Gennemgang af indsigelser Kommuneplantillæg nr. 13 og lokalplan 06.27 for butik i Kregme Sagsbehandler: jkro Dato: November 2014 Sagsnr: 2014/0003337 Nr. Navn Resumé af 1 Jia Chen, Kappelhøjvej 149, 3300 Frederiksværk Jia Chen gjorde opmærksom på, at de har vejadgang til deres garage over matr.nr. 7 da, og at deres garage ligger tæt på skel. Der har været en dialog mellem Jia Chen og ansøger, og det er aftalt, at der bliver udkørselsmulighed over det sydøstlige hjørne af 7da, hvor der alligevel ikke kan etableres p- pladser Der indsættes en ny 5.6 med teksten: Der skal sikres vejadgang over matr.nr. 7da matr.nr. 7x, herunder til garagen. 2 Kirsten og Mogens Rasmussen, Nørremosevej 3A, 3300 Frederiksværk Kirsten og Mogens Rasmussen gør indsigelse mod lokalplanen, da de mener, den nye butik vil forringe salgsværdien af deres hus. De vil sige nej, hvis ikke kommunen kompenserer for et tab. De ønsker hegning mod butikken. Det er truffet aftale mellem ansøger af butiksbyggeriet og Kirsten og Mogens Rasmussen om hegning. Halsnæs Kommune kan ikke økonomisk kompensere for et evt. tab ved et salg. Lokalplanlægning er som udgangspunkt en erstatningsfri regulering. Ingen ændringer. 3 Vejdirektoratet (VD) VD har ingen indsigelser men bemærkninger. 1. VD bemærker, at det mere tydeligt bør fremgå af lokalplanen, at der er en vejbyggelinje, og hvad det betyder. 2. Parkering bør tilrettelægges således, at det vejbyggelinjeramte areal kan afstås til vej. 3. Der er tinglyst servitut om oversigtsareal Kappelhøjvej/ 1. Vejbyggelinjen vil blive præciseret i afsnittet om deklarationer. 2. Der er ni p-pladser mere end krævet. Udnyttes hele vejbyggelinje-arealer vil det fjerne 20 p-pladser. Dem vil det ikke være muligt at finde andre pladser til indenfor lokalplanområdet. Det vil være muligt at fjerne to rækker p-pladser mod Hillerødvej uden, at der bliver for få pladser. Det giver mulighed for at anlægge større svingbaner og heller på Hillerødvej. Det vurderes, at en fuld udnyttelse af vejbyggelinjearealet 1. Der tilføjes sidst i afsnittet: Der må ikke opføres bebyggelse, faste anlæg med mere i vejbyggelinjearealet uden særlig tilladelse fra Vejdirektoratet. 2. Ingen ændringer. 3. Efter det i punkt 1 nævnte tilføjes: I oversigtsarealet må der ikke anbringes noget heller ikke parkeres noget, der er højere end 0,8 meter. 4. Afstand for vejadgang ændres i
Hillerødvej. 4. Adgang til butik med mere skal etableres mindst 50 meter fra Kappelhøjvejs udmunding i Hillerødvej. 5. Der skal etableres og vedligeholdes en ubrudt beplantning/ hegning mod Hillerødvej som hindrer færdsel og blænding fra billygter. 6. Den matrikulære sammenlægning kræver VD s godkendelse i henhold til vejlovgivningen, hvis der ønskes overkørsler nærmere Hillerødvej end 50 meter. 4 Naturstyrelsen Naturstyrelsen gør opmærksom på, at der mangler bestemmelser om den maksimale butiksstørrelse for dagligvarer og for andre butikker samt det totale butiksareal i lokalplanområdet. er meget lidt sandsynligt, og der derfor ikke skal udlægges erstatningspladser. 3. Er allerede nævnt i afsnittet om deklarationer. Præciseres. 4. Jf. pkt. 6 er det noget, som ansøger af butiksbyggeriet selv skal ansøge om. Der er en dialog i gang mellem ansøger og VD. 5. Er omfattet af lokalplanen - 9.6. 6. Se pkt. 4 ovenfor. Generelt giver VD tilladelse til skilte, kundevognsskure og parkering indenfor vejbyggelinjeareal mod, at der tinglyses en fjernelsesdeklaration i tilfælde af, at de skal bruge arealet. Det er aftalt med Naturstyrelsen, at der foretages ændringer i 3.2, hvorfor de ikke har gjort indsigelse. 