14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF satte sig i spidsen for et udvalgsarbejde vedrørende udviklingen på boligmarkedet og de dertil knyttende rekrutteringsproblemer af FTF-grupper i bl.a. hovedstadsområdet. FTF har efterfølgende indbudt BUPL til at deltage. Der blev i januar 2006 nedsat en arbejdsgruppe med repræsentanter fra de ovenstående fire organisationer samt fra FTF s sekretariat. Arbejdsgruppens formål er at analysere udviklingen på boligmarkedet og andre relevante faktorer i den forbindelse specielt med fokus på problematikken omkring de regionale forskelle. Arbejdsgruppen består af følgende personer: Niels Gæmelke, DLF Kitte Adler-Nielsen, BUPL (pr. 1.6.06 Lasse Bjerg Jørgensen/Christian E. Christensen). Michael Jespersen, DSR Peer Withagen, PiD Lisbeth Baastrup, FTF Mette Langager, FTF Poul Pedersen, FTF Birgitte Hjerrild, FTF.
2 1. Formål og beskrivelse af problemstillingen 1.1 Formål De sidste 10 år har antallet af boliger i hovedstadsområdet ikke kunnet følge med befolkningsudviklingen i området, og også i fremtiden vil der være et stort boligbehov - især i Hovedstaden, men også i Østjylland. Udbuddet har i perioden med andre ord ikke kunnet matche efterspørgslen efter boliger. Det er en udvikling, som kan være med til at presse priserne yderligere op. Allerede med det nuværende prisniveau kan det være uoverskueligt for en FTF-familie at komme ind på boligmarkedet og at bosætte sig i de områder, hvor priserne er steget mest i hovedstadsområdet og i de større provinsbyer. Formålet med denne redegørelse er at sætte fokus på de problemer, de stigende priser på ejerboliger i bl.a. hovedstadsområdet medfører for FTF-grupperne. Dette kombineret med den demografiske udvikling de kommende år kan medføre mangel på kvalificeret arbejdskraft i hovedstadsområdet. FTF har tidligere dokumenteret, hvordan en FTF familie, med to FTF ere, ansat i hovedstadsområdet, ikke har råd til at købe en ejerbolig af passende størrelse i eller omkring området. Det rejser følgende spørgsmål: Hvordan sikres det, at de stigende/høje ejerboligpriser ikke medfører en betydelig mangel på kvalificeret FTF-arbejdskraft i hovedstadsområdet og andre geografiske områder med relativt kraftigt stigende ejerboligpriser? Hvordan sikres det, at FTF ere har lige så gode muligheder for at købe ejerbolig som andre grupper på arbejdsmarkedet? Er målet at sikre et lønniveau/lønudvikling/tillæg, der muliggør køb af relativt dyre ejerboliger, eller er det at sikre et tilpas udbud af boliger, der kan matche efterspørgslen? I hvor høj grad er det et lønmodtager-, arbejdsgiver- eller samfundsmæssigt problem at sikre kvalificeret arbejdskraft til vigtige velfærdsområder i områder, hvor boligpriserne er relativt højere end i andre områder? Denne redegørelse kommer ikke med svar på ovenstående spørgsmål, men er et oplæg til en videre debat om emnet og til en eventuel konkretisering af anbefalinger eller politik på området. 1.2 FTF-boliganalyse FTF har i efteråret 2005 udarbejdet en analyse, der dokumenterer, at unge FTFfamilier, der er førstegangskøbere, ikke har råd til at købe bolig i københavnsområdet. Samtidig viser analysen, at mange FTF-ansatte i københavnsområdet går på pension i løbet af de næste 10-15 år. Analysen peger således på, at sammenhængen mellem de høje boligpriser i området og den demografiske udvikling givetvis i nær fremtid vil resultere i mangel på kvalificeret arbejdskraft til vigtige velfærdsområder i området. FTF s analyse viser, at en typisk ung FTF-familie med to små børn ikke kan bosatte sig i en forholdsvis lille ejerbolig på 100 m2 i det storkøbenhavnske eller nordsjællandske område. FTF-familien kan derimod købe en ejerbolig i midtsjæl-
3 landske kommuner, hvor Hvalsø og Skibby er de tætteste på københavnsområdet. FTF-familien har også råd til at bosætte sig på Sydsjælland i de kommuner, der ligger syd for Køge, jf. sjællandskortet, hvor de hvide felter angiver, hvor FTFfamilien har råd til at bosætte sig. Den typiske unge FTF-familie, der består af en lærer og en pædagog med to små børn, der går i hhv. børnehave og vuggestue/kommunal dagpleje, har en årlig lønindkomst på 531.000 kr. Familien har ingen opsparing og familiens boligkøb er derfor fuldt lånefinansieret. Når realkreditinstitutter bevilliger lån, er reglen, at en familie med 2 børn skal have mindst 11.000 kr. pr. mdr. til rådighed, når de faste udgifter inkl. boligudgiften er betalt. Med familiens lønindkomst betyder det, at FTF-familien kan købe en bolig til en værdi af ca. 1,2 mio. kroner. Se bilag 1 for familiens budget. I beregningerne er det forudsat, at 80 pct. af boligens købssum (960.000 kroner) er finansieret med et 4 pct. 30-årigt obligationslån og de sidste 20 pct. (240.000 kr.) med et 5 pct. 20-årigt boliglån. Resultatet er, at den typiske FTF-familie ikke kan købe en 100 m2 ejerbolig i det storkøbenhavnske eller nordsjællandske område.
