 1 11 Rungsted Bytorv 2 9 4 1 4 11 Kommunen i øvrigt 31 38 9 17 12 69 i alt 55 121 47 41 33 176 Der er 176 butikker i kommune, heraf er knap halvdelen af butikkerne, placeret i bymidte. Bymidten består af butikscentret Midtpunkt, hvor ca. 58% af butikkerne i bymidten er placeret, og gågaden Hovedgaden. 31

I de 2 bydelscentre Kongevejs Centret og Rungsted Bytorv er ca. 12% af butikkerne i kommunen placeret. Af de i alt 176 butikker i kommune er ca. 31% dagligvarebutikker, 27% beklædningsbutikker, 23% boligudstyrsbutikker og 19% butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer. Godt 1/5 af butikkerne i bymidte er dagligvarebutikker. Beklædningsbutikkerne, som er afgørende for en bymidtes styrke og tiltrækningskraft for udvalgsvarer, udgør godt 38% af det samlede antal butikker i bymidten. I kommunen i øvrigt er 45% af butikkerne dagligvarebutikker, ca. 25% er boligudstyrsbutikker, mens 17% er forhandlere af øvrige udvalgsvarer og 13% er beklædningsbutikker. Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i kommunen har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion efter følgende skala: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Ringe 1: Meget lav I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen samt disponeringen af arealerne. Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. I nedenstående tabel vises den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. 32