NEWSLETTER FEBRUAR 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER FEBRUAR 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag FEBRUAR 2012.indd 7 07/02/12 09.04

Februar 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 2011 - et uroligt år 1 Markedet for førsteklasses ejendomme er stabilt, mens sekundære ejendomme har været under pres 1 Totalafkastet ved ejendomsinvesteringer var 5,2% i 2011 2 Ejendomsinvesteringer leverer et konkurrencedygtigt risikojusteret afkast 3 Udenlandske investorer står i dag for omkring 50% af ejendomsinvesteringerne i Danmark 4 I forhold til mange andre markeder er finansieringsmulighederne for danske ejendomme ganske gode 5 Der ses en overvægt af core og value-added investeringer, men også enkelte opportunistiske 6 Inden for boligsegmentet forventes udviklingsaktiviteten at være stigende 6 Risiko for strukturel tomgang i perifere områder 6 UDLEJNINGSMARKEDET 7 Beskæftigelsen og kontorledigheden er stabil 7 Efterspørgslen efter grønne kontorer stigende 8 EJENDOMSMARKEDET OG EN BETALINGSRING 9 Betalingsringens betydning for lokaliseringspræferencer 9 En betalingsring er en skat, som hæmmer mobiliteten 9 Betydningen af betalingsringen for butikker, restauranter m.v. afhænger af prispolitikken 10 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 Nettoabsorptionen af kontorer i USA har været positiv de seneste syv kvartaler 10 Kontorlejepriserne stiger 11 Transaktionsvolumen stiger igen 12 Nettostartafkastkravene i USA har stabiliseret sig efter meget betydelige udsving under finanskrisen 12 De fortsat relativt dårlige finansieringsmuligheder begrænser investeringsaktiviteten 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk In alliance with Jones Lang LaSalle

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 2011 - et uroligt år 2011 var præget af meget stor usikkerhed på de finansielle markeder. Aktiemarkederne oplevede betydelige fald, især i de tidlige efterårsmåneder. I Danmark og Tyskland faldt de lange renter markant, mens renterne i en række sydeuropæiske lande steg kraftigt som følge af et meget betydeligt fokus på risikoen for, at disse lande grundet stor statsgæld, underskud på de offentlige finanser samt en meget svag økonomisk udvikling ikke ville kunne honorere deres forpligtelser. I takt med den øgede usikkerhed faldt væksten i den danske økonomi, i høj grad som følge af et faldende indenlandsk forbrug. Også ejendomsmarkedet blev ramt. Faldende økonomisk vækst medfører alt andet lige stigende tomgang og faldende lejepriser. Det betyder, at investorerne alt andet lige vil forlange et stigende startafkast for at kompensere for den større risiko. Sadolin & Albæks prisindeks (indeks 100 = 3. kvartal 1984) 400 350 300 250 200 150 100 50 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 Nominelle værdier Deflaterede værdier Kilde: Sadolin & Albæk Markedet for førsteklasses ejendomme er stabilt, mens sekundære ejendomme har været under pres Sadolin & Albæks indeks for prisudviklingen på markedet for erhvervsejendomme i Storkøbenhavn viste således for 2011 et gennemsnitsfald i priserne for erhvervs- og investeringsejendomme på 1,1%. For førsteklasses, fuldt udlejede ejendomme, har priserne ligget stabile, hvorimod ejendomme af mere sekundær kvalitet og beliggenhed er faldet i pris. For sådanne ejendomme, hvor udlejningssikkerheden er ringere, er priserne således blevet negativt påvirket af den faldende risikovilje blandt investorerne, hvilken igen er forårsaget af uroen på de finansielle markeder og usikkerheden omkring den økonomiske udvikling. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

