FØRSYN Betty Nansens Allé 57-61 03-06-2015 Revideret dato DOMINIA AS Ved Vesterport 6, 3.sal 1612 København V.
Betty Nansens Alle 57-61 Indholdsfortegnelse Indledning... 2 Forudsætninger for førsynet... 2 Ejendommen og den påtænkte ombygning... 3 Resumé og konklusion... 4 Tilstandsvurdering... 6 Tegningsbilag er vedlagt bagerst 1
Betty Nansens Alle 57-61 Indledning KAB ønsker at ombygge/tilbygge ejendommen afdeling 3130-5, Betty Nansens Allé 57-61, hvilket er baggrunden for nærværende førsyn. Førsynet er udarbejdet i henhold til Bekendtgørelse om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v., dateret 27.6.2011. Bygherre KAB Vester Voldgade 17-1552 København V T 33 63 10 00 - F 33 63 10 01 kab@kab-bolig.dk - www.kab-bolig.dk Førsynet Udarbejdet af DOMINIA AS i maj 2015 under sags nr. 2015041. Følgende adresser er efterset: Betty Nansens Allé 57 2. MF, 1 vær. Betty Nansens Allé 57 7. TV, 4 vær. Betty Nansens Allé 59 1. TH, 3 vær. Betty Nansens Allé 61 stue, fællesrum/opholdsstue Desuden var to boliger i 58 adviseret, men ønskede ikke besøg eller var ikke hjemme. Forudsætninger for førsynet Eftersynet er gennemført som et visuelt eftersyn. Der er ikke foretaget destruktive indgreb. Bygningen er besigtiget udefra fra terræn. Indvendigt er kælder og tagetage stikprøvevist efterset, tillige er enkelte boliger, fællesrum, depoter mv. på etagerne efterset. Forud for førsynet har Dominia modtaget og gennemlæst notater vedr. byggesagen. Herunder: - Byggeprogram 16-04-2015 - Rapport Helhedsplan 15-12-2009 - Tilstandsvurdering Rapport 10-12-2009 - Tilstandsvurdering_Bilag B 09-10-2009 - Tilstandsvurdering_Bilag C 09-10-2009 - Tilstandsvurdering_Bilag F 09-10-2009 - Statiske beregninger Betty 1 08-05-1967 - Rapport_vent. 21-12-2009 - Rapport_skimmelsvamp. 21-12-2009 Konklusioner vedr. statik, bæreevner og lastnedføringer er baseret på disse samt registreringer på stedet. 2
Betty Nansens Alle 57-61 Grundet byggesagens relativt tidlige stade, må det antages at alle nødvendige undersøgelser ikke er foretaget endnu. Det vil for sagens videre forløb forventes at der laves rapporter/notater om følgende: - Statiske undersøgelser for ombygningen på vægge og fundament - Undersøgelser for miljøfremmede stoffer Ejendommen og den påtænkte ombygning Eksisterende bygning bebyggelsen er bygget i 1970 og består af et syvetagers længehus med tre opgange og i alt 63 lejemål. Byggeriet er opført med henblik på handicapvenlighed, og hver opgang er forsynet med elevator samt en svalegang på adgangssiden. Der er beboervaskeri i kælder med elevatoradgang. Fundamenter af pladstøbt beton. Kældervægge er pladsstøbte betonvægge Ydervægge i gavlene er pladsstøbte betonbagvægge med en skalmur. Etageadskillelser er pladsstøbt betondæk. Taget er sadeltag med en konstruktion af gitterspær/valmspær i træ med 15 graders hældning og tagbeklædning i tagpap. Der er udlagt 100mm isolering i tagrummet. Last fra tagkonstruktion og etageadskillelser føres via gavlvægge og midtervægge ned til fundamentet. Facadepartier er lette partier. På taget er der et elevatorhus for hver opgang. I vest facaden er der indeliggende altaner til de fleste lejligheder. Ombygning Byggesagen omfatter følgende punkter: - Etablering af dobbelt høje rum i stueetage. - Eksisterende boliger ombygges og indrettes til nye boliger. - Nye tagboliger og taghaver - Altaner og altangange ændres og udvides - Der etableres trapper ved hver opgang. - Eksisterende elevatorer udvides indenfor eksisterende skakt mål og føres til ny tagetage. I stueplan udføres der væsentlige ændringer i de bærende konstruktionen. Cirka halvdelen af etageadskillelsen mellem stue og 1.sal fjernes og der udføres dobbelt højde i dele af stueetagen. Jf. Byggeprogram dateret 16-04-2015 vil ombygningen omfatte ændringer på bærende vægge i stueetage. Det bør undersøges hvilke konsekvenser det har på stabiliteten af bygningen, at fjerne dele af etagedæk mellem stue og 1.sal, samt tværvægge i etagerne. 3
