Ejendomsmæssig forundersøgelse. for Søborg Sø

Transkript

1 Ejendomsmæssig forundersøgelse for Søborg Sø Indholdsfortegnelse Indledning Projektarealet Arealanvendelse Landbrugsstrukturer og husdyrsproduktion Arealanvendelse efter nedlæggelse af pumpelaget Lodsejerønsker Lodsejernes holdning til projektet Prisvurdering Værditab i øvrigt... 9 Samlet projektomkostning Konklusion Tønder Side 1

2 Ejendomsmæssig forundersøgelse Søborg Sø Indledning. Denne rapport er en begrænset ejendomsmæssig forundersøgelse for nedlæggelse af pumpelaget Søborg Sø og afhændelse af hele arealet. Forundersøgelsen er gennemført af, Vådområdesektionen i Tønder. Den er baseret på interviews af udvalgte lodsejere med væsentlige arealer i pumpeområdet. Forundersøgelsen er gennemført ud fra en teknisk rapports beregninger af konsekvenser for de berørte arealer. Formålet med den ejendomsmæssige forundersøgelse er, at kortlægge lodsejernes holdning til projektet og erstatningsønsker, samt vurdere erstatningsomkostninger og for at gennemføre projektet gennem frivillige aftaler. Der er udarbejdet et lodsejerkort som viser ejendomsforholdene i området. Rapporten forsøger afslutningsvis at foretage beregninger på før- og efterværdier af projektområdet. Der er ikke ført forhandlinger med de besøgte lodsejere, men blot loddet stemningen og holdningerne samt spurgt til anslående værdier Tønder Side 2

3 Projektarealet. Søborg Sø er beliggende på Nordsjælland i Helsinge Kommune. Det samlede areal er på ca. 600 hektar. Afvanding af søen er foretaget som et af de første store afvandingsprojekter i Danmark, i en tid hvor befolkningstilvæksten gjorde det nødvendigt at forøge det dyrkede areal. Området har givet haft en stor økonomisk betydning for flere generationer indtil strukturudviklingen i dansk landbrug for alvor tog fart i slutningen af 19-hundrede tallet. Der er på nuværende tidspunkt kun ganske få lodsejere som har en væsentlig indtægt af området. Afvanding af Søborg Sø er gennemført i flere faser og løbende vedligeholdt og udbedret. Dette er dog sket med mindre frekvens på det seneste ud fra især to forhold. Området mistede betydning indtægtsmæssigt for egnens landmænd og der har været en betydelig sætning af store dele af det pumpede område. Den væsentligste del af området er kendetegnet ved en underbund af meget tørstofholdigt materiale i et ukendt dybde dyndlag. Dette betyder, at arealerne fortsat vil sætte sig indtil iltindholdet bliver så lavt pga. vand, at yderligere afbrænding stoppes, men dermed stopper muligheden for landbrugsmæssig udnyttelse fuldstændig. Den største del af området har brug for en fornyet vandsænkning med uddybning af kanaler for at genvinde de tidligere dyrkningsmuligheder. Det er teknisk muligt, men investeringsmæssigt meget dyrt og den nuværende tilstand vil fremkomme igen om en årrække. Arealanvendelse. En stor del af Søborg Sø er kommet i en tilstand, hvor anvendelse landbrugsmæssigt, er meget vanskelig. Kun støttemuligheder tvinger til en nødtørftig afslåning af disse arealer. Udnyttelse af Søborg Sø til omdriftsafgrøder er bedst i den nordlige og nordvestlige del samt i randområderne Tønder Side 3

