Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 10. februar 2016 Tilladelse til at opføre en fritliggende bygning i 3 etager til dagsinstitution på ejendommen. 1. Resume Aarhus Kommune, Børn og Unge ønsker at opføre en fritliggende bebyggelse i 3 etager med saddeltag på til daginstitution. Ejendommen er ubebygget, efter en ældre villa er nedrevet. Ejendommen har hidtil været anvendt til institutionsformål (SFO). Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Efter kommuneplanen må der opføres byggeri i maksimalt 5 etager med husdybde på 10 m. Det skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje. Projektet fastholder karakteren af bebyggelse i gadelinje, men ikke som sluttet bebyggelse på grund af den særlige beliggenhed. Projektet overskrider den maksimale husdybde. Andre ejendomme på Thunøgade har ligeledes større bygningsdybde end 10 m. En partshøring har medført indsigelser, hvor der især peges på projektets omfang og tilpasning til området, trafik og parkering, lysforhold, indblik, tab af udsigt, støj og brug af udearealerne efter åbningstid. Teknik og Miljø vurderer, at projektet er tilpasset de omkringliggende bygninger og gadens miljø, bl.a. med hensyn til skala, udformning og materialevalg, og indvirkningen af projektet skønnes at være begrænset og ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. side 1 af 9
2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Indstilling sendes til byrådet, da en partshøring har givet anledning til indsigelser. 4. Sagsfremstilling Aarhus Kommune, Børn og Unge ønsker at opføre en ny fritliggende bygning i 3 etager med saddeltag på 650 m² i facadelinje med nabobygningerne til brug for en ny daginstitutionsafdeling. Daginstitutionsafdelingen skal kunne rumme ca. 60 børn i alderen 0-6 år (4 fleksible grupper til vuggestuebørn og børnehavebørn i midtbyen) samt tilknyttet personale. Ejendommen har tidligere været bebygget med en ældre, fritliggende villa i 2 etager, der senest har været anvendt til institutionsformål (SFO afdeling). Ejendommen er i dag ubebygget, efter villaen er nedrevet. Byggeriet opføres med en hovedbygning mod Thunøgade og en sydvendt sidebygning i forlængelse af hovedbygningen, der rummer flugtvejstrappe i 3 etager og uopvarmede liggerum i 2 etager. Bygningens ydermure opføres i teglsten med en varm glød, og taget udføres som stålbeklædt saddeltag. Facaderne på flugtvejstrappe og liggerum opføres i delvis transparent materiale udført i 70 % strækmetal med begrønning. Der bliver et stort friareal til legeplads på ca. 1.300 m² med lidt eksisterende bevoksning. Udearealerne er som udgangspunkt offentligt tilgængelige efter institutionens åbningstid. Der etableres ikke bilparkeringspladser. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i side 2 af 9
overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglement 2010 kap. 2.3. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde 030103BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Der kan desuden etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Bebyggelse må opføres med et maksimalt etageantal på 5 og en maksimal husdybde på 10 meter. Bortset fra fritliggende enbolighuse skal bebyggelsen som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Byggeriet er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelse og det maksimale etageantal. Byggeriet fastholder karakteren af bebyggelse i gadelinje, men dog ikke som sluttet bebyggelse på grund af beliggenheden. Byggeriet opføres som fritliggende, da der er adgangsvej til naboejendommen, Midtbyklubben, på den ene side og en fritliggende boligbebyggelse på den anden side. Det er karakteristisk for den sydlige del af Thunøgade, at den for en stor del af gadebilledet består af fritliggende bygninger med varierende bygningshøjder. Byggeriet fraviger den maksimale husdybde. Hovedbygningen er 10,7 m. Hertil kommer sidebygningen med flugtvejstrappe og uopvarmede liggerum med største totale bygningsdybde på 17,5 m. Sidebygninger er ikke ukarakteristisk i området. Andre ejendomme på Thunøgade har også en større total bygningsdybde end 10 m, f.eks. naboejendommene Thunøgade 9B og 18-20. Byggeriet er ikke dybere end den tidligere villa. Der er foretaget partshøring af omboende, som har resulteret i flere indsigelser, hvoraf nogle er afgivet på vegne af en større kreds. De væsentligste indsigelser mod projektet vedrører: 1. Projektets omfang og tilpasning til gadens miljø 2. Trafik og parkering 3. Lysforhold side 3 af 9
4. Indblik 5. Udsigt 6. Støj 7. Brug af udearealer efter åbningstid Ad 1. Projektets omfang og tilpasning til gadens miljø Der peges på, at projektet ikke er tilpasset gaden. Byggeriet vil bl.a. fremstå for højt og dominerende i forhold til nabobebyggelserne, og det vil ændre gadens karakter og udtryk. Ståltag og store vinduespartier er ikke typiske for byggestilen i kvarteret. Det er et særkende for Thunøgade med et varieret facadeforløb. Byggeriet bør placeres tilbagetrukket for at skabe lys og luft til gaden og mulighed parkering. Med en tilbagetrukket placering vil daginstitutionen kunne drage nytte af Midtbyklubbens faciliteter syd for. Bebyggelse i facadelinje med naboejendommene er i overensstemmelse med kommuneplanen, og det fastholder det overordnede karakteristika for Thunøgade om bebyggelse i facadelinje. Naboejendommene er en del af en karréstruktur med mindre åbninger til gården, og placeringen af byggeriet ud til gaden vurderes at være naturlig for grunden og er med til at give et godt udeareal for daginstitutionen og fastholde det grønne område i gården. Det ansøgte er højere end naboejendommene på samme side af Thunøgade, men lavere end ejendommene overfor. Det er vurderingen, at projektet med 3 etager og saddeltag er tilpasset det samlede gadebillede skalamæssigt, der er karakteriseret ved meget varierende bygningshøjder. Nybyggeriet er ikke en kopi af den eksisterende, ældre bebyggelse, men den vurderes at fremstå i en nutidig arkitektur, der respekterer omgivelserne både i forhold til skala, udformning og materialevalg. Byggeriet udføres bl.a. med detaljer, der har reference til gadens øvrige bygninger, herunder ved valg af saddeltag, tegl til facaden side 4 af 9
og fortolkning af kendte facadeudsmykninger, f.eks. vinduesindfatninger og reliefmurværk. Ad 2. Trafik og parkering Flere peger på, at byggeriet vil forværre de i forvejen belastede trafik- og parkeringsforhold i Thunøgade, og i de ligeså belastede omkringliggende, ensrettede gader. Thunøgade er bl.a. allerede trafikeret med børn og forældre til den eksisterende daginstitution, Thunfisken i Thunøgade 22, og til Samsøgade Skolen. Med en ny daginstitution skal optil 60 familier og 20 ansatte 2 gange dagligt igennem Thunøgade og de omkringliggende gader. Mange besøgende til midtbyen og personer, der arbejder i nærheden af Ø-gaderne, benytter sig også af vejnet og parkering i gaden. Thunøgade har alt for få p-pladser til beboere og andre borgere. Med byggeriets placering helt ud mod gaden forpasses muligheden for at anvende den forreste del af grunden til korttidsparkering til forældre, som skal bringe og hente børn i institutionen. Med etablering af en ny daginstitutionsafdeling vurderes der at komme en øget trafikbelastning af det lokale vejnet, herunder et øget behov for parkering, men det vurderes ikke at være en nævneværdig forøgelse i forhold til hidtidig anvendelse. Øget trafik er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet efter bygningsreglementet. Hensynet til tilstrækkelige parkeringsarealer skal derimod inddrages. Ifølge kommunens retningslinjer for anlæg af bilparkeringspladser stilles der som udgangspunkt ikke krav om parkeringspladser ved ikke-lokalplanpligtige projekter inden for Ringgaderne. Der vurderes ikke at være grundlag for at fravige retningslinjerne. Ejendommen har hidtil været anvendt til institutionsformål. Det øgede bilparkeringsbehov vurderes primært at være side 5 af 9
korttidsparkering fra forældre, da ansatte primært vil færdes gående eller på cykel som følge af beboerparkering på gaden. Der er tale om en midtbyinstitution beliggende i et område, hvor parkeringen i dag i stort omfang sker som kantstensparkering. Anlæggelse af bilparkering på grunden vil medføre et ringere legeområde til institutionen, og det vil kræve, at der nedlægges offentlig tilgængelig parkering udenfor ejendommen i Thunøgade. Der vil blive gode adgangsforhold og cykelparkeringspladser på ejendommen for forældre, der bringer og henter børn i institutionen på cykel. Cykelparkering vil blive anlagt langs hegnet ved udearealerne vest for bebyggelsen. Det er vurderingen, at indsigernes synspunkter vedrørende trafikale forhold i høj grad skal ses i et bredere perspektiv, og at de derfor er aktuelle i den igangværende første offentlighedsfase for den nye trafik- og mobilitetsplan for midtbyen. I den forbindelse har det lokale fællesråd allerede været meget aktivt og leveret høringsbidrag i form af deres bud på en grøn