Ejendomsmæssig forundersøgelse for VMP II-projektet Bølling Bæk. Indhold: Indledning... 2 Beskrivelse af området... 2 Erstatningsønsker... 3 Puljejord... 4 Realisering... 5 Prisvurdering... 6 Erstatningsberegning... 7 MVJ-aftaler... 7 Konklusion... 8 Kortbilag: Ejendomsplan Arealanvendelsesplan Erstatningsønskeplan
Indledning Veje Amt har anmodet om at gennemføre en ejendomsmæssig forundersøgelse for et vådområdeprojekt under Vandmiljøplan II. Forundersøgelsen vedrører en strækning på ca. 2,5 km. af Bølling Bæk og 500 m af Vester Nebel Å. Området ligger i Egtved kommune og er beliggende umiddelbart nord for Vester Nebel By. Forundersøgelsen er tidsmæssigt udført i to etaper. Første etape blev udført med 21 interviews i marts måned 2003 og anden etape blev udført med 3 interviews i november måned 2003. I perioden mellem de to interviewetaper har Vejle Amt tilrettet den tekniske udformning af projektet efter ønske fra en lodsejer. Forundersøgelsen bygger på interviews af 24 af de 25 berørte lodsejere. 2 af disse interviews er gennemført per telefon. Den sidste lodsejer har det ikke været muligt at komme i kontakt med telefonisk eller pr. brev. Projektets formål er at genskabe naturlige hydrologiske forhold og biologisk mangfoldighed indenfor projektområdet. Dette mål søges opnået ved at hæve vandløbsbunden på en del af strækningen, afbryde dræn og grøfter, minimere vandløbets vedligeholdelse og i et større omfang gensno hovedvandløbet. Beskrivelse af området Projektet omfatter strækningen af Bølling Bæk fra Bølling Skanse og til bækkens sammenløb med Vester Nebel Å og en strækning af Vester Nebel Å fra Sletmade Bro og nedstrøms til hvor åen krydser Egtvedvej. Projektet omfatter 26 ejendomme (se kortbilag 1) og projektområdet er godt 80 ha. Området har været genstand for flere afvandingsprojekter hvoraf det seneste ligger tilbage i 1983. Projektarealet er beliggende i en forholdsvis klar afgrænset ådal og en større del af området er i dag vandlidende. En del af projektområdet er i dag registreret som 3-arealer i form af varig græs eller mose. Derudover er der en del arealer, som er udtaget under hektarstøtteordningen. Enkelte steder er der jord i omdrift, mens de resterende arealer er græsarealer uden 3-registrering. Samlet set bliver arealerne i projektområdet i dag efter lodsejernes oplysninger udnyttet på følgende måde: Ca. 44 ha er varige græsarealer og overdrev. Ca. 13 ha er udtaget under hektarstøtte ordningen Ca. 13 ha er i omdrift Ca. 10 ha ligger hen som mose, krat eller skov. 2
Se i øvrigt kortbilag 2, hvor den nuværende arealanvendelse er indtegnet. I alt 26 selvstændige ejendomme påvirkes ved gennemførelse af projektet. De 26 ejendomme er alle beliggende i landzone, og 25 af dem er ejendomme med landbrugspligt. Derudover er der et enkelt stykke frijord, som ikke ejes af en landmand. Af de 25 lodsejere er 7 af dem fuldtidslandmænd, mens resten driver deltids/hobbylandbrug. 11 af lodsejerne har al jorden bortforpagtet. Blandt fuldtids landmændene er der 3 svineproducenter og en enkelt mælkeproducent, mens der blandt deltidsbrugene er 6 ejendomme med ammekøer. Derudover drives der på en af ejendommene et fuldtids stutteri/rideskole (ranch). Blandt de 26 ejendomme bliver projektarealerne på ca.20 ejendomme anvendt til afgræsning. Erstatningsønsker I forundersøgelsen er lodsejerne blevet spurgt om deres holdning til projektet og deres ønsker om erstatningsform. Lodsejernes udmeldinger er foreløbige, og det er ikke alle lodsejere, der har taget stilling til, hvilken erstatningsform de ønsker. 