Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark
Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed, opførelsesår og størrelse Hvilke lejemål Alle lejemål Hvis der er aftalt pristalsregulering af lejen, forbehold i kontrakten Hvis der er aftalt trappeleje, forbehold i kontrakten
Skatter og afgifter LL 50 52 Skatter pålagt ejendommen, LL 50 Ejendomsskatter Dækningsafgift Fredede ejendomme, beregnet udgift Afgifter pålagt ejendommen, LL 51 Vand El Renovation Skorstensfejning Vej, kloak el. lignende bidrag
Skatter og afgifter LL 50 52 Forbrugsafhængige udgifter Vand, El, Renovation Aktuelt forbrug indeholdt i lejen Normalforbrug, gennemsnit over 3 år Kun ændringer i taksterne GD 2002/56 Ø: U ikke var berettiget til den del af en varslet skatte og afgiftsstigning, der skyldtes et øget forbrug af vand. GD 2014/36 H: U kunne varsle lejeforhøjelse på grundlag af en opgørelse af ejendommens normalforbrug for vand ved beregning af lejeforhøjelse for skatter og afgifter. I sagen var normalforbruget opgjort som gennemsnittet af forbruget de sidste 3 år.
Skatter og afgifter LL 50 52 Fordeling af reguleringen i ejendommen LL 50, stk. 2 I omkostningsbestemte ejendomme skal alle skatter og afgifter medtages, uanset om de vedrører bolig eller erhverv GD 2013/50 H: Pligt for beboelseslejere til deltagelse i betaling af dækningsafgift med fordeling efter bruttoetagearealet I øvrige ejendomme kan skatter og afgifter kun medtages i det omfang, de vedrører de konkrete lejemål Fordeling af reguleringen mellem lejerne I omkostningsbestemte ejendomme fordeles efter samme princip som OMK en I andre ejendomme efter gældende leje
Skatter og afgifter LL 50 52 Stigninger i skatter og afgifter, LL 50 51 Kan reguleres ved ændringer, typisk hvert forår Kan reguleres med tilbagevirkende kraft, hvis betingelser overholdes Fald i skatter og afgifter, LL 52 Skal reguleres ved ændringer Skal reguleres fra det tidspunkt faldet sker
Skatter og afgifter LL 50 51 Krav til varslingen af lejeforhøjelse gyldighedsbetingelser LL 50, stk. 4 Skriftlig Beregning af lejeforhøjelsen Klagevejledning Varslingens indhold i øvrigt Størrelsen af lejeforhøjelsen
Skatter og afgifter LL 50 51 Ikrafttræden af lejeforhøjelse LL 50, stk. 3 Med 3 måneders varsel Med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor skatten eller afgiften blev ændret Betingelser for opkrævning med tilbagevirkende kraft Varsling er sket senest 5 måneder efter ændringstidspunktet At stigningen kun omfatter stigning fra året før til indeværende år Det skal fremgå af varslingen, at sammenligningsbeløbene er fra året før
Skatter og afgifter LL 52 Lejenedsættelse Virkning fra det tidspunkt, hvor skatter og afgifter er nedsat overfor U Meddeles lejerne ved en formløs meddelelse Meddeles senest 6 uger efter U er blevet bekendt med nedsættelsen U må dog have mulighed for at medtage både fald og stigninger i en varsling
Skatter og afgifter LL 50 52 Tvister LL 50, stk. 5 Lejer eller beboerrepræsentationen kan gøre indsigelse mod varslingen inden 6 uger Indsigelsen skal være begrundet Udlejer har pligt til at indbringe for huslejenævnet, hvis rettidig indsigelse Udlejer bør indbringe samtlige indsigelser Nævnet tager stilling til: Begrundelsen for indsigelsen (indsigelserne) Gyldighed Grundlag for og beregning af lejeforhøjelsen
Forbedringer Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed og størrelse Hvilke lejemål Alle lejemål uanset beliggenhed og lejefastsættelse Dog ikke, hvis det er aftalt, at der ikke kan ske lejeændringer
Forbedringer oversigt over reguleringsbestemmelser LL 58 og 59 ML 26 og 27 ejendomme med omkostningsbestemt leje ( 26 gælder også småhuse med 4 eller flere lejligheder) ML 23 og 24 iværksættelse, ejendomme med omkostningsbestemt leje (gælder også småhuse med 4 eller flere lejligheder) Aftalte forbedringer jf. LL 62 b og 63
