Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 22. august 2013 Aarhus Kommune Teknik og Miljø Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme 1. Resume Der er søgt om principgodkendelse af et samlet projekt med udvidelse af eksisterende Fakta-butik på Tordenskjoldsgade samt opførelse af beboelsesejendomme dels ovenpå butikken og dels ud mod Herluf Trolles Gade (huludfyldninger). En naboorientering har medført indsigelser, hvor der særligt peges på byggeriets højde og arkitektur, parkeringspladser samt skygge-, støjog indbliksgener. 2. Beslutningspunkter At 1) Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de til byggeriet nødvendige tilladelser. 3. Baggrund Indstillingen fremsendes til Byrådet, fordi der i forbindelse med naboorienteringen er fremkommet indsigelser. MTM-POB/Sekretariatet Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Sagsnummer 13/009998 Sagsbehandler Pernille Bugge Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 2523 E-mail pebu@aarhus.dk www.aarhus.dk Lixtal: 44 4. Relationer til mål Ifølge kommuneplanen er det ønskeligt, at der sker fortætning i midtbyens karrékvarterer ved at foretage huludfyldninger. Udfyldningen skal som hovedregel ske i form af bebyggelse, der er tilpasset den omkringliggende bebyggelse. 5. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til udvidelse af eksisterende butik (Fakta) samt opførelse af to beboelsesejendomme i 4½ og 5½ etager (huludfyldninger). Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme
I dag har Fakta et indvendigt areal på 388 m2 samt et tilsvarende gårdareal udendørs. Gårdarealet anvendes til varelevering, varegård og opbevaring af tomme flasker, pap, paller m.v. Butikkens salgsareal udvides med 30 %, og næsten hele gårdrummet bebygges. På taget af den nye butik vil der blive etableret et grønt opholdsareal. Ejendommen på Tordenskjoldsgade 75 opføres i 5½ etager, mens ejendommen ud mod Herluf Trolles Gade opføres i 4½ etager. Der er foretaget en helhedsvurdering af byggeriet i henhold til Bygningsreglement 2010, kapitel 2.3 (se dataark). I kommuneplanen ligger ejendommene i rammeområde 04.01.13.CE, der er udlagt til etagebebyggelse i maksimalt 5 etager og en maksimal husdybde på 10 meter. Bebyggelse skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelse. Områdets anvendelse er fastlagt til centerformål, offentlige formål og boliger. Det følger af kommuneplanens generelle rammebestemmelser, at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for hvilket etageantal og hvilken husdybde, der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og dybde på naboejendommen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller dybde, vil den konkrete bygningshøjde eller dybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. Der har været gennemført naboorientering. Naboorienteringen afstedkom 14 indsigelser, heraf fra flere ejerforeninger. Ansøger har kommenteret indsigelserne. I indsigelserne peges særligt på: 1. Byggeriets omfang og arkitektur 2. Forringede lysforhold 3. Forøget støj 4. Indbliksgener 5. Parkering 6. Sætningsskader på omkringliggende ejendomme 7. Værdiforringelse af naboejendomme Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme Side 2 af 6
8. Adgang til haveanlæg Planlægning og Byggeri har på baggrund af indsigelserne og ansøgers kommentarer følgende bemærkninger: Ad 1. Byggeriets omfang og arkitektur Bygningshøjderne i Tordenskjoldsgade varierer mellem 2½ og 5½ etager, hvor den overvejende del er 4½ - 5½ etager. Den nye randbebyggelse mod Tordenskjoldsgade er i 5½ etager og i volumen tilpasset nabobebyggelsen nordfor. Mod Herluf Trolles Gade er den nye randbebyggelse i 4½ etager og volumenmæssigt tilpasset nabobebyggelsen vestfor. Arkitekturen er bearbejdet i samråd med Planlægning og Byggeri. Bygningsmaterialer er tegl på tag og facader, hvilket er karakteristisk for kvarteret. Facader er rytmisk opdelt af vinduer suppleret med en karnap mod Tordenskjoldsgade. Vinduernes udformning signalerer, at det er et tidssvarende byggeri. Den nye bebyggelse vurderes at indgå i en harmonisk sammenhæng med den omkringliggende bebyggelse. Den nye bebyggelse kan i arkitektonisk og byplanmæssig henseende anbefales godkendt. Ad 2. Forringede lysforhold Der peges på, at især beboelsesejendommen Tordenskjoldsgade 75 vil give forringede lysforhold, særligt for gårdrum for naboejendommen Tordenskjoldsgade 77. Planlægning og Byggeri vurderer, at der kun i begrænsede perioder vil være skyggeafkast på private og fælles opholdsarealer (morgen). Skygge fra de to bygninger rammer primært et grønne opholdsareal på den nyetablerede tagterrasse (1. sals højde). Samlet set er det vurderingen, at de begrænsninger i lysindfaldet, som projektet måtte medføre for de omkringliggende ejendomme, skønnes at blive af begrænset omfang og ikke vil ligge ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget karréområde. Det må tåles, at udnyttelse af byggemuligheder kan begrænse udsigt og lysforhold. Ad 3. Forøget støj Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme Side 3 af 6
