Referat til offentliggørelse fra styringsdialogmøde mellem Ballerup almennyttige Boligselskab og Ballerup kommune onsdag den 3. november 2011. Deltagere: Jørgen Henriksen, Ballerup almennyttige Boligselskab Bettina Foltinger, Ballerup almennyttige Boligselskab Jonna Carlsson, Ballerup almennyttige Boligselskab Hagen Ahlgren, Ballerup almennyttige Boligselskab Kim Pasternak, Boligkontoret Tina Roikjer Køtter, Sundhedshuset Camilla Hoelstad Holm, Sundhedshuset Lone Schock, Center for By, Kultur og Erhverv Hanne Nygård Jensen, Center for By, Kultur og Erhverv Mødet tog udgangspunkt i oplysningerne i styringsrapporten. 1. Anvisningsaftaler Aftalen om anvisning blev drøftet, aftalen forløber uden de store problemer. Jørgen oplyste, at der er skrevet 150 interesserede op til de nye boliger i afd. Søtoften. 80 af de interesserede er beboere i boligselskabet. Man forventer at tidsplanen kan overholdes så boligerne kan være klar 15. maj 2012. Jonna spurgte til om kommunen hjælper beboere, der har problemer med at betale huslejen. Kim svarede at kommunen får et advis når der er en beboer, der ikke har betalt huslejen og er på vej til at blive sat ud af boligen. Når adviset modtages skriver det sociale område til beboeren, men erfaringen viser, at meget ressourcesvage beboere ikke henvender sig. Kim gjorde opmærksom på, at kommunen gerne vil hjælpe. Der modtages gerne besked fra boligselskabet og afdelingsbestyrelsen, såfremt der opstår behov for hjælp. Kim oplyste, at der er stor efterspørgsel til rækkehusene i Grantoften. Husene er billigere end andre boliger af samme type i Ballerup. Boligerne i Korngården er også stadig billige og efterspørges af mange enlige borgere. Jonna oplyste, at der i øjeblikket er mange interne flytninger mellem højhuse og rækkehuse. Kim spurgte til om folderen om borgere med bekymrende adfærd bruges. Jørgen oplyste at den bruges i Grantoften, men måske ikke i Korngården. Jørgen informerer Korngården om ordningen. 2. Årets tema sundhed Side 1
Tina orienterede om det nye sundhedshus, der fungerer som en platform for sundhedsfaglig forebyggelse. Der er 11 medarbejdere, der beskæftiger sig med sundhed. Der er forskellige aktiviteter som f.eks. en ugentlig motionscafe. De lokale patientforeninger har også aktiviteter i huset. Camilla orienterede om de aktiviteter sundhedshuset har sat i gang. Der er etableret sundhedsfremmende udemiljøer Motion til døren i 5 boligafdelinger, det er Lundegården, Grantoften, Vængerne, Østerhøj og Hede- Magleparken (belysning på multibanen). Der er planer om at etablere løbe- og gåruter i Vængerne, Lundegården og Damgårdsparken. Sundhedsstanden (tidligere KRAM-butik) har besøgt forskellige boligafdelinger. Sundhedsstanden har tilbudt at måle blodtryk samt test af kondition. Sundhedsstanden kan også indgå i andre arrangementer i boligområderne. Sundhedshuset gør allerede opmærksom på arrangementer i beboerblade, men er stadig interesseret i at indgå i samarbejde i boligafdelingerne. Der blev gjort opmærksom på, at der er følgende fremtidige samarbejdspotentialer: netværksgrupper for overvægtige, madklubber, f.eks. er der allerede en velfungerende klub for enlige mænd i Skovlunde Kokkehuerne for mænd over 65 år, rygestopkursus (5 kursus-aftner) i samarbejde med Kræftens Bekæmpelse, nyt rygestopkursus Kom og kvit er på vej, kurset henvender sig til rygere, der ikke har lyst til at binde sig til 5 kursus-aftner, sundhedsprojekter på dit sprog etnisk sundhedsformidling, der satser på at skabe tillid til det danske sundhedsvæsen, motionsvejledere, der kan komme med inspiration til brug af motionspladser, Hvis der er interesse for aktiviteter vil sundhedsformidler-korpset gerne komme og understøtte aktiviteterne. Sundhedshuset hører også gerne om ideer eller planer om aktiviteter, der kan understøttes af boligselskaberne, ligesom de også gerne hører fra ildsjæle, der gerne vil deltage i en aktivitet. Tina opfordrede til at man fremover forsøger at arrangere aktiviteter for flere boligafdelinger i et område. Jonna oplyste, at Legegaden bliver brugt flittigt. Boligselskabet prøver også at få skolen til at bruge Legegaden. Hagen spurgte hvor der kan hentes pjecer til uddeling i boligområderne. Det er ikke alle beboere, der bruger de digitale medier. Lindebo og Dalvænget har ikke nogen fællesfaciliteter. Der er mulighed for at deltage i klubberne i Grantoften. Der deltager beboere fra Dalvænget, men ikke fra Lindebo, der ligger længere væk fra Grantoften. Side 2