Betty Nansens Alle 57-61 Tagkonstruktionen ønskes nedrevet og der etableres 2-4 tagboliger samt taghaver. Det bør udføres statiske beregninger, som viser om de eksisterende konstruktioner kan bære den forhøjede last fra de nye boliger, ligesom det bør eftervises at husets stabilitet er i orden med den forhøjede vindlast. Nye tagboliger vil udvide behovet for ventilation og forsyning. Jf. notat Rapport Helhedsplan dateret 15-12-2009, Byggeprogram dateret 16-04-2015, samt under førsynet, er det registreret at eksisterende forsyning og afløb er nedslidte. Disse bør udskiftes i forbindelse med ombygningen. Det vurderes at eksisterende kanaler og rør til VVS installationer er store nok til at trække de nye installationer til tagboliger. Det er ligeledes tanken, at de eksisterende altaner og altangange ændres og fjernes. Dette ses der ingen hindringer for, da alternativ adgang til trapperum/boliger bliver etableret. Udover de nævnte ombygnings arbejder forventes der tillige gennemført en omdisponering af indretningen på etagerne. Disse ændringer vil påvirke de bærende konstruktioner og det er nødvendigt at gennemgå stabilitet og lastnedføring med den nye indretning. Derudover vil der bliver udført følgende ændringer: - Udskiftning af vand, varme og afløbsinstallationer i bygningen. - Elnettet bliver udskiftet efter behov - Ventilation Nye tagboliger vil udvide behov for ventilation og forsyning. Under førsynet er der ikke registreret forhold, som skulle forhindre en udvidelse af installationsnettet til nye tagboliger. Jf. notat Rapport_vent., dateret 21.12.2009, er de lodrette kanaler ført i installationsskakte sammen med de vand- og afløbsinstallationer som er placeret i badeværelser og i køkkener. Kanalerne er tilsluttet kontrolventiler både i køkkener og i badeværelser. De lodrette kanaler er tilsluttet udsugningsventilatorer med tagventilatorer placeret på taget og således med afkast til det fri. Der er en tagventilator pr. opgang placeret ved elevatortårn. Alle kanaler er spirorør - galvaniseret cirkulære stål-pladerør. Jf. notat Rapport Helhedsplan dateret 15-12-2009 er ventilatorerne udskiftet i 2006, i den forbindelse er spjældene ligeledes udskiftet. Der er, jf. notat Rapport_skimmelsvamp dateret 21-12-2009, registreret skimmelsvamp i 7-8 lejligheder. Forekomsten af skimmel menes at stamme fra nedslidte badeværelser og kuldebroer i stuen. Der er under førsynet noteret 1 adresse med visuel skimmel i stue. Skitser over fremtidige forhold kan også ses på tegningsbilaget bagest. Resumé og konklusion Resumé Det generelle indtryk efter førsynet er, at ejendommen generelt er i ok stand. Der skal undersøges, hvordan den nye indretning påvirker husets stabilitet og de bærende konstruktioner. 4
Betty Nansens Alle 57-61 VVS og ventilation skal umiddelbart udskiftes jf. notat Byggeprogram dateret 16-04-2015. Nedenfor under tilstandsbeskrivelsen, er der nævnt enkelte forhold, der kræver vedligehold eller udskiftning af bygningsdelen. Skimmel i stuerum er et klart symptom på en kulde bro mellem altan og indeliggende rum. Det vil være en nødvendighed at sikre sammenbygningsdetaljer i det kommende projekt. Konklusion Det vurderes, at ejendommen er egnet til den påtænkte ombygning. Under detailprojekteringen vil der naturligt være forhold der skal afklares, her tænkes specielt på: - Statiske forhold: Der foreligger generelt ikke dokumentation for ombygningens konsekvenser. Hvis der foretages indgreb i de stabiliserende/bærende konstruktioner, bør konsekvenserne heraf altid undersøges. Når der foreligger et klarer billede af indretningen og opbygningen af de nye boliger, skal der foretages nye beregninger vedrørende stabilitet og bæreevne. - Miljøscreening i forbindelse med nedrivningsarbejder: PCB i eksisterende fuger, Asbest i tagplader Bly i maling - Ventilation: Føringsveje via skakte og nyt anlæg skal tænkes ind i planløsningen, da det nuværende mekaniske system ikke er tilstrækkeligt. - Installationer: Eksisterende forsyning af brugsvand og afløb vurderes at være nedslidte. Dette bør udskiftes i forbindelse med ombygningen. 5
Betty Nansens Alle 57-61 Tilstandsvurdering Nedenfor på næste side beskrives ejendommen: opbygning, tilstand og eventuelle kommentarer med relation til dette førsyn. 6
Betty Nansens Allé 57-61 01 TAG Beskrivelse Tilstand Bemærkninger Tagkonstruktionen er opbygget af gitterspær. Tagbelægningen er udført med tagpap på undertag af krydsfinér I loftsrum er der ført ventilationskanaler og faldstammer er udluftet over tag. Etageadskillelsen til 7. etage er udført som pladsstøbte betondæk. Etageadskillelsen er isoleret med mineraluld på ca. 100 mm. Spær konstruktionen vurderes generelt at være i god stand og uden tegn på større fugt og rådproblemer. Tagplader vurderes at være i god stand og fremstår uden synlige svigt. Det er oplyst, at den eksisterende tagkonstruktion udskiftes, da der udføres tagboliger og fællesarealer på taget 5