4 Denne problematik skal sammenholdes med, at FTF-beregninger viser, at ca.7.500 folkeskolelærere, pædagoger og FTF-sundhedspersonale er 55 år eller derover. Det svarer til, at 25 pct. af folkeskolelærerne, 15 pct. af FTF-sundhedspersonale og 13 pct. af pædagogerne går på pension i løbet af de næste 10 år. Det er således en høj andel af stillinger på centrale velfærdsområder, der skal genbesættes i løbet af en 10-års periode. Og billedet ser værre ud, når man kigger blot 5 år længere ud i fremtiden. Beregningerne viser, at 40 pct. af folkeskolelærerne og næsten 30 pct. af hhv. pædagogerne og FTF-sundhedspersonalet er over 50 år og således skal pensioneres i løbet af de næste 15 år. Set i lyset af prisudviklingen på boliger i københavnsområdet, hvor førstegangskøbere kan have særdeles vanskeligt ved at finde en bolig, de kan betale, kan den demografiske udvikling betyde mangel på folkeskolelærere, sygeplejersker og pædagoger i løbet af en kort årrække. Indenfor nogle af disse områder kan denne udvikling allerede observeres. 2. Udviklingen på boligmarkedet Priserne på ejerboliger (parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse) ligger efter en årrække med stigninger på et historisk højt niveau. Prisstigningstakten er størst i områderne omkring de større danske provinsbyer. Der har de seneste måneder været en generel tendens til svagt aftagende prisstigningstakter, og specielt i hovedstadsområdet er ventetiden for salg af boliger blevet længere. Prisstigningerne på ejerboliger kan forklares ud fra en række realøkonomiske forhold. Boligefterspørgselen er blandt andet positivt påvirket af: en lav rente, der giver mulighed for at låne billigere end for 5 år siden, et markant større rådig-
5 hedsbeløb som følge af skattestoppet, en faldende ledighed og udbredelsen af nye lånetyper. Se mere herom i afsnit 4. Samtidig er udbuddet af ejerboliger begrænset i nogle områder. I Århus og i hovedstadsområdet begrænses udbuddet af, at det ikke er muligt at bygge nyt i de områder af byerne, hvor folk ønsker at bo. Der er ikke nok byggegrunde i de attraktive områder til at matche efterspørgslen. Kombinationen af en stigende efterspørgsel og et begrænset udbud af boliger og byggegrunde er med til at trække boligpriserne op, hvilket gør det svært for et FTF-par at komme ind på boligmarkedet (jf. afsnit 1). 2.1. Prisudviklingen på boligmarkedet 2.1.1 Den generelle udvikling i ejendomspriserne, kontantprisen, prisen pr. kvm. Priserne på ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse samt fritidshuse er steget markant gennem de seneste 10 år. Af tallene fra Danmarks Nationalbank ses det, at prisudviklingen har været positiv over stort set hele perioden, men at der specielt fra 1996 og frem har været en kraftig opadgående udvikling (se nedenstående figur, der viser en opgørelse over udviklingen i kontantpriser på ejerboliger 1980-2006). Den seneste udvikling på boligmarkedet har vist, at det er blevet markant dyrere at være boligkøber i 2005 og første halvår af 2006 - så udviklingen fortsætter. Specielt i København og i hovedstadsområdet generelt er priserne på ejerboliger (parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse) på et højt niveau i forhold til andre dele af landet og den generelle udvikling. Kontantprisen på enfamiliehuse er steget ca. 15 pct. i 2005, og forventningerne til 2006 og 2007 er stigninger på hhv. 10 pct. og 5 pct. Udviklingen fortsætter, om end der forventes en mere moderat udvikling i prisstigningstakterne. Udviklingen i kontantpriser på ejerboliger 1980-2006 Kilde: Danmarks Nationalbank kvartalsoversigt 1. kvartal 2006.
6 Betragtes den seneste udvikling i ejendomspriserne, ses det, at der gennem hele perioden fra 1. kvartal 1996 til 1. kvartal 2006 har været en positiv udvikling i de årlige procentvise stigninger pr. kvm. I perioden 1996 til 2003 lå år-til-år stigningerne i prisen pr. kvm. på mellem 5 og 15 pct. Siden 2003 er prisstigningstakterne på både ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse samt fritidshuse steget markant. Priserne på ejerboliger er fortsat steget i 2. kvartal af 2006. Parcel- og rækkehuse er gennemsnitligt steget med 6,4 pct. i forhold til 1. kvartal 2006 og med 25,9 pct. sammenlignet med 2. kvartal 2005. Ejerlejligheder er steget med 5,5 pct. i forhold til sidste kvartal og med 27,5 pct. i forhold til samme kvartal året før, og fritidshuse er steget med henholdsvis 3,7 pct. og 17,3 pct. Den seneste debat om faldende boligpriser kan altså ikke genkendes i statistikken, selvom der er en tendens til aftagende vækstrater for lejligheder og sommerhuse, og liggetiderne for salg er blevet længere. Særligt for ejerlejligheder i området går salget langsommere end for et halvt år siden. År-til-år stigning (i forhold til samme kvartal foregående år) pr. kvm. 1996-2006 Kilde: Realkreditrådet juli 2006 I stedet for at undersøge udviklingen i ejendomsprisen kan det være nyttigt at analysere udviklingen i de faktiske omkostninger ved at bo i ejerbolig over en længere årrække. Til dette benyttes den reale husleje. Den reale husleje er omkostningen ved over en årrække ved at bo i eget hus eller ejerlejlighed. Tallet påvirkes ikke af ændringer i lånenes afdragsprofil, men derimod af andre faktorer af betydning for boligmarkedet (rente, boligskat osv.) Det er altså det, ejeren betaler for at bo i sit hus eller i sin lejlighed. Nedenstående figur viser udviklingen i den reale husleje fra 1980 til 2002.
7 Den reale husleje ved at bo i ejerbolig Anm.: "Husleje" er beregnet som user cost inkl. forventede kapitalgevinster ganget på indekset over den reale kontantpris, jf. appendiks 2. Kilde: Nationalbankens kvartalsoversigt 1. kvartal 2004. Som figuren viser, er den gennemsnitlige reale husleje ved at bo i ejerbolig steget siden slutningen af 1990 erne. Det er dog værd samtidig at bemærke, at betragtes hele den analyserede periode, ligger den gennemsnitlige reale husleje tæt på sit historiske gennemsnit for perioden. På trods af de kraftigt stigende ejerboligpriser er det altså ikke - når alle faktorer indregnes - umiddelbart blevet tilsvarende dyrere at bo i ejerbolig. En anden indikation af ovenstående figur er den geografiske spredning i den reale husleje, der siden slutningen af 1990 erne er blevet større. Af figuren ses et tydeligt gab mellem København og landdistrikterne, der fra 1999 udvides og herefter er relativt stabilt. 2.1.2. Den geografiske udvikling i ejendomspriserne Der er gennem 1990 erne og specielt de seneste år sket en opdeling af boligmarkedet i to hovedstadsområdet og resten af landet. Der har været og er således en markant kraftigere prisudvikling i hovedstadsområdet end i resten af landet. Denne udvikling ses tydeligt af nedenstående figur, hvor udviklingen i reale kontantpriser er opdelt på regioner. Her skiller hovedstadsområdet sig ud med markant større stigninger i kontantpriserne end i resten af landet og i forhold til gennemsnittet.