4 Der er ca. 90 hektar som dyrkes med korn hvert år. Ca. 240 hektar betegnes som græs i omdrift med omlægning hvert femte år, hvilket for en stor del af disse arealer er en besværlig affære med vandspejl i plovfuren. Varigt græs til høslæt er på ca. 60 hektar. Den resterende del på ca. 210 hektar ligger hen i natur til jagt- og fritidsinteresser og heraf er ca. 60 hektar grøfter og veje ejet af pumpelaget. Dvs. at ca. 2/3 af Søborg Sø udnyttes landbrugsmæssigt i en eller anden udstrækning og 1/3 er opgivet. Landbrugsstrukturer og husdyrsproduktion. Der er noteret 81 ejendomme i landvindingslaget Søborg Sø, fordelt på 60 lodsejere. Der er ganske få, måske 3-5 lodsejere, som har en fuldtids landbrugsproduktion med malkekvæg eller svineproduktion. Én af de største lodsejere i laget har et stort hestestutteri. Landbrugsproduktionen i området kan på ingen måde kaldes intensiv som andre steder i landet. Heltidslandbrugene er drevet absolut professionelt, men ikke ekspansivt. Nærheden til København og beliggenheden i Nordsjælland, betyder en stor dominans af hestestutterier og mindre hestehold til eget brug Tønder Side 4

5 Der er derfor et andet marked for mindre ejendomme, som typisk, hvis de er velbeliggende i infrastruktur og naturmæssigt, erhverves af ikke landmænd. Til tider også til priser som er urealistiske landbrugsmæssigt. Der er givet en af grundene til den moderate ekspansivitet landbrugsmæssigt. Arronderingen i området omkring Søborg Sø gavner heller ikke rationel landbrugsdrift. Der er mange små ejendomme og markerne er tilsvarende små. Boniteten ikke dårlig, men udbyttemæssigt ligger området absolut kun i middel. Terrænet er rimelig bakket, med vanskelige dræningsmuligheder og de fleste marker med en eller flere våde eller vandfyldte lavninger. Det er indtrykket, at de fleste agerer fornuftigt og afdæmpet landbrugsmæssigt og i god harmoni med jord og arealers beskaffenhed. Arealanvendelse efter nedlæggelse af pumpelaget. Hvis pumpen slukkes og et projekt (som skitseret i den tekniske rapport) gennemføres, er den landbrugsmæssige anvendelse af hele Søborg Sø stort set udelukket. Der vil stort set ikke kunne genereres nogen form for overskydende indtægt. Støttemuligheder vil være meget begrænset og usikre, selv i randområderne. Nedlæggelse af pumpelaget er et frivilligt valg og ikke led i implementering af vandrammedirektiv eller andre EU-direktiver. Projektet er derfor ikke omfattet af artikel 34 i EU s forordning der muliggør opretholdelse af landbrugsstøtten (enkeltbetalingen) i det genskabte sø-område. Arealet vil indgå som et af de øvrige områder på Nordsjælland med sø og tilgrænsende natur. For at området skal blive tilgængeligt for offentligheden, skal dette indarbejdes i det tekniske projekt. Værdien af det genskabte sø-område må anses for at være begrænset eller have værdi som liebhaveri for en kommende ejer af området Søborg Sø efter projektets gennemførelse Tønder Side 5

6 Ejendomsmæssig forundersøgelse Søborg Sø Lodsejerønsker. Det vurderes, at der er 4 kategorier af lodsejerønsker. En meget stor del vil bare sælge, hvis prisen findes fornuftig. En del vil godt sælge til en fornuftig pris, men har et klart behov for andet jord til deres landbrugsbedrift eller hestehold. En del, typisk de mindre ejendomme, har også behov for alternativ jord. Dels pga. ejendommens størrelse, så den skattemæssigt fastholdes som landbrugsejendom og dels samtidig til produktion af hø eller wrap til deres private hestehold. Enkelte med fritids- og jagtinteresser, vil det være vanskeligt at kompensere. Måske vil nogle af randområderne være en mulighed, men det kan ikke afgøres for nuværende. Interesserne er derfor meget komplekse og faktisk umulige at sætte i tabeller. Der er mange følelser forbundet med området og ikke kun indtjening. Ejerskabet eller det at eje et areal i området, har stor vægt og den visuelle oplevelse blot at være og færdes i området, betyder noget. Dette tab er meget vanskeligt at gøre op i kroner. Derfor vil projektet med at lukke og slukke for landvindingslaget medføre vanskeligheder i slutningen af processen i forhold til at kompensere lodsejerne for disse bløde værdier Tønder Side 6

