SVEJGAARD GALST QWIST ADVOKATAKTIESELSKAB

SVEJGAARD GALST QWIST ADVOKATAKTIESELSKAB NY LANDSRETSDOM OM VALUARENS ANSVAR FOR VURDERINGEN > side 2 NY PRINCIPIEL LANDSRETSDOM OM OVERPRIS VED KØB AF ANDELSBOLIG > side 4 NY HØJESTERETSDOM OM PRINCIPPERNE FOR AFSLAG I KØBESUMMEN I ANDELSBOLIG > side 5 HUSK RETTIGHEDSHAVEREN TIL FIRMAFESTEN! > side 8 OMGÅELSE AF LEJELOVGIVNINGEN > side 9 NYE REGLER OM FRATRÆDELSESGODTGØRELSE TIL FUNKTIONÆRANSATTE! > side 10 SENESTE LOVÆNDRINGER I ANDELSBOLIGFORENINGSLOVEN > side 11 NYHEDSBREV / Marts 2015

ULOVLIG OVERPRIS VED FASTSÆTTELSE AF VÆRDIEN AF FORENINGENS EJENDOM VED VALUARVURDERING VALUARENS ANSVAR FOR VURDERINGEN Af advokat (H) Henrik Qwist, partner Østre Landsret har i en principiel dom om valuarens erstatningsansvar for vurderinger og ulovlig overpris i sagskomplekset om A/B Ringertoften sat meget vide rammer for valuarens skøn ved vurderingen af ejendommens værdi. Det må nu antages, at det er næsten umuligt at gøre overpris gældende på grund af en fejlagtig valuarvurdering. Dommen er offentliggjort i TBB 2014.932. Når en andelsboligforening skal opgøre sin egenkapital, skal værdien af foreningens ejendom opgøres efter principperne i andelsboligforeningslovens 5, stk. 2. Ejendommens værdi kan fastsættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsessummen med tillæg af udførte forbedringer siden anskaffelsen samt endelig til ejendommens handelsværdi opgjort af en statsautoriseret ejendomsmægler, som tillige skal være valuar (valuarvurdering). Valuarvurderingen må kun være 18 måneder gammel, hvilket betyder, at der skal foretages en ny vurdering hvert år til brug for foreningens andelsberegning i foreningens årsrapport. SAGENS FAKTUM I den konkrete sag havde A/B Ringertoften siden foreningens stiftelse i 2005 ansat værdien af foreningens ejendom på baggrund af en af ejendomsmægler og valuarselskabet Ejval ved Gunnar Brandt fastsat handelsværdi. Da andelsboligforeningen blev opmærksom på, at der kunne være problemer med Ejvals værdiansættelser indhentede foreningen i sommeren 2009 to valuarvurderinger fra andre firmaer. Under retssagen blev der foretaget syn og skøn, og skønsmanden foretog endnu en vurdering af foreningens ejendom. A/B Ringertoften købte ejendommen i 2005 for kr. 465.000.000. Ejval vurderede på dette tidspunkt ejendommen til en højere værdi på kr. 520.000.000. I perioden fra 2005 og til 2007 vurderede valuarselskabet Ejval ejendommens værdi til kr. 520.000.000, kr. 580.000.000 og kr. 580.000.000. Skønsmanden under retssagen vurderede, at ejendommens handelsværdi var væsentligt mindre værd i 2005 kr. 155.000.000, i 2006 kr. 165.000.000 og i 2007 kr. 175.000.000 svarende til et fald i værdien på ca. 30 % hvert år. 02 Fortsættes >

BYRETTENS DOM Byretten konkluderede, at de af Ejval ved Gunnar Brandt foretagne vurderinger alle var fejlagtige og urealistiske høje. Retten udtalte, at forskellen mellem Ejvals vurderinger og skønsmandens vurderinger ikke kan henføres under, hvad der må anses som et acceptabelt fejlskøn. Endvidere anførte byretten, at afvigelsen må betragtes som voldsomt urealistisk og åbenbart forkert. En meget bombastisk byretsdom statuerede derfor ulovlig overpris, og erstatningsansvar for såvel Ejval ApS som for Gunnar Brandt personligt. LANDSRETTENS DOM Østre Landsret ændrede dommen og konkluderede, at der ikke var hverken ulovlig overpris eller erstatningsansvar fra Ejval ApS og Gunnar Brandt personligt. Landsretten lægger i sin præmis vægt på flere forskellige forhold. Landsretten anfører, at der i perioden fra 2005 til 2008 var betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme, fordi markedet i perioden var atypisk, hvorfor der under sagen kun var forelagt begrænsede oplysninger om sammenlignelige ejendomme. Derudover anfører Landretten, at Ejval og skønsmanden havde anvendt to forskellige opgørelsesmetoder. Ejval fastsatte værdien ud fra en beregning af en forrentningsprocent, mens skønsmanden lagde vægt på m2 prisen samt ejendommens muligheder for forøgelse lejeindtægter. Endelige lagde landsretten vægt på, at der ikke var oplysninger om, at Ejvals vurdering var fejlbehæftet. der efter oplysningerne om ejendomsmarkedet i perioden kunne anses for fagligt forsvarligt. Ejvals