Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012
03 Dyrt at bo til leje 06 Antallet af nye købere stiger 07 Tør ikke vente fem år 09 INTERVIEW 'Vi smider penge ud af vinduet' 10 Skal det være eje, leje eller andel? 2
Foto: Martin Sylvest Andersen Dyrt at bo til leje Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kasberg Lige nu kan man bo i en ejerlejlighed for det halve af, hvad det koster at bo til leje. Mens den aktuelle gennemsnitspris for en lejelejlighed på 90 kvm i København er 403 kr. per nat, skal man kun betale 182 kr. per nat for en tilsvarende ejerlejlighed, hvis den vel at mærke er finansieret med et afdragsfrit F1-lån. Og selvom priserne varierer, alt efter hvor i landet man bor, er tendensen den samme det er billigere at være ejer end lejer, mens prisen for en andelsbolig placerer sig et sted midt imellem. Det viser helt nye 3
beregninger, som realkreditinstituttet BRFkredit har foretaget for BT. - Ser man på den økonomiske byrde ved at eje, er den blevet markant mindre de senere år, mens prisen for at leje ligger nogenlunde stabilt. Det hænger i høj grad sammen med, at både renterne og boligpriserne er faldet siden finanskrisen. Men nu viser boligmarkedet tegn på, at det er begyndt at stabilisere sig, siger Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRFkredit, og tilføjer, at de nyeste tal fra Danmarks Statistik viser, at ejerlejlighederne steg 3,6 pct. i juli i forhold til juni. - Den tendens ser ud til at fortsætte. Og hvis vi er omkring bunden nu, kan det være et rigtig godt tidspunkt for mange at vælge en ejerbolig i stedet for at bo til leje. Køberne er bange Ulrikke Ekelund forklarer, at mange trods rekordlave renter og priser har været tilbageholdende med at købe af frygt for at blive insolvente. 4
- Det er aldrig rart at købe en bolig, som falder i værdi. Og selvom det efterhånden længe har været billigt både at låne og købe, har vi ikke oplevet, at folk styrtede ud på ejerboligmarkedet. Men nu begynder der at ske noget, selvom mange stadig er forsigtige, siger hun. Curt Liliegreen, sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter, maner dog til besindighed. - Det er ingen overraskelse, at man lige nu kan bo rigtig billigt, hvis man har et F1-lån. Men det varer jo ikke evigt med de rekordlave renter. Man skal også huske, at BRF har en økonomisk interesse i at fremstille ejerboliger som væsentlig billigere end lejeboliger, siger han. Han mener derfor, at sammenligningen mellem, hvad det koster at bo til leje kontra udgifterne til et fastforrentet lån, er mere interessant. - Det ser ud til, at vi nærmer os bunden, og tendensen med, at det bliver mere og mere attraktivt at eje frem for at leje, er god nok. Men man kan slet ikke stille det op som i BRFs regnestykke. Forkert regnestykke Ifølge boligeksperten er der flere væsentlige ting, som BRF ikke har taget højde for. Det er udgifter til vedligeholdelse, afskrivninger på boligens værdi, handelsomkostninger i forbindelse med køb og salg samt det rentetab, man har på udbetalingen, som typisk udgør fem pct. af ejerlejlighedens pris. For et ungt par, der har lånt 2,5 mio. kr. og bliver boende i fem år, skal man lægge omkring én pct. om året oveni til afskrivninger, omkring fem pct. til handelsomkostninger, samt det beløb, som de kunne have fået i afkast ved at have placeret udbetalingen i f.eks. aktier, siger Curt Liliegreen. - Forskellen på en lejebolig og en ejerlejlighed med fastforrentet lån er ifølge BRFs eksempel 115 kr. Men når man har trukket omkring 68 kr. fra til nedskrivninger, 68 kr. til handelsomkostninger og omkring 17 kr., som man kunne have fået i afkast på udbetalingen, er det pludselig 38 kr. dyrere om dagen at bo i ejerlejlighed end at bo til leje, siger han. Selvom der er udsigt til, at man kan gøre en god handel på boligmarkedet, understreger han, at boligmarkedet er som at spille lotto der er ingen garantier, og man ved aldrig, hvornår det vender. 5
