Høje Taastrup Kommune Att.: Specialkonsulent Susanne Smith Byrådscenter Bygaden 2 2630 Taastrup 10. oktober 2017 KAB Vester Voldgade 17 1552 København V T 33 63 10 00 kab@kab-bolig.dk www.kab-bolig.dk Boligselskabet AKB, Taastrup 1906-5/0001 Skjeberg Nybyggeri af 96 almene familieboliger Skema B-ansøgning Som forretningsfører for Boligselskabet AKB, Taastrup skal vi hermed anmode om Byrådets behandling og godkendelse af vedlagte Skema B- ansøgning vedrørende opførelsen af 96 almene familieboliger på grunden på Skjeberg Allé, matr. nr. 4dl m.fl. Høje Taastrup By, Høje Taastrup. Som grundlag for behandlingen fremsendes det samlede ansøgningsmateriale således: Nærværende følgebrev dateret den 10. oktober 2017. CVR. nr. 56 81 59 10 Telefonisk henvendelse Man-ons 09.00-15.30 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 09.00-13.00 Personlig henvendelse Man-ons 10.00-14.30 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 10.00-12.00 Kontaktoplysninger Lars Vind Scheerer Seniorprojektleder Center for Byggeri T 33 63 13 08 larsc@kab-bolig.dk Skema B-ansøgning (BOSSINF eftersendes efter godkendelse af Skema A) samt nedenstående bilag: 1. Skema B-anskaffelsesbudget, dateret 9. oktober 2017. 2. Drifts- og udlejningsbudget, dateret 9. oktober 2017. 3. Betinget grundkøbsaftale, dateret 9. oktober 2017 4. Betinget totalentreprisekontrakt, dateret 14. juni 2017. 5. Hovedtidsplan, dateret 22. september 2017. 6. Erklæring om risikobehæftede forhold inkl. bilag 6a. 7. Logistikplan, dateret 4. oktober 2017 8. ABT93 med tilføjelser/fravigelser, dateret 6. oktober 2017 9. Totaløkonomiske vurderinger 10. Arealopgørelser fra landinspektør (5. oktober 2017) og totalentreprenør (bilag 10a 1. oktober 2017) 11. Tinglyst skøde (erstattes midlertidigt af HTK s forhåndsgodkendelse af udstykningen) Generelt om projektet Projektet er udarbejdet i henhold til intentionerne i AlmenBolig+-konceptet under rammeaftale 4. Dog med de ændringer, at boligerne etableres som færdige boliger med indvendige skillevægge, samt at der vil være 1/5
tilknyttet driftsbetjening. Det skyldes, at boligerne primært etableres som erstatningsboliger for de boliger, der er indstillet til nedrivning i henholdsvis Taastrupgaard og Blåkildegård. Begge disse afdelinger har fuld driftsbetjening, og det er besluttet af bestyrelsen i Boligselskabet AKB, Taastrup, at fremtidige beboere i den nye afdeling på Skjeberg Allé ikke skal stilles ringere. Bebyggelsen er et industrielt fremstillet boksmodulært byggeri med lette facader, der beklædes med en kombination af træ og naturskifer. Arkitekturen er i et nutidigt formsprog, der også rækker ud i fremtiden, med kvalitetsmaterialer, som er bæredygtige, patinerer smukt og har lave vedligeholdelsesomkostninger. Træbeklædningen udføres i ubehandlet Superwood på udvalgte facadepartier, der frembyder en meget stoflig overflade, som i farve og overfladetekstur adskiller sig velovervejet til skiferbeklædningen. De tre kvarterer får hver sin farvenuance i naturskiferen, der vil skabe en smuk kontrast til de ubehandlede træpartier, der over tid får et patineret udtryk. Tagkonstruktionen udføres som ventileret tagkassette af træ, belagt med tagpap med en taghældning på 1:40. Badekabiner udføres som lette badekabiner med bundplade støbt i beton, og væggene i badekabinen er udført i stålplade behandlet med vådrumsmembran og beklædt med vægfliser. Boligerne apteres med indvendige, lette skillevægge i gips samt funktionelle køkkener med plads til diverse hvidevarer. Husene er højisolerede og opføres i energiklasse 2020, hvilket betyder et lavt energiforbrug til rumopvarmning og varmt brugsvand, og dermed lave forbrugsudgifter. Projektet gennemføres som nævnt under AlmenBolig+-konceptet, under rammeaftale 4 med ScandiByg som totalentreprenør. Arealer Det samlede grundareal er ca. 11.996 m², heraf 2.115 m² vej. Det præcise grundareal vil blive fastlagt ved udstykningen, som pågår. Udstykningen er igangsat af grundsælger. Bebyggelsens boliger fordeles som følger: Fælleshus på 291 m² 26 stk. 2-rums familieboliger på ca. 87 m² 10 stk. 2-rums familieboliger på ca. 95 m² 8 stk. 3-rums familieboliger på ca. 90 m² 2/5