vurdering kunne derfor ikke karakteriseres som et fejlskøn. Det forhold, at skønsmanden for 2007 vurderede, at den konkrete valuarvurdering var kr. 175.000.000 svarende til 32 % for høj, fandt landsretten, at en sådan afvigelse, når der ikke påvises konkrete fejl, ligger indenfor en rimelig afvigelse. I forhold til byrettens klare afgørelse, er landsrettens dom overraskende. KONKLUSION På baggrund af landsrettens dom må det fremadrettet konkluderes, at det vil være endog meget vanskelligt for en køber af en andelsbolig at gøre overpris gældende med den begrundelse, at foreningens valuarvurdering er forkert for høj. For at kunne bevise, at en valuarvurdering er forkert, er det nu næppe længere nok at indhente en ny vurdering ved en af retten udmeldt skønsmand for at få prøvet selve skønnet. Det skal suppleres med bevis om, at foreningens valuarvurdering er fejlbehæftet. Ikke blot ud fra skønnet, men med påviselige fejl i selve vurderingsgrundlaget. Set i lyset af landsrettens frifindelsesdom bliver det meget svært. På trods af, at den for retten udmeldte skønsmand havde vurderet, at Ejvals ejendomsvurderinger var ca. 30 % for høje, fandt landsretten det alligevel ikke godtgjort, at Ejvals ved Gunnar Brandts vurderinger afveg så væsentligt fra, hvad Landsrettens dom blev forsøgt indbragt for Højesteret, men tilladelse hertil blev ikke givet. Dommen er således endelig. 03 Fortsættes >

ULOVLIG OVERPRIS VED ANDELSBEREGNING EFTER FORKERT AREAL Af advokatfuldmægtig Gritt Bjørnshave Advokat Kristian Dreyer har netop fået medhold ved Østre allerede for nogle år siden havde været bekendt med pro- Landsret i en principiel sag om andelsboliger, som er offent- blemstillingen. Landsretten fandt, at den daværende ad- liggjort i Ugeskriftet for Retsvæsen 2015, s. 283. ministrators udtalelser måtte anses for fejlagtig juridisk rådgivning, og at andelshaveren derfor befandt sig i und- Spørgsmålet i sagen var, om der opstår ulovlig overprisbeta- skyldelig uvidenhed om sit krav. Denne særlige situation, ling, når køber på grund af en fejl i foreningens fordelingstal hvor en andelshaver modtager forkert juridisk rådgivning, betaler for meget i andelsværdi. Det kan nemlig diskuteres, kunne begrunde, at forældelsesfristen på 6 måneder ef- hvorvidt der egentlig betales ulovlig overpris ved forkert are- ter andelsboliglovens 16, stk. 3, først skulle løbe fra alopgørelse, idet køber vil modtage samme merprovenu det tidspunkt, hvor andelshaveren fik korrekt advoka- ved sit senere salg. Derfor vil fejlen reelt ikke indebærer tab trådgivning om sit krav. Kravet var derfor ikke forældet. for køber. Såvel byretten som landsretten statuerede, at der var betalt I sagen havde andelsboligforeningen i 2006 som følge af en ulovlig overpris samt at købers krav ikke var forældet. Sælge- fejl af administrator fastsat en andelsboligs areal forkert. Ad- ren måtte tilbagebetale 77.000 kr. i overpris. ministrator havde fastsat lejlighedens areal godt 10 m2 højere end andelsboligens reelle areal. I foreningen bliver andels- I forlængelsen af sagen rettede andelshaveren krav mod an- værdien beregnet ved at gange arealet med andelskronen. delsboligforeningen om tilbagebetaling af for meget betalt Foreningens fordelingstal både for fordeling af andelsværdi boligafgift for perioden 2006-2015. Andelsboligforeningen og for opkrævning af boligafgift er arealet. Konkret havde nægtede først at tilbagebetale boligafgiften. Den 11. februar det medført en andelsværdi, der var 77.000 kr. for høj. 2015 tog andelsboligforeningen bekræftende til genmæle og har nu indvilliget i at tilbagebetale op mod 70.000 kr. til En ny andelshaver fandt ud af, at der var noget galt med are- andelshaveren. alet og kontaktede administrator herom. Administrator forklarede, at selvom der måske var taget udgangspunkt i et for På baggrund af denne landsretsdom kan det nu konklude- højt areal, ville han som andelshaver ved sit salg blot få det res, at såfremt andelsværdien opgøres på baggrund af et mere ud i provenu. Administrator anså det derfor ikke som et forkert fordelingstal, er der i forholdet mellem sælger og kø- problem og afviste i øvrigt, at det havde indflydelse på bolig- ber ulovlig overpris. Det følger af de almindeligt gældende afgiftens størrelse. Først flere år efter anlagde andelshaveren foreningsretlige grundsætninger, at der skal være overens- retssag om overpris. stemmelse mellem foreningens fordelingstal for henholdsvis fordeling af andelsværdi og opkrævning af boligafgift, og Det andet centrale spørgsmål var, om andelshaveren kunne fordelingstallet skal være korrekt og sagligt velbegrundet. gøre sit overpriskrav gældende efter så mange år, da han I langt de fleste foreninger anvendes lejlighedernes arealer som fordelingstal. 04 Fortsættes >