Tidligere boligejere Torben Skov Lauridsen, der er ejendomsmægler og salgschef hos Home i Højbjerg, fortæller, at det ikke kun er førstegangskøberne, der slår til nu. Antallet af nye købere stiger Af Louise Kastberg 25-40 pct. af ejendomsmæglerkæden Homes kunder er førstegangskøbere. - Mange førstegangskøbere har sat boligdrømmene lidt på standby de seneste år i forventning om, at priserne ville blive ved med at falde. Men at prisudviklingen er fladet ud de seneste måneder, gør, at flere så småt begynder at tro på, at det er et godt tidspunkt, siger Mads Ellegaard, relationschef i Home. Generelt har ejendomsmæglerkæden oplevet en vækst i antallet af handler på over 15 pct. det sidste par måneder sammenlignet med 2011, fortæller han. - Vi har også en del af dem, der har solgt deres ejerbolig for længe siden og måske boet til leje i mellemtiden. De to grupper fylder rigtig meget. I minimum hver anden handel, hvor vi skal finde en overtagelsesdag, bor køber til leje, og så er det okay med op mod tre måneder til overtagelsen. Han fornemmer, at der er mange i de to grupper, som har fulgt markedet tæt og konstateret, at meget af det, der bliver udbudt, også kommer hurtigt af markedet igen. Unge kunder Jesper Frendrup Guldmann, ejendomsmægler og valuar i Home i Vejle, pointerer, at kunderne også er yngre end hidtil. - Den lave rente sammenholdt med faldende priser siden 2007 har medført, at mange unge førstegangskøbere nu har fået råd til at købe en ejerbolig. Boligbyrden er lavere end i de sidste mange år, og selvom de unge købere fortsat ikke vil undvære caféture og actionferier, så er der altså også blevet råd til en god ejerbolig, siger han. 6
arbejde. Samtidig tror vi, at det er billigere at komme ind på boligmarkedet nu end om fem år, som måske er omkring det tidspunkt, vi får brug for pladsen, siger Anita Yates, der er rådgivningsøkonom i finanssektoren, mens kæresten er teamleder i logistik i en større møbelkæde. I dag bor de i en lejelejlighed i Københavns nordvestkvarter på 74 kvm til ca. 6.500 kr. om måneden ekskl. forbrug. Tør ikke vente fem år Rekordlave renter og små tegn på, at boligmarkedet er ved at vende, får nu flere førstegangskøbere til at melde sig på banen Af Louise Kastberg Jagten på drømmehuset er sat ind for 27-årige Sune Larsen og 24-årige Anita Yates. De vil gerne skifte lejeboligen ud med en ejerbolig, fordi de øjner en mulighed for at komme billigt ind på boligmarkedet. - Vi har egentlig ikke brug for pladsen nu og her, men det er et godt tidspunkt, da vi begge er færdige med vores uddannelser og kommet i fast - Vi er på udkig efter en klassisk murermestervilla på mindst 100 kvm, som er istandsat. Det må gerne være i København NV, Søborg, Lyngby eller Gentofte, fortæller Anita Yates. Dyrt at leje Parret har været rundt og bankshoppe og kan låne omkring tre mio. kr. De er blevet enige om, at de vil have et fastforrentet lån med afdrag. - Med et lån på tre mio. kr. skal vi betale ca. 16.000 kr. per måned før skat. Af de penge sparer vi ca. 6.500 kr. op i boligen. Så sammenlignet med vores nuværende husleje bliver det dyrere. Men vi har set på nogle huse til leje, der lever op til vores kriterier, og det vil blive næsten lige så dyrt, og så vil det være uden opsparing i boligen. Det seneste, de så på, lå vest for København og kostede mellem 13.000-15.000 kr. om måneden i leje. 7
