PFH Responsum 4. Kapitel 18.01

0 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Materialesamling Ishøjgården vedr. Kløverstien 37. Bilag

1 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Materialesamling 1 Ishøjgård Kløverstien 37 Hus til salg via den blå avis NY PRIS! Luksus helårs træhus/kolonihavehus fra November 2010 på 70 kvm med gulvvarme i hele huset. Huset er delt op i køkken/stue med kvikkøkken i mørkt træ, samt alle hårde hvidevarer, spisestue med spots og ovenlysvindue, soveværelse med specielbygget tøjskab og spots, lækkert badeværelse med klinker over det hele, vaskemaskine, håndklædevarmer og spots. Stor terrase med fliser og ny opsat hegn rundt om. Stor nylagt parkeringsplads med fliser. Resten af grunden er anlagt med græs.kolonihavehuset ligger i et meget attraktivt område,med gå afstand til fodboldbane,minigolf,legeplads og grønne områder. Månedlig haveafgift er 1382 kr Huset er vurderet af kolonihaveforeningen til 676000 kr. Afslag ved hurtig handel! 1

2 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 2

3 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Lokalplan Kommuneplan 1998-2009 I den gældende kommuneplan er hele lokalplanområdet beliggende i rammeområde 5.F.1. Her gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelsen fastsættes til offentlige formål, fritidsformål Bebyggelsens art fastsættes til kolonihavebebyggelse Den maksimale havelods størrelse fastsættes til 350 m² og den maksimale bebyggelse fastsættes til 43 m² Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med disse rammebestemmelser, idet lokalplanen fastsætter en havelodsstørrelse på ca. 360 m2 med en tilladt variation i periferiområder på +/- 100 m2, et maksimalt bebygget areal på 50 m ² og en maksimal overdækning på 20 m². Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 15 til kommuneplanen, der justerer disse rammebestemmelser. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse på den enkelte havelod må ikke opføres med et større bebygget areal end 50 m². Tagudhæng over 30 cm medregnes i det bebyggede areal. Herudover kan der opføres 20 m² overdækket terrasse samt et drivhus på maksimalt 10 m². 7.2 Bebyggelsens højde må ikke overstige 2,7 m målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade, bortset fra gavltrekanter. Bygningens totale højde må ikke overstige 4 m. 7.3 Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke overstige 30 grader. 7.4 Haveboligen skal placeres på haveloddens østlige halvdel, jf. fig. 1 med facade eller gavl parallelt med adgangsgivende sti. Til havelodsgrænserne skal holdes en afstand af minimum 2,5m. 7.10 Før noget byggeri påbegyndes, skal der til godkendelse af dets overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser forelægges kommunen målsatte tegninger, der viser bygningernes beliggenhed, størrelse, form, indretning og udvendige bygningsmaterialer, ligesom den påtænkte anvendelse af bygningerne skal oplyses. Drivhus skal ikke godkendes. 3

4 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 10 Kolonihaveforening 10.1 Samtlige lejere af en kolonihavelod skal være medlem af Haveforeningen Ishøjgård KOMMUNEPLANTILLÆG 15 18 Tillæg nr. 15 til Kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune I henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser som rammer for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på tilhørende kortbilag C viste område. Området afgrænses mod nord af Ishøj Landsby, mod øst af Pilemøllevej og Birkegård, mod syd af Lille Vejleå og mod vest af Ishøjgård. Adgang til området sker fra Pilemøllevej. Området omfatter kommuneplanens rammeområde 5.F.1 Nedennævnte bestemmelser optages i kommuneplanen for områderne: OMRÅDE 5.F.1 Navn: Kolonihaver Fremtidig anvendelse: Offentlige formål, fritidsformål Bebyggelsens art: Kolonihavebebyggelse Max bebyggelse: 50 m² Max. antal etager: 1 Max. højde: 4 meter Andet: Max. normal havelodstørrelse 360 m² Max. overdækning 20 m² Landzone VEDTAGELSESPÅTEGNING Tillæg nr. 15 til Kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune er i henhold Lov om Planlægning 11 stk. 3 vedtaget af Ishøj Byråd den 29. juni 2006. På Byrådets vegne, 4