1 enkelt af lodsejerne er ikke afklaret om, hvorvidt han ønsker at indgå i projektet, hvilket i sidste ende sikkert vil afhænge af mulighederne for erstatningsjord. En del af lodsejerne har ikke besluttet, om de vil indgå en MVJ-aftale, eller om de vil have engangserstatning. I den nedenstående skematiske oversigt over lodsejernes erstatningsønsker er der for de lodsejere, der har været i tvivl om erstatningsønsker, både sat kryds ud for MVJ-aftale og engangserstatning. Dette er gjort for senere at kunne give et samlet overblik over udgifterne til erstatning. Projektarealerne, der er angivet i skemaet, vedrører de oprindelige arealer i ådalen. Der er ikke taget hensyn til eventuelle nye åslyngninger. 3
Lb.nr. Erstatningsønsker Projekt areal ha MVJ MVJ + erstatningsjord Engang Engang + erstatningsjord Salg Salg + erstatningsjord 1 5,03 (X) X 2 2,08 X 3 5,35 X 4 1,80 X 5 3,96 (X) (X) (X) X 6 0,99 (X) 7 3,01 X 8 0,35 X 9 3,72 X 10 5,66 (X) X 11 1,13 X 12 6,00 X 13 0,99 (X) (X) (X) X 14 3,50 X 15 3,57 X 16 3,50 X 17 7,32 X 18 0,66 (X) X 19 2,65 X (X) 20 8,68 X 21 1,46 X (X) 22 0,91 X (X) 23 0,67 X (X) 24 2,84 X (X) 25 3,50 X 26 0,84 X I alt 80,17 4,11 ha 0 ha 31,34 ha 35,81 ha 3,88 ha 5,03 ha Ønskerne til erstatningsform er desuden vist grafisk på kortbilag 3. Puljejord I forbindelse med den ejendomsmæssige forundersøgelse blev det konstateret, at der kom en ejendom til salg i området. Direktoratet har erhvervet denne ejendom til brug for puljejord. Derfor er bygningerne med et mindre jordtilliggende solgt 1. oktober 2003, mens resten af jorden reserveres som puljejord for dette projekt. Arealmæssigt udgør ejendommen 12,5 ha hvoraf de 7,7 ha kan tjene som puljejord. Med i alt ønsker om 36 ha erstatningsjord, og klare udmeldinger fra 4
lodsejerne med hensyn til ønskerne om erstatningsjord, må det være en klar betingelse for en succesfuld gennemførelse af projektet, at der skaffes tilstrækkeligt puljejord. Jordfordeling Jordfordeling må forventes at skulle anvendes for kunne realisere ønskerne om erstatningsjord. Med ønsker fra ca. 10 lodsejere om erstatningsjord anses det ikke for sandsynligt at der kan tillægges disse lodsejeres ejendomme erstatningsjord uden en egentlig jordfordeling. Men da der endnu ikke er opkøbt tilstrækkelig puljejord, er det endnu for tidligt at fastslå behovet for jordfordeling endeligt. Realisering Gennem interviewene kom det til udtryk, at knap halvdelen af lodsejerne er positivt indstillede overfor projektet. Disse lodsejere har fundet de natur mæssige forbedringer i området væsentlige og er indstillet på at indgå aftale med amtet mod en fornuftig kompensation. Den anden halvdel af lodsejerne er skeptiske mht. hvorvidt projektarealerne kan afgræsses efter projektets gennemførelse. Dette er i adskillige interviews blevet knyttet sammen med den nuværende oprensning af vandløbene, hvilket har betydet, at disse lodsejere ikke har haft særlig stor tiltro til projektet. På den anden side har de fleste af disse lodsejere ikke ønsket at blokere for projektet, men mere været interesseret i, at der findes en løsning, som stiller dem rimeligt efter projektets gennemførelse. Een lodsejer havde i starten af forundersøgelsen betegnet sig selv som modstandere af enhver vandstandshævning og inddrog betragtninger om tab af herlighedsværdi i erstatningskravet. Der er i denne forundersøgelse ikke medregnet tab af herlighedsværdi, fordi det ikke anses for rimeligt i forbindelse med realiseringen af et projekt som dette. Med