NY HØJESTERETSDOM OM PRINCIPPERNE FOR AFSLAG I KØBESUMMEN I ANDELSBOLIG Retsstillingen for reglerne om afslag i købesummen for mangler ved de individuelle forbedringer er dog ikke blevet hverken entydige eller helt afklaret efter Højesterets dom. Af advokat (L) Pernille Thrane RETSAGENS FAKTUM Sagen handler om mangler ved køb af en andelsbolig. Lejligheden blev overdraget i 2002. Først lang tid efter købers overtagelse af lejligheden, blev køber i 2009 opmærksom på, at der var mangler ved lejlighedens badeværelse. Gulvet blev utæt ved, at fliserne slap underlaget. Det betød, at der sev vand ned til underboen. Det var sælger, som i sin ejertid havde fået renoveret badeværelset i 1995. Ved renoveringen blev et kammer inddraget i badeværelset, og der blev etableret nye vægge og gulv i badeværelset. Badeværelset var udført af en murer efter regning. Under sagen blev der gennemført syn og skøn, hvor det entydigt blev fastlagt, at badeværelset på udførelsestidspunktet i 1995 ikke var udført i overensstemmelse med de dagældende regler. Badeværelset var ikke lovligt. Parterne i retssagen var enighed om, at der var en værdiforringende mangel ved lejligheden. Byretten tilkendte køber et afslag på skønsmæssigt kr. 125.000 inkl. moms på grundlag udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet med hensyn tagen til, at der ved udbedring opnåedes en længere levetid. Byretten godkendte således et afslag af en størrelse, som langt oversteg værdien af den individuelle forbedring på købstidspunktet. Landsretten derimod tilkendte alene køber et afslag på kr. 27.000 på grundlag af skønsmandens vurdering af manglerne på handelstidspunktet. Landsretten udtalte i sagen, at afslaget var begrænset til det beløb, som der var betalt for den pågældende forbedringsdel. AFSLAG VED MANGLER VED ANDELSBOLIGER Prisen for en andelsbolig er sammensat af en andel af værdien af foreningens formue og værdien af individuelle forbedringer. Prisen for en andelsbolig er underlagt en lovbestemt maksimalpris. Prisen for en andelsbolig er derfor ikke sammenlignelig med ejerboliger, og prisen er dermed som udgangspunkt ikke udtryk for markedsprisen. Skønsmanden vurderede, at det var nødvendigt at foretage en fuldstændig udskiftning af badeværelset for at lovliggøre dette - bringe badeværelset i overensstemmelse med de nugældende regler. Udgiften hertil inkl. udbedring af skaderne på etagedækket beløb sig til anslået kr. 140.000 ekskl. moms eller i alt kr. 175.000 inkl. moms. Samtidig vurderede skønsmanden, at udgifterne relaterende til den del af badeværelset, som ikke var udført håndværksmæssigt korrekt på overdragelsestidspunktet i 2002 udgjorde ca. kr. 27.000. På trods det særlige prissystem for andelsboliger udtaler Højesteret i sine præmisser helt overordnet, at udgangspunktet for vurdering af mangler ved andelsboliger er de almindelige køberetlige principper for, om en køber har krav på et afslag i købesummen. Højesteret fastslår, som i tidligere afgørelser, at det afgørende for, om en køber har ret til et afslag, er, om kendskabet til manglen på handelstidspunktet ville have medført, at købesummen ville have været lavere. Vurderingen heraf skal foretages ud fra udbedringsomkostningerne på handelstids- 05