7 Lodsejernes holdning til projektet. De besøgte lodsejere gav udtryk for en positiv holdning, hvis deres ønsker om alternativ jord, kunne opfyldes og imødekommes. Det er normalt sådan, at man i den indledende fase virker afprøvende og ikke afvisende. Der kan jo heller ikke tilbydes konkrete løsningsmodeller til overvejelse. På nuværende tidspunkt kan det kun blive en overordnet afprøvning lodsejerne imellem. Konkrete talstørrelser kan heller ikke forelægges. Hvis landvindingslaget beslutter mere konkret at afprøve muligheden for en nedlæggelse, vil en fornyet henvendelse til de enkelte lodsejere med konkrete størrelser mere klart afdække holdninger og muligheder. Prisvurdering. Som nævnt tidligere i rapporten, er udbyttepotentialet i området omkring middel. Der er stort set ikke harmonibehov på ejendomme i området. Jordprisen kan normalt sammensættes af fire faktorer med varierende prisstørrelse, afhængig at hvor man er i landet. Nedenfor er anført en opstilling med faktorerne og deres prisfordeling. Jordprisfaktorer Fra Til Ejerskab kr. indtil mere/ha EU-støtte 0 kr kr./ha Harmoni 0 kr kr./ha Driftsindtjening 0 kr kr./ha I alt kr kr./ha De nævnte priser er anslåede, men dog generelt retningsgivende. På Nordsjælland er den store ukendte faktor Ejerskabet. Dette at eje et areal kan have stor indflydelse afhængig af arealets og ejendommens beliggenhed. Den har givet i adskillige handler haft altafgørende indflydelse Tønder Side 7

8 EU-støtten, i form af enkeltbetaling, er til stadighed en usikker størrelse, men bliver normalt kapitaliseret til kr. pr. hektar. Der er også visse former for MVJordninger, som kan påvirke jordprisen, men det er mest i udpegede habitater og Natura 2000 områder. Harmoni eller udspredningsarealer til husdyrgødning ses ikke som en faktor der påvirker jordpriserne i området væsentligt. Driftsindtjeningen er af flere lodsejere udtrykt som middel og vel anslået til omkring et dækningsbidrag 2 på ca kr. pr. hektar. Med kapitalisering af dette beløb vil det påvirke jordprisen med kr. pr. hektar. Det anslås derfor at basis-jordprisen i Nordsjælland for alm. dyrket omdriftsjord rent landbrugsmæssigt kan sammensættes af de tre faktorer: Ejerskab EU-støtte Driftsindtjening I alt kr./ha kr./ha kr./ha kr./ha Den årlige pumpeudgift vil kapitaliseret justere priserne nedadgående. Hvorvidt der er sælgere til den pris er en anden sag, fordi der over de seneste mange år er handlet små ejendomme til meget høje priser med den afsmittende effekt det nu giver i forventninger til salgsværdi. At overføre dette til arealerne i Søborg Sø, kan derfor være en udfordring. Forventningerne er givetvis høje, men de modsvares ganske klart af det faktum, at et stort areal af det bedste, rent dyrkningsmæssigt, er til salg for et sted mellem og kr. pr. hektar. Det ser i nuet ud til, at jord i pumpeområdet er næsten usælgeligt, men samtidig af sælger meget højt værdisat. Om der findes en fællesnævner for det samlede pumpelag, er nok tvivlsomt i udgangspunktet. Tid og realiteter vil dog arbejde hen imod en form for konsensus Tønder Side 8

