BF Carl Langes Vej 39-54 Overordnet tilstandsrapport Sagsnr. 89530 Maj 2015
Indhold 1 Indledning... 3 2 Kort beskrivelse af ejendommen... 4 3 Overordnet konklusion... 5 4 Ejendomsoplysninger... 6 4.1 Myndighedsoplysninger... 6 4.2 Forsikring... 6 4.3 Energimærke... 7 5... 8 5.1 Tagværk... 8 5.2 Kælder og fundering... 10 5.3 Facader / sokkel... 13 5.4 Vinduer... 14 5.5 Udvendige døre... 23 5.6 Trapper... 24 5.7 Porte / gennemgange... 26 5.8 Etageadskillelser... 26 5.9 WC / bad...28 5.10 Køkken...29 5.11 Varmeanlæg...30 5.12 Afløb...32 5.13 Kloak...34 5.14 Vandinstallation...36 5.15 Gasinstallation...38 5.16 Ventilation...39 5.17 El / svagstrøm...39 5.18 Øvrige bygningsdele...41 5.19 Private friarealer...41 5.20 Byggeplads/ stillads...42 6 Diverse uforudsete udgifter... 44 7 Teknisk rådgivning... 45 8 Vedligeholdelsesplan... 46
1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen Boligforeningen Carl Langes Vej 39-54 beliggende Carl Langes Vej 39-49 & 42-54, 2500 Valby. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/46
2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Carl Langes Vej 39-49 & 42-54, i Københavns Kommune. Ejendommen består ifølge BBR-ejermeddelelse af den 10/2 2015 af 13 bygninger bygget i 1917 og ombygget i 1998, en enkelt er ombygget i 2010. Der er 13 opgange med hver 2 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 117beboelseslejligheder og 57 m² erhvervslokaler eller butikker. Vandrør i ejendommen er overvejende nyere kobberrør, og nogle steder rustfri stålrør. Ejendommen har sine egne friarealer med haver, befæstede arealer, cykelparkering m.v. Lejlighederne varierer i størrelse mellem 2 og 5 værelser, og er fra ca. 51 til ca. 113 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc, 26 lejligheder har dog ikke badeværelse eller adgang hertil i.h.t. BBR-ejermeddelelsen. Der er i perioden 1987-2011 opført i alt 41mindre bygninger, der benyttes som skure/udhuse. Kældrene bruges til pulterrum og varmecentral. Tagene er sadeltage med teglbeklædning. Facaderne er isoleret og pudset, vinduerne er ældre termovinduer. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/46 Toiletfaldstammer i ejendommen er de oprindelige støbejernsrør, mens køkkenfaldstammerne er nyere stålrør (Loro- X)
3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard overvejende god. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 5 år og er i meget god stand. Fundamenter og kælderydervægge er i rimelig god stand, uden væsentlig fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne er i god stand. Vinduerne er nedslidte og utidssvarende, og bør udskiftes. Overfladerne på trapperne er i varierende stand. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende, men faldstammerne er ved at være nedslidte og må forventes udskiftet om ca. 10 år. Til den tid bør det desuden overvejes at udskifte vandrørene. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. Overordnet konklusion Side 5/46
4 Ejendomsoplysninger 4.1 Myndighedsoplysning oplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 10/2 2015 Opførelsestidspunkt 1917 Ejendomsnummer Matrikelnummer 7914,7918,7922,7926,8087, 9278,9282,9286,9310,9681, 9711,10102,87727 1448-1460, Valby Kvarter 4.2 Forsikring Ejendommens forsikring er tegnet i AIG via Dahlberg Assurance Brokers. Forsikringspolicenummeret er 0001.1.51.0000. Der ses umiddelbart ingen forbehold i forsikringsdækningen for svampe- og insektskader. Rapportens anbefalinger er baseret på denne forudsætning. Bebygget areal for bygningen 3030 m² Samlet bygningsareal 6060 m² Samlet boligareal 8151 m² Antal beboelseslejligheder 117 stk. Samlet erhvervsareal 57 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 3 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/46
4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2012, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): C Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 739 Tag 48.922 Anvendt enhedspris 662 Udsugning 83.167 Udgift inkl. moms 489.218 Anden ventilation 39.137 *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge 146.765 Vinduer 68.491 Varmt brugsvand 29.353 Gulv/fundament 68.491 **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før 1931. Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/46
5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i år 2015. 5.1 Tagværk Tagene er alle udskiftet hen over de seneste 5 år. Samtidigt er der etableret beboelse i tagfladen. Nyt tag Taget er udført i tegl, og må forventes at have en levetid i størrelsesordenen 80 år, dog lidt kortere for zinkflader og inddækninger. Taget er isoleret efter den nugældende ret høje standard, og varmetabet gennem taget må derfor forventes at være relativt begrænset. Side 8/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i 2015 1,16 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Ud fra en økonomisk betragtning er der formentlig en meget begrænset økonomi i solceller, da det skal opbygges som en række ret små anlæg. Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Det kan ikke udelukkes at der kan opnås en lille besparelse ved at etablere solfangere, hvis der af andre grunde skal skiftes varmtvandsbeholdere på et tidspunkt. Side 9/46
5.2 Kælder og fundering Kældergulvet er støbt i beton, formentlig direkte på jorden. Dette var den almindelige metode dengang jeres bygning blev opført. Kældergulv og -væg Ydervæggene i kælderplan er støbt i beton, mens de indvendige vægge er i murværk. Kælderydervægge i beton har den fordel, at de ikke suger fugt fra fundamenterne. Afhængig af betonens kvalitet, kan der godt komme fugt ind fra jorden og dette kan ses nogle steder i kælderen. Omfanget vurderes dog at være begrænset, og problemet mest kosmetisk. Hvis fugten skal reduceres, skal det ske ved at istandsætte og tætne på ydersiden af væggen (altså ud mod jorden), og ikke på indersiden, da dette blot vil ophobe fugten i væggen. Kældervæg i murermesterbeton Hvis der på et tidspunkt skal etableres ny belægning og/eller kloak, kan det overvejes samtidigt at grave op langs facaderne, blotte kælderydervæggen, istandsætte og overfladebehandle den, og oplægge isoleringsplader inden der lukkes. Vi har ikke prissat dette arbejde, da det vil give et forkert indtryk af at arbejdet bør indarbejdes i ejendommens planlægning for de kommende 10 år, hvilket ikke er tilfældet. Side 10/46
Der er adgang til kælderen via den indvendige trappe. Trappernes nederste del er udført i træ, ligesom resten af trappen. Trappeløb mod kælder Der kan trække lidt fugt op fra kældergulvet til trappevangerne, men der ses ikke tegn på at der er udført tidligere udskiftninger eller rådskader. Hvis der på et tidspunkt kommer rådskader, kan det overvejes at udskifte trappen til en støbt konstruktion på den nederste del. Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre. Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for, at der kommer rådskader og svampeskader. Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse. Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen, men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig, så den både koster mange penge og er generende for beboerne. Side 11/46
En måling i en underlagsplade til en vinduesoverligger viser 16 %, hvilket er acceptabelt. Fugtmåling i kælder Der er generelt i kældrene ikke tegn på at der er udført større udbedringer af rådskader i bjælkelaget eller overliggerne. Vi opfatter kælderen som relativt tør, og vurderer umiddelbart ikke, at der er behov for at iværksætte fugtreducerende foranstaltninger. Vi har ikke gennemgået ejendommens krybekælder, da denne er svært tilgængelig. Der er udvendige kældertrapper i beton. Trapperne er umiddelbart i rimelig god stand, med nogle småskader. Kældertrappe med revner i trin Det anbefales løbende at reparere trapperne, da en udskiftning af trapperne er en relativt dyr foranstaltning. Disse reparationer sker som en del af den løbende vedligeholdelse. Hvis der på et tidspunkt skal foretages større gravearbejder omkring en eller flere trapper, kan det overvejes at fremrykke en udskiftning af hele trappekonstruktionen. Side 12/46 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne.
Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. 5.3 Facader / sokkel Facaderne er i deres konstruktion en række søjler ga ende fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger over og under vinduerne. Isoleret facade Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau. Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår små sætningsrevner. Facaderne er isoleret udefra med isoleringsplader, afsluttet med puds og maling. Denne isoleringsmetode er optimal, da den beskytter den oprindelige mur mod klimaet og især mod frost. Afslutning ved opgangsdør Mindre sætningsrevner i det oprindelige murværk vil formentlig ikke forårsage en revne i pudslaget, hvilket sikrer en god beskyttelse i årene fremover. Side 13/46
Der ses lidt afskalninger ved en del af gadedørene. Skaderne koncentrerer sig om dørene, hvilket tyder på at saltning om vinteren har bidraget til skaderne. Vi anbefaler at isglatte fortove forebygges med et andet produkt end salt fremover hvis det ikke allerede er tilfældet. Afskalning ved opgangsdør Saltene har haft mange år til at trænge ind, og der kan derfor fortsat trække salt ud i mange år. Indvendigt kan der repareres med specialpuds som er mere fugtbestandig og evt. bruges silikatmaling for at få færre afskalninger fremover. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler. 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer er vindueselementer udført i træ med termoglas. Vinduerne har ikke datostempling i termoglasset. Ejendommen oplyser at vinduerne formentlig er fra 1996. Vores vurdering er at de kan være en del ældre, men det kan skyldes deres ringe tilstand. Side 14/46
En stor del af vinduerne har nedbrudte glaslister, især bundglaslisterne er nogle steder meget nedbrudte. Nedbrudt bundglasliste Når glaslisten er nedbrudt som på billedet, lukkes der vand ned til bundrammestykket og til den tapsamling som holder den fast til siderammestykket. Fugten får samlingen til at miste styrken, så det herefter mere er glasset end rammen som sikrer at vinduesrammen holder sin firkantede form. Der ses nedbrydning af malingsoverfladen, idet malingen er mat i overfladen samt en begyndende udpining af træværket i form af ruhed og langsgående fugedannelser i træet. Nedbrudt bundrammestykke Vinduerne smitter kraftigt af, hvilket betyder at malingslaget ikke længere beskytter træværket effektivt. Med nyere vinduer er det vigtigt at være på forkant med malerbehandlingen, så nedbrydning af træværk undgås. Man kan ikke som med gamle vinduer vente til malingen er meget tydeligt nedbrudt før man vedligeholder, da man så risikerer, at vinduerne har taget skade. Defekt tapsamling Det som først tager skade er bundglaslisterne og sideglaslisterne, herefter bundrammestykket, især i tapsamlingen mellem bundrammestykket og siderammestykket, som har en tendens til at løsne sig. Side 15/46
Mange af vinduerne har tegn på defekte tapsamlinger, i form af en forskydning mellem bundrammestykket og siderammestykket, så de ikke længere flugter. Defekt tapsamling Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter, at de er monteret, og derefter ca. hvert 6.-8. år. Umiddelbart synes disse tommelfingerregler ikke at være fulgt, idet vi ikke kan se tegn på at vinduerne er eftergået udvendigt siden de blev isat. Der er tætnet mellem karm og murværk med en blød fuge. Disse fuger holder ca. 15 år, men ofte kan man slippe afsted med ikke at skifte dem. Fugerne er mange steder dækket af den nye facadeisolering, men hvor de er synlige, ses at den er ved at udtørre. Udtørret fuge med mindre hul Under vinduerne er der etableret en blød fuge ned til den nye sålbænk. Denne fuge er således noget nyere. På billedet ses nogle revner i fugen, som kan skyldes at den er lidt for smal til at kunne give sig tilstrækkeligt. Vinklen på sålbænken indikerer at den ikke går så langt ind under vinduets bundkarm. Bundkarm uden maling, revnet bundfuge Side 16/46