punktet samt manglernes beskaffenhed. Dette afgørende kriterium har Højesteret også lagt vægt på i afgørelserne U.2004.1873H og U.2013.140H. Samtidig fastslår Højesteret i afgørelsen, at grundlaget for afslaget i købesummen ved andelsboliger ikke er begrænset til det beløb, som er betalt for forbedringen i lejligheden. Højesteret er dermed enig med byretten og uenig med landsretten. Højesteret udtaler samtidig, at det er uden betydning, at der i andelsboligforeningsloven er krav om specifikation af de individuelle forbedringer. Grundlaget for afslaget er den samlede købesum, der er betalt for andelsboligen altså såvel andelsværdi som værdien af de individuelle forbedringer. MAKSIMALPRISENS BETYDNING FOR AFSLAGET Højesteret fastslår, at maksimalprisbestemmelserne i andelsboligloven betyder, at hvis der på handelstidspunktet er kendskab til mangler ved forbedringer, skal der tages højde for dette ved, at prisen for forbedringen nedsættes eller helt bortfalder. Dermed nedsættes maksimalprisen. På denne baggrund fastslår Højesteret, at hvis der er handlet til maksimalpris uden kendskab til manglerne, er der en formodning for, at køber med kendskab til manglerne ville have handlet til en nedsat maksimalpris. I den konkrete afgørelse lægger Højesteret til grund, at der blev handlet til maksimalprisen ved handelsprisen på kr. 245.919 kr., hvoraf forbedringerne udgjorde kr. 35.920. Samtidig finder Højesteret, at grundlaget for afslaget skal vurderes ud fra værdien af de mangelfulde forbedringer. Skønsmanden havde i sin besvarelse vurderet, at ca. 2/3 af værdien af forbedringen vedrørte forbedringer, som ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Højesteret udtaler derfor, at maksimalprisen for lejligheden på handelstidspunktet skulle have været nedsat med det beløb, som værdien af de mangelfulde forbedringer udgjorde, svarende til det af skønsmanden anslåede beløb på kr. 27.000. Højesteret mente ikke, at sælger havde afkræftet formodningen om, at der med kendskab til manglen på handelstidspunktet ville være givet et afslag. Højesteret tiltrådte derfor Landsrettens afgørelse, som gav et afslag på 27.000 kr. om end med en helt anden begrundelse. MINDSTEGRÆNSE FOR AFSLAG I ANDELBOLIGER? En af de helt grundlæggende problemstillinger ved afslag i de ulovbestemte regler om mangler ved fast ejendom er, hvorvidt der gælder en mindstegrænse for afslag. Dette spørgsmål tager Højesteret ikke stilling til i sagen. Det skyldes, at der mellem parterne i sagen for Højesteret var enighed om, at manglerne ved lejligheden havde en sådan karakter og omfang, at der var grundlag for afslag. 06 Fortsættes >

Prisen for lejligheden var kr. 245.919, og afslaget meddelt i Landsretten udgjorde kr. 27.000, hvilket svarer til ca. 11 % af købesummen. Skønsmanden har vurderet at udbedring på handelstidspunktet ville have været ca. 70% af de anslåede udgifter svarende til kr. 122.500 inkl. moms. Det har været diskuteret i teorien om der gælder en mindstegrænse for afslag samt, hvor en evt. mindstegrænse kan sættes. Rosenmeier argumenterer i sin seneste udgave af mangler ved fast ejendom for en mindstegrænse ved afslag på 6 % af købesummen ved køb af ejerboliger. Højesteret har med denne afgørelse ikke entydigt taget stilling til, om der også ved afslag i købesummen for mangler i andelsboliger er krav om, at afslaget skal være over en mindstegrænse. Alene henvisningen til de almindelige principper og det faktum, at afslaget konkret i forhold til købesummen er på 11 % kunne imidlertid tyde på, at der ved afslag i andelsboliger tilsvarende er et krav om, at afslaget skal være over en mindstegrænse. På den anden sammenkæder Højesteret afslaget med maksimalprisbestemmelserne, og at kendskab til mangler ved individuelle forbedringer på handelstidspunktet skal medføre en nedsættelse af maksimalprisen. Hvis dette er tilfældet, kan der ikke siges at være en mindstegrænse for afslag ved andelsboliger, da der ikke er nogen mindstegrænse eller bagatelgrænse for ulovlig overpris. Højesterets dom har derfor ikke bragt klarhed over retsstillingen for afslag i købesummen for mangler ved andelsboliger. Der er fortsat flere uafklaret problemstillinger. Men Højesteret har dog slået fast, at det er muligt at få et afslag ved mangler ved en andelsbolig, og at afslaget overordnet ikke er begrænset til den betalte værdi af de individuelle forbedringer i lejligheden. RETSSTILLINGEN EFTER HØJESTERETS AFGØRELSE Højesteret har i afgørelsen fastsat de overordnede principper for afslag i købesummen ved andelsboliger. Principielt kan afslag gives i den fulde købesum og ikke blot i værdien af de individuelle forbedringer. Udgangspunktet er de almindeligt gældende principper for afslag for