5.1 fra 35 meter til 17 meter på grund af flytning af vareindlevering til en mere gunstig placering. Der indføjes en ny 11.3 med ordlyden: Inden nogen for form butiksbebyggelse i lokalplanområdet tages i brug, skal de nødvendige tilladelser fra Vejdirektoratet til etablering af vejadgang (overkørsler) nærmere Hillerødvej end 50 meter samt til at etablere skilte, p-pladser og kundevognsskur i vejbyggelinjearealet, være indhentet. 5. Ingen ændringer. 6. Ingen ændringer. 3.2 ændres til: Dagligvarebutikken må ikke have et bruttoetageareal på mere end 1.000 m². Andre butikker og servicefunktioner må ikke have et bruttoetageareal på mere end 200 m². Det samlede bruttoetageareal til butiks- og servicefunktoner må ikke overstige 1.200 m² for hele lokalplanområdet. Den samlede Kommuneplantillæggets rammebestemmelse udvides med teksten: Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må
ikke overstige 1.200 m². 5 Svend og Jytte Henriksen, Nørremosevej 1, 3300 Frederiksværk Svend og Jytte Henriksen gør indsigelse, da den nye lokalplan på væsentlige punkter afviger fra den eksisterende lokalplan 06.21. De vurderer, at det vil medføre en forringet salgsværdi og mindre brugsværdi og flere gener. 1. Byggefeltet er ændret, så afstanden til deres skel bliver 2,5 meter mod hidtil cirka 12,5 meter. De ønsker den oprindelige afstand fastholdt. 2. Byggehøjden er defineret ud fra niveauet mod Hillerødvej og ikke ud fra niveauet mod deres ejendom. Derved ligger det cirka 1,5 meter højere mod deres grund. Byggeriet vil derfor udgøre en total blokering af lys og sol fra syd samt udsyn fra deres ejendom. De ønsker, at byggeriets højde fastlægges ud fra niveauet ved deres skel og ikke ud fra niveauet mod Hillerødvej. 3. Byggeriets højde antages at forringe ydelsen af deres solcelleanlæg, som derfor skal flyttes. 4. Lokalplanen siger maks. 1 etage, mens kommuneplantillægget siger 1½ etage. 5. De mener ikke, at det fremgår, hvilke punkter, der er ændret fra den eksisterende lokalplan 06.21 til den nye 06.27. 6. De mener, at deres ejendom er en liebhaverejendom på grund af Agd 1. Det er korrekt, da lokalplan 06.27 muliggør en større butik. 2. Det vil ikke være praktisk muligt at definere højden ud fra den laveste kote, da man så vil skulle gå halvanden to meter ned fra parkeringspladsen for at komme ind i butikken. Butikken er i forvejen trukket op til 1 meter ned i forhold til de højeste områder mod Hillerødvej. Bygningen får fuldvalmet tag for at taget bliver så lavt mod alle naboer som muligt. 3. Ifølge et luftfoto sidder deres solcelleanlæg på deres tag mod sydøst, hvor det ikke vil blive påvirket. Hvis de har flere anlæg på terræn eller facader, vil de måske kunne blive påvirket, når solen står lavt. 4. Lokalplanen har strammet kommuneplanens ramme. Det er den ene etage, der gælder. 5. Det er korrekt. Det er normal praksis, da det i den nye lokalplan ikke vil være relevant at have oplysninger om noget, der ikke længere gælder. Det kan overvejes, om der skal være et ændringsark, som medsendes ved væsentlige ændringer i en eksisterende plan fremover. 6. Deres udsigt over Arresø vil på ingen måde blive berørt af et butiksbyggeri. Lokalplanlægning er som udgangspunkt en erstatningsfri regulering. Ag 1. Ingen ændringer. 2. Ingen ændringer. 3. Ingen ændringer. 4. Ingen ændringer. 5. Ingen ændringer. 6. Ingen ændringer. 7. Ny 8.11: Eventuelle aftræk fra køleanlæg skal placeres længst væk fra naboerne. 8. Ingen ændringer.