Termoglas begynder at punktere efter ca. 20-25 år, og er normalt altid punkteret efter 30-35 år. Punkteret termoglas Der ses en hel del punkterede glas i ejendommen, hvilket indikerer at vinduerne er ældre end fra 1996. Det kan dog tænkes at de nedbrudte vinduesrammer har givet et tryk på termoglassene, som har fremskyndet deres punktering. Det er vores vurdering, at ejendommen på længere sigt er bedre tjent med at udskifte vinduerne. Der er to principielle typer vinduer, som er relevante efter vores vurdering: Koblet vindue set udefra! Koblede vinduer med termoglas inderst.! Træ-/aluvinduer med termoglas Vi har set bort fra trævinduer med termoglas som de nuværende forklaringen kommer nedenfor. Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være: Side 17/46
! Kvaliteten af vinduer er forbedret i mellemtiden m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, certificering etc.! I undgår at skulle betale for udskiftning af punkterede termoglas glas i de kommende 30 år.! Vinduerne isolerer meget bedre end de nuværende.! Med bedre isoleringsevne kommer mindre kondensda kondensdannelse på indersiden af vinduerne.! Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende.! Alle tætningslister ister vil være helt nye.! Vinduerne kan rykkes ud i facaden, så kuldebroer min minimeres. Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil særligt være: Side 18/46! Vinduernes udseende vil blive bragt tilbage til de opri oprindelige trævinduer med kitfals. Vinduerne ser rigtige ud.! Vinduerne kan udføres med ægte sprosser, ligesom vi vinduerne ejendommen blev bygget med oprindeligt.! Vinduerne kan udføres med mørtelfuger som de nuv nuværende. Disse holder længere end de bløde fuger, som træ træ/aluvinduerr skal fuges med.! Der opnås en ekstra høj isoleringsevne, hvilket på læng længere sigt giver en besparelse for den enkelte lejlighed.! Isoleringsværdien er så høj, at trækgener på grund af kuldenedfald normalt er ubetydelige.! Termoglasset sidder beskyttet for so sol, vind og temperatursvingninger, og holder derfor væsentligt længere. Koblet vindue - snit T ræ-/alu-vindue snit
Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ-/alu vinduer vil særligt være: Træ-/alu-vindue set udefra! Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele som koblede vinduer eller træ-/aluvinduer har, derfor har vi set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri beklædning findes ikke på markedet. Side 19/46
Nedenfor ses en oversigt over den anslåede totaludgift ved at eje forskellige typer vinduer i 30 år. EJERUDGIFT OVER 30 ÅR, FOR 1 DANNEBROGSVINDUE. Alle udgifter er inkl. moms Nuværende trævinduer Koblet vindue med termoglas Træ-/alu-vindue Varmeudgift 9.491 3.796 5.062 Udskiftning af termoglas 6.000 3.000 6.000 Udskiftning af bløde fuger 2.000-2.000 Snedker- og malervedligeholdelse 7.500 7.500 2.500 Stillads/lift 4.500 4.500 3.000 I alt inkl. moms 29.491 18.796 18.562 Beregningsforudsætninger: Anvendt U-værdi, W/m²K 3,0 1,2 1,6 Antal graddage pr. år 2906 2906 2906 Fjernvarmeudgift pr. MWh - kr. 700 700 700 Vinduesbredde - m 1,2 1,2 1,2 Vindueshøjde - m 1,8 1,8 1,8 Levetid termoglas - år 30 60 30 Udskiftning 2 store og 2 små termoglas - kr 6000 6000 6000 Vedligeholdelsesinterval - år 10 10 30 Snedker og maler ekskl. stillads/lift - kr. 2500 2500 2500 Vedligeholdelsesinterval for bløde fuger - år 0 0 15 Udskiftning af bløde fuger ekskl. stillads/lift - kr 0 0 1000 Udgift til stillads/lift pr. vindue - kr. 1500 1500 1500 Side 20/46