mangler, og det afgørende for, om der er grundlag for et afslag, er, hvorvidt kendskabet til manglen på handelstidspunktet ville have medført en nedsættelse af prisen. Men på trods af, at Højesteret fastslår, at det er den fulde købesum for andelsboligen, som afslaget kan foretages i, bliver der i den konkrete sag lagt vægt på, at kun en del af forbedringerne var mangelfuld, og vil blive berørt af udbedringen. Med den begrundelse blev afslaget kun fastsat til det beløb, som skønsmanden vurderede, at værdi af de mangelfulde forbedringer udgjorde på handelstidspunktet. Specifikationen af værdien af forbedringerne får således indflydelse på afgørelsen. Hvis der havde været tale om en ejerlejlighed, havde der med al sandsynlighed ikke været kendskab til sælgers udgift til badeværelset, hvorfor der ville være taget udgangspunkt i skønsmandens vurdering af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet. 07

Husk rettighedshaveren til firmafesten Af advokat (H) Hans Christian Galst, partner Ved dom afsagt den 16. januar 2015 i sag nr. BS 10C-850/2013 behandlede Retten i Glostrup ved kollegial ret (3 juridiske dommere) spørgsmålet om, hvorvidt musikfremførelse ved to firmafester skulle anses som offentlig fremførelse i medfør af ophavsretslovens 2. Ved offentlig fremførelse i ophavsretlig forstand har Koda ret til at opkræve vederlag for musikfremførelsen, hvorimod Koda ikke har ret til at opkræve vederlag ved privat fremførelse. Novo Nordisk havde i 2012 og 2013 afholdt to store firmafester med henholdsvis ca. 7.500 og ca. 8.200 deltagere. Begge arrangementer var kun åbne for ansatte i Novo Nordisks afdelinger og datterselskaber i Danmark. Arrangementerne lå uden for arbejdstiden, og Novo Nordisks medarbejdere skulle ikke betale for at deltage i festerne. Til arrangementerne havde Novo Nordisk hyret et professionelt musikbureau, der var ansvarlig for musikken til festerne. Da fremførelse af musik ved de to personalefester havde en fremtrædende og central rolle, og da der var tale om et særdeles højt deltagerantal, fandt retten, at værkerne var fremført offentligt i ophavsretlig forstand efter ophavsretslovens 2, stk. 3, nr. 3. Retten fandt, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at kun ansatte havde adgang til arrangementerne. Byretten fandt heller ikke, at Kodas adgang til at opkræve vederlag kunne begrænses som følge af, at Koda tidligere havde en praksis om ikke at opkræve vederlag for musikfremførelse ved lukkede personalefester. Da Novo Nordisk blev anset som ansvarlig arrangør af personalefesterne, fandt byretten, at Novo Nordisk var ansvarlig over for Koda for fremførelsen af musikken, selvom der var hyret et musikbureau til at stå for musikken. Koda har i årrække inden denne retssag ikke opkrævet vederlag for musikfremførelse ved lukkede personalefester, og Koda har ikke generelle tariffer for musikfremførelse ved personalefester. Koda havde heller ikke afkrævet vederlag for de personalefester, som Novo Nordisk havde afholdt forud for 2012. Kort forinden Novo Nordisks personalefest i 2012 indledtes der dialog mellem Koda og Novo Nordisk om betaling af vederlag ved personalefester, hvorunder Koda gjorde gældende, at der skulle betales vederlag ved personalearrangementer med over 800 deltagere, da der under disse omstændigheder ville være tale om offentlig fremførelse i ophavsretlig forstand. Kravet blev afvist, hvorefter Koda anlagde sag. Kodas påstand blev derfor taget til følge, hvorefter Novo Nordisk blev tilpligtet at anerkende, at fremførelse af musik ved de to firmafester skulle betragtes som offentlig fremførelse. Dommen er af Novo Nordisk anket til landsretten. Vi anbefaler på nuværende tidspunkt, at man inden afholdelse af store firmaarrangementer søger rådgivning om, hvorvidt der er pligt til at betale vederlag til Koda. Arrangementer såsom sommerfester, julefrokoster og receptioner kan efter omstændighederne være vederlagspligtige, herunder hvis antallet af deltagere er meget højt (efter Kodas opfattelse 800 deltagere eller flere), eller hvis arrangementet er åbent for andre deltagere end kun ansatte, f.eks. de ansattes ægtefæller og kærester. 08