udsigten over Arresø, og at værdien vil falde, hvis lokalplan 06.27 vedtages. De vil forbeholde sig ret til erstatning. 7. De foreslår, at projektet tilpasses lokalplan 06.21, drejes så det ligger parallelt med Hillerødvej med parkering under bygningen, lys skærmes mod naboer, hegn mod naboer etableres som støjhegn med grøn beplantning på begge sider, køleanlæg skal placeres længst væk fra naboer og, at den del af butiksbyggeriet, der vender mod deres ejendom gøres så lavt som muligt. 8. De gør opmærksom på, at der er mange flager mus, og at de måske kan være i et birketræ på Kappelhøjvej 126. 7. Det vurderes, at der bør indføjes et punkt om placering af køleanlæg længst væk fra naboer. Ansøger oplyser, at der ikke vil være køleanlæg med afkast udenfor bygningen. Der er bestemmelser om afskærmning af lys. 8. Ansøger har taget kontakt med et fagfirma, der har undersøgt sagen og konkluderet, at der ikke er flagermus i træet. 6 Christina Folke Ax, Hillerødvej 112, 3300 Frederiksværk Christina Ax mener, at det kunne være en bedre trafikal løsning for området, hvis adgangen til butikken blev bagom via Kappelhøjvej, så der alene blev adgang til Hillerødvej via rundkørslen. I øvrigt er Kappelhøjvej både den omlagte vej til rundkørslen og den gamle stump til Hillrødvej direkte, hvilket forvirrer en smule. Det vil givet medføre en aflastning af krydset Hillerødvej/ gl. Kappelhøjvej, hvis butikken udelukkende betjentes via rundkørslen. Men det vil i praksis være vanskeligt. Dels vil Statoil stadig skulle have direkte udkørsel til Hillerødvej, dels vil vareindlevering stadig skulle foregå med mulighed for at køre direkte til/ fra Hillerødvej og endelig vil det give forvirring for mange bilister, der vil forsøge noget, der så alligevel ikke var muligt, hvis der ikke er en logisk adgangsvej til butikken. Det vurderes derfor ikke at være praktisk muligt. Der er ikke lavet om på vejnavnene i sin tid for ikke at genere de tre-fire ejendomme, det ville Ingen ændringer.
berøre. I øvrigt er det meget normalt med små knaster på veje med samme navn f.eks. Maxivej. 7 Bemærkninger fra ansøger. Ansøger har haft en dialog med nogle af naboerne (noget heraf tilbage fra det oprindelige projekt), som har ført til nogle mindre ændringer. Således ønskes vareindleveringen flyttet om på sydsiden af bygningen, hvilket vil mindske støjbelastningen af området mod naboerne på Nørremosevej 1 og 3A væsentligt. Det betyder, at der vil blive behov for et mindre vindfang til vareindleveringen udenfor selve butikskroppen. Som følge heraf er der også sket en mindre flytning af overkørslen til parkeringen foran butikken. Man ønsker muligheden for restaurantvirksomhed udtaget af anvendelsen. Den foreslåede flytning af vareindleveringen vurderes at være en fordel for naboerne, og samtidig giver det mindre bakning ude på Kappelhøjvej med lastbiler. Samtidig er butikken trukket længst væk fra Hillerødvej. Byggefeltet reduceres mod Hillerødvej og der sættes en knast på til at rumme vareindleveringen mod Kappelhøjvej. Af hensyn til mulighed for at etablere kundevognsskur og lignende, ændres tilføjes det formålet, at de 1.000 m² hhv. 30% gælder for selve butikskroppen. Muligheden for restauranter fjernes. Vareindleverings-vindfanget kan opføres med træfacader. Byggefeltet tilrettes. Det kommer ikke nærmere naboerne mod nordøst og nordvest. 1.1 og 8.1 tilføjes: Dertil kan komme kundevognsskure og vareindleverings-vindfang på maksimalt 50 m² i alt. I 3.1 erstattes herunder af dog ikke for restaurantvirksomhed. I 8.4 tilføjes et nyt afsnit: Kundevognsskure skal fremstå med facader i glas eller lodret en på to træbeklædning, mens vareindleverings-vindfang skal fremstå med facader i lodret en på to bræddebeklædning. Træ skal holdes i dæmpede mørke jordfarver eller fremstå behandlet med klar olie. I 8.5 tilføjes et nyt afsnit: Tage på kundevognsskure og vareindleverings-vindfang kan desuden udføres flade. På kundevognsskur kan desuden anvendes glas.