Udskiftning af vinduer vil normalt kræve bygningsmyndighedernes godkendelse. Begge typer er arkitektonisk et skridt fremad, og formentlig har kommunen ikke hjemmel til at forhindre udskiftning til træ-/aluvinduer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vinduers isoleringsevne kan måles i U-værdier. U-værdien fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. På termofotoet kan man se, hvor kolde kanterne på et nyere termoglas er. Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem tiden været: 2005-2010 1,50 1995-2005 1,80 1961-1995 2,9 Jeres vinduer Kravet skulle kun overholdes midt på glasset, hvor glasset isoleres bedst. Langs kanterne er der væsentlige kuldebroer fordi afstandsstykket mellem glasset er udført i aluminium. I dag er der krav om måling af varmetab, som gennemsnit for hele vinduet, hvilket har medført, at producenterne har optimeret hele vindueskonstruktionen for at få reduceret varmetabet, og samtidigt lukke solvarme ind. Kold kant Ved sammenligning mellem de nuværende og nye vinduer er det antaget, at det nuværende vindues U-værdi i gennemsnit er 3,0. Side 21/46 Ifølge SBIs standardfordeling af jeres samlede varmetab (se afs. 4.3) er vinduernes varmetab ca. 76.000 kr. årligt.
Ud fra SBIs standardfordeling, vinduernes U-værdier før og efter, og de nuværende energipriser, kan I forvente følgende besparelser:! Træ/aluvinduer: Ca. kr. 1.000.000 inkl. moms over 30 år.! Koblede vinduer: Ca. kr. 1.300.000 inkl. moms over 30 år. Der kan udføres beregninger efter andre metoder, og ofte beregnes en langt højere besparelse. I sidste ende er besparelsen individuel for hver beboer, og afhængig af mange faktorer. Priser vinduer DKK ekskl. moms Udskiftning af alle vinduer inkl. kældervinduer til koblede vinduer med termoglas indvendigt 5.700.000 Udskiftning af alle vinduer inkl. kældervinduer til træ-/aluvinduer 5.500.000 Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til koblede vinduer -1.000.000 Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til træ-/aluvinduer -800.000 Side 22/46
5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er generelt nyere trædøre. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk. Opgangsdør Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse. I forbindelse med udskiftning af vinduer kan det overvejes at male dørene, så de har samme niveau som de nye vinduer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Priser udvendige døre DKK ekskl. moms Udvendig maling af udvendige døre til kælder og opgange 60.000 Side 23/46
5.6 Trapper Hver bygning har et trapperum som går fra gaden til lejlighederne og kælderen. Istandsat trappe Trappekonstruktionen er i træ. Væggene er pudset og malet. Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter. Overfladerne er i varierende stand nogle trapperum er renoveret og i god stand, andre har overflader som er mange årtier gamle, og i dårlig stand. Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som nogle steder er nyere, andre steder gammel og slidt. Nyere linoleum Det anbefales, at ejendommen fortsat istandsætter trapperummene, enten enkeltvis eller tager alle resterende trapperum på én gang. Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Lejlighedsdør Side 24/46 Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive.
Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i et punkt. Dørene vil derfor have tendens til ikke at være tætte i top og/eller bund. Dette kan dels give træk-/lydgener i dagligdagen, men være et større problem ved røg/brand. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre kan udføres, så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Eksempel på brandog lyddøre! Nemmere betjening med ny låsekasse og cylinder.! Bedre sikring ved brand.! Bedre lyddæmpning.! Bedre varmeisolering.! Bedre sikring mod indbrud. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser trapper DKK ekskl. moms Grundig istandsættelse af 1 trapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader inkl. træværk 40.000 Side 25/46 Udskiftning af linoleum på 1 trappe 25.000
Priser trapper DKK ekskl. moms Udskiftning af 117 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 1.500.000 5.7 Porte / gennemgange Ingen bemærkninger. 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig, Etageadskillelsen mod kælderen er udført efter samme princip, dog er der her pudset direkte på indskudsbrædderne, så etagebjælkerne er synlige. Der er efterfølgende isoleret mellem bjælkerne med ca. 5-7 cm isolering. Side 26/46
Der er krybekælder under ca. halvdelen af hver bygning. Det oplyses, at 2 af bygningerne har isolering på undersiden af etageadskillelsen mod krybekælderen. Isolering i krybekælder Vi har ikke foretaget en nærmere undersøgelse af krybekælderen for eksempelvis skimmelsvamp. Umiddelbart bør det ikke give problemer at isolere de resterende krybekældre med f.eks. 100 mm isolering. Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Loft med fine revner Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Det kan overvejes at isolere de resterede krybekældre, især hvis beboerne oplever fodkulde i stuelejlighederne. Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren. Den lavere temperatur i kælderen kan skubbe fugtbalancen, med fugtproblemer til følge eksempelvis skimmelsvamp. I bør derfor holde øje med kælderen efter at isoleringen er udført. Side 27/46 Priser etageadskillelser DKK ekskl. moms Efterisolering mod 11 krybekældre ved montering af isoleringsplader i loft 400.000
Priser etageadskillelser DKK ekskl. moms Anslået besparelse over 30 år ved efterisolering mod 11 krybekældre -400.000 5.9 WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Eksempel på badeværelse Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Side 28/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum. 5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne. Side 29/46
5.11 Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med pladevarmeveksler i hver bygning. Varmecentralerne ligger i kælderen under hver bygning. Pladevarmeveksler i varmecentral Varmecentralerne forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra varmtvandsbeholdere. Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralerne til radiatorerne reguleres af automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Varmtvandsbeholdere i varmecentral Varmecentralerne fremstår velholdte og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Side 30/46
Radiatoranlæggene er nyere 2-strengede anlæg med nedre fordeling, og fremstår i god stand. Radiatorerne har alle termostatventiler. Radiator med elektronisk varmemåler og termostatventil Radiatoranlægget er forsynet med individuelle elektroniske varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne. Der er nyere afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene, og der er strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Strengreguleringsventil på radiatoranlæg Radiatorerne er generelt placeret under vinduerne, hvilket giver en god varmefordeling i lejlighederne. Der forventes ikke væsentlige udgifter til varmecentraler og radiatoranlæg, udover almindelig vedligeholdelse, i den kommende 10 års periode. Side 31/46 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for varmeanlægget.