Byfornyede ejendomme efter byfornyelseslovene frem til lov nr. 260 af 7. april 2003 I uregulerede kommuner Regulering efter ML kap II, omkostningsbestemt leje Så længe der ydes offentlig støtte til lejeforhøjelserne pga. byfornyelsen I småhuse Regulering efter ML kap II, omkostningsbestemt leje Så længe der ydes offentlig støtte til lejeforhøjelserne pga. byfornyelsen
Markedsleje Markedsleje ML 15 a og LL 53, stk. 3 6 Baseret på aftale i lejekontrakten Kan alene ske i de i loven definerede situationer Nyopførte ejendomme, taget i brug efter 31. december 1991 Ombyggede erhvervslejemål, lovligt benyttet eller indrettet til erhverv den 31. december 1991 Nyindrettede tagetager, ikke benyttet eller registreret til beboelse den 1. september 2002 Nypåbyggede etager, byggetilladelse givet efter 1. juli 2004
Markedsleje Nyopførte ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. ML 15 a, stk. 1 LL 53, stk. 3 Taget i brug Ibrugtagningstilladelse Praktisk ibrugtagning, første udlejninger Kun beboelseslejligheder, dvs. ikke enkeltværelser
Markedsleje Ombyggede erhvervslejemål, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, ML 15 a, stk. 2 LL 53, stk. 4 Lovlig benyttelse/indretning Faktiske anvendelse afgørende, dog ikke hvis ulovlig anvendelse til erhverv Ikke hel eller delvis anvendelse til bolig Kun beboelseslejligheder, dvs. ikke enkeltværelser
Markedsleje Nyindrettede tagetager, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. ML 15 a, stk. 3 LL 53, stk. 5 Ikke benyttet eller registreret BBR registrering Hvis dele af tagetagen var benyttet til beboelse, kan disse dele ikke indgå i fri lejefastsættelse Gælder ikke udvidelse af eksisterende lejligheder op i tagetagen Både beboelseslejligheder og enkeltværelser
Markedsleje Nypåbyggede etager i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. ML 15 a, stk. 3 LL 53, stk. 5 Nye etager Byggetilladelse givet efter 1. juli 2004 Gælder også, hvis der påbygges mere end én etage Både beboelseslejligheder og enkeltværelser
Markedsleje Lejefastsættelse til markedsleje Forudsætter aftale mellem lejer og udlejer om fastsættelse til markedsleje Aftalen er en aftale om fravigelse af de almindelige regler Ikke krav om skriftlighed men anbefales af hensyn til bevisførelsen Kombineres ofte med aftale om særlig lejeregulering i lejeperioden Hvis ingen aftale, gælder de almindelige regler Omkostningsbestemt leje Det lejedes værdi
Markedsleje Krav til aftalen Gyldighedskrav til aftalen Fravigelse af de almindelige regler for det pågældende lejemål Henvisning til hjemlen for markedsleje Ombyggede erhverv Nyindrettede tagetager Nypåbyggede etager Præcision i fravigelsen og henvisning til hjemlen vigtig
Markedsleje Udformning af aftalen Hvad bør aftalen indeholde En beskrivelse af, hvilken regel lejemålet er omfattet af med henvisning til den rigtige bestemmelse En klar fravigelse af de korrekte almindelige regler En klar oplysning om, hvordan lejen reguleres i lejeperioden
Markedsleje Eksempler Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål, og er derfor omfattet af boligreguleringslovens 15 a, stk. 2. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. I stedet reguleres lejen hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det foregående år således: Gældende leje x nyt indeks = ny leje Gammelt indeks Foruden regulering efter nettoprisindekset gælder lejelovgivningens regler om lejeregulering på grund af ændringer i skatter og afgifter.
Markedsleje Eksempler Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er dermed omfattet af lejelovens 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens 47 49 ikke skal gælde for denne lejeaftale. I stedet reguleres lejen hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det foregående år således: Gældende leje x nyt indeks = ny leje Gammelt indeks Udover regulering efter nettoprisindekset reguleres lejen efter lejelovens 50 52 om ændringer i skatter og afgifter.
