- LASSEN ERHVERV SALGSPROSPEKT Sag nr. 118 Borgergade 48-58 / Havnegade 37 a-h, 6700 Esbjerg Fuldt udlejet ejerlejlighedsejendom i centrum til beboelse og erhverv Pris kontant: Kr. 58.000.000 Afkast 1. år, anslået: 6,3% Fantastisk beliggenhed med 100m til Musikhuset og Torvet 42 ejerlejligheder til beboelse i alt 3.336 m2 1 ejerlejlighed med 6 butikslejemål i alt 1.475 m2 Samlet etageareal 4.811 m 2 Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Side 1 af 11 Telefon 75134009, www.lassenerhverv.dk
Dato: 24. oktober 2014 BESKRIVELSE Ejendommen har en særdeles god beliggenhed tæt på centrum med kort afstand til Torvet, gågaden og Musikhuset. Bygningen er opført i røde mursten i 3 etager med beboelse mod Havnegade og 4 etager mod Borgergade, hvor stueetagen anvendes til butiksformål. Sadeltaget er belagt med røde teglsten og vinduer har rammer i træ. Opgange fremstår vedligeholdelsesvenlige med trapper i beton, greb i stål og vægge i røde mursten. Den samlede ejendom er opdelt i 44 ejerlejligheder, fordelt med 42 ejerlejligheder til beboelse, 1 ejerlejlighed indeholdende 6 butikslejemål samt 1 ejerlejlighed omfattende parkeringskælderen i to etager. Sidstnævnte ejerlejlighed ejes af Esbjerg Kommune og det er således beboelseslejlighederne og butikslejemålene, der hermed udbydes til salg. De 42 beboelsesejerlejligheder har attraktive størrelser og fordeler sig med 18 stk. á 69 kvm., 6 stk. á 76 kvm. og 18 stk. á 91 kvm. Adgangen til beboelseslejlighederne finder primært sted via Havnegade, men der er også trappeadgang via parkeringsarealet i stueetagen. På ejendommens store parkeringsareal mod Havnegade er opført 16 udhuse, hvoraf 14 indeholder cykelparkering og depotrum til lejerne og 2 anvendes til depot. I kælderen forefindes bl.a. stort tørrerum, viceværtrum, installationer m.v. Fiber-bredbånd er fremført til lejlighederne. Ejendommen er blevet energimærket med C og lejernes gennemsnitlige varmeforbrug for året 2012 androg kun kr. 45 pr. kvm. Ejerforeningen, der omfattende nærværende udbud og Esbjerg Kommunes parkeringskælder, lever et stille liv og da der ikke foretages fordeling af udgifter, er der ikke aflagt regnskaber eller afholdt møder. OMRÅDE / KVARTER Ejendommens beliggenhed er vist på kortbilaget integreret i salgsprospektet. Sag 118 Side 2 af 11
EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Borgergade 48-58 / Havnegade 37 a-h 6700 Esbjerg 543 Esbjerg Bygrunde Esbjerg Udlejningsejendom Beboelse og erhverv OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1987 AREALER Grundareal 4.068 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 1.785 m² Boligareal 3.336 m² Erhvervsareal 1.475 m 2 Etageareal i alt 4.811 m² Sekundære arealer 640 m² BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført år 1987 Bebygget areal 1.529 m² Sekundære arealer 384 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 6 butikker stueetage 1.475 m² Erhvervsareal Ja 42 beboelseslejligheder 3.336 m 2 Boligareal Nej Transformator- og renovationsrum 54 m 2 Sekundært areal Nej Kælder 330 m 2 Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført år 1987 Bebygget areal 256 m² Sekundære arealer 256 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 3 udhuse á 32 m 2 96 m 2 Sekundært areal Nej 10 udhuse á 16 m 2 160 m 2 Sekundært areal Nej Arealer er i henhold til BBR-meddelelse. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Sag 118 Side 3 af 11
LEJEFORHOLD Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Boligreguleringsloven vedrørende omkostningsbestemt husleje. Reglerne om omkostningsbestemt husleje virker oftest begrænsende i forhold til den leje, man kan opnå i markedet. Sådan er det ikke i omhandlede ejendom. Som det fremgår af lejeoversigten er boligerne udlejet efter det lejedes værdi til en gennemsnitlig husleje på p.t. kr. 884 pr. kvm. Det omkostningsbestemte lejeniveau er senest opgjort i 2008, hvor det blev beregnet til kr. 1.193 pr. kvm. og det er dermed markant højere (35%) end den leje, der p.t. opkræves. Opmærksomheden henledes også på, at ejendommen er opført i 1987 og at den dermed ikke er omfattet af indbetalingspligten til Grundejernes Investeringsfond ( 18b), men alene er omfattet af 18, som p.t. er negativ med knap kr. 1,7 mio. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 2.950.165 Erhvervslejemål kr. 1.282.067 Parkering kr. 22.200 Diverse kr. 36.833 I alt kr. 4.291.265 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. LEJEMÅLSOVERSIGT Oversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen kan rekvireres hos ejendomsmægleren. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter og renovation (år 2014) kr. 188.436 Vand / vandafledning / el kr. 191.369 Forsikring kr. 44.654 Renholdelse / vicevært, anslået kr. 70.000 Administration, anslået kr. 50.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 150.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 694.459 Bemærkninger til driftsudgifter Der skal for nærværende ejendom ikke indbetales til Grundejernes Investeringsfond jf. Boligreguleringslovens 18b og ejendommens konto jf. 18 har en stor negativ saldo. På denne baggrund har ejendomsmægleren anslået udgiften til udvendig bygningsmæssig vedligeholdelse til kr. 150.000 baseret på 3.336 kvm. beboelsesareal over jord à kr. 45,00 pr. kvm. inkl. moms.. Sag 118 Side 4 af 11
SALGSVILKÅR Kontantpris Kr. 58.000.000 Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 58.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 174.830 Advokatsalær skøde kr. 50.000 I alt anslået kr. 224.830 kr. 224.830 - Refusion deposita kr. 926.285 - Refusion forudbetalt leje kr. 210.310 Anslået kapitalbehov kr. 57.088.235 Momsfradragsprocent 26% Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 4.291.265 - Driftsudgifter iht. budget kr. 694.459 Nettoleje til forrentning kr. 3.596.806 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 3.596.806 X 100 = 6,3 % (anslået) 57.088.235 OFFENTLIG VURDERING Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 kr. 55.740.000 Heraf grundværdi kr. 7.459.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FINANSIERINGSFORHOLD Såfremt der ønskes oplæg på finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v., er De velkommen til at kontakte LASSEN ERHVERV for en nærmere drøftelse. ANDRE OPLYSNINGER: Ret til mellemsalg forbeholdes. Sag 118 Side 5 af 11
AFSKRIVNINGER Vejledende opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr. 58.224.830 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr. (7.459.500) Bygningsværdi kr. 50.765.330 Etageareal i alt m 2 4.811 Afskrivningsberettiget areal m 2 1.475 Afskrivningsberettiget del af ejendommen 30 % Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr. 15.229.599 Bygningsværdi afskrives med 4% kr. 609.184 Afskrivningsberegningen forudsætter, at arealerne anvendes til afskrivningsberettigede formål. For konkret rådgivning og beregning henvises til revisor. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret hos Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. 38317520. Forsikringsdækningen omfatter fsv. angår hovedejendommen brand inklusive el-skade, bygningskasko, udvidet rørskade, restværdi, all risks, udvidet huslejetab, hus- og grundejerforening, genhusning samt ud- og indflytning samt opmagasinering. Øvrige medforsikrede særlige bygninger/anlæg er alene omfattet af brand og bygningskasko. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommens forhold reguleres i henhold til lokalplan nr. 204-1 samt 213, der bl.a. omhandler følgende: Lokalplan nr. 213: Anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til blandet bolig- og erhvervsformål. Indenfor området kan opføres eller indrettes bebyggelse til boliger, butikker, liberale erhverv, offentlige institutioner, parkeringshuse samt mindre fremstillings og servicevirksomhed efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Butikker, liberalt erhverv og lignende skal placeres i bebyggelsens stueetage mod Borgergade. 1. sal må kun anvendes til boligformål samt liberalt erhverv efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Øvrige etager må kun anvendes til boligformål. Sag 118 Side 6 af 11
I de i afsnit 5 nævnte parkeringskældre kan indrettes offentlige beskyttelsesrum i henhold til indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 650 af 19. december 1984 om sikringsrum Bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten for området som helhed fastsættes til max. 100. Indenfor den på lokalplankortet, tegn.nr. BP.T. 69 85 viste byggezone må der ikke opføres bebyggelse med mere end 3 etager med udnyttet tagetage med trempel. Ny forhusbebyggelse mod Borgergade- Torvegade-Kirkegade skal opføres inden for den på lokalplankort tegn.nr. BP.T. 69 85 viste byggezone efter byrådets nærmere godkendelse. Trappetårne, karnapper og lignende kan dog placeres ud over byggezonen. I tilknytning til byggezonen er der på lokalplankortet angivet en udvidelseszone, indenfor hvilken en eventuel udvidelse af erhvervsarealerne i stueetagen mod Borgergade kan etableres. I udvidelseszonen eller på tagetager skal der etableres opholdsarealer. Garager, udhuse og lignende mindre bygninger kan dog placeres udenfor ovennævnte byggezoner efter byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Udstykning: Der skal efter byrådets forlangende foretages matrikulær sammenlægning af ejendomme. Lokalplan nr. 204-1 Lokalplan nr. 204-1 har til formål at fastholde og forbedre det eksisterende fysiske miljø samt fastsætte, at der i forbindelse med skiltning og ændringer i bebyggelsens ydre udformning skal søges tilladelse hos Esbjerg Kommune. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Nr.: Lyst: Indhold: 001 04.02.1987 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 002 05.03.1987 Lokalplan nr. 213 003 07.04.1989 Lokalplan nr. 204-1 004 04.01.1991 Vedtægter for ejerforening 005 16.11.2001 Lejekontrakt med Spilleland ApS TEKNISKE INSTALLATIONER El: Ejendommen forsynes med el fra Syd Energi. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 28.02.2014 med energiklassifikation C. Sag 118 Side 7 af 11
MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ifølge Region Syddanmark er matriklen udgået inden kortlægning. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: LASSEN ERHVERV Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Att.: Leif Lassen, statsaut. ejendomsmægler og valuar, e-mail: leif@lassenerhverv.dk Sag 118 Side 8 af 11
KORTBILAG/FOTOS Sag 118 Side 9 af 11
Sag 118 Side 10 af 11
LEJEMÅLSOVERSIGT pr. 01.10.2014 Nr. Lejer Adresse Type Areal m2 Årlig leje Leje pr. m2 Depositum Forudbetalt leje Reguleringsprincip Næste regulering Lejestart Uopsigelighed udlejer hed Uopsigelig- lejer 1 6 butikker Erhverv 1475 1.282.067 869 336.355 2 42 lejligheder Beboelse 3336 2.950.165 884 589.930 210.310 3 Parkering Andet 22.200 4 Diverse Andet 36.833 4811 4.291.265 926.285 210.310 Sag 118 Side 11 af 11