5 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningsdele må kun anvendes materialer, der fremtræder nye. 8.2 Til udvendige bygningssider må kun anvendes træ, glas og eternit. 8.3 Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes der må dog isættes tagvinduer der er parallelle med tagets flade. 9 Ubebyggede arealer 9.3 Hegning af havelodder må kun etableres som levende hegn, bøgehæk, med en maksimal højde på 1,6 m. Trådhegn må opsættes, men kun i forbindelse med hæk, sådan at hækken med tiden vokser sammen med trådhegnet. 5

6 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Før noget byggearbejde påbegyndes skal der ansøges om byggetilladelse, kloak, vand og elinstallation skal udføres af autoriseret installatør - det vil sige, man skal ikke selv starte med at grave og åbne ledninger, det er kun noget den autoriserede installatør må gøre. Du skal være opmærksom på at alle mål er udvendige mål, huset må maksimum være 50 m² Dette er inkl. Evt. skur. Opføres der et skur på 10 m² må beboelsen kun være 40 m², beboelsen skal altid være placeret i den østlige ende af grunden om det er nordøstlige eller syd østlige ende er valgfrit, skur må placeres alle steder på grunden, dog gælder det at bygninger ikke må komme nærmere naboskel end 2,5 m Endvidere må der opsættes en overdækket terrasse på max 20 m² samt et drivhus på max 10 m², disse må stilles frit på grunden eller sammenbygges med beboelsen, for terrassen gælder det at den skal være åben på min. 1 side, og drivhuset skal være glas på min. 3 sider samt taget. Tagudhænget må max. være 30 cm, det vil sige at tagudhænget ikke indgår i bebyggelsens m² så længe det er under 30 cm, hvis der laves mere end 30 cm udhæng indregnes hele udhænget til at indgå i bebyggelsens m² Der må max. laves 30 cm fundament, dette er målt ud fra grundens middel højde, der må ikke jordreguleres grunden skal vedblive i de koter den er udlagt til. Facader må max. være 2.7 m over fundament, og bygnings totale højde må max. være 4.0 m over fundament. Mener man at det ikke kan lade sig gøre at overholde disse regler, kan man søge om dispensation. Dispensationen skal godkendes på kommunen før arbejdet udføres, gives dispensationen ikke må huset ikke bygges færdigt før nye planer er godkendt, ulovlige bygninger skal lovliggøres eller fjernes. Kommunen kan pålægge ejeren dagbøder hvis bygningerne ikke lovliggøres inden for en given frist. 6

7 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Vurdering Hvis du vil opsige eller sælge din kolonihave er der flere ting du skal være opmærksom på. Hvis du ikke har bygget på din grund kan du ikke sælge den, den skal opsiges og tilbydes til den første på ventelisten. Hvis du har hus på dit havelod, skal dit hus vurderes af foreningens vurderingsmænd (man kan også vælge en vurderingsmand fra en anden forening eller en fra kredsen) Huset kan kun vurderes hvis huset overholder forskrifterne og de maksimum mål der er beskrevet i lokalplanen, endvidere skal der være givet en byggetilladelse til det som er opsat på grunden. Hvis der er opsat bygninger eller ting på grunden der kræver byggetilladelse, og som ikke opfylder kravene i lokalplanen, påhviler det lejeren at skaffe en dispensation fra kommunen eller at bortfjerne eller lovliggøre det opsatte, før en vudering kan udstedes. Vurderingsreglerne Opsigelse med hus Opsigelse uden hus Hent dem her. Vurderingsregler Hent dem her. Skema Hent dem her. Skema Når overdragelsen finder sted indbetales nyt depositum kr. 5000.- plus kr. 500.- i administrationsgebyr, den gamle lejer får dernæst sit depositum retur. Gebyr for vurdering er kr 1000.- betales af sælger. Nye regler for overdragelse af haver uden bebyggelse 06/2009 En grund kan overdrages til familie i lige linie, dvs børn, forældre eller ægtefælde. Samlevende kan også komme i betragtning, men det kræver at de først bliver påskrevet lejekontrakten, dernæst stå registreret 2 år hvor det kan dokumenteres at man har samme adresse. Når du ønsker at sælge er det første du skal gøre, at henvende dig til bestyrelsen der vil du så blive orienteret om hvad du skal gøre. Checkliste 7

8 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 1. Henvend dig til bestyrelsen, fortæl du ønsker at sælge 2. Vurdering foretages af vurderingsmænd (bestil vurdering) Ved vurderingen skal ejer have følgende dokumenter tilstede: Lejekontrakt Byggetilladelse Kloakattest Elattest, (hvis huset er over 5 år gammelt) div kviteringer der understøtter priser for etablering af nagelfast udstyr, terresser og belægninger, samt badeværelser, skorstene og brændeovne samt solfangeranlæg og varmepumper. 3. Ved salg mødes køber og sælger med formanden, der foretager omregistreringen Ved salget modtager formanden iforvejen vurderingen fra vurderingsudvalget Der skal medbringes følgende: Tingbogsattest Læs her Lejekontrakt Kvitering på at al leje er betalt Kvitering på indbetalt depositum Udfyldt dokument vedr overdragelse (download her) 8

9 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Byggeri 9

10 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Dokumenter Kolonihaveforbundet for Danmark Endeligt overdragelsesdokument Vedrørende kolonihavehus. Købers eksemplar Sælgers eksemplar eksemplar Landsejerlavskode: 0 Matr. nr.: 126 Ishøj by, Ishøj. Havelod/Bygning nr.: Registreringsafgift: 0 Haveforeningen H/F Ishøjgård Kr. Haveforeningens Underskrevne (sælger 1) Sælgers navn Cpr. nr. (Udfyldes hvis der skal ske tinglysning) Adresse Tlf. og e-mail (sælger 2) Sælgers navn Cpr. nr. (Udfyldes hvis der skal ske tinglysning) 10

11 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Adresse Tlf. og e-mail sælger til medunderskrevne (køber 1) Købers navn Cpr. nr. (Udfyldes hvis der skal ske tinglysning) Adresse Tlf. og e-mail (køber 2) Købers navn Cpr. nr. (Udfyldes hvis der skal ske tinglysning) Adresse Tlf. og e-mail det sælger tilhørende kolonihavehus opført som bygning på ikke særskilt matrikuleret havelod nr. på haveforeningens område, matr. nr. Køber er gjort opmærksom på, at der i Kolonihaveforbundets haveforeninger gælder en række bestemmelser, som ikke har relation til det almindelige åbne sommerland, herunder prisfastsættelsen. 11

12 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Handlen er indgået på følgende vilkår: Kolonihavehuset overdrages, som det er og forefindes på overdragelsestidspunktet. Køber er opfordret til at få kolonihavehuset med tilhørende installationer undersøgt af egen byggesagkyndig rådgiver inden handlens indgåelse. Overdragelsen omfatter tillige havens anlæg og beplantning samt evt. indbo og løsøre. 1. Kolonihavehuset overtages den 2. Sælger erklærer, 3. at der sælger bekendt ikke er skjulte fejl eller mangler ved kolonihavehuset, at der ikke er eller har været konstateret eller afhjulpet skader forårsaget ved angreb af svamp eller insekter, at kolonihavehuset og øvrige indretninger på havelodden er lovligt opført, indrettet og benyttet, at krav fra foreningen om lovliggørelse af byggeri og/eller anden indretning på havelodden er opfyldt. at kolonihavehuset er forsikret mod bygningsbrand ved policenr. med Forsikringsselskabets navn Endvidere erklærer sælger, at kolonihavehuset overdrages uden tinglyst pantegæld. Hvis der er tinglyst pantegæld, tilbageholdes et beløb af købesummen, svarende til lånets tinglyste hovedstol med tillæg af 1 års rente, 12

