NR. 10 DECEMBER 2012 Stort skattesmæk truer boligejerne Realkreditinstitutternes refinansieringsauktioner i november og december betyder, at boligejere med rentetilpasningslån og boligejere der har konverteret fra fast til variabel rente risikerer et skattesmæk på 13.000 kr. pr. lånt million. Det er blevet dyrere at låne penge hos SKAT. Havde man tidligere fået et for stort fradrag, skulle man blot betale pengene tilbage uden rentetillæg, når den endelige selvangivelse lå færdig. I dag skal man betale et rentetillæg ud over restskatten. Boligejerne kan trække både renteudgifter og bidrag på realkreditlånet fra i skat. Netop renteudgifterne er en af de større poster på selvangivelsen, som SKAT ikke kender, når forskudsopgørelsen sendes ud i november måned. Det skyldes, at mange boligejere først får rentetilpasset deres realkreditlån i løbet af november og december. SKAT har således lagt renteudgifterne for 2011 til grund i deres beregninger for indkomståret 2013. "I begyndelsen af 2012 konverterede mange boligejerne fra fastforrentede lån til variable lån, og de boligejere skal specielt huske at rette deres forskudsopgørelse, da man kan risikere en ganske stor restskat. For et lån på 2 millioner kan der være tale om 26.000 kr.," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Det er vigtigt at notere sig, for renteniveauet var generelt højere i 2011 for både F1, F3, F5 og fastforrentede lån. Og derfor står boligejerne til at skulle betale penge tilbage i skat, da deres fradrag i forskudsopgørelsen er sat for højt. Den eneste undtagelse er, hvis man er gået fra et F1 eller F3 til fastforrentede lån. I det tilfælde kan boligejerne forvente at få penge tilbage i skat i størrelsesordenen 1.500-5.500 kr. pr. lånt million. Hvis man havde et F1-lån og fortsætter med F1 eller vælger en længere rentebindingsperiode (F3/F5) i år, så kan man forvente en restskat på mellem 1.000-3.500 kr. pr. lånt million. "Boligejere med flekslån bør også kigge grundigt på forskudsopgørelsen. Restskatten svinger fra 1.000 kr. til 11.500 kr. pr. lånt million, hvis man fortsætter med flekslån. Boligejere der i år har refinansieret deres F3-lån eller F5-lån skal betale restskat, da renteudgiften var betydelig højere sidste gang boligejeren fik ny rente på et F3 eller F5 lån," siger Karsten Beltoft.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 "Det vil være klogt at få spredt betalingen ud over året frem for at ende med en uventet regning senere. Det er blevet dyrt at låne penge fra SKAT, da man skal betale en pæn høj rente af restskatten," konkluderer Karsten Beltoft. Tabel 1: Overskydende skat(+ og grøn) og restskat (- og rød) Omlægning Fra /Til Fast (2013) F1 (2013) F3 (2013) F5 (2013) Fast (2011) -4.088-13.080-12.099-10.464 F1 (2011) 5.396-3.597-2.616-981 F3 (2009) 1.472-7.521-6.540-4.905 F5 (2007) -2.453-11.445-10.464-8.829 Tabel 1 viser, hvor meget boligejerne enten skal betale i restskat eller får tilbage i overskydende skat, når indkomståret 2013 er færdigt, hvis man ikke har rettet i sin forskudsopgørelse. Tabellen tager udgangspunkt i, hvad boligejerne havde af renteudgifter på et lån i 2011, da det er grundlaget i forskudsopgørelsen. Tabellen rummer en række antagelser, se eventuelt Bilag A Antagelser i beregningerne Vinterdvalen er aflyst på boligmarkedet Vinteren plejer at være en stille tid på boligmarkedet, men der er varme i luften. Specielt i Hovedstadsområdet er der boligkøbere på vej ud på markedet. De næste måneder vil cirka 270.000 danskere sætte deres underskrift på en slutseddel. Det viser Realkreditforeningens prognose for købelysten på det danske boligmarked, Køberbarometeret. Kulden ser hermed ikke ud til at lægge den dæmper lysten til at kigge på hus, som erfaringsmæssigt rammer boligmarkedet hen over de næste måneder. Salgsstatistikken viser, januar og februar traditionelt er stille, med en omsætning der ligger et godt stykke under gennemsnittet for året. Men Køberbaromeret viser, at vinterdvalen er aflyst i år. Købelysten er på samme niveau som ved den seneste måling i september.