9 Det er for undertegnede på den baggrund ekstremt vanskeligt at lave en reel beregning over den samlede værdi af Søborg Søs landvindingslags samlede arealer. Under arealanvendelsen blev beskrevet en række kategorier som opstilles i tabel efterfølgende. Med afsnittet om prisvurderingen in mente forsøges at give en anslået samlet værdi: Samlet værdi af Søborg Sø 90 ha omdriftsjord á kr. pr ha 12,0 mio. kr. 240 ha omdriftsjord á kr.pr ha 24,0 mio. kr. 60 ha varig græs á kr. pr ha 4,0 mio. kr. 75 ha fritids-jagt med EU-støtte á kr. pr ha 5,0 mio. kr. 75 ha fritids-jagt uden EU-støtte á kr. pr. ha 3,0 mio. kr. 60 ha grøfter og veje á kr. pr ha 1,0 mio. kr. 600 ha i alt 49,0 mio. kr. Som beskrevet, er ejer værdi og følelser vanskelige størrelser at prissætte og det kræver et mere lokalt kendskab end undertegnede har kunnet opnå med så kort tid i området. Der er ikke reelle handler at forholde sig til og tilsyneladende er køberpotentialet ikke særlig stort. Værditab i øvrigt Der er specielt 3-4 ejendomme som bliver voldsomt berørt af et evt. projekt. Hele deres arealtilliggende vil blive påvirket, og der er kun bygninger og faciliteter hertil tilbage. Mulighed for at finde erstatningsjord anses som udelukket med ejendommenes placering. Tab i den anledning kan kun blive et meget usikkert skøn, men samlet nok i størrelsesordenen millioner kr Tønder Side 9

10 Når der gennemføres et projekt som dette og i det omfang, vil der selvfølgelig opstå et procestab. Det kan være, at det ikke er muligt af skaffe velbeliggende erstatningsjord til alle. Det kan være, at småejendommene må ændres skattemæssigt. Der kan være øget afstand, frijordsarealer med højere værdi end landbrugsjord osv. Et forsigtigt skøn vil være et procestab på ca. 15 % eller mindst 7-8 millioner kr. Hertil kommer arbejdsindsats i en jordfordeling, matrikulering og berigtigelse, samt tinglysning inkl. afgifter. Som udgangspunkt anslås dette samlet til ca kr. pr. hektar eller i alt ca. 4 millioner kr. Samlet projektomkostning Arealværdi af Søborg Sø Værditab i øvrigt Procestab Jordfordeling mm. I alt 49 mio. kr. 15 mio. kr. 8 mio. kr. 4 mio. kr. 76 mio. kr. Der vil være en udgift til at realisere projektet teknisk, som ikke er medtaget i denne rapport. Arealet vil også have en efterværdi som genskabt Søborg Sø. Efterværdien er en ukendt faktor, idet lodsejerne som udgangspunkt skal afhænde deres arealer til en samlet investor og køber. Det kan dog med udgangspunkt i tilsvarende nationale projekter gennemført af, Tønder anslås, at efterværdien burde være ca kr. pr. hektar eller 15,0 18,0 millioner kr Tønder Side 10

11 Ejendomsmæssig forundersøgelse Søborg Sø Konklusion. En mere sikker vurdering af, om det er muligt at realisere projektet og nedlægge landvindingslaget, kræver, at alle lodsejere bliver aflagt besøg til et interview. En foreløbig vurdering af den samlede nettoudgift i til erhvervelse / erstatning lyder på ca. 76 mio. kr. Efterværdien af det realiserede projektområde kan sættes til ca. 18 mio. kr. Som beskrevet flere gange er faktoren ejerskab en variabel størrelse, og der tages derfor forbehold i en vis udstrækning for påvirkning i opadgående retning i prissætning. Værditab på ejendomme, hvor erstatningsjords kompensation ikke er mulig i hel udstrækning, kan påvirke procestab yderligere. Tønder, den 8. april 2014 H. Lausten Hansen 6270 Tønder Side 11