8 Regional udvikling i reale kontantpriser på ejerboliger Anm.: Region 1 til 3 dækker over hovedstadsområdet bredt defineret (Storkøbenhavn samt Frederiksborg og Roskilde amter). Region 4 til 8 dækker resten af landet i faldende grad af bymæssig bebyggelse. Se appendiks 1 for nøjagtig afgrænsning. Der er deflateret med forbrugsdeflatoren. Kilde: Nationalbanken kvartalsoversigt 2004. Analyseres den seneste udvikling i kvm.prisen i de forskellige geografiske områder ses det, at der i de seneste 3 år og specielt i det seneste år, har været store stigninger i kvadratmeterpriserne i hele landet. Størst har stigningen været i København og Frederiksberg kommuner, hvor der fra 2. kvartal 2005 til 2. kvartal 2006 var en stigning i kvm.prisen på 34,2 pct. Til sammenligning var stigningen i kvadratmeterprisen i samme periode for gruppen kommuner med over 50.000 indbyggere (Kolding, Århus, Odense, Esbjerg, Ålborg og Randers) på 29,1 pct. Mindst var stigningen i kommuner med mellem 10- og 20.000 indbyggere, hvor kvadratmeterprisen kun steg med 15,4 pct.
9 Ændring i kvm. prisen fra 2. kvartal 2005 til 2. kvartal 2006 40 35 Pct. 34,2 37 32,8 30 29,1 28,4 25 25,9 25,9 25,9 25,9 25,9 25,9 25,9 25,9 20 15 18,3 15,4 17,3 10 5 0 København og Frederiksberg Alle kommuner i Københavns amt Alle kommuner i Frederiksborg og Roskilde amter Kolding, Odense, Århus kommuner Kommuner 20-50.000 indbyggere Kommuner 10-20.000 indbyggere Kommuner 5-10.000 indbyggere Kommuner under 5.000 indbyggere Kilde: Realkreditrådet juli 2006. Anm.: Kolding, Odense, Århus kommuner inkluderer Esbjerg, Ålborg og Randers. Ligesom stigningstakterne varierer betydeligt mellem de forskellige geografiske områder, varierer de faktiske priser også meget. Eksempelvis var den gennemsnitlige kvadratmeterpris på parcel- og rækkehuse i Åbenrå i 4. kvartal 2005 på 8.507 kr., i Birkerød 23.963 kr., og i Gentofte 31.018 kr. Tallene viser, at der ud over at være stor forskel i stigningstakterne i de forskellige geografiske områder, også er stor forskel på de faktiske prisniveauer. 2.1.3 Prisudviklingen på ejerboliger i Danmark sammenlignet med udvalgte europæiske lande samt forventninger til udviklingen i de kommende år Betragtes udviklingen på det danske boligmarked i et internationalt perspektiv, skiller de danske boligpriser sig ikke betydeligt ud fra andre lande. Som det ses af nedenstående figur tv., der viser prisudviklingen på ejerboliger i udvalgte OECD-lande, er udviklingen i huspriserne i Danmark meget lig den generelle udvikling i de europæiske huspriser. I figuren illustreres de regionale forskelle indenfor de forskellige lande ikke. Det er dog et faktum, at også de øvrige europæiske lande oplever store regionale prisforskelle, hvilket gør det svært for nogle befolkningsgrupper at bosætte sig i områderne omkring de større byer.
Reale huspriser i udvalgte OECDlande Årsstigningstakten i kontantprisen for enfamiliehuse Kilde: Finansministeriet, Økonomisk redegørelse maj 2006. Kilde: Finansministeriet, Økonomisk redegørelse maj 2006. De seneste prisstigninger på det danske boligmarked ligger dog højt sammenlignet med de øvrige europæiske lande. I Frankrig steg boligpriserne i første kvartal i 2006 med 14,3 pct. på årsplan, mens der i Sverige var en stigning på 13,5 pct. og i Spanien på 12,0 pct. I Storbritannien steg boligpriserne kun 3,3 pct. i første kvartal, hvilket ligger langt under den gennemsnitlige danske prisfremgang på 25,2 pct. Forventningen til den danske prisudvikling for 2006 og 2007 kan aflæses af ovenstående figur th. Det er forventningen, at årsstigningstakterne i de kommende to år bliver moderate, men at der stadig vil være positive vækstrater på boligmarkedet. Kraftigt voksende kontantpriser og de seneste rentestigninger indebærer, at boligudgifterne for en førstegangskøber er mærkbart højere i begyndelsen af 2006 sammenlignet med niveauet for 2005 som helhed. Med udsigt til fortsat stigende renter vil boligudgifterne for førstegangskøbere stige yderligere i 2006 og i 2007. Det gør det vanskeligt for førstegangskøbere at træde ind på boligmarkedet, hvilket vil reducere boligefterspørgslen og dermed lægge et nedadgående pres på kontantprisen på lidt længere sigt. Det kan dermed ikke afvises, at der kommer en afdæmpende effekt på boligpriserne fremover. Specielt i hovedstadsregionen og de største provinsbyer kan stigningen i renterne forventes at medføre en betydelig afdæmpning af prisudviklingen. 3. Andre forhold af betydning for udviklingen på boligmarkedet Der har i de seneste 10-15 år været en række forhold, som har medvirket til at presse priserne på fast ejendom i vejret. 3.1. Generel positiv økonomisk udvikling Der er en række generelle økonomiske forhold, som har påvirket udviklingen på boligmarkedet de seneste år. Først og fremmest har der stort set siden 1993 været en økonomisk højkonjunktur med økonomisk vækst, stigende beskæftigelse og faldende ledighed. Perioden har samtidig været præget af en række liberaliseringer på varemarkederne til dels som følge af etableringen af det indre marked. Det har været medvirkende til, at der har været en stabil udvikling i priserne med begrænset inflation. Senere i 1990 erne har dannelsen af den økonomiske mone-
11 tære union og igangsættelsen af den tredje fase med fælles mønt betydet en fokusering på prisstabilitet. Det har formentlig også haft betydning for forholdene omkring (real-)lønudviklingen. Se afsnit 3 om lønudviklingen. 3.2 Lav rente Den generelle økonomiske udvikling både i Danmark og i verden udenfor har i perioden været præget af en renteudvikling, der af mange økonomer er kaldt historisk lav. Der kan selvfølgelig argumenteres for, at det er den forudgående periode i 1970 erne og 1980 erne, der var præget af historiske høje renter, men hvis der kun ses i et 30-års perspektiv, er der tale om en helt uhørt lav rente. Samlet set har den generelle økonomi således leveret de optimale betingelser for stigende priser på og forbrug af ejerboliger: langvarig økonomisk vækst, stigende beskæftigelse, faldende ledighed, lav inflation, stigende realløn og rekordlav rente. 3.3 Skattelettelser og skattestop Derudover har finanspolitikken i Danmark støttet op om denne udvikling, idet der både i 1990 erne og inden for de seneste år har været givet indkomstskattelettelser. De seneste har endog enten været ufinansierede eller finansieret ved at seponere pensionsopsparing. De enkelte familier har som resultat haft flere økonomisk ressourcer til rådighed. Samtidig har regeringens skattestop (i hvert fald på kort sigt) givet dem sikkerhed for at kunne finansiere et boligkøb uden skattemæssige overraskelser i form af stigende boligskatter fx med udgangspunkt i stigende boligpriser. Der er ganske vist i skattestoppet indbygget plads til stigning i beskatningsgrundlaget for ejendomsværdibeskatningen, men det er indbygget loft. Den del af boligbeskatningen, som betales til kommunerne ejendomsskat, har dog kunnet stige med udgangspunkt i de stigende vurderinger af prisen på fast ejendom. For pensionister har der endog været helt særlige gunstige skatteforhold, idet de kan indefryse deres ejendomsskattebetaling til kommunen til en helt særlig favorabel lav rente, uafhængigt af deres indkomst eller skatteforhold i øvrigt. 3.4 Nye finansieringsformer Med den liberalisering af kapitalmarkederne, der er en del af den økonomiske og monetære union, fulgte der nye muligheder for at udbyde finansiering af fast ejendom. Starten af 1990 erne var præget af de nye muligheder for almindelig omprioriteringer, uden at der skete ejerskifte eller låntagning begrundet i forbedringer. De nye muligheder for løbende at ændre låntagning med at spekulere i rente- og kursudvikling øgede ejerne af fast ejendoms opmærksomhed på belåningsformer. Der blev derfor et ret stort marked for de nye låneformer, der blev introduceret i slutning af 1990 erne og i starten af den nye århundrede, nemlig rentetilpasningslån, afdragsfrie lån og garantilån samt kombinationer af disse. Derudover er der forventninger om en stadig produktudvikling på finansieringsområdet, hvor længere løbetid end 30 år vil være et emne med deraf følgende nye muligheder for afdragsfrie perioder.