Betty Nansens Allé 57-61 02 FACADER m.v. Beskrivelse Vægge: Kælderydervægge er udført in-situ beton. Gavlene er beklædt med en skalmur af blank teglmur. Altaner: Altanerne er udført som betonelementkonstruktioner med altanplade. facadepartier: De øvrige facadepartier består af lette træelementer og er indeliggende på altanside og ved altangang Tilstand Vægge: Kældervæg-overflader er generelt i god stand. Gavlene står uden skader Altaner: Altaner fremstår umiddelbart i ok stand, dog kunne der på enkelte altanbrystninger konstatereres skader og der er monteret ekstra beslag for at undgå nedstyrtning heraf. facadepartier: Træelementerne fremstår generelt en smule nedbrudt og trænger til vedligehold. Bemærkninger Vægge Ingen bemærkninger Altaner Hvis det ikke ligger i projektet at fjerne altanplader, så bør disse sikres før arbejde pågår Facadepartier Lette facadepartier skiftes og flyttes frem. En renovering af disse er derfor ikke nødvendig 6
Betty Nansens Allé 57-61 03 Dæk Beskrivelse Kældergulve Kældergulve er udført in-situ beton Etageadskillelse Etageadskillelser er udført in-situ beton Tilstand Kældergulve Kældergulve er i ok stand der er ved gennemgang ikke konstateret væsentlige revnedannelser eller opstigende fugt. Generelt virkede kælderen tør. Etageadskillelser Etagedæk er i ok stand der er ved gennemgang ikke konstateret revner eller skader på betonen. Bemærkninger Ingen bemærkninger 7
Betty Nansens Allé 57-61 04 TRAPPER OG ELEVATOR Beskrivelse Adgang til boligerne sker fra parkeringsareal via trappeopgange og elevator Trapperne er udført i beton. Alle opgange er sammenhængende via altangang Tilstand Trapperne tilstand vurderes at være god. Der var ikke tegn på rust på håndlister eller afskalninger på betonen. Elevator Elevatorers tilstand vurderes at være god. Bemærkninger I forbindelse med udvidelsen af elevatorer og etableringen af trapper i alle opgange sløjfes altangang i 1. sal. Der bliver efterfølgende ingen forbindelse mellem opgangene. Tagbolig I forbindelse med tagboliger skal der etableres et ekstra trappeløb Det skal undersøges, hvordan højden på det nye trappeløb kan løses, således at grund og stigning går op. 8
Betty Nansens Allé 57-61 05 INSTALLATIONER Beskrivelse Opvarmning Ejendommen er forsynet med fjernvarme. Ejendommens varmesystem er 2-strenget anlæg. Rør og faldstammer Faldstammer er udført af støbejern og enkelte er udskiftet. Brugsvandsinstallationen er udført med stigstrenge i galvaniserede rør Ventilation Ejendommen er udstyret med et mekanisk ventilationssystem, som betjener køkken og badeværelser/wc. Tilstand Opvarmning Nedslidt Rør og faldstammer Nedslidt Ventilation Jf. Rapport_vent. Dateret 21-12-2009 er der fugtproblemer i flere lejemål. Det antages at dette skyldes dårlig udsugning via køkken og baderum. Bemærkninger Opvarmning Ingen bemærkninger Rør og faldstammer Ingen bemærkninger Ventilation Kanalskakte bør renses for at sikre tilstrækkelig udsugningsmængde. I køkken bør der etableres emhætte, som kan fjerne årsag til kondens. 9
Betty Nansens Allé 57-61 06 WC / BADEVÆRELSE Beskrivelse Der er vinyl på gulv og væg. Brugsvandrør er ikke isoleret. Faldstamme løber i skakt og kunne derfor ikke inspiceres. Tilstand De registrerede baderum er slidte og utidssvarende. Afløb i bruseniche viser tegn på fugtophobning grundet utætheder mellem vinyl og afløb. Bemærkninger Jf. notat Rapport Helhedsplan dateret 15-12-2009 er brugsvandsinstallationer meget nedslidte og korroderet. Visuelle inspektioner af afmonterede dele bekræfter dette. 10
Betty Nansens Allé 57-61 07 KØKKENER Beskrivelse Der er ved gennemgangen kun registreret ældre køkkener. Tilstand Antallet af nye og oprindelige køkkener kendes ikke. Oprindelige køkkener er utidssvarende. Afløb er delvist skiftet flere steder Bemærkninger Ingen bemærkninger. 11
Lønstrupgård Den 21.05.2015 Situationsplan 1 DOMINIA AS RÅDGIVENDE INGENIØRER VED VESTERPORT 6, 3. 1612 KØBENHAVN V TLF. 33 434 500 www.dominia.dk V:\2015041 Betty Nansens Allé 57-61 førssyn\04. