SALGSOPSTILLING INVESTERINGSEJENDOM I SILKEBORG UDLEJNINGSEJENDOM MED 9 LEJLIGHEDER OG ÉT ERHVERVSLEJEMÅL. Skolegade 39A, 8600 Silkeborg.

Transkript

1 SALGSOPSTILLING INVESTERINGSEJENDOM I SILKEBORG UDLEJNINGSEJENDOM MED 9 LEJLIGHEDER OG ÉT ERHVERVSLEJEMÅL Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Sag 1052 PRÆSENTABEL OG VELBELIGGENDE NÆR MIDTBYEN EN VELHOLDT EJENDOM MED YDERLIGERE UDVIKLINGSPOTENTIALE INDRETTET 4 NYE LEJLIGHEDER I 2012 BRUTTOAREAL M2 VÆRDIANSÆTTELSE AF EJENDOM I SELSKAB KR KAPITALBEHOV VED KØB I SELSKAB Ca. KR ,-

2 . Dato: 26. november 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Skolegade 39A 8600 Silkeborg 109 v Silkeborg Markjorder Silkeborg Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1949 Ombygningsår 2012 AREALER Grundareal 321 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 220 m² Erhvervsareal u/afskrivning 70 m² Boligareal 786 m² Etageareal i alt 856 m² Sekundære arealer 233 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Præsentabel udlejningsejendom med 9 lejligheder og ét mindre erhvervslejemål som indretningsmæssigt er som en boliglejlighed, og derfor ved fraflytning kan ændres til bolig. Ejendommen er velbeliggende med markant og synlig facade på hjørnegrund i Silkeborg Midtby nær banegården, rutebilstationen, kommende bybusterminal og gåafstand til alle midtbyens faciliteter. Boliglejlighederne er i forskellige størrelser fra m2 og i varierende standard, men generelt i god stand. 4 af de i alt 9 boliglejligheder er i 2012 blevet konverteret om fra erhverv til bolig, og fremstår derfor helt nye, med flotte gulve, lyse vægge og lofter. Der vil ud fra et konkret projekt og ansøgning, evt. være mulighed for at indrette yderligere en boliglejlighed på ca. 70 m2 hvor der i dag er tagterrasse. Ejendommen indeholder et mindre erhvervslejemål som kan ændres til bolig ved eventuel fraflytning. Ejendommen indeholder efter vor vurdering et betydeligt potentiale, herunder lejereserve Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 2 af 21

3 SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr KAPITALBEHOV Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING 4,12 %. LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr , heraf anslået kr , fordelt som følger: Boliglejemål kr Andre lejemål kr , heraf anslået kr I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Ejendommen er beliggende i område omfattet af lokalplan nr , karré 2 i Silkeborg Kommunes bymidteplan samt kommuneplan , rammedel 10-B-07. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelsesejendom Boligområde BEBYGGELSESPROCENT 75% SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 3 af 21

4 . TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD ØVRIGE MILJØFORHOLD, GRUND Ejendommen er ifølge Region Midt ikke kortlagt i henhold til lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger under kriterierne for kortlægning som forurenet, men over et defineret mindste-kriterium. Der foreligger ingen analyser/rapporter om ejendommens miljøforhold. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr Renovation / miljøafgifter kr Vand / vandafledning / el kr Administration kr Forsikringer, præmie kr Vedligeholdelse, anslået kr Varmeregnskab kr Rottebekæmpelse, anslået kr. 150 El, udlejer kr Driftsudgifter i alt anslået kr Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej Silkeborg Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 4 af 21

5 X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1949/ 2012 Bebygget areal 220 m² Sekundære arealer 233 m² Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor og liberale erhverv bortset fra 70 m² Erhvervsareal Nej offentlig administration (ko Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 112 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 44 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 110 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 32 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 78 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 91 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 52 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 84 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 90 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder tofamiliehus (vandret 93 m² Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr I alt kr ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Andre lejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 5 af 21

6 Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 30,45 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 30,45 % kr BEMÆRKNINGER Kontantpris kr ,- Ejendommen kan overtages ved køb af anparterne nom. kr i selskabet KLJH Ejendomsselskab ApS. Købesummen aftales til selskabets egenkapital nedskrevet med kr ,- pr eksl. udbytte for regnskabsåret 2010 og indfrielse af gældsbrev kr ,- således at ejendommen værdiansættes i balancen til ovenstående ,- kr Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr RENOVATION Renovation kr VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafledning / grønne afgifter kr Forbrug betalt af lejere kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 6 af 21

7 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Vedligeholdelse, anslået kr Varmeregnskab kr Rottebekæmpelse, anslået kr. 150 El, udlejer kr Driftsudgifter i alt anslået kr Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Kontantomregnet købesum kr. 0 BEMÆRKNINGER Den kontante købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger kr Særlige installationer kr Grund kr = Kontante købesum kr Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr BEMÆRKNINGER Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 7 af 21

8 . Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion deposita kr Investeret kapital, omregnet kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 4,12 % (anslået) Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 8 af 21

9 FOTO Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 9 af 21

10 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 10 af 21

11 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 11 af 21

12 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 12 af 21

13 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 13 af 21

14 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 14 af 21

15 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 15 af 21

16 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 16 af 21

17 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 17 af 21

18 Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 18 af 21

19 BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Sekundært areal Skolegade 39 Kld. Andet kælderrum Sekundært areal Skolegade 39 kld. Andet Boliglejer Skolegade 39 A, st. Bolig beboelse Boliglejer Skolegade 39 B. st. Bolig Beboelse Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Boliglejer Skolegade 39 A 1.tv. 6 Boliglejer Skolegade 39 B, 1.mf. Bolig Beboelse Bolig Beboelse Boliglejer Skolegade 39, 1. th Bolig Erhverv Boliglejer Skolegade 39, 2. tv. Bolig Beboelse Boliglejer Skolegade 39, 2. mf. Bolig Beboelse Boliglejer Skolegade 39, 2.th. Bolig Beboelse Boliglejer Skolegade 39, 3.tv. Bolig Beboelse Boliglejer Skolegade 39, 3.th. Bolig Beboelse I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 19 af 21

20 BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Sekundært areal Nej Anslået Nej 2 Sekundært areal Nej Anslået Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk nettoprisindeks Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk nettoprisindeks Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindeks Nej 8 Boliglejer Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer Nej Faktisk Nej 10 Boliglejer Nej Faktisk trappeleje Nej 11 Boliglejer Nej Faktisk Nej 12 Boliglejer Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Ja 5 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja 7 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja 8 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 20 af 21

21 BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja 10 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Ja 11 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Ja 12 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Ja Sag Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 21 af 21