21508140 Bidragsforhøjelse. Klageren havde i sin ejendom et kortrentelån til det indklagede realkreditinstitut. Låne blev oprindelig ydet som kortrentelån F1 med indledende afdragsfrihed. Aftalegrundlaget indeholdt vilkår om, at bidrag og beregningsprincipper fastsattes og i lånets løbetid kunne ændres af instituttet. I forbindelse med refinansiering af klagerens lån bekræftede instituttet i december 2009, at hendes lån var blevet refinansieret til et F9-lån. Instituttet varslede i maj 2013 og igen i august 2014 forhøjelse af bidrag og kursfradrag på klagerens lån. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet lånet efter hendes mening ikke levede op til forventningen om, at hun ved valg af F9 lån kendte sine ydelser de næste 9 år. Instituttet redegjorde i oktober 2014 for sin nye prisstruktur. Samtidig udtrykte instituttet forståelse for klagerens bemærkninger om informationen i forbindelse med valg af lån og tilføjede, at heller ikke instituttet ved lånets optagelse i 2008 havde forventet de bidragsstigninger, som aktuelt var varslet. Klageren indbragte i sommeren 2015 sagen for Realkreditankenævnet. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte bidragssatsen på hendes lån med tilbagevirkende kraft. Instituttet påstod frifindelse. Selv om det kunne forekomme mindre hensigtsmæssigt, at bidraget på tidspunktet for klagerens valg af F9 lån ikke blev fremdraget som en usikkerhedsfaktor, som kunne påvirke ydelsen, fandt Nævnet, at instituttet ikke på tidspunktet for låneoptagelsen eller ændringen af lånet havde en pligt hertil. Dette skulle efter Nævnets opfattelse blandt andet ses i lyset af, at der ikke på det tidspunkt var forventninger om, at det ville blive nødvendigt at tilpasse bidraget til set skete niveau og med den aktuelle frekvens. Hverken i forbindelse med lånets etablering som F1 lån eller efterfølgende ved ændringen af lånet til et F9 lån kunne det antages, at instituttet havde afstået fra retten til at foretage bidragsændringer i overensstemmelse med aftalegrundlaget. Da bidragsforhøjelsen således var hjemlet i aftalegrundlaget og ikke kunne anses for hverken vilkårlig eller urimelig henset til niveauet for tilsvarende lån i branchen, frifandt Nævnet realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 24. februar 2016 JOURNAL NR.: 2015-01-08-140-T INSTITUT: Totalkredit A/S KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. februar 2016 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Anna Marie Ringive Bent Olufsen Per Englyst Lars K. Madsen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klageren har i sin ejendom et kortrentelån på 4.587.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet, der oprindelig blev ydet som kortrentelån F1 med indledende afdragsfrihed, blev formidlet af et af indklagedes daværende låneformidlende pengeinstitutter, som efterfølgende er ophørt med at drive pengeinstitutvirksomhed. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår følgende af de særlige bestemmelser: Vilkår for lånet For lånet gælder de af (indklagedes) bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbestemmelser i Långuiden samt Særlige bestemmelser i nærværende pantebrev. Bidrag Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af (indklagede) Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet. Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter (indklagedes) beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. (Indklagede) kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil. Indklagedes Långuide, som pantebrevet henviser til, indeholder følgende afsnit om bidrag: Bidrag Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet. Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse. Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af (indklagede) på den af (indklagede) valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. 2
Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån. Kursfradraget/kurstillægget er afhængigt af den valgte låntype herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel. Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv. Bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter (indklagedes) beslutning. (Indklagede) kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold. (Indklagede) kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen, ændring af beregningsmetoden for bidraget, ændring eller indførelse af kursfradrag/kurstillæg eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger, penge- eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker (indklagedes) adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for (indklagede), at (indklagede) efterlever krav og henstillinger fra lovgivere, offentlige myndigheder og/eller andre interessenter, som har betydning for (indklagedes) forretningsmodel og risikoprofil, at (indklagede) imødekommer forretningsmæssige krav og/eller målsætninger fra investorer, ratinginstitutter og/eller andre interessenter, som har betydning for (indklagedes) forretningsmodel og risikoprofil. Prisændringer kan fx udløses af, at (indklagede) ønsker at opnå eller fastholde en ønsket rating, hvis det er hensigtsmæssigt ift. (indklagedes) samlede fundingsituation og/eller hvis det forventes at bidrage positivt til prisfastsættelsen og/eller afsætningssikkerheden for (indklagedes) obligationer, hvis det er ønskeligt for (indklagede) af administrative, risikomæssige, markedsmæssige, konkurrencemæssige grunde eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde, eller hvis det i øvrigt er ønskeligt for (indklagede) af indtjeningsmæssige grunde, herunder men ikke alene behov for forbedring af kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet Som led i etableringen af lånet tiltrådte klageren den 7. december 2008 en refinansieringsaftale, hvoraf følgende fremgår: Ændring af aftalen Denne aftale gælder hele lånets løbetid, hvis der ikke ved en rentetilpasning indgåes en ny aftale. Låntager kan således forudsat (indklagedes) udtrykkelige accept ændre lånet i forbindelse med rentetilpasning. Den nye aftale skal være indgået skriftligt senest en måned før rentetilpasningen. (Indklagede) kan opkræve gebyr for at ændre aftalen. I forbindelse med refinansieringen pr. den 1. oktober 2009 fik klageren følgende tilbud: 3
Tilbud ved denne rentetilpasning To gebyrfrie muligheder Ved denne rentetilpasning viser vi dig to muligheder for gebyrfrit at ændre dit lån: Du kan forlænge perioden mellem rentetilpasningerne fra et eller to år til mindst tre år Du kan ændre dit lån fra at være med afdragsfrihed til at være med afdrag og med rentetilpasning mindst hvert tredje år. Favorabel pris på omlægning Din rådgiver kan fortælle dig mere om en favorabel rabatordning ved omlægning af dit lån til f.eks. et lån med fast rente. F3 og F5 bliver billigere end F1 Med det nuværende renteniveau og de varslede prisændringer vil du typisk kunne opnå en lavere ydelse ved at vælge et F3-lån, der kun rentetilpasses hvert 3. år, end ved et F1-lån, der rentetilpasses hvert år. Ønsker du at fastholde renten over en længere periode, har du også mulighed for at vælge et F5-lån, som med det nuværende renteniveau vil være prismæssigt på niveau med et F1-lån. Alternativt kan du også få et lån med fast rente, så du kender din rente de næste mange år. Læs mere om rentetilpasningen og vores forventninger til renteniveauerne på (indklagedes hjemmeside) Hvorfor giver vi dig dette tilbud? I Danmark er der et behov for, at flere boligejere forlænger perioden mellem rentetilpasningerne og vælger at afdrage. Derfor giver vi dig en fordelagtig mulighed for at ændre dit lån til et lån, hvor du har en fast rente i en længere periode og dermed opnår en bedre pris på dit lån. Nyt lån i (indklagede) Vi har lanceret et nyt variabelt forrentet lån, F-kort, som kan være attraktivt for dig. Lånet har en rente, som reguleres hvert halve år, og som med det nuværende renteniveau vil betyde en lavere ydelse end på et traditionelt Tilpasningslån.- På (indklagedes hjemmeside) kan du få mere information om lånet, og du kan kontakte din rådgiver og få råd og vejledning om dine muligheder. Indklagede bekræftede den 7. december 2009 over for klageren, at hendes lån med virkning fra 1. oktober 2009 var blevet refinansieret til et F9 lån. Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende brev til klageren om nye priser: Nye priser på realkreditlån Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne. 4
Det betyder, at (indklagede) fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra (indklagede) følger samme prisstruktur. Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013. Hvad betyder det for dig? Låntype Tilpasningslån (F9) variabel rente Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6296 Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,9740 Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 4.587.000,00 Terminsydelse december 2013 i kr. 58.792,60 Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 3.949,41 Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, dine lånevilkår som fremgår af Indklagede varslede igen den 28. august 2014 nye priser over for klageren: Nye priser på realkreditlån 1. januar 2015 forhøjer (indklagede) bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype. Realkreditlån fra (indklagede) vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på. Det nye bidrag opkræver vi første gang, som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere. Hvad betyder det for dig? Låntype Tilpasningslån (F9) variabel rente Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 4.587.000,00 Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,9740 Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 1,0772 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 1.183,44 Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10 Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20 Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat) 127 Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning. Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på rentetilpasningstidspunktet. Forhøjelsen af bidragssatsen og kursfradraget følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår Klageren henvendte sig den 1. oktober 2014 til indklagedes kundeservice: 5
Som den ulykkelige ejer, af ovennævnte F9 tilpasningslån, etableret af undertegnede da (det låneformidlende pengeinstitut) endnu eksisterede. Jeg har netop modtaget henvendelse fra (indklagede) om, at bidragssatsen vil blive ændret forhøjet. Det er vanskeligt, at drøfte denne sag med min daværende bankrådgiver, da pengeinstituttet ikke eksisterer mere. Min erindring er, at jeg netop valgte dette F9 lån, fordi jeg så lige præcis vidste, hvad udgiften var de næste 9 år. Det har vist sig ikke at være tilfældet. I henvendelsen til mig fra (indklagede), bliver der henvist til de regler og betingelser, som fremgår af mine lånevilkår. Dem har jeg fordybet mig i. Det er for mig meget forståeligt, at jeg ved optagelsen af lånet, ikke forudset, så markante bidragsindbetalinger, som tilfældet er. har Som ikke uddannet indenfor den finansielle verden, mener jeg ikke at lånet lever op til: så ved jeg, hvad der skal betales de næste 9 år og det var det, der blev stillet mig i udsigt. Når der i pressen omtales forhøjelse af bidragssatser, begrundes det hyppigt med den ultimative lave rente. Det kan ikke være tilfældet med mit lån. Hvad kan (indklagede) hjælpe mig med? Hvis I ikke kan hjælpe mig, kan I så henvise mig til en klageinstans? Indklagede fremsendte den 16. oktober 2014 følgende redegørelse til klageren: Svar på henvendelse om prisforhøjelsen Tak for din henvendelse om prisforhøjelsen på dit lån i (indklagede) Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver priserne, have undgået det. og vi ville gerne Men vi indfører faktisk denne prisstruktur for at sikre, at vi også i fremtiden kan tilbyde billige realkreditlån. Samtidig giver vi dig mulighed for helt eller delvist at undgå prisstigningen. Dine muligheder Hvis du inden udgangen af 2015 vælger at omlægge dit lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag, giver (indklagede) dig en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og sagsekspedition. På den måde kan du helt eller delvist undgå prisstigningen. Vil du høre mere om dine muligheder, er du velkommen til at kontakte din rådgiver i (andet låneformidlende pengeinstitut) Baggrund for prisforhøjelsen (Indklagede) indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne. Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1- og F2 til 6
andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder. Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1- og F2-lån og lån uden afdrag. Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1 og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat. Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i (indklagedes) Långuide. Du anfører i din henvendelse, at lånet efter din mening ikke lever op til din forventning om, at du ved valg af et F9 lån vidste hvad der skulle betales de næste 9 år. Det kan vi have forståelse for, men heller ikke vi havde ved lånets optagelse i 2008 forventet de bidragsstigninger, som nu er varslet. Vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen. Hvis du ønsker at gå videre med sagen, har du mulighed for at klage til Realkreditankenævnet, som du kan læse mere om på www.ran.dk. Jeg kan anbefale, at du i givet fald kontakter nævnet telefonisk først for rådgivning. Klageren fastholdt den 25. februar 2015 sin klage: Du foreslår, at jeg for at undgå prisstigninger, omlægger til lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag. Du