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 I marts var det til sammenligning kun 200.000 danskere, der tilkendegav, at de var på vej ud på boligmarkedet. I relative tal er 4,2 pct. af den voksne befolkning på vej til at købe bolig, mens 1,4 pct. måske overvejer det samme. Købsinteressen fordeler sig sådan, at 41 pct. overvejer at købe parcelhus, 44 pct. kigger efter ejerlejlighed, mens 10 pct. er på udkig efter en fritidsbolig. De resterende købere in spe har ikke lagt sig fast på, hvilken boligtype de går efter. Det er Region Hovedstaden, der trækker boligmarkedet. Her er 7,8 pct. af den voksne danske befolkning på vej ud på boligmarkedet. I Region Syddanmark er det til sammenligning 4 pct. Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1714 danskere i den voksne befolkning. Interviewene er foretaget af analyseinstituttet Voxmeter. Realkreditforeningens Køberbarometer Andel af voksne danskere (pct.) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 marts 2012 juni 2012 september 2012 december 2012 Overvejer Overvejer måske
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 9,0 Realkreditforeningens Køberbarometer, opdelt på regioner Andel af voksne danskere (pct.) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Hovedstad Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland mar-12 jun-12 sep-12 dec-12 Danske realkreditobligationer: Et hit i udlandet Verdens største obligationsforvalter Pimco, har fået øje de helt korte danske realkreditobligationer. Siden 2009 har udenlandske investorer fordoblet investeringen i dansk realkredit, specielt de korte obligationer. Pimco, har meddelt en interesse for de korte danske realkreditobligationer igennem Bloomberg. Pimco råder over en formue på skønsmæssigt 3.500 mia. kr., og de er på udkik efter investeringsmuligheder, hvor de kan placere deres penge sikkert og samtidig få et reelt afkast. Det er ikke helt lige til i dagens marked, som rummer talrige eksempler på ekstrem lav- eller sågar negativ forrentning. Til sammenligning vil en F1-rente i dansk realkredit give en investor lige i underkanten af 0,5 pct. i rente. "Det er glædeligt, at verdens største obligationsforvalter Pimco har vist interesse for danske realkreditobligationer. Det understreger, at vi har et unikt produkt. Danske realkreditobligationer vækker international opsigt i disse krisetider, da man kan få et
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 positivt afkast på en sikker investering. Efterspørgselen er stor og stigende, og det er en væsentlig grund til, at renterne på F1 og F3 er så lave," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Figur 1 Mia. kr. Udlandets beholdning af danske realkreditobligationer 500 450 400 Restløbetid > 10 år 5 år < restløbetid < =10 år 1 år < restløbetid < = 5 år Restløbetid < = 1 år 350 300 250 200 150 100 50 0 2000M10 2001M10 2002M10 2003M10 2004M10 2005M10 2006M10 2007M10 2008M10 2009M10 2010M10 2011M10 2012M10 Ved millenniumsskiftet havde udenlandske investorer investeret for ca. 150 mia. kr. i danske realkreditobligationer, som frem til udgangen af 2007 steg til 275 mia. kr., hovedparten i obligationer var med lang løbetid. I efteråret 2008 faldt udlandets portefølje af danske realkreditobligationer med ca. 50 mia. kr., til en beholdning på 225 mia. kr. Udlandet har efter 2008 igen markant udvidet beholdningen af obligationer. Tabel 1 viser den præcise udvikling i udlandets beholdning fordelt på rentebindingsperioder siden 2008.