Jonna oplyste, at Grantoftens pensionistklub er flyttet fra lokaler i kælderen til større lokaler i stueetagen. Klubben er blevet mere synlig, hvilket har medført at der kommer mange flere pensionister i klubben. 1. Gennemgang af selskabet og fremtidsplaner Ældreboliger i Råmosen. Af styringsrapporten fremgår det at boligselskabet fortsat ønsker at opføre ældreboliger i Grantoften i arealet ved Råmosen. Mulighederne herfor samt en tidsplan ønskes drøftet. Lone oplyste, at Ballerup kommune har økonomiske problemer. Endvidere er grundkapitalen i øjeblikket 14 % af anskaffelsessummen. Derfor er der ikke penge til grundkapital før efter 2015. Jonna var meget ærgerlig over dette. Der er stor efterspørgsel efter ældreboliger i Grantoften. Boligselskabet har arbejdet med en plan om at opføre enten ældreboliger eller ældrevenlige boliger med sundhedsfaciliteter i stueetagen. Jonna oplyste endvidere at det ville være hensigtsmæssigt hvis de ældre beboere kunne flytte i ældreboliger og frigive store boliger til yngre familier. Lone oplyste, at der i øjeblikket gennemføres en meget vanskelig prioritering af hvordan velfærden skal se ud i fremtiden. Der er behov for at tænke på nye måder. Tidligere har man ikke set så meget på tværs af de enkelte kommunale områder, men det vil der blive behov for i fremtiden. Jonna oplyste, at boligselskabet forsat ønsker ældreboliger i Grantoften, såfremt der kan blive mulighed for det. Lone oplyste, at ønsket står i boligudbygningsplanen og vil blive forsøgt fremmet, når der viser sig økonomisk mulighed for det. Boligsocial helhedsplan. I styringsrapporten fremgår det at Grantoften i øjeblikket drøfter mulighederne for en boligsocial indsats. Det præcise behov for en sådan indsats er ikke endeligt afklaret men Landsbyggefonden og Ballerup Kommune tænkes inddraget. Jørgen oplyste, at Grantoften er begyndt at planlægge en boligsocial helhedsplan. Der er planlagt et besøg i en boligafdeling i Brøndby og et seminar. Grantoften vil gerne forsøge at arbejde udover boligafdelingens område og inddrage boligområder på Baltorpvej samt Vængerne. Der er ønske om at etablere et sammenhængende arbejde, gerne sammen med Ballerup kommune, der har kendskab til beboerne. Arbejdet forventes at strække sig over en lang periode, hvor der skal lægges vægt på forebyggelse. Der er endnu ikke tale om en katastrofal situation i Grantoften, men der er tiltagende problemer med psykisk syge, alkoholikere og nye beboere, der har en dårlig opførsel. Herudover er der nogle få utilpassede unge, der har behov for hjælp. Side 3
Jørgen oplyste, at man vil bruge klubberne i Grantoften som fundament for arbejdet. Der kan eventuelt blive behov for at ansætte en medarbejder til at hjælpe i projektet. Lone oplyste at Ballerup kommune gerne vil deltage i arbejdet. Koordinationsgruppen for forebyggelse og udvikling i boligområderne arbejder med at støtte aktiviteter i boligområderne. Koordinationsgruppen består af repræsentanter for de enkelte fagområder i kommunen, jævnligt mødes og udveksler informationer. 1. Gennemgang af afdelingerne Lindebo Der er opsat nye gasfyr i alle boliger. Der er brugt af henlæggelserne til dette arbejde. De årlige henlæggelser vil blive forøget i de kommende år. Selskabet har besluttet at bruge 250.000 kr. til en komplet gennemgang af boligerne i 2012. I mange af husene er der jævnligt problemer med opstigende vand i kældre og haver. Mange huse har gamle el-installationer og det har netop forårsaget en brand i et af husene. Lindebo er en attraktiv afdeling. Der har været jævnlig udskiftning af beboerne og derfor er der nu få gamle beboere i afdelingen. Afdelingen har en velfungerende afdelingsbestyrelse, der netop er blevet valgt. Hagen oplyste, at man tidligere har fået en arkitekt til at lave forslag til forbedringer af husene. Men projektet blev meget dyrt og kunne derfor ikke gennemføres. Dalvænget Hagen oplyste, at der bliver skiftet vinduer og døre samt hulmurs-isoleret i alle boligerne i foråret 2012. Der vil i årene fremover blive foretaget fornyelse af fuger i ydermurene i 3 huse hvert år. Der har ligesom i Lindebo været jævnlig udskiftning af beboerne og derfor er der nu få gamle beboere i afdelingen. Afdelingen har en velfungerende afdelingsbestyrelse. Hagen oplyste, at ledige boliger bliver istandsat efter afdelingsbestyrelsens vurdering. Der bliver dog altid skiftet gulve, da de oprindelige gulve er fyrretræ der bliver udskiftet med bøgetræ. Herudover skiftes køkken og bad, el-installationer og lofter. Den seneste ledige bolig er blevet istandsat i samarbejde med de nye beboere, hvilket viste sig som en god løsning. Side 4
Korngården Der arbejdes på et større renoveringsprojekt for afdelingen. Det største problem er skimmel i indervæggene. Beboerne kan stadig bo i boligerne, men der er problemer. Renoveringen skal også omfatte de lette facader og gamle tekniske installationer. Landsbyggefonden har besigtiget afdelingen og har givet accept om at støtte et renoveringsprojekt med betydelige midler. Herudover arbejdes med et projekt om energirenovering af 1-2 blokke. Der er mulighed for at søge om støtte til dette hos Grundejernes Investeringsfond. Der arbejdes også på et projekt med udskiftning af baderum, da disse er meget slidte. Der er henlagt en del penge til renoveringen, men langtfra nok til at finansiere den. Afdelingen har en velfungerende afdelingsbestyrelse. Af styringsrapporten fremgår at afdelingen i nogen grad er socialt velfungerende. Baggrunden for dette er at beboersammensætningen i afdelingen er blevet ændret. Der er flere nye beboere, der har job og flere ressourcer. De er meget engagerede, men har også flere ønsker til aktiviteter. Det kan være svært at etablere aktiviteter, da afdelingen ikke har indendørs fællesfaciliteter. Der er derfor et stort ønske om et fælleshus. Afdelingen har alene 3 værelses boliger på 73 og 78 m2. Boligerne på 73 m2 ligger i stueetagen, hvor der er brugt plads til indgang. Afdelingen ønsker at undersøge muligheder for at sammenlægge boliger til større boliger, så man kan fastholde børnefamilierne. På nuværende tidspunkt flytter familier med flere børn ofte til andre afdelinger med større boliger. Der er også brug for ældreegnede boliger i afdelingen. Der undersøges derfor mulighed for at etablere elevator i nogle af opgangene. Dette vil være hensigtsmæssigt, d der er niveaufri adgang til indgange og boliger i stueetagen. Grantoften Af styringsrapporten fremgår det, at de årlige henlæggelser ligger lidt over gennemsnittet. Afdelingen er ved at spare op til den forestående renovering. Renoveringen kommer til at omfatte nye facader, nyt tag med solceller, nye vinduer, ny ventilation med varmegenvinding og nedgravede affaldsbeholdere samt modernisering af udearealer efter renovering. Renoveringen kommer til at koste 269 mio. kr. Der er givet accept fra Landsbyggefonden til at støtte 80 % af belåningen samt yde ekstra driftsstøtte for at undgå store huslejeforhøjelser. Side 5
Huslejen forventes at blive forhøjet med gennemsnitlig 87 kr. pr. m2. Huslejen forhøjes gradvist efterhånden som arbejderne er afsluttet. Der forventes en besparelse på udgiften til varme og solcellerne på taget forventes ligeledes at nedsætte udgiften til el i både boliger og fællesareal. Der har i længere tid været en ordning, der gjorde det muligt for den enkelte beboer at udskifte køkkenet mod et lejetillæg. Der er nu udskiftet ca. 800 køkkener og ordningen er midlertidigt stoppet. Fremover er det kun køkkener i ledige boliger, der bliver skiftet. Der blev i 2010 godkendt en lignende ordning, der gav mulighed for at udskifte badeværelset mod et lejetillæg. Ordningen har ikke været søgt af så mange lejere, som forventet. Det kan måske have sammenhæng med den forventede forhøjelse af huslejen i forbindelse med renoveringen. I styringsrapporten er det bemærket, at afdelingsbestyrelsen fungerer godt. Den er meget engageret, men afdelingens størrelse og aktivitetsniveau slider på medlemmerne. Ved det seneste valg kom 3 nye medlemmer ind i bestyrelsen. Kim spurgte til størrelsen på afregning ved fraflytning. Jørgen oplyste at afregningerne nærmest er eksploderet. I 2010 blev hele henlæggelsen til afregning ved fraflytning brugt og herudover blev en udgift afholdt af driftsregnskabet. Bettina oplyste, at det ikke kun er i Grantoften afregningerne er blevet større. Der er tale om en generel tendens. Jonna oplyste, at mange beboere har boet i deres boliger i mange år. Den indvendige vedligeholdelse har ikke været prioriteret så højt og når beboerne bliver ældre bliver det også sværere at overkomme. 1. SSP-arbejdet - drøftelse Jonna oplyste, at der tidligere blev holdt 2 fællesmøder om året. I mødet deltog SSP-medarbejdere, Jette Fesner og Jonna Carlsson fra Grantoften og afdelingens ejendomsinspektør samt repræsentanter for politiet. Fællesmøderne holdes ikke længere, nu holdes der kun møder med professionelle SSP-folk. Gennem det seneste år har problemer med 5 unge utilpassede fra Grantoften, udviklet sig voldsomt. Gruppen tiltrækker 5 unge udenfor området. De er 5 danske og 5 etniske unge. Der er sket store forandringer omkring fritidscentret om aftenen. De har sat ild til flere ting, stjålet pc er fra skolen i åbningstiden og åbnet ovenlysvinduer i fritidscentret m.m. De kommer også med voldelige trusler og de store børn på 13-16 år tør ikke længere gå alene i området. Side 6
Herudover er der salg af narkotika fra flere adresser i området. Fritidscentrets medarbejdere føler sig også utrygge. Fritidscentrets leder kender til problemerne. Grantoften har ikke længere nogen kontakt med SSP-medarbejderne og der er ikke noget opsøgende arbejde. Der mangler kontakt mellem parterne men også handling. Grantoften har derfor sendt et brev til Ballerup kommune, men har ikke modtaget noget svar. Grantoften har tilbudt at stille en ledig forretning i centret til rådighed for SSParbejde, men tilbuddet er ikke accepteret. Det er let at få fat på politiet og de kommer også ofte i Grantoften. Lone tager oplysningerne med til koordinationsgruppen for forebyggelse og udvikling i boligområderne. 1. Grantoftens restaurant - status Grantoftens restaurant er nu lukket, men der verserer stadig en sag om restaurantens virke. En af beboerne i afdelingen har klaget over de underskud restauranten har haft de senere år. Der er senest klaget til Statsforvaltningen. Statsforvaltningen har i forbindelse med sin behandling spurgt Socialministeriet om det var lovligt at drive restaurant i en almen boligafdeling. Socialministeriet har vejledende udtalt at det er Socialministeriets opfattelse, at en boligorganisation eller afdelinger af denne kan drive en restaurant, café eller lignende som led i sociale aktiviteter for beboerne. Det er dog en forudsætning at betingelserne i den ovenfor nævnte bestemmelse ( 18 i bekendtgørelse om sideaktiviteter) er opfyldt, herunder at den pågældende aktivitet primært er rettet mod beboerne. Statsforvaltningen har nu bedt Ballerup kommune om at redegøre for om bestemmelserne i 18 i nævnte bekendtgørelse er opfyldt. Ballerup kommune er p.t. med bistand fra selskabet i gang med at udfærdige en redegørelse til Statsforvaltningen. Jørgen oplyste, at der er modtaget henvendelse fra et cateringfirma, der er interesseret i at leje restaurantens lokale og etablere spisested med servering og take-away. Grantoftens institutioner - status Jørgen oplyste, at der endnu mangler nogle tekniske formaliteter, før der kan sendes ansøgning om godkendelse af ombygning, låneoptagelse og fremtidig udlejning af institutionerne. Side 7
Der mangler bl.a. en deklaration fra Vestkirken om anvendelse af en del af deres grund. Der forventes afholdt licitation i starten af 2012 og byggestart i september 2012. 1. Eventuelt a. Realdanias kampagne om livet i almene boligområder 2011-2016 Lone spurgte om selskabet har undersøgt om der er projekter, der kan søge tilskud fra de afsatte kampagne-midler på 100 mio. kr. Bettina oplyste, at DAB er ved at undersøge hvilke projekter, der kan søge om tilskud, der tænkes både på nye og igangværende projekter. Umiddelbart tænkes der på at søge tilskud til at modernisere udearealerne i Korngården. Det kunne eventuelt ske i samarbejde med de øvrige afdelinger i Vængerne. Side 8