skriver, at jeg på den måde helt eller delvist kan undgå prisstigninger. Er det muligt, at (indklagede) vil sende tilbud eller forslag til de alternative belåningsmuligheder, du nævner? Du skriver videre i din besvarelse til mig, at (indklagede) har en prisstruktur, som skal gøre det attraktivt, at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne. Ratingbureauer og myndigheder ønsker, at antallet af F1 og F2 nedbringes. Det samme med lån uden afdrag. Du skriver, at derfor er det disse lån I hæver bidragssatsen på. Det er på F1 og F2 lån at kursfradraget stiger mest ved omlægning, nævner du. derfor tilbyder I rabat Jeg synes ikke, at jeg har fået belyst/eller forklaret, hvorfor jeg er så hårdt ramt af bidragssatsens stigning. Du har kun nævnt F1 og F2 lån, samt lån uden afdrag. Jeg har et F9 lån. Det er svært, at kategorisere i din besvarelse til mig. Håber at få tilbudt alternativ finansiering besigtige/vurdere ejendommen. I er meget velkommen til at 7
Klageren indbragte i sommeren 2015 sagen for Pengeinstitutankenævnet, som oversendte denne til Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedsætte bidragssatsen på hendes lån med tilbagevirkende kraft til minimum tidspunktet for indgivelsen af klagen til Pengeinstitutankenævnet. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren oplyser, at hun etablerede F9 lånet via sit daværende pengeinstitut, som var låneformidler for indklagede. Det pågældende pengeinstitut eksisterer ikke længere. Da lånet blev etableret, havde hun tillid til, at hun nu kendte udgiften de næste 9 år. Det har været en dyr beslutning. Bidraget stiger og stiger. Hun henvendte sig den 1. oktober 2014 for første gang til indklagede. I svaret fra indklagede blev hun anbefalet at omlægge lånet, og hun fik tilbud om omlægning med en rabat på 5.000 kr., hvis hun var hurtig. Hun undrede sig over svaret, idet lånet kun kan indfries med et enormt kurstab. Netop på grund af kurstabets størrelse blev hun frarådet låneomlægning af sit nuværende pengeinstitut. Dette anbefales imidlertid af indklagede, herunder med den nævnte rabat. Hvis hun havde fulgt rådet, ville hendes kurstab have været omkring 500.000 kr. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren pr. 11. december 2008 fik udbetalt et variabelt forrentet lån (F1) på 4.587.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Klageren indgik pr. 1. oktober 2009 aftale med indklagede om at ændre lånets refinansiering, afdragsprofil og løbetid, således at lånet fremover bliver refinansieret hvert 9. år. 8
Lånet refinansieres næste gang 31. december 2017. Lånets afdragsfrihed udløber 30. september 2018. Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2008, refinansieringsaftalen fra 2009 og indklagedes Långuide. Af såvel pantebrevet som Långuiden fremgår det, at indklagede fastsætter bidragets størrelse, og at såvel størrelsen som beregningsmåden i lånets løbetid kan ændres af indklagede. Långuiden indeholder endvidere en angivelse af de forhold, der kan føre til prisændringer. Indklagede har varslet bidragsstigninger over for klageren. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede. Det er korrekt, at klageren er blevet tilbudt en rabat på 5.000 kr. i forbindelse med en omlægning af det pågældende lån. Det er et tilbud, som indklagedes kunder med tilpasningslån og afdragsfrie lån har modtaget. Anbringender Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende, at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klageren. ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Selv om det kan forekomme mindre hensigtsmæssigt, at bidraget på tidspunktet for klagerens valg af F9 lån ikke blev fremdraget som en usikkerhedsfaktor, som kunne påvirke ydelsen, finder Nævnet dog ikke, at indklagede på tidspunktet for låneoptagelsen eller ændringen af lånet havde en pligt hertil. Dette skal efter Nævnets opfattelse ses i lyset af, at der ikke på det tidspunkt var forventninger om, at det ville blive nødvendigt at tilpasse bidraget til det skete niveau og med den aktuelle frekvens. Hverken i forbindelse med lånets etablering som F1 lån eller efterfølgende ved ændringen af lånet til et F9 lån kan det antages, at indklagede har afstået fra retten til at foretage bidragsændringer i overensstemmelse med aftalegrundlaget. Da bidragsforhøjelsen således er hjemlet i aftalegrundlaget og ikke kan anses for hverken vilkårlig eller urimelig henset til 9
niveauet for tilsvarende lån i branchen, kan klageren medhold i klagen. Nævnet ikke give Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 10