- Man slipper selvfølgelig for noget vedligeholdelse ved at leje, men når man betaler så meget om måneden, er det rart at vide, at man kan trække nogle af pengene med sig videre på et tidspunkt, hvis det bliver aktuelt, siger Anita Yates. Hun kunne godt være fristet til at tage et afdragsfrit F1-lån for at bruge pengene til at høvle dyr bankgæld af ekstra hurtigt. - Men min kæreste har det bedst med at vide, hvad vi skal betale hver måned. Samtidig taler det for et fastforrentet lån, at renten er så lav, at man ved fremtidige rentestigninger kan konvertere op fra f.eks. et lån på 3,5 pct. til et på 5 pct. og så lave en restgældsreduktion, fordi kursen er faldet, siger hun. De er ikke interesseret i at se på andelsboliger. - Det skal helst bare være vores økonomi, hvor vi ikke er afhængige af andre, som man er i en andelsforening. 8
- Fordi vi føler, at vi smider penge ud ad vinduet. Og fordi vi gerne vil have vores eget. Samtidig vil vores rådighedsbeløb blive større, hvis vi flytter i hus frem for at bo i lejlighed. Hvor og hvilken type bolig vil I gerne købe? Vi smider penge ud ad vinduet Af Louise Kastberg Interview med de nye boligkøbere, Peter Zarp, lasbilchauffør, og Nete Larsen, social- og sundhedsassistent Hvor bor I til leje? - Vi kigger stadig, da det hus, vi godt kunne tænke os, blev solgt for næsen af os. Vi går efter et hus på omkring 200 kvm og helst med en grund på over 1.000 kvm. Det skal koste et sted mellem en og halvanden mio. kr. Vi vil gerne bo i en lille by, det gør vi også nu. Hvor meget kommer I til at sidde for sammenlignet med nu? - Vi har regnet på det, fordi vi var tæt på at købe et hus i Viskinge på 235 kvm med 48 kvm nybygget garage til en mio. kr. Jeg kan ikke huske de præcise tal, men vores rådighedsbeløb ville i hvert fald blive større end nu, hvor vi bor i lejlighed. Hvilken type lån overvejer I at vælge? - Vi går efter fastforrentede lån med afdrag. - Vi bor i Kundby i Nordvestsjælland i en lejelejlighed i stueplan på 118 kvm. Hvor meget giver I for den? - Knap 6.500 kr. om måneden. Hvorfor vil I droppe lejeboligen til fordel for en ejerbolig? 9
Skal det være eje, leje eller andel? Ejerbolig Fordele: På sigt er det en fordel at eje, da man kan opnå en kapitalgevinst, når ejendomsværdien stiger. Samtidig kan man spare op i boligen, hvis man afdrager på lånet. Man høster også en gevinst, når inflationen stiger. Ulemper: Man skal kun købe, hvis man forventer at blive boende i flere år, da handelsomkostningerne er store. Hvis priserne falder, kan det være svært at komme af med boligen igen. Ulemper: Man sparer ingenting op i boligen. Mange mister meget af deres depositum til istandsættelse, når de flytter. Andelsbolig Fordele: Med det nuværende marked er der ingen klare fordele. Priserne er nu så høje, at de nærmer sig priserne på ejerboliger det sætter andelsboliger under pres som selvstændig boligform. Ulemper: Man risikerer at overtage en del af foreningens gæld. Andelsboligmarkedet er ikke lige så gennemsigtigt som ejerboligmarkedet brug derfor en advokat eller rådgiver til at belyse foreningens økonomi. Lejebolig Fordele: Fleksibilitet man kan hurtigt rykke ud af lejligheden, hvis man vil købe noget. Det er en god ide at tage lejekontrakten med til enten en boligadvokat eller Lejernes Landsorganisation for at tjekke, at lejen ikke er urimelig høj. 10