Omgåelse af lejelovgivningen Af advokat (L) Kristian Dreyer, partner Det er ikke usædvanligt, at familier anvender en konstruktion, hvor man forsøger at holde en ejendom på familiens hænder ved at omgå lejelovens almindelige regler. En enig Boligret i København fandt, at sådanne konstruktioner kan være ugyldige og derfor uden virkning for lejerne (BS 7C- 2428-2014). I sagen havde de sagsøgte døtre arvet en ejendom i lige sameje. Ejendommen var båndlagt, og døtrene var tillagt en rentenydelsesret. På trods af båndlæggelsen indgik døtrene en administrationsaftale med en københavnsk advokat om sædvanlig administration af ejendommen. Det blev under sagen påvist, at administrator fortrinsvis udlejede lejlighederne til lejere med tilknytning til familien. På et tidspunkt blev en ledig lejlighed udlejet til et ægtepar, der ikke havde denne tilknytning til familien. Men udlejningen blev konstrueres således, at lejligheden blev udlejet til en af de arvende døtre, som herefter fremlejede lejligheden til ægteparret på en tidsbegrænset kontrakt. Konstruktionen havde den fordel, at hovedlejeforholdet relativt nemt kunne opsiges. Det ville have den virkning efter de almindelige lejeretlige regler, at fremlejeforholdet til ægteparret automatiske ville ophøre, da en fremlejer ikke opnår bedre ret overfor udlejer, end lejer har overfor udlejer. Boligretten fandt enstemmigt, at der reelt var tale om et lejeforhold og ikke et fremlejeforhold til ægteparret, og at konstruktionen alene var valgt for at kunne opsige ægteparret, når et medlem af familien ønskede at bo i ejendommen. Administrators opsigelse af datteren (hovedlejeforholdet) havde derfor ingen betydning for ægtefællernes rettigheder som lejer ( fremlejeforholdet ). Tidsbegrænsningen i ægteparrets lejekontrakt blev også tilsidesat af boligretten i medfør af lejelovens 80, stk. 3, med den begrundelse, at den ikke kunne anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Boligretten fandt, at det var nærliggende at antage, at hovedformålet med tidsbegrænsningen alene var at have mulighed for at udleje lejemålet til familiemedlemmer på bekostning af ikke-familiemedlemmer. Tidsbegrænsningen var under disse omstændigheder en omgåelse af lejelovens opsigelsesregler og regler om udlejning på tidsbegrænsede lejevilkår, hvorfor aftalen om tidsbegrænsningen blev tilsidesat. Dommen viser, at almindelige opsigelsesregler skal iagttages, og at kreative konstruktioner, som ikke er sagligt velbegrundede, meget let tilsidesættes af domstolene. Konsekvensen bliver, at lejeren ikke kan opsiges, men kan blive boende i lejeboligen på lejelovens almindelige vilkår uden tidsbegrænsning. 09

Nye regler om fratrædelsesgodtgørelse til funktionæransatte pr. 1 februar 2015 Af advokat (H) Hans Christian Galst, partner Ved lov nummer 52 af 27. januar 2015 om ændring af funktionærloven vedtog et bredt flertal i Folketinget nye regler om fratrædelsesgodtgørelse for funktionærer med en vis anciennitet. Loven trådte i kraft den 1. februar 2015, og loven medfører en række væsentlige ændringer i funktionærlovens 2a. Det almindelige udgangspunkt om fratrædelsesgodtgørelse for funktionærer med en vis anciennitet har hidtil i medfør af funktionærlovens 2a, stk. 1 været, at en funktionær med uafbrudt beskæftigelse i samme virksomhed i 12, 15 eller 18 år havde krav på en fratrædelsesgodtgørelse svarende til henholdsvis 1, 2 eller 3 måneder ved arbejdsgiverens opsigelse af funktionæren. Efter lovændringen har en funktionær, der har været uafbrudt beskæftiget i samme virksomhed i 12 eller 17 år, krav på godtgørelse svarende til henholdsvis 1 og 3 måneders løn, jf. funktionærlovens 2a, stk. 1. Der er således sket ændringer både med hensyn til godtgørelsens størrelse og længden af den anciennitet, der udløser godtgørelsen. Bestemmelsen finder fortsat anvendelse i tilfælde af uberettiget bortvisning, jf. funktionærlovens 2a, stk. 2, og ancienniteten beregnes fortsat til fratrædelsestidspunktet og ikke opsigelsestidspunktet. Bestemmelsen kan ikke ved aftale fraviges til skade for funktionæren, jf. funktionærlovens 21, stk. 1. Enhver opsigelse af en funktionær afgivet efter den 31. januar 2015 vil være omfattet af de nye regler. Tidligere gjaldt der efter funktionærlovens 2a, stk. 2-4 undtagelsesbestemmelser til arbejdsgiverens pligt til at udbetale fratrædelsesgodtgørelse, hvis funktionæren ved sin fratræden ville oppebære folkepension eller en alderspension fra arbejdsgiveren, men disse undtagelser er ophævet ved lovændringen. Begrundelsen herfor er, at EU-domstolen i sag C-499/08 (den såkaldte Ole Andersen-sag) fastslog, at den danske praksis var i strid med det EU-retlige forbud mod forskelsbehandling på grund af alder. Bestemmelserne er derfor ophævet ved lovændringen, og alle funktionærer vil derfor nu kunne gøre krav på godtgørelse ved opsigelse, såfremt de har den lovbestemte anciennitet. 10