For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Køkkenfaldstammer af stål (Loro-X) Køkkenfaldstammerne er generelt udskiftet til nyere faldstammer af stål (Loro-X), og fremstår i nogenlunde god stand. Stålfaldstammer som disse holder typisk kun 20-30 år, navnlig i køkkener, hvor belastningen fra fedtstoffer mv. er stor. De fleste af toiletfaldstammerne er de oprindelige støbejernsfaldstammer, som fremstår i mindre god stand. Navnlig i kældrene, hvor faldstammerne ikke er malet, ses gennemtæringerne tydeligt. Toiletfaldstamme af støbejern i kælder Side 32/46
Andre steder er der foretaget partielle reparationsarbejder på faldstammerne. Det er vores erfaring at disse partielle udskiftninger udføres hvor rørene er frit tilgængelige, men at den gamle faldstamme efterlades i etageadskillelsen. Toiletfaldstamme i kælder, med partielle reparationer Der er derfor risiko for sivning og rådskader her, da røret naturligvis ikke er i bedre stand her, og utætheder/skader er svære at se. De partielle udskiftninger har ikke værdi på lang sigt. Når faldstammen skal udskiftes i etageadskillelsen, skal de øvrige rør fjernes, og det vil ofte være billigere at bruge et nyt rør end at genbruge det gamle. Det er vores vurdering at de oprindelige toiletfaldstammer bør udskiftes om ca. 10 år, og at køkkenfaldstammerne på dette tidspunkt også vil være udskiftningsmodne. Dette gøres mest hensigtsmæssigt samtidig med udskiftning af brugsvandsinstallationerne, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. Toiletfaldstamme i støbejern i lejlighed Side 33/46 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen. Priser afløb DKK ekskl. moms
Priser afløb DKK ekskl. moms Udskiftning af alle køkkenfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder 720.000 Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer 180.000 Udskiftning af alle toiletfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder 1.500.000 Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af toiletfaldstammer 600.000 5.13 Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Afklaring af kloakkernes tilstand kræver en tvinspektion Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet. Dog har ejendommen en del oprindelige fedtudskillere, som er overflødige og blot giver anledning til ekstra vedligeholdelsesomkostninger. Disse fedtudskillere kan med fordel nedlægges. Side 34/46
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Der er i mange ejendomme mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner). Herved kommer der mindre belastning på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Eksempel på faskine En faskine er nedgravede plastkassetter, der skaber et hulrum i jorden, hvor regnvand opsamles og derefter siver ud i jorden og ned til grundvandet. Forsyningsselskabet giver en vis økonomisk støtte, i form af tilbagebetaling af det oprindelige kloaktilslutningsbidrag, men i praksis er det bare et tilskud. I forbindelse med en eventuel udskiftning af kloaksystemet, kan det overvejes at etablere faskiner. Det ligger ud over denne rapports formål at dimensionere og prissætte faskiner men generelt er tilskuddet mindre end udgiften til etablering, så der vil formentlig være tale om en vis merudgift. Priser kloak DKK ekskl. moms Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne 130.000 Anslået udgift til nedlæggelse af anslået 10 stk. fedtudskillere (antal ukendt) 150.000 Side 35/46
5.14 Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunale vandstik. Det varme vand produceres i varmtvandsbeholdere i varmecentralerne. Den samlede installation er nyere og er overvejende udført i loddede kobberrør. Nogle steder er vandrørene af rustfri stålrør. Tærede messingfittnings under varmtvandsbeholdere Brugsvandsinstallationer er udført af kobberrør Side 36/46
Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kældrene til stigstrenge i køkkener og badeværelser. Vandrør i kælder Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne er af messing og viser flere steder tegn på tæringer. Tæring ved messingfittings Der forekommer derudover en del messingfittings i brugsvandsinstallationerne. Også her ses flere tegn på tæringer. Der er monteret individuelle vandmålere på det kolde og varme brugsvand. Kobberrør til drikkevand er uhensigtsmæssig, da der afgives skadelige kobberioner fra rørene til drikkevandet. Vandmålere på varmt og koldt vand Side 37/46 Selvom kobberrørsinstallationerne kan holde mange år endnu, bør det overvejes at udskifte disse til nye af rustfrit stål, som ikke afgiver skadelige stoffer til drikkevandet. Alternative bør beboerne være opmærksomme på at lade vandet løbe længe, før der tappes drikke vand, eller vand til madlavning. Det må forudses at der i de kommende år vil ske brud på
messingventiler og messingfittings. Samlet set er det vores vurdering at brugsvandsinstallationerne med fordel bør udskiftes samtidig med faldstammerne, senest om ca. 10 år. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINDSTALLATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vandinstallationen. Priser vandinstallation Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, ved udførelse samtidigt med udskiftning af køkken- og toiletfaldstammer, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere. DKK ekskl. moms 3.000.000 5.15 Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Gaskomfur Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. Side 38/46 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen.
5.16 Ventilation I forbindelse med opførelse af de nye tagboliger, er der etableret mekanisk ventilation med afkast gennem skorstenen i tagryggen. Bygningsreglementet for den pågældende periode foreskriver genvinding af afkastluftens varme, så vi forudsætter at dette er overholdt. Emhætte Vi kan ikke vurdere hvor stor en del af de gamle kanaler for naturligt aftræk der er sluttet til det nye aftrækssystem. Hvor aftrækskanalerne er tilsluttet den mekaniske ventilation, vil det skabe ubalance at tilslutte aktive emhætter. de øvrige steder kan det presse luft ud i de øvrige lejligheder, da kanalen så ikke fører til afkast over tag. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for ventilationen. 5.17 El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation. Lys på trappe Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Side 39/46
Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem årene. Der kan være fremført 400V mulighed til enkelte lejligheder, men det er ikke udført generelt. Gruppetavle i lejlighed Det må forventes at installationerne nogle steder fortsat er de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis der arbejdes med dem. Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en elinstallatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er relevant. Hvis boligforeningen føler et behov for at øge sikkerheden omkring adgang til trapperne, kan det overvejes på et tidspunkt at etablere et dørtelefonanlæg, eventuelt suppleret med adgangskontrol. Eksempel på dørstation Adgangskontrollen betyder, at det undgås at udlåne nøgler til firmaer og myndigheder nøgler som måske ikke kommer retur, og dermed med årene reducerer værdien af nøglerne. I stedet kan der anvendes brikker, som kan bruges i en særlig periode, eller som kan annulleres hvis de bortkommer. Side 40/46 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER EL/SVAGSTRØM Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen.
Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. For etablering af solceller henvises til afs. 6.1. Priser el/svagstrøm DKK ekskl. moms Afsat beløb til dørtelefonanlæg inkl. kabling, dørtelefoner og adgangskontrol med brikker 500.000 5.18 Øvrige bygningsdele Ingen foranstaltninger 5.19 Private friarealer Ejendommen har asfalterede stier fra vejen ind til bygningerne, samt asfalterede områder langs bygningerne. Asfalt Asfalten er generelt revnet og lidt nedbrudt. Der kan foretages løbende reparationer af skaderne, hvis udseendet af disse kan accepteres. Side 41/46
Alternativt kan det overvejes at fjerne den eksisterende asfalt og lægge en stenbelægning, som vi være mere indbydende og nemmere at reparere fremover. Asfalt I forbindelse med udlægning af stenbelægning, kan selve indretningen af friarealerne også tages op til overvejelser. Udgiften til dette er ikke indeholdt i overslaget, som blot skal betragtes som vejledende. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PRIVATE FRIAREALER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer. Priser private friarealer Fjernelse af eksisterende asfalt ekskl. fortove langs vej, inkl underlag samt udlægning af stabilgrus og ny stenbelægning DKK ekskl. moms 1.000.000 5.20 Byggeplads/ stillads Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. Side 42/46
Priser byggeplads/stillads DKK ekskl. moms Opstilling, leje og nedtagning af stillads/lift til arbejder på vinduer 600.000 Side 43/46
6 Diverse uforudsete udgifter Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10 % til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et tilstrækkeligt beløb. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder, som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. Diverse uforudsete udgifter Side 44/46
7 Teknisk rådgivning Teknisk rådgivning Side 45/46 Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen, bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter:! Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov.! Udarbejdelse af beslutningsgrundlag.! Myndighedsbehandling.! Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale.! Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører.! Vurdering af tilbud.! Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører.! Tilsyn med arbejdets udførelse.! Afholdelse af byggemøder.! Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc.! Afslutning og mangelgennemgang.! Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift.
8 Vedligeholdelsesplan I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert 3.-5. år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. Med venlig hilsen Vedligeholdelsesplan Side 46/46 Eric Prescott Søren Larsen Bygningsingeniør VVS-ingeniør Mob. 28 88 84 80 Mob. 28 88 84 84 ep@a4.dk sl@a4.dk