trafikvision for området. Dette bidrag indgår på almindelig vis sammen med de andre høringssvar i det videre arbejde. Ad 3. Lysforhold Der peges på, at byggeriet vil give skygge og forringe dagslysforholdene for nabobebyggelserne. Der er udarbejdet skyggediagram, der viser begrænsede ændringer i skyggeforholdene. I perioden fra september til december vil skyggen ramme bygningerne overfor, Thunøgade 18-20, tidligere i forhold den tidligere villa og dermed øge skyggepåvirkningen. Projektet vurderes at give begrænsede ændringer i lysforholdene for de omkringliggende ejendomme i forhold til den tidligere villa, som ikke vil ligge ud over, hvad der må forventes i et tæt bebygget midtbyområde med mulighed for bebyggelse i 5 etager. Ad 4. Indblik side 6 af 9
Det anføres, at byggeriets placering helt ud mod gaden i kombination med de store vinduesåbninger vil give indbliksgener til nabobebyggelserne overfor, Thunøgade 18-20, i alle hverdage. Det anføres, at byggeriets højde i kombination med vinduesåbningerne særligt mod øst vil give indbliksgener til naboejendommene Norsgade 23B og C. Vinduespartierne bør fjernes eller minimeres. Der vil kunne komme indkig til naboejendommene i dagstimerne, men det vurderes, at der er tale om begrænsede indbliksgener, som ikke går ud over, hvad der må forventes i et tæt bebygget midtbyområde med mulighed for bebyggelse i 5 etager. Afstanden på mindst 14 m til Thunøgade 18-20 vil begrænse indblikket. Såvel afstand som det, at vinduerne ikke er orienteret direkte mod Norsgade 23B og C, vil ligeledes begrænse indblikket. Ad 5. Udsigt Byggeriet vil medføre forringet udsigtsforhold for naboejendomme. Byggeriet vil i nogen grad ændre udsigten for naboejendomme som følge af bygningshøjden. Forringede udsigtsforhold er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen. Ad 6. Støj Der peges på støjgener fra den forøgede trafik på Thunøgade og fra aktiviteter på udearealerne. Der peges på, at dette især vil gælde, hvis der kan være aktiviteter ovenpå den sydvendte tilbygning. Ejendommen skal anvendes til at fortsætte hidtidig anvendelse til institutionsformål i overensstemmelse med kommuneplanen og almindeligt i området. Daginstitutionens åbningstider vil være uændrede. Udearealerne vil fortsætte som legeområde. Der er ikke ansøgt om opholdsareal på taget af tilbygningen. side 7 af 9
Støjniveauet vil i det væsentligste være uændret i forhold til hidtidig anvendelse. Øget støj er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen. Ad 7. Brug af udearealer efter åbningstid Der peges på, at udearealerne kan tiltrække unge uden for institutionens åbningstid og medføre hærværk, stoffer og alkohol, og at området bør holdes afspærret udenfor åbningstiden. Daginstitutionens udearealer vil udenfor institutionens åbningstid som udgangspunkt være offentligt tilgængelige for at give borgere mulighed for at anvende arealerne til udendørs ophold. Risikoen for gener fra uorganiserede aktiviteter efter åbningstid af personer uden tilknytning til institutionen er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte anbefaler Teknik og Miljø, at Byggeri bemyndiges til at meddele fornødne tilladelser til ansøgte. Det bemærkes, at Teknik og Miljø i det forløbne år har arbejdet med liveability og 360-graders-perspektiv på byudvikling med Ø- gaderne som case. Der har hidtil været fokus på at udvikle konkrete metoder/værktøjer, som skal være med til at sikre, at der i praksis er et helhedsperspektiv på byudviklingen. Arbejdet med liveability og 360-graders-perspektiv har ikke omfattet den konkrete sag. Metoder og erfaringer fra arbejdet med liveability og 360-graders perspektiv vil blive inddraget i kommende tilsvarende sager. 360- graders-værktøjet er under konkret udformning og forventes afprøvet i en pilotfase i foråret 2016. 6. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Thunøgade 9A-B, 17, 18 og 20 Norsgade 23B-C Kristian Würtz side 8 af 9
/ Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Oversigtskort Tegningsmateriale Skyggediagrammer Indsigelser Ansøgers kommentarer Helhedsvurdering Tidligere beslutninger Byrådet godkendte den 26. juni 2013 indstilling fra Børn og Unge: Fortsat sikring af pasningsgarantien, hvor der også blev givet bevilling til projektet. Sagsnummer: 15/030853-2 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 E-post: Byggeri-Juridisk@mtm.aarhus.dk Antal tegn: 13999 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: 89 40 25 22 E-post: mru@aarhus.dk side 9 af 9