Seneste lovændringer i andelsboligforeningsloven Af advokat (H) Henrik Qwist, partner 1 - SKÆRPEDE KRAV TIL STIFTELSE AF ANDELSBOLIG- FORENINGER IKRAFTTRÆDEN 1. JANUAR 2015. I december måned 2014 blev der vedtaget ændringer til Lejeloven samt Andelsboligforeningsloven med henblik på at sikre bedre rådgivning til lejere, som ønsker at stifte en andelsboligforening, samt et forsøg på at sikre bedre økonomi i disse foreninger. Nærværende artikel giver et overblik over disse nye regler. KRÆVER LEJERTILSLUTNING PÅ 60 % Lejeloven indeholder regler om, at når en ejendom med mere end 6 beboelseslejemål, eller 13 såfremt der tillige er erhverv, sælges, skal ejendomsejer tilbyde lejerne at overtage ejendommen til samme kø-besum og øvrige vilkår, som ejeren kunne opnå ved salg til anden side. Indtil 1. januar 2015 var der i Lejeloven krav om, at mindst 50 % af lejerne af beboelseslejligheder havde meldt sig ind i andelsboligforeningen. Dette krav om mindstetilslutning til en af lejerne stiftet andelsbo-ligforening er nu forhøjet til 60 %. Teknisk er denne lovændring sket ved, at der i Andelsboligforeningslovens 2, stk. 1 er indsat et gene-relt krav om, at når der stiftes en andelsboligforening, skal der være en tilslutning på mindst 60 %. Tilslutningsprocenten på 60 beregnes ikke i forhold til samtlige boliglejemål, men i forhold til udlejede beboelseslejligheder. Tomme beboelseslejemål regnes således ikke med. På helt samme vis som efter den tidligere regel. KRAV TIL BUDGET I en ny bestemmelse i Andelsboligforeningslovens 3 a) er der indsat et lovmæssigt krav om, at der forud for, at en af lejerne stiftet andelsboligforening gennemfører køb af deres ejendom, skal foreligge et budget for andelsboligforeningen. For budgettets finansieringsdel gælder, at der uanset valg af finansieringsmodel altid skal være et sam-menligneligt budget med et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag. Endvidere er det nu i loven fastlagt, at budgettet skal dække samtlige poster for andelsboligforeningens økonomi, samt at budgettet skal dække en periode på mindst 10 år fra stiftelsen. Der er samtidig lovgivet om, at budgettet skal indeholde en post til ejendommens vedligeholdelse, samt at andelsboligforeningen ikke må budgettere med en indtægt fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder. Lovgiver har således lovgivet om kvaliteten af den rådgivning, som lejere skal modtage i forbindelse med lejernes stillingtagen til, om de vil stifte en andelsboligforening i deres ejendom og gennemføre lejerkøb af denne. 11

2 - DOKUMENTER VED SALG AF ANDELSBOLIG OG NØG- LEOPLYSNINGER I FORENINGENS ÅRSRAPPORT M.V. I 2013 gennemførtes til ikrafttræden i løbet af 2014 en række ændringer til Andelsboligforeningsloven, som dels stiller øgede krav til oplysningerne i andelsboligforeningernes årsrapport, dels giver andelsbo-ligforeningerne opgaver med udarbejdelse af nøgleoplysninger, og endelig forøger omfanget af det ma-teriale en køber af en andelsbolig skal modtage i forbindelse med køb. Alle disse tiltag er tilsammen lavet for at give købere af en andelsboliger bedre og flere oplysninger om andelsboligforeningen og den lejlighed, køber er interesseret i. FORENINGENS ÅRSRAPPORT Med virkning fra 1. januar 2014 skal alle andelsboligforeningers årsrapporter indeholde oplysninger om en række nøgletal. Foreningens revisor skal derfor nu udarbejde en årsrapport, som opfylder alle disse krav. FORENINGENS OPGAVER NØGLEOPLYSNINGSSKEMAER Alle andelsboligforeninger i Danmark er ved lovændringen og med virkning fra generalforsamlingens godkendelse af årsregnskaberne i løbet af 2014 blevet pålagt at udfylde de af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdede særlige skemaer. Alle foreninger skal udfylde nøgleoplysningsskemaer om andelsboligforeningen, og for hver handel i for-eningen tillige et nøgleoplysningsskema for den aktuelle andelslejlighed, der sættes til salg. Er der der-udover sket ændringer i foreningens forhold, skal andelsboligforeningen endvidere udarbejde en særlig erklæring som et tillæg til nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. I henhold til ministeriets bekendtgørelse af 6. januar 2015, skal alle disse skemaer udarbejdes hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter, at foreningen har modtaget anmodning om, at disse skemaer skal anvendes i forbindelse med et salg i andelsboligforeningen. MATERIALE TIL KØBERE AF ANDELSBOLIGER. Andelsboligforeningslovens 6 indeholder regler om, hvilket materiale en køber af en andelsbolig skal have udleveret i forbindelse med købet. Omfanget af dette materiale er nu for alle andelsboligforeninger blevet væsentligt forøget. En køber skal have udleveret følgende materiale: 1. Foreningens vedtægter 2. Foreningens seneste årsregnskab og budget 3. Referat fra foreningens senest afholdte ordinære generalforsamling og eventuelt senere eks-traordinære generalforsamlinger 4. Foreningens vedligeholdelsesplan, såfremt foreningen har en sådan. 5. Den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen 6. Nøgleoplysninger for andelsboligforeningen (skematvang) 7. Nøgleoplysninger for den aktuelle andelsbolig (skematvang) 8. En erklæring fra andelsboligforeningen hvis der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysnin-gerne siden seneste nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen jf. 6 (skematvang) Udlevering af disse dokumenter behøver dog ikke at ske i papirform, men kan ske ved henvisning til for-eningens hjemmeside, såfremt materialet findes der. BEHOV FOR REVISION AF FORENINGENS VEDTÆGTER Ændringen i Andelsboligforeningslovens 6 om materiale til købere af andelsboliglejligheder betyder, at langt de flest andelsboligforeninger i den nærmeste fremtid bør foretage ændring af foreningens ved-tægt. Dette kunne give anledning til generelt at gennemgå foreningens vedtægter for at sikre, at alle de sene-ste lovændringer m.v. generelt er blevet indføjet i vedtægten. Samtidig er andelsboligforeningen forpligtet til at foretage indberetning af nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen til ministeriet. 12

AFDELINGEN FOR FAST EJENDOM Ud af virksomhedens godt 40 ansatte, består afdelingen for fast ejendom af 7 advokater/jurister og 4 sagsbehandlere. Vores afdeling bistår et bredt udsnit af ejendomsmarkedets aktører, herunder administrationsvirksomheder, entreprenører, arkitekter, offentlige og kommunale myndigheder, ejendomsmæglere, pensionskasser og boligforeninger samt advokater. Afdelingen er blandt landets førende inden for sine specialeområder: > køb og salg af fast ejendom, herunder due diligence > erhvervs- og hotelejendomme > boliglejeret og erhvervslejeret > entrepriseret, > miljø- og forureningssager > planlovgivningen > ejendomsprojektudvikling og andelsboligprojekter > andelsboligret og andelsboligstiftelser efter lejelovens regler om tilbudspligt > ejendomsmæglerjura og ejendomsmægleransvar > konfliktsløsning herunder rets- og voldgiftsager > isoleret bevisoptagelse, sagkyndige beslutninger, syn og skøn samt ADR (alternative dispute resolution) > tvangsauktion over fast ejendom > specialinkasso for bolig- og udlejningsejendomme, herunder udsættelsessager og eksklusioner m.v. PRIMÆRE KONTAKTPERSONER > Henrik Qwist, advokat (H), partner (hq@svega.dk) dir. 33 63 74 38 > Kristian Dreyer, advokat (L), partner (kd@svega.dk) dir. 33 63 74 26 ØVRIGE ADVOKATER > Mikael Dreyer, advokat (H) (md@svega.dk) > Hans Christian Galst, advokat (H), partner (hcg@svega.dk) > Mette Haagensen, advokat (mh@svega.dk) > Anders Hebbelstrup Jensen, advokat (ahj@svega.dk) > Christian Steen Laursen, advokat, partner (csl@svega.dk) > Pernille Thrane, advokat (L) (pt@svega.dk) > Gritt Bjørnshave advokatfuldmægtig (gb@svega.dk) SVEGA ADVOKATINKASSO > Henrik Drewes Rasmussen, advokat (hdr@svega.dk) SVEJGAARD GALST QWIST Gammel Strand 44 DK-1202 København K www.svega.dk T (+45) 33 63 74 00 SVEJGAARD GALST QWIST ADVOKATAKTIESELSKAB