Det gøres gældende, at en større butik vil medføre væsentlige støjgener for beboerne. Der er særligt bekymring for støj i forbindelse med vareindlevering. Ved en udvidelse af butikken øges selve salgsarealet kun med ca. 30%. Der etableres lager- og personalefaciliteter, som i dag er næsten ikke eksisterende. Butiksudvidelsen vil ikke medføre flere, men større vareleverancer. Varelevering vil også fremover ske fra Herluf Trolles Gade. I dag dels skubbes vogne/paller fra Herluf Trolles Gade ind mellem to bygninger og ind over udendørs gårdrum, dels bakker lastbiler ind mellem de to bygninger og foretager aflæsning i gårdrummet. Den fremtidige varelevering vil foregå direkte til en rulleport ved Herluf Trolles Gade. Varelevering samt opbevaring af tomme flasker, pap m.v. foregår inde i bygningen. Planlægning og Byggeri bemærker, at butikken, herunder ventilationsanlæg, skal overholde de til enhver tid gældende støjbestemmelser. Det vil i den tekniske byggesagsbehandling blive krævet, at projektet skal overholde gældende støjkrav. Såfremt butikken ikke overholder støjkrav, kan kommunen som tilsynsmyndighed kræve afværgeforanstaltninger, f.eks. i form af begrænsninger i tidspunkter for og antal af vareindleveringer. Ad 4. Indbliksgener Der peges på, at husene i Peder Skrams Gade 47 og 49, lejligheden Tordenskjoldsgade 77, st.tv. og lejligheder i Herluf Trolles Gade 42-46 vil få indblik til indendørs opholdsrum og gårdrum. Ansøger foreslår, at der på tagterrassen i 1. sals højde opsættes et værn tilbagetrukket fra skel mod Tordenskjoldsgade 77 og Herluf Trolles Gade 42. Havearealer ved Peder Skrams Gade 47 og 49 ligger bag daginstitution på Peder Skrams Gade 45 og vurderes ikke påvirket af væsentlige indbliksgener. Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme Side 4 af 6
Med de nye beboelsesejendomme vil der være en vis grad af indblik. Der er tale om huludfyldninger i en karré, hvilket de omkringboende har kunnet forvente. Det vil i den tekniske byggesagsbehandling blive krævet, at altaner på Tordenskjoldsgade 75 opsættes i henhold til Aarhus Kommunes retningslinjer for opsætning af altaner, herunder med mulighed for krav om afskærmning mod indblik. Ad 5. Parkering Det gøres gældende, at området har et eksisterende underskud af parkeringsarealer. Der etableres tidsbegrænset lasteplads for varebiler. Dette gøres ved at reservere 1-2 parkeringspladser i Herluf Trolles Gade i et bestemt tidsrum til aflæsning af varer. Reserveringen skal godkendes af politiet. Ansøger forventer ikke en væsentligt øget trafik i anledning af udvidelsen af Fakta. Kundegrundlaget forventes at være dem, der i forvejen kører på Tordenskjoldsgade i dag. Trafik- og parkeringsforhold er placeret efter aftale med Trafik og Veje. Ifølge Aarhus Kommunes retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer, udløser mindre, ikke lokalplanpligtige byggerier sædvanligvis ikke parkeringskrav. Ad 6. Sætningsskader på omkringliggende ejendomme I henhold til byggelovgivningen skal bygherre sikre, at der bliver truffet de nødvendige foranstaltninger mod, at der opstår sætningsskader på omkringliggende ejendomme. Hvis der opstår sådanne skader, kan der blive tale om erstatningsansvar for bygherren, men dette er et privatretligt anliggende. Ad 7. Værdiforringelse af naboejendomme Det gøres gældende, at projektet vil forringe værdien af naboejendommene. Aarhus Kommune har ikke hjemmel til at afvise projektet med henvisning til en mulig værdiforringelse af naboejendommene. Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme Side 5 af 6
Ad 8. Adgang til haveanlæg Det gøres gældende, at haveanlægget i midten af karréen (matrikel nr. 2061b, Herluf Trolles Gade 42B) vil miste rekreativ værdi, hvis der opføres trappe fra tagterrassen til haveanlægget. Der er tinglyst adgang til haveanlægget gennem port ved Herluf Trolles Gade 42. Ifølge en deklaration fra 1965 skal ejendommene Tordenskjoldsgade 73, 75 og Herluf Trolles Gade 42B have gensidig, uhindret færdselsret over hinandens grund. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Dataark Bilag 2: Situationsplan og tegninger (25 sider i alt) Bilag 3: Oversigtskort Bilag 4: Indsigelser (14 stk.) Bilag 5: Ansøgers kommentarer Lixtallet i denne indstilling er 44. Tordenskjoldsgade - udvidet Fakta og to beboelsesejendomme Side 6 af 6