- LASSEN ERHVERV SALGSPROSPEKT Sag nr. 114 Frodesgade 48 52 A, 6700 Esbjerg Særdeles velbeliggende boligudlejningsejendom med 18 lejemål. Pris kontant: Kr. 13.800.000 Afkast 1. år, anslået: 4,15 % Årlig lejeindtægt: Kr. 896.340 Boligareal i alt: 1.104 m 2 17 lejligheder og 1 villa Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Side 1 af 9 Telefon 75134009, www.lassenerhverv.dk
Dato: 14. juli 2014 BESKRIVELSE Ejendommen har en særdeles god beliggenhed i Frodesgade lige over for Esbjerg Rådhus. På ejendommen er opført to bygninger hhv. en beboelsesejendom og en villa. Beboelsesejendommen er opført i røde mursten i 3 etager med mansardtag belagt med røde teglsten. Bygningen har 2 opgange med hver 6 lejligheder og 1 opgang med 5 lejligheder. I alt forefindes 17 lejligheder, der alle har dejlig altan. Opgange har dørtelefon og automatisk låsefunktion fra kl. 19-7. I kælderen forefindes installationer, toilet samt depotrum og to tørrerum til lejernes brug, ligesom der findes depotrum og toilet i loftsetagen. Alle lejligheder har pæne baderum og køkkener og mange er af nyere dato. Bortset fra enkelte lejligheder forefindes der koldvandsmålere i lejlighederne. Vinduesrammer er i plast af ældre dato, men termoruder i lejlighederne er udskiftet for ca. 5 år siden. Lejerne betaler p.t. kr. 120 pr. måned for trappevask svarende til udgifterne ved samme. I gårdarealer er opført en villa i ét plan med sadeltag beklædt med pap. Facaden fremstår i pudset stand. Til villaen hører haveanlæg og lejer passer haven og den til ejendommen hørende græsplæne. Gårdarealet er delvist befæstet med herregårdssten og der forefindes parkeringspladser samt aflåseligt overdækket område til opbevaring af cykler m.v. I 2002 fik lejlighederne nye altaner i forbindelse med en tilskudsordning løbende over 16 år. Økonomistyrelsen indbetaler 4 gange årligt sit tilskud, og i takt med at dette tilskud løbende nedtrappes, sættes lejen samtidig op med samme beløb, så likviditetspåvirkningen er neutral. OMRÅDE / KVARTER Ejendommens beliggenhed er vist på kortbilaget integreret i salgsprospektet. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED Adresse Frodesgade 48-52A 6700 Esbjerg Matr.nr. 1016 Esbjerg Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Esbjerg Boligudlejningsejendom Beboelse OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1926-1999 Ombygningsår 1934 AREALER Grundareal 1.284 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 467 m² Boligareal 1.104 m² Etageareal i alt 1.104 m² Sag 114 Side 2 af 9
Kælder 322 m² Uudnyttet tagetage 186 m 2 Cykelskur 30 m 2 Port 35 m 2 BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1934 Bebygget areal 357 m² Sekundære arealer 543 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 17 beboelseslejligheder 1.024 m² Boligareal Nej Kælder 322 m² Sekundært areal Nej Uudnyttet tagetage 186 m 2 Sekundært areal Nej Port 35 m 2 Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1926/1934 Bebygget areal 80 m² Sekundære arealer 0 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Beboelse 80 m² Boligareal Nej BYGNING NR. 3 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1999 Bebygget areal 30 m² Sekundære arealer 30 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cykelskur 30 m² Sekundært areal Nej Arealer er i henhold til BBR-meddelelse. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. LEJEFORHOLD FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 896.340 Tilskud altaner kr. 7.340 I alt kr. 903.680 Lejeindtægterne er angivet ekskl. a conto-varme og el. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Sag 114 Side 3 af 9
VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonti BRL 18 kr. 0 Pr. 31.12.2013 Bindingskonti GI BRL 18 B kr. 123.616 Pr. 31.12.2013 TILBUDSPLIGT Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter (år 2014) kr. 40.130 Renovation / miljøafgifter m.v. kr. 24.384 Vand / vandafledning / el, anslået kr. 50.000 Forsikring kr. 15.880 Renholdelse / vicevært, anslået kr. 24.000 Administration, anslået kr. 30.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 151.248 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 335.642 Bemærkninger til driftsudgifter Udgift til udvendig vedligeholdelse er anført som hensættelserne til Grundejernes Investeringsfond, der for 2014 andrager kr. 78 pr. kvm. i henhold til 18 og kr. 59 pr. kvm. for 18b. SALGSVILKÅR Kontantpris Kr. 13.800.000 Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 13.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 42.230 Advokatsalær skøde kr. 25.000 I alt anslået kr. 67.230 kr. 67.230 - Refusion deposita kr. 206.600 Anslået kapitalbehov kr. 13.660.630 Momsfradragsprocent 0% Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 903.680 - Driftsudgifter iht. budget kr. 335.642 Nettoleje til forrentning kr. 568.038 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 568.038 X 100 = 4,15 % (anslået) 13.660.630 Sag 114 Side 4 af 9
OFFENTLIG VURDERING Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 kr. 8.000.000 Heraf grundværdi kr. 1.926.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. FINANSIERINGSFORHOLD Såfremt der ønskes oplæg på finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v., er De velkommen til at kontakte LASSEN ERHVERV for en nærmere drøftelse. ANDRE OPLYSNINGER: Ret til mellemsalg forbeholdes. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret hos Tryg Forsikring A/S, police nr. 649-130.800. Forsikringsdækningen omfatter brand, inklusiv restværdi, kortslutning, grunddækning, husejeransvar samt huslejetab. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommens forhold reguleres i henhold til Esbjerg Kommuneplan 2014-2026, rammedel 01-010-290, der bl.a. omhandler følgende: Anvendelse: Anvendelsen fastlægges til åben - lave og tæt - lave boliger samt til etageboliger. Der kan gives mulighed for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med en naturlig tilknytning til området. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 2. Inden for rammerne for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 200 m². Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening. Bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten fastsættes for åben-lav bebyggelse til max 50 for hver ejendom og for tæt-lav bebyggelse fastsættes den til max 50 for området under et. For etageejendomme fastsættes bebyggelsesprocenten til max 200 for området under et. Sag 114 Side 5 af 9
SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Nr.: Lyst: Indhold: 001 18.01.1935 Dok om forbud mod at bruge pulterkammer i loftsetagen til natophold for mennesker mv 002 03.05.1935 Dok om havehus mv 003 08.07.1942 Dok om fælles brandmur/gavl mv 004 07.04.1989 Lokalplan nr. 204-1 TEKNISKE INSTALLATIONER El: Ejendommen forsynes med el fra Syd Energi. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 20.12.2012 med energiklassifikation E. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforureninger på matriklen. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: LASSEN ERHVERV Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Att.: Leif Lassen, statsaut. ejendomsmægler og valuar, e-mail: leif@lassenerhverv.dk Sag 114 Side 6 af 9
KORTBILAG Sag 114 Side 7 af 9
Sag 114 Side 8 af 9
LEJEMÅLSOVERSIGT pr. 01.07.2014 Nr. Lejer Adresse Type Areal m2 Årlig leje Leje pr. m2 Depositum Reguleringsprincip Næste regulering Lejestart Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer 1 18 lejemål 1104 896.340 812 206.600 14 Tilskud altaner 7.340 903.680 206.600 Sag 114 Side 9 af 9