2 stk. 3-rums familieboliger på ca. 95 m² 8 stk. 3-rums familieboliger på ca. 101 m² 10 stk. 4-rums familieboliger på ca. 105 m² 26 stk. 4-rums familieboliger på ca. 109 m² 6 stk. 4-rums familieboliger på ca. 114 m² I alt 96 familieboliger på i alt 9.798 m 2 Forhold til lokalplan Det ansøgte Skema B-projekt overholder alle væsentlige krav i den gældende lokalplan 2.17.11. Der kan opstå behov for mindre justeringer af projektet i forhold til lokalplanens bestemmelser (eksempelvis antallet af cykelparkeringer pr. bolig). Herom er vi i løbende positiv dialog med byggesagsbehandleren i Høje Taastrup Kommunes Teknik- og Miljøcenter. Grundkøbet Med henblik på at indgå en grundkøbsaftale med grundejer MT Højgaard A/S, har KAB på vegne af Boligselskabet AKB, Taastrup, forhandlet med grundejer om betingelserne for grundkøbet. Parterne er tæt på at være enige om aftalens ordlyd og forventer at kunne underskrive aftalen indenfor en uges tid. Til nærværende ansøgning bilægges grundkøbsaftalen derfor i en ikkeunderskrevet udgave, bilag 3. Den endelige underskrevne aftale eftersendes hurtigst muligt herefter. Den betingede totalentreprisekontrakt Den betingede totalentreprisekontrakt (bilag 4) kan reelt underskrives, som den foreligger. Af tidsmæssige årsager har det dog ikke været muligt at få parterne til at underskrive før indsendelse af nærværende Skema B- ansøgning. Den bilagte totalentreprisekontrakt er dog betinget af, at bygherre kan opnå Skema A- og B-tilsagn, samt at totalentreprenøren kan opnå byggetilladelse. I fald der gives de forventede tilsagn, vil kontrakten umiddelbart kunne gøres ubetinget, og underskrives af begge parter. Totaløkonomiske betragtninger Det ansøgte Skema B-projekt overholder kravet til god totaløkonomi, jf. bilag 9. Totaløkonomien er vurderet som samspillet mellem byggeudgift og driftsøkonomi med henblik på at opnå det optimale forhold og en samlet reduktion i byggeudgiften og driftsøkonomien, uden at der slækkes på kravet om god kvalitet i byggeriet. 3/5
Økonomiske hovedtal Anskaffelsessum Grundudgifter Entrepriseudgifter Administrative omkostninger Gebyrer Samlet anskaffelsessum 50.588.500 kr. 165.423.000 kr. 16.023.154 kr. 3.509.000 kr. 235.543.654 kr. Den samlede anskaffelsessum overholder det gældende rammebeløb for almene familieboliger inklusiv energitillæg. 22.890 kr. + 1.150 kr. = 24.040 kr./m² x 9.798 m² = 235.543.920 kr. Finansiering Kommunal grundkapital 10 % Beboerindskud 2 % Realkreditlån 88 % I alt 23.554.365 kr. 4.710.873 kr. 207.278.416 kr. 235.543.654 kr. Budget for Skema B er vedlagt som bilag 1. Husleje Som en del af Skema B-ansøgningen er der udarbejdet et specificeret driftsbudget. Heraf fremgår det, at den forventede årlige leje udgør 1.195 kr./m² ekskl. forbrug. Lejen er sammensat af kapitaludgifter på 753 kr./m² og øvrige driftsudgifter på 442 kr./m². Eksempler på gennemsnitlig månedlig ydelse og indskud: Boligstørrelse Leje/md. Indskud 2-rums familieboliger på ca. 87 m² 8.670 kr. 41.830 kr. 2-rums familieboliger på ca. 95 m² 9.460 kr. 45.680 kr. 3-rums familieboliger på ca. 90 m² 8.960 kr. 43.280 kr. 3-rums familieboliger på ca. 101 m² 10.060 kr. 48.570 kr. 4-rums familieboliger på ca. 105 m² 10.460 kr. 50.490 kr. 4-rums familieboliger på ca. 114 m² 11.350 kr. 54.820 kr. Driftsbudget vedlagt som bilag 2. Tidsplan Følgende milepæle er p.t. gældende for projektets gennemførelse: 10. oktober 2017, Skema B-ansøgning indsendes til Høje Taastrup Kommune. 24. oktober 2017, forventet Skema A-tilsagn. 28. november 2017, forventet Skema B-tilsagn. 4/5
Ultimo december forventet overtagelse af grunden. Primo januar 2018, byggeopstart med grundmodning. Primo marts 2018, produktionen af boligbokse starter på fabrik. Primo november 2018, etape 1 (31 boliger). Primo december 2018, etape 2 (32 boliger + fælleshus). Primo februar 2019, etape 3 (33 boliger). Der henvises i øvrigt til bilag 5, totalentreprenørens hovedtidsplan. ABT93 med tilføjelser ABT 93 med tilføjelser er vedlagt som bilag 8. I henhold til Lov om almene boliger kan Byrådet godkende tilføjelser og fravigelser til ABT 93. Vi skal derfor anmode om, at Byrådet godkender den bilagte ABT 93 med tilføjelser og fravigelser, som vi ønsker at benytte i forbindelse med opførelsen af de 96 almene familieboliger på Skjeberg Allé. Byggetilladelse Totalentreprenøren påregner indsendelse af byggeandragende ultimo oktober 2017. Høje Taastrup Kommunes byggetekniske sagsbehandler har oplyst, at man forventer at kunne udstede byggetilladelse samtidig med det forventede Skema B-tilsagn, den 28. november 2017. Totalentreprenøren er i en positiv løbende dialog med Høje Taastrup Kommune og foretager løbende afklaringer i løbet af oktober 2017. Vi skal venligst anmode om Byrådets behandling og godkendelse af det ansøgte, og såfremt der er behov for uddybning af materialet, står vi naturligvis til rådighed. Med venlig hilsen Lars Vind Scheerer 5/5