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 Tabel 1: Udlandets beholdning af realkreditobligationer fordelt på rentebindingsperiode (mia. kr.) Rentebinding 2008M10 2009M10 2010M10 2011M10 2012M10 Restløbetid under 1 år 29 98 162 214 258 Restløbetid mellem 1og 5 år 38 41 44 55 86 Restløbetid mellem 5 og 10 år 11 9 7 7 10 Over 10 år 149 124 104 81 84 I alt 228 272 317 358 438 Årlig Vækst i pct. 19,7 pct. 16,2 pct. 13,0 pct. 22,3 pct. Siden 2009 har udenlandske investorer kontinuerligt øget beholdningen af danske realkreditobligationer på mellem 13 og 22 pct. årligt. Det svarer i runde tal til en årlig stigning på 40-50 mia. kr. De udenlandske investorer har i perioden nedbragt beholdningen af obligationer med lange løbetider (over 10 år) i takt med at de har investeret kraftigt i de helt korte obligationer med en løbetid på under et år og i obligationer med mellem et og fem års løbetid. "Den stærke internationale konkurrence på kapitalmarkederne gør, at kapital fra udlandet bliver investeret i realkreditobligationer med korte rentebindingsperiode, da investor får et mindre men sikkert afkast af investeringen. Så længe den økonomiske usikkerhed råder i mange europæiske lande, vil investorerne fortsat søge til Danmark," siger Karsten Beltoft og uddyber: "Udenlandske investorer har siden indførslen af flekslån i midten af 90'erne haft et specielt godt øje til dansk realkredit, da danske realkreditobligationer er rated AAA. Det er den bedste rating for obligationer, og et tegn på at risikoen vurderes at være minimal." "Udlandet vil givetvis også geninvestere de obligationer de har til udløb på årets sidste refinansieringsauktion, og de vil sikkert fortsætte med at købe lidt flere end de får indfriet til udbetaling, " vurderer Karsten Beltoft videre. Se Bilag B Udvikling i udlandets fordeling af investering i dansk realkredit side år 2000
7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 Afskaf grundværdien som skattegrundlag Beskatningen af husejernes grundværdier bliver større og større. Samtidig bliver den mere og mere uforudsigelig og uigennemskuelig. Realkreditforeningen foreslår en klog og omkostningsfri reform af boligbeskatningen, der ydermere vil hjælpe boligmarkedet på vej. Økonomien i Europa er præget af stor usikkerhed. Det betyder at mange holder sig tilbage med fremadrettede beslutninger, virksomhederne investerer mindre, forbrugerne køber mindre og færre tør købe ny bolig. Tilbageholdenheden er i sig selv med til at fastholde økonomien i en lavkonjunktur. Spørgsmålet er, om der fra politisk side kan skabes en større klarhed, der eksempelvis kan hjælpe boligmarkedet i gang? "Det kan der," siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft og foreslår: "Hvis det nuværende boligbeskatningssystem erstattes med et mere hensigtsmæssigt system, kan vi hjælpe boligmarkedet uden at der er tale om en skattelettelse i forhold til i dag." Et paradoks I den nuværende boligskatteordning anvendes ejendomsværdifastsættelsen for 2001 eller 2002 til beregning af ejendomsværdiskatten. Man bruger altså ikke længere den løbende ejendomsværdi som beskatningsgrundlag. Grundskylden derimod, er stadig baseret på vurderingen af grundværdien, som er uforudsigelig og ustabil over tid. "Det er et paradoks," påpeger Karsten Beltoft, "at man fortsætter med at bruge de uigennemskuelige og ustabile grundværdier som beregningsgrundlag for stadig større regninger til boligejerne. De langt mere gennemskuelige ejendomsværdier derimod, anvender man ikke længere." Fiktive og uforståelige beregninger fra SKAT Rent principielt skal grundværdien opgøres lige som ejendomsværdien. Man skal vurdere, hvad grunden uden bygninger ville kunne sælges til. Men næsten alle grunde bliver handlet med et hus på. Og derfor er det er umuligt at afgøre, hvor stor en del af prisen der skyldes selve grunden og hvor stor en del, der skyldes huset. De fleste steder i Danmark
8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 er der ikke noget marked for tomme grunde. SKAT anvender derfor en abstrakt regnemodel for at nå frem til grundværdierne. "Jeg synes egentlig ikke, det er frugtbart at diskutere, om grundværdierne er korrekt fastsat. De ser ganske mærkelige ud i mine øjne, men der er jo ingen der har nogen facitliste, heller ikke SKAT, for tallene er jo fiktive og uforståelige," siger Karsten Beltoft. Fra 1920'erne frem til 1970'erne var der en højere grad af forudsigelighed i grundvurderingerne, idet de over tid lå på nogenlunde den samme andel af den samlede ejendomsværdi (jf. figuren). I de seneste årtier er grundværdiens andel af husets samlede ejendomsværdi vokset kraftigt, med store svingninger og ofte ganske uforudsigeligt. Grundværdi som andel af husets samlede ejendomsværdi Københavns og Frederiksberg kommuner 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1920 1927 1932 1936 1945 1950 1956 1960 1965 1969 1977 1981 1986 1992 1995 1998 2001 2003 2007 2009 2011 København Frederiksberg Anm: Der vises tal for København og Frederiksberg, fordi det er et af de meget få områder, der med hensyn til boligmassen har været nogenlunde ens i mange år, og hvor der findes sammenlignelige tal. Samlede tal for hele landet ville blive skævvredet fordi boligmassens sammensætning har ændret sig radikalt, og fordi definitionen på et parcelhus har ændret sig over tid. Anm: De grå søjler angiver et vejet gennemsnitstal for København og Frederiksberg Kilde: Danmarks statistik og egne beregninger Opsparet skat venter Grundskylden er blevet en ganske stor udgiftspost for boligejerne, og dermed har det stor betydning, hvordan den kan forventes at udvikle sig i de kommende år. De stigende grundvurderinger er endnu ikke slået fuldt igennem på grundskylden, fordi der er en grænse for, hvor meget denne skat må stige pr. år. Der er således "opsparet" en stor
9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 10 DECEMBER 2012 skattestigning til de kommende år. Beløbet er igen uforudsigeligt, fordi vurderingerne er uforudsigelige. "Realkreditforeningen foreslår derfor, at politikerne ændrer den nuværende grundskyld, så den i stedet opkræves på grundlag af ejendomsværdien. Det offentlige ville ikke miste indtægter, og der ville heller ikke komme den kraftige skattestigning, der er indbygget i det nuværende system. Beskatningen ville i stedet komme til at følge konjunkturudviklingen," siger Karsten Beltoft. "Det vil være en hjælp til boligmarkedet og økonomien som helhed, men det vil også øge tiltroen til systemets holdbarhed og betyde, at det opleves som mere fair," konkluderer Karsten Beltoft. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 30 16 11 11 www.realkreditforeningen.dk
Bilag A - Antagelser i beregningerne I beregningsforudsætningerne er en række antagelser forbundet. En af de væsentligste antagelser er selve renteniveauet. Tabel 1 viser, hvilke renter beregningerne bygger på. Tabel 1: Antagelser om renteniveauet (2013) Ændring i renteniveau til brug 2011 2013 for skatteberegning F1 1,6 pct. 0,5 pct. -1,1 pct. F3 2,8 pct. 0,8 pct. -2,0 pct. F5 4,0 pct. 1,3 pct. -2,7 pct. Fastforrentet lån 4-5 pct. 3-3,5 pct. -1-1,5 pct. Tabellen viser, at renteniveauet generelt var højere ved udgangen af 2010, hvor boligejerne fik fastsat deres renteniveau for 2011, da det er det seneste rentebeløb, som SKAT kender. I beregningerne er det forudsat, at man har et 30-årigt afdragsfrit lån både før og efter, man får ny rentetilpasning, da ideen er at gøre beregningerne så enkle som muligt. Det vil sige, at et lån på en million med et fire pct. lån betyder, at man skal betale 40.000 kr. i rente det første år, og der regnes ikke på, at restgælden det følgende år er nedbragt. Skattefradraget af renteudgifterne er sat til 32,7 pct. Beregningerne inkluderer ikke bidragssatserne eller kurstab/gevinst. I gennemsnit er bidragssatsen ændret marginalt, når man ser på det samlede lån. Se eventuelt artiklen, om bidragssatser i dag sammenholdt med niveauet de senere år, i Realkreditforeningens nyhedsbrev fra november 2012. Når man foretager ændring i forskudsopgørelsen, skal man huske at inkludere bidraget, da man ligesom renter også kan trække det fra.
Bilag B -Udvikling i udlandets fordeling af investering i dansk realkredit siden år 2000 Figur 2 viser hvordan udviklingen i udlandets fordeling af investering i dansk realkredit har været siden år 2000. Figur 2 Fordeling af udlandets beholdning af danske realkreditobligationer 100% 80% 60% Over 10 år Mellem 5 og 10 år Mellem 1 og 5 år 40% Under 1 år 20% 0% 2000 2006 2012 År Figuren viser, at udlandet i år 2000 for over 95 procent af deres beholdning var med lang rentebindingsperiode (over 10 år). Denne udvikling blev brudt op gennem 00'erne, hvor andelen af løbetider under et år blev på 20 pct. I 2012 udgør udlandets beholdning af realkreditobligationer over halvdelen med en løbetid på under et år. Den ændrede fordeling afspejler også et skifte i udbuddet af obligationer, hvor tilvæksten de senere år i udpræget grad har været i obligationer med kort løbetid.