13 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 at der ikke er tinglyst anden adkomst fra tidligere overdragelse. Det påhviler sælger for egen regning at få berigtiget evt. anden tinglyst adkomst, så købers adkomst kan tinglyses. Til sikkerhed for sælgers opfyldelse af denne forpligtelse tilbageholder foreningen 10.000 kr. af købesummen, indtil sælger har dokumenteret, at købers adkomst kan tinglyses. Registreringsafgift ved tinglysning af købers adkomst betales af køber. Sælger skal fremlægge tingbogsattest inden overdragelsen. Den maksimale salgspris have og bebyggelse lovligt kan overdrages for fremkommer således: 4. Vurdering af have og bebyggelse Foreningsmæssig værdi kr. kr. Maksimal salgspris kr. 0,00 Medfølgende indbo og løsøre i henhold til vedhæftet liste kr. Maksimal salgspris incl. løsøre og indbo kr. 0,00 K Ø B E S U M kr. Sælger erklærer, at købesummen er holdt inden for rammerne af haveforeningens vurdering og værdiansættelse, som foreningen er pligtig at udføre i overensstemmelse med de af Kolonihaveforbundet for Danmark vedtagne retningslinjer. Købesummen betales senest overtagelsesdagen. 13

14 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Da kolonihavehuset ikke er særskilt vurderet til offentlig ejendomsværdi, erklærer parterne, at husets værdi på overtagelsesdagen svarer til købesummen. 5. Ved optagelse af lån med pant i kolonihavehuset skal bestyrelsen ophæve købers medlemskab af haveforeningen, hvis långiver har fremsat begæring om salg af kolonihavehuset på tvangsauktion. Ophæves medlemskabet, er bestyrelsen beføjet til at genudleje havelodden og sælge kolonihavehuset bedst muligt inden for den maksimale vurderingspris. Långiver modtager transport i salgsprovenuet efter fradrag af haveforeningens tilgodehavende, herunder advokatomkostninger m.v. mod indeståelse for aflysning af pantet. Køber er underkastet Kolonihaveforbundets og haveforeningens vedtægter og ordensregler samt den for området gældende lejeaftale, deklaration/lokalplan om kolonihaveområdets anvendelse. 6. Køber erklærer ved sin underskrift at have modtaget følgende dokumenter: 1. Haveforeningens vedtægter / ordens- og byggeregler 2. Lokalplan / Deklaration / Hovedlejekontrakt 3. Hovedbestemmelser omfattende haveafståelser i kolonihaveområdet 4. Værdiansættelsesskema (Bemærk at den foretagne vurdering ikke kan sidestilles med en tilstandsrapport). I øvrigt henvises til Kolonihaveforbundets hjemmeside: www.kolonihave.dk Dato: Som køber: Dato: Som sælger: Til vitterlighed om underskrifternes ægthed, dateringens rigtighed samt underskrivernes myndig- 14

15 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 hed: Navn: Cpr. nr.: Stilling: Bopæl: Personlig underskrift: Navn: Cpr. nr.: Stilling: Bopæl: Personlig underskrift: 15

0 PFH Responsum 4. Kapitel 18.01 Haveforeningen bekræfter, at køber er optaget som medlem af haveforeningen med rettigheder og pligter ifølge foreningens vedtægter og ordensregler, at køber har fået udleveret foreningens vedtægter og ordensregler samt de bestemmelser, haveområdet i øvrigt er pålagt, at købesummen er fastsat efter Kolonihaveforbundets vurderingsregler, at køber bestyrelsen bekendt ikke har betalt beløb til sælger ud over vurderingsprisen, at den foreningsmæssige værdi/andelsværdi er fastsat ud fra foreningens seneste årsregnskab. den På haveforeningens vegne: Underskrift