12 3.5 Særlige forhold 3.5.1 Forældrekøb Der er i skattelovgivningen mulighed for at anvende den såkaldte virksomhedsordning til at finansiere køb af fast ejendom til udlejning på fordelagtige vilkår. Det benyttes i stor udstrækning til de såkaldte forældrekøb, hvor der investeres i lejligheder til udlejning til egne børn. Det sker især i byer med relativt mange uddannelsesinstitutioner (København og Århus) og har drevet prisen på (i starten) mindre lejligheder voldsomt op. Det har i de områder haft en afsmittende effekt til resten af boligmarkedet inklusiv andelslejligheder. 3.5.2 Spekulation Det forhold, at boligpriserne i en lang periode har vist stigende tendens, har formentlig medvirket til, at boligmarkedet er blevet brugt til spekulation i yderligere prisstigninger. Det er i alle fald en tendens, der tales om er meget synlig på sommerhusmarkedet, men også i forhold til ejerlejligheder i hovedstaden og Århus, har forventningerne om fortsatte prisstigninger formentlig ført til spekulation. Forventningerne til prisstigninger på ejerlejligheder er bl.a. drevet af den ovenfor nævnte skattebegunstigede forældrekøbsordning. 3.5.3 Boligernes størrelse De stigende boligpriser har modsat, hvad man skulle forvente, ikke givet sig udslag i, at der spares på antallet af kvadratmeter pr. dansker. Man kunne forvente, at de stigende priser ville få boligejerne til at nøjes med færre kvadratmeter, men det modsatte er tilfældet. Fra 1986, hvor boligpriserne i 1980 erne toppede, til 2004 er forbruget af kvadratmeter pr. dansker steget fra knap 49 til 58. Det svarer til en stigning på 18,4 pct. I 1993, hvor boligpriserne var i bund, var det gennemsnitlige forbrug af kvadratmeter pr. dansker ca. 52,5 og er altså steget 5,5 kvadratmeter pr. dansker i perioden 1993 til 2004, hvor prisen pr. kvadratmeter samtidig er steget. 4. Opsummering og det videre arbejde Analysen af FTF ernes muligheder på boligmarkedet samt beskrivelsen af andre økonomiske forhold, sammenholdt med udviklingen generelt på boligmarkedet har vist, at det ikke kan forventes at blive betydeligt nemmere at komme ind på boligmarkedet i de kommende 2 år. Dermed vil en FTF-familie ikke kunne bosætte sig i området, og problematikken omkring rekruttering af kvalificeret arbejdskraft til velfærdsområderne fortsætter. FTF mener at det som udgangspunkt er en politisk opgave at løse problemet med de stigende boligpriser og de manglende muligheder for FTF ere at bosætte sig i de store byer. Det betyder at Folketinget, kommunerne og regionerne skal og bør forholde sig til problemstillingen og komme med forslag til løsninger. Tages denne opgave ikke alvorligt kan det få katastrofal betydning for rekrutteringen af arbejdskraft til vitale erhverv og samfundsfunktioner. Derudover kan det være relevant at drøfte følgende politiske løsninger og dermed sætte fokus på vigtigheden af, at emnet bliver prioriteret, så ikke de pristunge regioner drænes for kvalificeret arbejdskraft: Øget boligbyggeri
13 Det er væsentligt at sikre, at der bygges tilstrækkeligt mange boliger i området til at matche den stadig stigende efterspørgsel i området. Samtidig er det vigtig, at boligerne enten lejes ud til rimelige priser som almennyttige boliger eller sælges som ejerboliger. Den seneste tendens i området viser, at det meste nybyggeri finansieres af private selskaber og sælges til meget høje priser. Det samme gør sig gældende for nybyggede boliger, der sælges som andelsboliger. FTF har flere gange peget på et øget boligbyggeri som en af løsningerne på de falskehalse-problemer, der risikerer at opstå. Tjenesteboliger til udvalgte personalegrupper. For at sikre kvalificeret arbejdskraft i området til velfærdsområderne er en mulighed at stille tjenesteboliger til rådighed for udvalgte personalegrupper. Det kunne ske med inspiration i den såkaldte London-model, hvor boliger stilles til rådighed for offentligt ansatte. Den engelske regering tog i 2001 initiativ til et boligprogram for nystartere på boligmarkedet, som netop er målrettet mod udvalgte faggrupper i det offentlige (som yder essentiel velfærdsservice ), som ikke længere har råd til at bosætte sig i London-området. Sidste år udvidede de engelske politikere denne indsats med det storstilede Key Worker Living Programme med et budget på 8 mia. kroner i erkendelse af, at der blev længere og længere mellem ansøgere til vigtige nøglefunktioner i storbyen. Penge som blandt andet er øremærket til billige boliglån og gratis offentlig transport til stadig flere faggrupper i det offentlige. Det er arbejdsgruppens anbefaling, at FTF fremover skal følge udviklingen på boligmarkedet og løbende lave analyser, der kan belyse FTF ernes muligheder og forhindringer på boligmarkedet.