Totalafkastet ved ejendomsinvesteringer var 5,2% i 2011 Med et gennemsnitlig direkte afkast på erhvervs- og investeringsejendomme i 2011 på 6,3%, var totalafkastet af ejendomsinvesteringer således 5,2% i 2011, næsten samme niveau som i 2010. Afkast ved ejendomsinvesteringer i Storkøbenhavn 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Totalafkast Direkte afkast Værdiudvikling Kilde: Sadolin & Albæk Det direkte afkast ved ejendomsinvesteringer, beregnet som den gennemsnitlige nettodriftsindtægt, som ejendomsinvesteringer i et givent år genererer, i procent af primoværdien, er siden 2007 steget hvert eneste år. Gennemsnitligt direkte afkast ved ejendomsinvesteringer i Storkøbenhavn 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Sadolin & Albæk Udviklingen i startafkast og priser i løbet af 2011 bekræfter endnu engang, at faldende renter ikke medfører stigende ejendomspriser, og at en stigning i renten heller ikke vil betyde, at priserne for erhvervs- og investeringsejendomme falder. En bekymring for, om en 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

kommende rentestigning vil betyde et yderligere nedadgående pres på ejendomspriserne, forekommer således ikke at være rationelt begrundet. Det skal dog nævnes, at en rentestigning til gengæld kan betyde et større udbud af investeringsejendomme, hvor ejer ikke kan bære den øgede likviditetsbyrde. Inden for de seneste mere end 5 år, hvor renten er faldet meget betydeligt, har investorernes krav til nettostartafkastet på førsteklasses investeringsejendomme inden for kontorsegmentet i København ( prime yield ) således ligget overordentligt stabilt. Prime yield og obligationsrenten 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nettostartafkast, førsteklasses investeringsejendomme 10-årig statsobligation Kilde: Sadolin & Albæk Ejendomsinvesteringer leverer et konkurrencedygtigt risikojusteret afkast I 2011 var aktieafkastene på de fleste markeder negative, i Danmark negativt med knap 15%. Til gengæld var afkastene på obligationsmarkedet som følge af rentefaldet stærkt positive, for 7 til 10-årige obligationer over 13%. Afkast og risiko på aktier, obligationer og fast ejendom 2011 1990-2011 Afkast Afkast Risiko MSCI Danmark, Totalafkastindeks -13,1% 12,2% 26,6% Nordea Benchmark, 7 til 10-årig obligation 13,6% 9,1% 9,2% Erhvervsejendomme, Storkøbenhavn 5,2% 8,6% 8,3% Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående tabel, har aktier over den 21-årige periode siden 1990 genereret et betydeligt højere afkast end obligationer og fast ejendom til gengæld med en væsentligt højere risiko, målt som standardafvigelsen. Obligationer har i denne periode hvor vi har oplevet et markant rentefald genereret et lidt højere afkast end fast ejendom, til gengæld med en noget højere risiko. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

For perioden 2000-2011 har afkastet på fast ejendom til gengæld været højere end afkastene på aktie- og obligationsmarkederne. Totalafkast på aktier, obligationer og fast ejendom (indeks 100 = 2000) 350 300 250 200 150 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 MSCI Danmark Totalafkastindeks Nordea Benchmark 7-10-årig obligation Erhvervsejendomme, Storkøbenhavn Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk Ovenstående figur viser, at DKK 100 investeret i ejendomsmarkedet forudsat geninvestering af det løbende afkast i 2011 ville være blevet til DKK 260, mens DKK 100 i obligations- og aktiemarkederne var blevet til henholdsvis DKK 210 og DKK 180. Det skal dog præciseres, at der i denne analyseperiode har været to store tilbagefald på aktiemarkedet, nemlig efter IT-boblen og finanskrisen, mens der i perioden kun har været et enkelt stort tilbagefald på ejendomsmarkedet. Udenlandske investorer står i dag for omkring 50% af ejendomsinvesteringerne i Danmark Det danske ejendomsmarked oplever i disse år både en (tiltrængt) professionalisering og en betydelig internationalisering. Gældskrisen i Sydeuropa og usikkerheden omkring euroen har betydet, at de skandinaviske lande i stigende grad anses for investeringsmæssigt at være safe havens, et forhold, som også understreges af, at de skandinaviske lande, herunder Danmark, er blandt de efterhånden få nationer, der fortsat har en såkaldt Triple-A rating. Det er ikke længe siden, at internationale investorer forudsatte, at de ved investeringer i Danmark skulle have et højere afkast som følge af valutakursrisikoen, fordi Danmark ikke er medlem af Eurozonen. I dag er investorerne næsten parate til at acceptere et lavere afkast, fordi investeringer i Danmark ikke er forbundet med den risiko, som anses for værende forbundet med den fælleseuropæiske valuta. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

