Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 27. april 2011 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Jægergårdsgade 52/Montanagade 1, Aarhus C opførelse af etagebyggeri 1. Resume Arkitektfirmaet Seier + Sølvsten har søgt om tilladelse til at opføre en etagebebyggelse ved hjørnet af Jægergårdsgade og Montanagade. Bebyggelsen er projekteret i 3-4 etager mod Montanagade og 5 etager mod Jægergårdsgade. Der indrettes erhverv i stueetagen og boliger i de øvrige etager. En naboorientering har resulteret i 4 indsigelser, hvori der især peges på, at byggeriet ikke passer ind i omgivelserne og generelt er for højt, at det vil forringe lysforholdene, og at opholdsarealerne bliver for ringe. På baggrund af indsigelserne er bygningen mod Jægergårdsgade blevet reduceret med en etage, således at den bliver i 4 etager med saddeltag. Etagearealet i det reducerede projekt bliver 948 m 2. Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Sagsnummer POB/10/02301 Sagsbehandler Henning Jensen Telefon 8940 2510 Direkte telefon 8940 2519 Telefax E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte hjensen@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Det indstilles, at det reducerede projekt godkendes, da påvirkningen af omgivelserne ikke ligger ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde, og da bebyggelsens omfang er i overensstemmelse med kommuneplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) byggeriet godkendes. 3. Baggrund Indstillingen fremsendes til Byrådet, fordi der i forbindelse med naboorientering er fremkommet indsigelser. 4. Relationer til mål
Ifølge kommuneplanen er det ønskeligt, at der sker fortætning i midtbyens karrékvarterer ved at foretage huludfyldninger. 5. Sagsfremstilling Arkitektfirmaet Seier + Sølvsten har for ejeren af ovennævnte ejendom oprindeligt søgt om tilladelse til: a) nedrivning af den eksisterende bebyggelse (2 ikke-bevaringsværdige bygninger) b) opførelse af en etagebebyggelse i 5 etager med fladt tag mod Jægergårdsgade og 3-4 etager mod Montanagade. Efterfølgende er projektet på baggrund af indsigelserne blevet reduceret, således at det fremstår som et byggeri i 4 etager med saddeltag mod Jægergårdsgade og i 3-4 etager med fladt tag mod Montanagade. Det reducerede projekt får et etageareal på 948 m 2 bestående af 178 m 2 erhvervsareal i stueetagen og 11 boliger i de øvrige etager. Der vedlægges følgende bilag (tegningerne viser det reducerede projekt): Oversigtskort Situationsplan Facadetegninger Indsigelser Ansøgers kommentarer til indsigelserne. Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener. Side 2 af 7
Det fremgår af bygningsreglementets, kap. 2.1.1, 2.3 og 2.4. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 02.02.07 CY, der er udlagt til cityformål. Cityformål omfatter bl.a. handel og boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 5 etager med en maksimal husdybde på 10 m. Den projekterede bebyggelse overholder kommuneplanens rammer. Der har været gennemført en naboorientering, som har resulteret i 4 indsigelser. Arkitektfirmaet har kommenteret indsigelserne. I det følgende kommenterer Planlægning og Byggeri sagen på baggrund af indsigelserne og kommentarerne til indsigelserne. Kommentarerne knytter sig til det reducerede projekt. Indsigelse fra en erhvervsdrivende, Jægergårdsgade 54, 1: Byggeriet er ikke tilpasset området, det er fortænkt, fortegnet og forkert dimensioneret. Der bør sikres social ansvarlighed, 20 % af lejlighederne skal være udlejningslejligheder, hvoraf 50 % stilles til rådighed for Aarhus Kommune. Nedrivningen og bygningsarbejdet vil medføre store gener, dels for en psykologpraksis, dels for et revisionsfirma. Det bør sikres, at adgang ikke hindres, at området holdes rent, at klinikkens vinduer kan åbnes, uden der indtrænger store mængder støv, og at der ydes kompensation for tildækning af skilte mv. Ifølge kommuneplanens generelle rammebestemmelser skal en bebyggelse udformes, så der opnås en arkitektonisk helhedsvirkning med den omgivende bebyggelse, hvorfor der kan stilles krav til bygningernes proportionering, taghældning, tagkviste, materialevalg m.v. For karrébebyggelse er hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde, der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller dybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. Side 3 af 7
Bebyggelsens facade mod Jægergårdsgade er efter reduktionen bearbejdet og vægtet højt som hovedfacade mod handelsgaden, ligesom facaden indgår i en samlet hjørneløsning mod Montanagade. Bebyggelsen er mod Montanagade nedtrappet i højden (fra 4 etager med saddeltag til 4-3 etager med fladt tag) og opdelt i tre bygningskroppe. Der er dermed opnået en facadetakt, der svarer til gadens karakteristika med små etageejendomme på små smalle matrikler. Der er i privat boligbyggeri ikke hjemmel til at kræve, at en del af lejlighederne skal være udlejningslejligheder, ligesom der heller ikke er hjemmel til at kræve, at en del af lejlighederne stilles til rådighed for kommunen. Eventuelle gener i byggeperioden må afklares med Natur og Miljø, der kan pålægge tidsmæssige begrænsninger m.v. Indsigelse fra en butiksindehaver i Jægergårdsgade 55, kld.: Byggeriet vil medføre store skyggegener for kælderbutikken og betyde dårligere visuelle vilkår for butikkens salg af keramik og brugskunst og sandsynlighed for mindre omsætning. Bebyggelsen vil ud fra en helhedsbetragtning passe