erfaringen fra andre projekter forventes der ikke at være noget tab i herlighedsværdi for hobbylandbrug eller små frijords arealer i forbindelse med realiseringen. Vejle amt har som tidligere beskrevet ændret projektets tekniske udformning, således at der nu er opnået enighed med lodsejeren om denne side af sagen. Om der kan opnås en frivillig aftale med vedkommende forventes derfor at bero på forhandlingerne om erstatning. Denne lodsejere får påvirket ca. 3,5 ha. Derudover er der som tidligere nævnt 9 lodsejere, som har ytret ønske om erstatningsjord for at ville indgå i projektet. For en eller to af disse lodsejere vil kravene til erstatningsjordens beliggenhed og pris kunne være så høje, at det kan 5
udgøre et problem i forbindelse med en evt. realisering. På den anden side forventes der inden for en forholdsvis kort tidshorisont at komme en eller to ejendomme til salg i området, som vil være velbeliggende i forhold til disse lodsejere, og hvor et køb fra Direktoratets side vil kunne skabe et stort incitament for lodsejerne til at indgå i projektet. Prisvurdering Lodsejerne i området har oplyst, at prisen på agerjord omkring projektområdet ligger mellem 85.000 og 100.000 kr. pr. ha - dog overvejende 90.000 kr. pr. ha. De gode kulturenge er oplyst til at koste cirka det halve. Direktoratet For FødevareErhverv har købt en ejendom i forbindelse med dette VMPII-projekt, og prisen ved denne handel er i overensstemmelse med de priser, der er oplyst fra lodsejerne. Derudover er der i december 2002 handlet jord i området, hvor brakjord i selve projektområdet blev handlet til 68.000 kr. pr. ha. Hvad angår de varige græsarealer er det med hensyn til priserne valgt ikke at skelne imellem 3-registrering eller ej. Alle de græsarealer, der er beset i forbindelse med forundersøgelsen, fremtræder næsten ens, og ifølge lodsejerne afgræsses næsten alle arealerne og på ingen af dem, har det de sidste par år været muligt at tage slet. Tilgengæld udtaler alle lodsejere at afvandingen har været mærkbart dårligere de sidste to år, så der derfor bør laves en vurdering, som også inddrager den tidligere tilstand og ikke blot tager udgangspunkt i arealernes nuværende tilstand. På baggrund heraf er samtlige arealer med varig græs sat til gennemsnitspris på 40.000 kr. Derudover er der diverse arealer med mose eller krat i projektområdet, som er sat til 30.000 kr. pr. ha. Fastsættelsen af efterpriserne er sket på baggrund af samtaler med lodsejerne og erfaringer fra tidligere projekter. Efterpriserne er efterfølgende inddelt i følgende 3 kategorier: Tør eng: 25.000 kr. pr. ha. Våd eng: 15.000 kr. pr. ha. Sump: 10.000 kr. pr. ha. Disse priser har fastsat erstatningens størrelse, som beskrives i næste afsnit. 6
Erstatningsberegning Udgifterne til erstatningen til lodsejerne er udregnet som samlede gennemsnitspriser for de forskellige arealtyper. Før projektet: 13,0 ha omdriftsjord 85.000 kr./ha 1.105.000 kr. 13,0 ha brak/omdrift 65.000 kr./ha 845.000 kr. 44,0 ha eng/naturgræs 40.000 kr./ha 1.760.000 kr. 10,0 ha mose/krat 30.000 kr./ha 300.000 kr. Værdi af 80,0 ha før projektet: 4.010.000 kr. Efter projektet: 29,0 ha tør eng 25.000 kr./ha 725.000 kr. 41,0 ha våd eng 15.000 kr./ha 615.000 kr. 10.0 ha sump 10.000 kr./ha 100.000 kr. Værdi af 80 ha efter projektet: 1.440.000 kr. Værditab for 80,0 ha projektjord Værditab pr. ha. (afrundet) 2.570.000 kr. 32.125 kr. Dette værditab på 2.570.000 kr. udgør således den samlede erstatning for værditabet på arealerne. Derudover må der i forbindelse med