Markedsleje Begrænsning af aftalen Eneste begrænsning er Aftl. 36 Åbenbart urimelig Huslejenævnet kan tage stilling til aftalens vilkår samlet set, herunder lejen GD 2012/50 Ø: Udlejer udlejede kollegieværelser i et kollegiebyggeri, der var opført i årene 2003 2006 uden offentlig støtte. Lejeaftalen blev indgået mellem U og L pr. 1. august 2008, og lejen var fastsat i henhold til ML 15a til 1.502,43 kr. pr. kvm. Lejer gjorde gældende, at det var urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen om huslejen gældende, hvorfor aftalen skulle tilsidesættes delvist i medfør af aftaleloven 36. Udlejer bestred dette og gjorde grundlæggende gældende, at den aftalte leje ikke i medfør af aftaleloven 36 kunne anses for urimelig. Både boligretten og landsretten fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som urimelig efter aftaleloven 36, jf. ML 15a, stk. 5.
Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering med stigninger i nettoprisindekset Angivet særskilt i ML 15, stk. 4 og LL 53, stk. 6 Eneste boliglejemål, der kan reguleres efter indeks Regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunkter Trappeleje Angivet særskilt i ML 15, stk. 4 og LL 53, stk. 6 Begge reguleringsmetoder kan kombineres med regulering efter skatter og afgifter, hvis det aftales
Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering efter nettoprisindekset Reguleringstidspunkt skal angives og evt. første reguleringsdato Indeksperiode skal angives Danmarks statistiks nettoprisindeks skal anvendes Minimumsregulering ikke mulig Regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunkter Trappeleje Skal opfylde kravene til en trappeleje (gennemgås senere)
Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering sker ved udlejers skriftlige meddelelse Ikke krav om varsel, men bør meddeles med 2 4 uger Hvis ingen aftale om særlig regulering, reguleres ikke eller efter almindelige regler afhængig af en evt. aftales udformning
Markedsleje Pristalsregulering Eksempel Det er aftalt, at lejen reguleres hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det forudgående år. Den årlige leje er 70.000 kr. Juli 2013 havde et nettoprisindeks på 131,2 Juli 2014 har et nettoprisindeks på 132,4 70.000 x 132,4 = 70.640,24 kr. 131,2
Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15 a, stk. 4 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed, opførelsesår og størrelse mv. Hvilke lejemål Principielt alle lejemål U: Markedslejemål, hvor der er aftalt pristalsregulering af lejen
Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15 a, stk. 4 Trappeleje kræver aftale Aftale om trappeleje kræver angivelse af bestemte beløb til bestemte tidspunkter Bestemte beløb, enten pr. måned eller pr. år Det er ikke muligt at anvende procentreguleringer, eksempelvis 2 % af den til enhver tid gældende leje Bestemte tidspunkter, altså pr. hvilken dato regulering sker Der er ikke nogen minimums eller maksimalperiode, men der vil nødvendigvis være et sluttidspunkt GA 2001/56: en trappeleje på 15 år var ikke ugyldig på grund af løbetiden.
Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15 a, stk. 4 Trappeleje må ikke medføre, at lejen kommer til at overstige eventuelt lejemaksimum, som gælder efter lejelovgivningen Lejer kan kræve lejen sat ned til eventuelt lejemaksimum og få tilbagebetalt leje i henhold til reglerne herfor Aftale om trappeleje kan måske kombineres med de øvrige former for lejereguleringer med undtagelse af pristalsregulering Der bør altid tages forbehold for øvrig regulering
Trappeleje Kombinationsregulering GD 2010/35 H: Højesteret fandt, ML 15 a, stk. 4, må forstås således, at der kun kan indgås aftale om forhøjelse af lejen enten med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks, og ikke aftale om anvendelse af begge reguleringsmåder i et lejeforhold. En kombination af de to reguleringsmåder, vil imidlertid ikke i alle tilfælde have den konsekvens, at begge reguleringsmåder bortfalder som ugyldige. I den pågældende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om nettoprisindeksering, var spørgsmålet således alene om forbeholdet skulle tilsidesættes, således at reguleringen alene kunne ske efter trappeleje. Der var endvidere ikke noget til hinder for at kombinere en af de nævnte reguleringsmåder med et forbehold om lejeforhøjelse efter LL's almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter. GD 2010/03 H: Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi U havde taget forbehold om også at regulere for skatter og afgifter, og en trappelejeklausul var i øvrigt ikke betinget af, at U har givet afkald på at forhøje lejen efter LL's almindelige regler.
Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15 a, stk. 4 Ikke behov for varsling af lejestigninger Lejestigninger er allerede anført i lejekontrakt