I 2011 tegnede udenlandske investorer sig for omkring 50% af investeringsaktiviteten, en langt højere andel end tidligere. Købers nationalitet, investeringer i danske ejendomme, DKK 40 mio.+, 2011 43% 57% Dansk investor Udenlandsk investor Kilde: Sadolin & Albæk For investeringer i enkeltejendomme eller porteføljer over DKK 1 mia. stod udenlandske investorer i 2011 for ikke mindre end 80% af transaktionerne og 75% af det samlede investeringsvolumen. De udenlandske investorer, som er aktive i Danmark, er både institutionelle investorer, som køber de mest sikre ejendomme, ejendomsselskaber og ejendomsfonde, som køber ejendomme med en noget højere risikoprofil, og endelig også opportunistiske investorer og de kommer ikke alene fra de nordiske lande, Tyskland, England og USA, men også fra lande i Mellem- og Fjernøsten. I forhold til mange andre markeder er finansieringsmulighederne for danske ejendomme ganske gode Ud over at det danske ejendomsmarked af udenlandske investorer regnes for et stabilt og relativt sikkert marked, tiltrækkes investorerne tillige af det forhold, at finansieringsmulighederne i Danmark ofte er væsentligt bedre end de muligheder, som tilbydes i de fleste andre markeder. For mange danske investorer, som har været vant til at arbejde med en meget lav egenkapitalandel, forekommer det aktuelt at være særdeles vanskeligt at finansiere ejendomsinvesteringer. Og det må erkendes, at banksystemet fortsat er ganske tilbageholdende med finansiering af ejendomme, ligesom marginalerne er høje. Men i forhold til de låneudmålinger og ikke mindst de rentemarginaler, som registreres i de fleste andre internationale markeder, er det danske realkreditsystem fortsat særdeles konkurrencedygtigt. I årene efter finanskrisen, hvor mange landes finansinstitutioner har været overordentligt hårdt ramt, har det danske realkreditsystem således endnu engang vist sig at være særdeles velfungerende og robust. In alliance with Jones Lang LaSalle 5

Der ses en overvægt af core og valueadded investeringer, men også enkelte opportunistiske Typefordeling af danske ejendomsinvesteringer, DKK 40 mio.+, 2011 8% 28% Core 29% Core+ Value-added Opportunistic Kilde: Sadolin & Albæk 36% Som det fremgår af ovenstående figur, kan over 60% af ejendomsinvesteringerne i Danmark, målt efter volumen, betegnes som core eller core+, dvs. relativt passive og sikre investeringer. Imidlertid foretages nogle af disse med en ganske aggressiv lånefinansiering, hvorfor de har en mere opportunistisk karakter end de traditionelle core og core+ investeringer. Det er dog værd at notere, at value-added investeringer, hvor en større del af totalafkastet forudsættes at blive genereret af værdistigninger forbundet med et aktivt administrations- og udviklingsarbejde, andrager en ganske stor del af de samlede investeringer, mens antallet af helt opportunistiske ( opportunistic ) investeringer, herunder specielt development-aktiviteter, fortsat er begrænset. Inden for boligsegmentet forventes udviklingsaktiviteten at være stigende Det er kun få år siden, at der var en udbredt frygt for, at der i det storkøbenhavnske område blev bygget flere boliger, end efterspørgslen kunne bære. Selv om boligpriserne er faldet betydeligt, er det imidlertid værd at notere, at den ganske kraftige tilflytning til København og Hovedstadsområdet har betydet, at overkapaciteten på boligmarkedet er forsvundet. Risikoen for tomgang ved nybyggeri af udlejningsboliger er derfor beskeden. Da samtidig de institutionelle investorer har vanskeligt ved at identificere tilstrækkeligt mange attraktive og sikre investeringsobjekter inden for kontorsegmentet, hvor nybyggeriet er på et lavt niveau, er det Sadolin & Albæks forventning, at vi i 2012 og 2013 vil se et øget byggeri af udlejningsboliger, ikke mindst fra institutionelle investorers side. Risiko for strukturel tomgang i perifere områder Den meget store tilflytning til de største vækstområder i Danmark, herunder København, Aarhus og Trekantområdet, betyder samtidig en fraflytning fra andre, mere perifere områder, langt fra de store og voksende byområder. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

Det kan betyde, at der i flere og flere områder i det såkaldte Udkantsdanmark vil opstå tomgang på både bolig- og erhvervsejendomsmarkedet, hvilken vil antage strukturel karakter. Prognose over udviklingen i arbejdsstyrken (indeks 100 = 2011) 115 110 105 100 95 90 85 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Kilde: Danmarks Statistik Storkøbenhavn Hovedstadsregionen Danmark Frem til 2040 prognosticeres arbejdsstyrken i Danmark til at falde med ca. 3%. Samtidig vil arbejdsstyrken i Hovedstadsområdet stige med 5% og i Storkøbenhavn med mere end 12%. Det er en selvklar konsekvens heraf, at der vil være store områder, hvor arbejdsstyrken vil falde markant med en heraf følgende lavere efterspørgsel efter kontorer, butikker og industrilokaler. UDLEJNINGSMARKEDET Beskæftigelsen og kontorledigheden er stabil På trods af en svag konjunkturudvikling i 2011 og ganske store personalereduktioner i den offentlige sektor er arbejdsløsheden ikke stigende, hvilket skyldes en positiv beskæftigelsesudvikling i den private sektor. Det skal dog bemærkes, at ikke mindst den finansielle sektor har varslet omfattende personalereduktioner. Som følge heraf er udlejningsmarkedet for kontorer relativt stabilt, men det kan dog ikke afvises, at vi i løbet af 2012 vil se en svag stigning i kontorledigheden. Lejepriserne for kontorer ligger også relativt stabilt, om end med en stigende forskel mellem lejen på moderne og arealeffektive kontorer i forhold til ældre og mere ineffektive eller ufleksible kontorarealer. Hertil kommer, at lejepriserne i flere ældre og sekundære kontorområder er under pres, og det kan ikke afvises, at tomgangen i nogle af disse områder, som samtidig lider under en relativt dårlig infrastruktur, vil antage strukturel karakter. In alliance with Jones Lang LaSalle 7

Kontorlejepriser i København, DKK pr. m 2 pr. år ekskl. skatter og drift 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Førsteklasses Sekundære Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af nedenstående figur, har forskellen mellem lejen for førsteklasses moderne kontorer i København og lokaler af mere sekundær karakter i de senere år været stigende, primært som følge af det øgede fokus på kvalitet og arealeffektivitet. Procentvis merleje for førsteklasses kontorer ift. sekundære, København 60% 50% 40% 30% 20% 10% Kilde: Sadolin & Albæk 2008 2009 2010 2011 2012 Efterspørgslen efter grønne kontorer stiger I disse år sker der en betydelig udvikling i lejernes lokaliseringspræferencer. Tilgængelighed med både bil og offentlig transport er fortsat centrale præferencer. Det samme gælder bygningens kvalitet, herunder med hensyn til arealeffektivitet (arealforbrug pr. medarbejder, mulighed for desk sharing mv.), fleksibilitet og indeklima. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

Det er imidlertid værd at notere, at ejendommens energieffektivitet i løbet af de seneste år har fået en langt større betydning end tidligere. Staten har i flere år prioriteret energieffektivitet højt, når der skulle vælges lejemål, og dette har nu for alvor bredt sig til den private sektor. Årsagen hertil er efter Sadolin & Albæks vurdering primært en forventning om, at fortsat stigende energipriser vil øge den samlede lejeudgift for ejendomme med lav energieffektivitet. Er arealeffektiviteten herudover lav, vil arealbehovet være større, hvilket yderligere vil påvirke energiforbrug og omkostninger. EJENDOMSMARKEDET OG EN BETALINGSRING Betalingsringens betydning for lokaliseringspræferencer Regeringen fastholder i skrivende stund til trods for ganske mange protester fra kommunal side, fra virksomheder og fra organisationer planerne om en betalingsring med det formål at reducere (væksten i) biltrafikken i København til fordel for offentlig transport. Erfaringerne fra London, Stockholm og Oslo indikerer, at indførelsen af en betalingsring kun har marginal betydning for virksomhedernes lokaliseringspræferencer. De virksomheder, som traditionelt foretrækker en central lokalisering, er vant til betydelige omkostninger til parkering mv., og en betalingsring vil ikke få sådanne virksomheder til at flytte. Hertil kommer, at en stor del af mange virksomheders især yngre ansatte bor i Københavns og Frederiksberg Kommuner, og det vil være en ulempe for disse, såfremt man lokaliserer sig uden for en betalingsring. Det er således Sadolin & Albæks vurdering, at en eventuel etablering af en betalingsring kun vil få helt marginal betydning for kontormarkedet, herunder både med hensyn til tomgang og markedslejepriser. En betalingsring er en skat, som hæmmer mobiliteten En traditionel betalingsring vil naturligvis påføre både private og virksomheder yderligere omkostninger. Dette gælder, uanset om de pågældende bor eller driver virksomhed inden for eller uden for ringen. Det overses endvidere ofte, at de fleste pendlere, som benytter privatbil, gør det som følge af, at de har behov herfor. Mange ansatte bruger bilen i arbejdstiden, og mange er afhængige af en bil af hensyn til indkøb, afhentning af børn, skæve arbejdstider mv. For højtlønnede vil en betalingsring alene være en mindre omkostning, som i praksis ofte vil blive betalt af arbejdsgiveren. For ansatte på lavere indkomstniveauer, som ofte ikke vil kunne få arbejdsgiveren til at betale omkostningerne til at passere betalingsringen, vil konsekvensen i mange tilfælde kunne være, at de pågældende vælger en arbejdsplads, som ligger på samme side af betalingsringen som deres bopæl. In alliance with Jones Lang LaSalle 9

Dette vil muligvis reducere biltrafikken, men potentielt samtidig have betydelige negative konsekvenser for mobiliteten på arbejdsmarkedet og dermed virksomhedernes rekrutteringsgrundlag - hvilket alt andet lige vil være negativt for virksomhedernes indtjening og evne til at generere vækst og nye arbejdspladser. For et velfungerende erhvervsliv og også for en velfungerende offentlig sektor er et stort og velfungerende arbejdsmarked med en betydelig mobilitet og de bedste rekrutteringsmuligheder en væsentlig faktor. Det vil være uklogt, såfremt konkurrencekraften for virksomheder i hovedstadsområdet reduceres som følge af, at mobiliteten på arbejdsmarkedet falder. Betydningen af betalingsringen for butikker, restauranter mv. afhænger af prispolitikken Såfremt formålet med etableringen af en betalingsring er at reducere trafikbelastningen i myldretiden, er der ingen begrundelse for også at opkræve gebyr for passage af ringen uden for disse tidspunkter. Med en sådan takststruktur vil betalingsringen kun have ganske marginal betydning for butikker, restauranter, biografer mv. i City. Konsekvenserne for bylivet vil være alvorligere, såfremt der vælges en struktur, hvorefter der også uden for myldretiden opkræves betaling for at passere betalingsringen. Der kan kun opfordres til, at fordele og ulemper ved indførelse af en betalingsring eller anden form for roadpricing overvejes nøje, forinden den endelige model herfor fastlægges. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at fokusere på den seneste udvikling på de væsentligste ejendomsmarkeder i USA. Det amerikanske marked blev ramt af finanskrisen før Europa, men til gengæld synes de seneste nøgletal for udviklingen i den amerikanske økonomi at indikere, at den amerikanske økonomi igen er i fremgang. Således er arbejdsløsheden svagt faldende, og privatforbruget er i fremgang. Ligeledes melder en lang række store amerikanske virksomheder om en god resultatudvikling. Nettoabsorptionen af kontorer i USA har været positiv de seneste syv kvartaler De amerikanske kontormarkeder oplevede allerede fra 1. kvartal 2008 et negativt nettooptag af kontorer, efter en meget stærk absorption igennem 2007. Det negative nettooptag toppede i 4. kvartal 2008, hvor finanskrisen var i sin mest kritiske fase efter Lehman Brothers konkurs i september 2008. Allerede fra 2. kvartal 2010 var nettooptaget imidlertid igen positivt, og denne positive udvikling er fortsat igennem de seneste syv kvartaler. 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

Som det fremgår af nedenstående figur, har nettoabsorptionen af kontorer i USA igennem de seneste kvartaler ligget stabilt på omkring 0,3% af den samlede kontorbestand. Nettoabsorptionen af kontorer i USA i procent af kontorbestanden 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% K2 2007 K3 2007 K4 2007 K1 2008 K2 2008 K3 2008 K4 2008 K1 2009 K2 2009 K3 2009 K4 2009 K1 2010 K2 2010 K3 2010 K4 2010 K1 2011 K2 2011 K3 2011 K4 2011-1,0% Kilde: Jones Lang LaSalle Det kraftigste nettooptag er registreret i de markeder, som er domineret af virksomheder inden for informationsteknologi, herunder San Francisco, Silicon Valley og Seattle. Herudover er tomgangen faldet i markeder, som er domineret af virksomheder inden for energisektoren, f.eks. Houston, Dallas og Denver. Kontorlejepriserne stiger Som det fremgår af nedenstående figur, udviser kontorlejepriserne derfor igen en stigende tendens. Procentvis udvikling i kontorlejepriserne i USA i forhold til foregående år 15% 10% 5% 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E -5% -10% Kilde: Jones Lang LaSalle In alliance with Jones Lang LaSalle 11

I 2011 er de gennemsnitlige kontorlejepriser således steget 2%, og der forventes i 2012 og 2013 en samlet yderligere stigning på op imod 7%. Igen vurderes stigningspotentialet at være størst i de byer, hvor informationsteknologi og energi er væsentlige sektorer. Men det er værd at notere, at også det største og branchemæssigt mest diversificerede kontormarked i USA, nemlig New York-markedet, nu viser fremgang, især CBD-markedet på Manhattan, hvor udlejningsaktiviteten i de seneste måneder har været meget høj med stigende lejepriser. Det er i øvrigt en generel tendens i de amerikanske byer, at markederne i de centrale bydele aktuelt udvikler sig lidt mere positivt end områder uden for CBD. Transaktionsvolumen stiger igen I årene fra 2005 til og med 2007 var transaktionsvolumenet på det amerikanske marked for kontorinvesteringsejendomme historisk højt, i 2007 på over USD 200 mia. Så faldt transaktionsvolumenet meget dramatisk, og i 2009 blev der omsat for under USD 20 mia. kontorejendomme. Transaktionsvolumen, kontorejendomme i USA, i mia. USD 250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E Kilde: Jones Lang LaSalle Det er imidlertid glædeligt at notere, at investorinteressen og transaktionsvolumenet nu ingen stiger. I 2011 skønnes omsætningen af investeringsejendomme inden for kontorsegmentet at have været lidt over USD 50 mia., og en yderligere stigning forventes i 2012. Nettostartafkastkravene i USA har stabiliseret sig efter meget betydelige udsving under finanskrisen Før finanskrisen faldt investorernes krav til nettostartafkastet ved investering i førsteklasses kontorejendomme i USA til et historisk lavt niveau på omkring 4% i 4. kvartal 2007. Herefter steg afkastkravene overordentligt drastisk til over 7% og toppede i slutningen af 2009. I løbet af 2010 faldt afkastkravene 150-200 bp, svarende til prisstigninger på mellem 30% og 40% på førsteklasses investeringsejendomme. 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

Herefter har markedet i løbet af 2011 stabiliseret sig noget, og nettostartafkastet på førsteklasses investeringsejendomme inden for kontorsegmentet ligger nu på omkring 5,0%. Nettostartafkast på førsteklasses kontorejendomme i USA 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Jones Lang LaSalle De fortsat relativt dårlige finansieringsmuligheder begrænser investeringsaktiviteten I modsætning til Europa, hvor en meget betydelig del af investeringerne i erhvervsejendomme er finansieret via banksystemet, er den største kilde til lånefinansiering af amerikanske ejendomsinvesteringer såkaldte Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS). Nyudstedelser af CMBS androg i 2011 ca. USD 33 mia., en tredobling i forhold til 2010, hvor CMBS-markedet reelt ikke fungerede. Der var dog for 2011 forventet et væsentligt højere volumen af nyudstedelser. Det er således, på trods af forbedringerne i udlejningsmarkedet og en stigende investorefterspørgsel efter investeringsejendomme, fortsat vanskeligt at finansiere mere risikobetonede ejendomsinvesteringer, herunder inden for segmenterne value-added og opportunistic. Selv om en lavere tomgang og en positiv lejeudvikling normalt fører til en øget investorinteresse efter ejendomme med optimeringspotentiale, er det således bemærkelsesværdigt, at investeringsinteressen fortsat i meget høj grad koncentrerer sig om de mest velbeliggende, moderne og veludlejede ejendomme. Denne udvikling indikerer, at de ganske gunstige prognoser for lejeudviklingen i de kommende år ikke for alvor har øget ejendomsinvestorernes risikovillighed. Nøjagtig som i mange europæiske markeder, herunder det danske, er investorefterspørgslen således i høj grad motiveret af, at et meget lavt renteniveau øger investeringslysten i forhold til ejendomme med et sikkert cash flow. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

Hertil kommer, at finansieringsmulighederne også på CMBS markedet især er forbeholdt investeringsejendomme med høj cash flow sikkerhed. Logisk set burde udviklingen på kontormarkederne betyde, at investorerne i stedet for at acceptere endnu lavere nettostartafkast på førsteklasses veludlejede ejendomme ville øge deres aktiviteter inden for ejendomme af mere sekundær kvalitet, og at yield gap mellem førsteklasses og sekundære ejendomme igen ville blive reduceret. Det er imidlertid næppe en sandsynlig udvikling. Med sikkerhed for et lavt renteniveau i mindst et par år endnu og en fortsat betydelig risikoaversion kan det således ikke udelukkes, at nettostartafkastet på ejendomme med en meget høj cash flow sikkerhed vil falde yderligere. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

MARKEDSBAROMETER Kontor 009 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ændring kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - 800 - % - København 1.850 1.850 1.850 1.800 1.750 1.750 1.800 0,0% Primær 1.750 1.800 1.800 1.850 1.900 1.900 1.900 1.700 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 Sekundær 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.200 1.200 1.200 1.175 1.125 1.125 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 0,0% Aarhus Primær 1.300 1.400 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 0,0% Sekundær 800 825 825 850 875 875 875 875 850 850 850 850 850 825 800 800 800 750 750 750 750 0,0% Trekantområdet Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 550 575 600 600 625 625 625 625 625 625 625 625 625 625 600 600 600 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 0,00 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,8 4,2 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 1,80 Aarhus Amt * 4,3 4,1 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 0,90 Trekantområdet 3,2 3,2 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 1,00 Butik 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ændring kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 18.000 18.000 17.500 17.500 17.500 18.000 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 0,0% Høj 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 14.000 13.000 12.500 12.000 12.500 12.500 13.000 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 0,0% Lav 7.250 7.500 7.500 8.000 8.000 8.000 8.000 7.000 7.000 7.000 6.800 6.500 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 0,0% Aarhus Top 4.700 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 0,0% Høj 2.600 2.700 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.700 2.700 2.700 2.700 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 0,0% Trekantområdet Top 2.800 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 0,0% Høj 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.300 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,00 5,25 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 4,25 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,1 1,2 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 0,10 Aarhus Amt * 2,1 2,1 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 0,10 Trekantområdet 1,8 2,3 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 0,20 Lager/produktion 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ændring kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. 1. kvt. 4. - 1. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 575 575 575 575 600 600 600 600 600 575 575 550 550 550 550 550 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 425 425 425 425 450 450 450 425 425 400 400 375 375 375 350 350 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 450 450 450 450 425 425 400 400 400 400 0,0% Sekundær 325 325 325 325 325 325 325 300 300 300 300 275 275 275 275 300 300 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 400 400 400 375 375 375 350 350 350 350 0,0% Sekundær 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 275 275 275 250 250 250 225 225 225 225 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,50 5,50 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 0,25 Aarhus Lang 5,75 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 0,25 Trekantområdet Lang 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 0,00 Kort 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,9 1,6 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 0,60 Aarhus Amt * 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3-0,30 Trekantområdet 1,7 1,5 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 0,20 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2 DK-8000 Århus C Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. 10525675 ISSN: 1901-3051