indkøb af puljejord indregnes en risiko for tab, idet jorden købers på sælgers marked og sælges på købers marked. Derfor bør der indregnes 250.000 kr. til imødekommelse af disse tab. Som følge heraf vil de samlede udgifter til lodsejererstatninger udgøre 2.820.000 kr. svarende til 35.250 kr. pr. ha MVJ-aftaler. De MVJ-aftler, som udbydes af Vejle Amt for år 2003 og senere, afviger på flere punkter fra MVJ-ordningerne i de tidligere år. I forhold til vådområder er ordningen ændret afvanding blevet væsentlig ringere for ejere af varige græsarealer. Grundtaksten er nu 780 kr. pr. ha og ingen lodsejere i forundersøgelsen har udtrykt interesse for den. Tilgengæld har flere lodsejere med brakarealer udtrykt interesse for at indgå en MVJ-ordning. På tidspunktet for forundersøgelsen var ordningerne for 2003 endnu ikke endeligt fastlagt, men den forventede sats på 3.440 kr. blev præsenteret for de lodsejere, for hvem det var relevant, og flere af disse lodsejere ville overveje en sådan ordning og måske frafalde ønsket om erstatningsjord. 7
I forhold til beregningen af den samlede erstatning vurderes det at være uden betydning hvor mange MVJ-ordninger, der kan forventes, idet udgifter til MVJ og engangserstatningerne ikke afviger væsentligt og derved kun marginalt kan ændre billedet for den endelige erstatningssum. Konklusion på den ejendomsmæssige forundersøgelse De første interviews, som er grundlaget for denne forundersøgelse, blev gennemført i marts 2003. Disse interviews viste at en enkelt lodsejer (lb.nr. 16) ikke frivilligt ville indgå en aftale om deltagelse i projektet. Derudover viste forundersøgelsen at anden lodsejer (lb.nr. 14) stillede store krav til beliggenheden af erstatningsjord. Ydermere havde Vejle Amt gjort det klart at medmindre lodsejerne havde ubetydelige projektarealer kunne projektet kun gennemføres ved hjælp af frivillige aftaler. Derfor har Vejle Amt valgt at rette det oprindelige projektforslag til, så der nu er opnået enighed med lb.nr. 16 om den tekniske udformning af projektet. Denne lodsejer får med det nye forslag påvirket 3,5 ha mod tidligere 7,0 ha. Med de erstatningsstørrelser som der arbejdes med i denne forundersøgelse vil de 3,5 ha svare til en erstatning på 120.000 til 150.000 kr. Dette dog sagt med det store forbehold at undertegnede aldrig har besigtiget de nævnte arealer og kun har andenhåndsviden om arealernes kultur og status. Lodsejeren (lb.nr. 16) har tidligere argumenteret for at tab af herlighedsværdi og produktionsret skal indregnes i erstatningen og har selv nævnt et beløb på 500.000 kr. som værende rimeligt i erstatning for de 7,0 ha. På baggrund af ovenstående kan det ikke udelukkes at der kan opnås en frivillig aftale med lb.nr. 16, men samtidig kan erstatningens størrelse stadig udgøre et problem i forhold til at opnå en frivillig aftale. Derudover må der forventes, at være høje krav til erstatningsjordens pris og beliggenhed fra enkelte af de øvrige lodsejerne, hvilket ligeledes kan besværliggøre indgåelsen af frivillig aftaler. Med den nuværende opkøbte mængde af puljejord anses det for nødvendigt, yderligt at opkøbe minimum 20 ha puljejord fordelt på begge sider af Bølling Bæk. 8
I den oprindelige forundersøgelse udgjorde den samlede beregnede erstatning til lodsejerne 2.630.000 kr. svarende til 37.733 kr. pr. ha. Efter udvidelsen af projektområdet udgør den samlede erstatning 2.820.000 kr. for 80 ha. svarende til 35.250 kr. pr. ha. Jordfordelingskontoret Tønder, den 26. november 2003. Erik Blaabjerg Landinspektør 9