dårligt i området, idet den er højere end den øvrige bebyggelse. Højden vil også få stor indvirkning på himlen mod syd og sydvest og betyde væsentlig mindre lys/sollys på tidspunkter, hvor flest kunder frekventerer forretningen. Den øgede bygningshøjde og bygningsvolumen vil påvirke lysforholdene for de omkringliggende bebyggelser, ligesom udsynet til himlen begrænses. Refleksion fra nybyggeriets store lyse facader vil dog kompensere i nogen grad og lysne indtrykket. Med projektets beliggenhed på sydsiden af Jægergårdsgade vil ejendommene på modsatte side af gaden blive påvirket formiddag-eftermiddag af facadens højde, der forøges til 4 etager med saddeltag etager fra 2 etager. Ejendommene på modsatte side af Montanagade vil blive påvirket i et vist omfang i formiddagstimerne af den nye sluttede randbebyggelse i 3-4 etager, der erstatter den punktvise bebyggelse af 2 gavle i 2½ etage. Naboejendommen Jægergårdsgade 54 er bebygget med forhus i 3½ etage og baghus i 2½ etage. Den totale bebyggelse i 3 etager af det Side 4 af 7
fælles ejendomsskel indebærer at beboerne i disse bygninger vil miste aftensol til boliger, gård og opholdsareal. Indsigelse fra Torsten Hansen, der er butiksindehaver i Jægergårdsgade 53 og formand for gadeforeningen: Nyt byggeri skal tilføre kvalitet til det eksisterende byggeri i området og ikke fratage kvalitet - der må tages hensyn til de små 2-3 etagers huse ikke mindst i Montanagade. Ny bebyggelse på hjørnet bør ikke være over 3 etager - planlagt byggeri på 16 meter er langt over øvrig bebyggelse. Højden vil medføre store skyggegener for de omkringliggende butikker og beboerne. Der henvises til bemærkningerne til de to førstnævnte indsigelser. Indsigelse fra ejeren af Montanagade 3: Bebyggelsens samlede omfang svarer ikke til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller området og er særdeles uhensigtsmæssig. Bebyggelsen påtænkes opført i alt for stor højde og etageantal. Der sikres ikke tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse. Der sikres ikke tilfredsstillende lysforhold for ejendommen og særligt ikke for nabobebyggelserne. Bebyggelsen vil medføre væsentlige indbliksgener for de omkringliggende bebyggelser. Der sikres hverken tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold eller tilstrækkelige parkeringsarealer til bebyggelsen og dens anvendelse. Der henvises til bemærkningerne til de to førstnævnte indsigelser. Iflg. kommuneplanens rammebestemmelser bør der etableres arealer til udendørs ophold svarende til mindst 40 % af bebyggelsens boligetageareal. Der er tidligere udført byfornyelse og gårdforbedring i karreen (Karré 97) og dermed udlagt tinglyste fællesarealer til ophold for karreens beboere. Disse arealer fremkom bl.a. ved at nedrive flere bygninger og skure. Størstedelen af friarealet på Montanagade 1 blev med gårdforbedringen udlagt som fællesareal. Desuden er der via dette areal og port i Montanagade adgang til det centrale fællesareal i karreen. Side 5 af 7
Nybyggeriet er en særdeles intensiv udnyttelse af grundarealet og er i realiteten bebyggelse på en sokkelgrund. Planlægning og Byggeri har stillet krav om, at gårdlauget i Karré 97 skal acceptere indskrænkningen af karreens fællesarealer. Denne accept foreligger. I det nye projekt indgår en forbedret og mere direkte adgang til fællesarealet gennem en ny port fra Montanagade. De fremtidige beboere i Montanagade 1 får direkte adgang til karreens fælles opholdsareal. Tagterrasserne, der indgår i projektet, skal kunne anvendes af alle beboerne i den nye ejendom. Indblik til genboejendommene i Jægergårdsgade og Montanagade er et forhold, som er forventeligt i områder, hvor bebyggelse opføres som en sluttet karrébebyggelse. Indbliksgenerne fra nybyggeriets tagterrasser reduceres betragteligt ved at trække brystningerne 90 cm tilbage fra facadelinien. Ifølge de af Byrådet vedtagne retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer stilles ikke krav om anlæg af parkeringspladser i forbindelse med ikke-lokalplanpligtige projekter i Midtbyen. Konklusion Planlægning og Byggeri finder, at facadearkitekturen er nutidig, og at der er harmoni og samspil mellem de 3 bygningskroppe bebyggelsen er opdelt i. Med reduktionen af bygningen mod Jægergårdsgade er der sket en bedre tilpasning til den omkringliggende bebyggelse i gaden. En mindre del af bygningskroppen trækkes tilbage ved de tilstødende bygninger, og nedløbsrørene placeres bag facadelinien. Derved markerer nybyggeriet sig som selvstændige bygninger. Nybyggeriet vil alene i kraft af sit retkantede, klare formsprog markere sig stærkt i gadebilledet. Med en bygningshøjde på op til 4 etager med saddeltag direkte i gadelinje vil byggeriet virke markant i forhold til den omgivende bebyggelsesstruktur. Der lægges imidlertid vægt på, at kommuneplanen åbner mulighed for mere intensiv bebyggelse i området end tidligere, og at der andre steder i Jægergårdsgade er opført højt og tidssvarende byggeri. Beboerne og de erhvervsdrivende i området har derfor måttet forudse et så intensivt byggeri. Side 6 af 7
På den baggrund kan det anbefales, at projektet godkendes. Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtskort (kopi til alle/elektronisk) Bilag 2: Situationsplan (kopi til alle/elektronisk) Bilag 3: Facadetegninger (kopi til alle/elektronisk) Bilag 4: Indsigelser (kopi til alle/elektronisk) Bilag 5: Ansøgers kommentarer (kopi til alle/elektronisk) Side 7 af 7