1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klager ctr. DanBolig Ellen Johnsrud ApS v/advokat Mikael E. Krüger Allehelgensgade 19 Postboks 180 4000 Roskilde Ifølge retsbogsudskrift af 16. juli 2009 fra Retten i Glostrup blev den mellem parterne verserende retssag hævet og fremsendt til forelæggelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af sit tilgodehavende, når indklagede fejlagtigt har oplyst til klager, at det var klager, der havde et tilgodehavende hos indklagede. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager havde en ejerlejlighed, som hun ønskede at sælge.
2 Den 13. august 2006 underskrev klager en formidlingsaftale om salg af ejerlejligheden til en kontantpris på kr. 1.075.000,00 for en periode på 6 måneder. Den 11. februar 2007 blev formidlingsaftalen forlænget med 3 måneder til den 1. maj 2007. Samtidig blev den udbudte pris ændret til kr. 995.000,00. Formidlingsaftalen udløb, uden at ejerlejligheden var blevet solgt. Den 27. maj 2007 indgik klager og indklagede en ny formidlingsaftale for en periode på 3 måneder til en kontantpris på kr. 950.000,00. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: Det fremgik af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget bl.a.:
3 Den 2. juli 2007 underskrev klager og en interesseret køber en købsaftale til en kontantpris på kr. 940.000,00. Det fremgik af købsaftalen, at køber skulle deponere kr. 50.000,00 hos indklagede samt stille bankgaranti for yderligere kr. 890.000,00. Samme dag underskrev klager en salgsprovenuberegning, hvoraf det bl.a. fremgik, at den kontante købesum udgjorde kr. 940.000,00. Den 3. oktober 2007 skrev indklagede til klager, at indklagede fra købers advokat havde modtaget meddelelse om frigivelse af de deponerede midler, og at handlen herefter kunne betragtes som afsluttet. Det fremgik videre bl.a.: Vi vedlægger en opgørelse over det hos os deponerede beløb. Det beløb vi skylder dig samt refusionssaldo i din favør, som vi har modtaget fra købers advokat er overført til din konto i [klagers pengeinstitut] Af faktura fremsendt til klager fremgik herefter bl.a.:
4 Den 16. april 2008 skrev indklagede på ny til klager. Det fremgik af indklagedes brev bl.a.:
5 Klager svarede indklagede ved brev af 22. april 2008 bl.a.: Indklagede rykkede den 23. og 29. april 2008 klager for betaling af beløbet. Den 21. maj 2008 rykkede indklagedes advokat ligeledes klager. Den 27. juni 2008 indgav indklagedes advokat stævning mod klager. Indklagede har den 8. januar 2010 efter sagens indgivelse fremsendt en kreditnota til klager for udgift til markedsføring på kr. 7.500,00 inkl. moms. Klager har bl.a. anført: Indklagede har anført, at sagen ikke egner sig til nævnsbehandling, men dette er klager uenig i. Byretten har således også ved sin kendelse, hvorefter sagen hæves, afvist indklagedes indsigelse herom. Indklagede har ikke krav på betaling af yderligere beløb fra klager. Klager modtog fra indklagede brev om, at handlen var afsluttet, og at parternes endelige mellemværende var opgjort. Klager havde ikke pligt til at undersøge, om indklagede havde udført sit arbejde korrekt. Klager har ikke eftergået indklagedes arbejde, hvorfor klager ikke havde anledning til at betvivle indklagedes regnskaber. Ejerlejlighedens pris blev nedsat 3 gange, og der forefindes flere formidlingsaftaler, salgsbudgetter og beregninger, og fejlen har således ikke været tydelig for klager. Klager var således ikke i ond tro.
6 Indklagede har reageret for sent. Først 6½ måned efter fremsendelse af faktura rettede indklagede henvendelse til klager. Klager har således haft rig mulighed for at indrette sig samt disponere i tillid til betalingens rigtighed, hvilket klager da også har gjort. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringsbidrag kr. 7.500,00 inkl. moms samt krav på betaling af udgift til Internet med kr. 4.375,00 inkl. moms. Indklagede har bl.a. anført: Principalt gøres gældende, at sagen ikke er egnet til nævnsbehandling. Subsidiært gøres gældende, at indklagede har krav på betaling af sit tilgodehavende. Beløbet skyldes efter indklagedes modregning af købers deponering i indklagedes tilgodehavende. Efter reglerne om condictio indebiti er klager forpligtet til at tilbagebetale beløbet, med mindre nogle helt særlige omstændigheder gør sig gældende, herunder navnlig at klager skulle have været i god tro, at indklagede skulle have udvist passivitet samt, at klager skulle have indrettet sig på, at beløbet blev udbetalt. Deponeringsbeløbet på kr. 50.000,00 fremgik af købsaftalen. Klager har således været orienteret om den korrekte størrelse af deponeringen. Klager har modtaget en faktura/opgørelse af 3. oktober 2007, hvoraf det fremgik, at der skulle være deponeret kr. 85.000,00. Klager kan således ikke hævde at have været i god tro om forholdet. Klager kan ikke med rette hævde at have indrettet sig på modtagelse af det fejlagtigt overførte beløb, idet dette er i åbenlys strid med salgsaftalen og provenuberegning, som salget af ejerlejligheden er baseret på. Indklagede reagerede samme dag, som revisionen gjorde indklagede opmærksom på, at der var sket en fejl ved afregning af deponeringsbeløbet. Der har således ikke været udvist passivitet fra indklagedes side. Indklagede har efter nævnets henvendelse vedrørende markedsføringsbidraget valgt at sende en kreditnota på kr. 7.500,00 til klager.
7 Nævnet udtaler: Nævnet har fundet, at nærværende sag er egnet til nævnsbehandling. Det fremgår af sagen, at klager har fået udbetalt kr. 35.000,00 for meget i forbindelse med handlens afslutning. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede i sin faktura af 3. oktober 2007 over for klagerne anførte, at købers deponering udgjorde kr. 85.000,00, og at klager herefter havde et tilgodehavende på kr. 10.582,35 hos indklagede. Nævnet finder det tillige uheldigt, at der gik 6 ½ måned, før fejlen blev opdaget, og klager blev underrettet herom. Uanset disse forhold finder nævnet, henset til at det måtte stå klager klart, at afregningen beroede på en fejlagtig angivelse af deponeringen hos indklagede, at indklagede ikke har fortabt sit krav på korrekt afregning og betaling af sit tilgodehavende i den forbindelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter, Grundejernes Landsorganisations repræsentant og nævnets formand (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation:
8 Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der vil blive annonceret, ligesom antallet af annoncer ikke er oplyst, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om, i hvilke medier der vil blive annonceret, ligesom antallet af annoncer og størrelsen heraf ikke er oplyst, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftale annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 7.500,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Da indklagede imidlertid efter sagens indgivelse har fremsendt kreditnota på kr. 7.500,00, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på kr. 4.375,00 inkl. moms. Af salgsbudgettet fremgår, at klager skal betale for Internet og opsætning. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) finder ikke, at dette er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, fordi det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, og disse nævnsmedlemmer kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor er anført, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Disse nævnsmedlemmer kan derfor godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet og opsætning kr. 4.375,00. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00.
9 Indklagedes tilgodehavende hos klager udgør efter fradrag af klagegebyret herefter kr. 22.425,00 inkl. moms. Kendelsen offentliggøres nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand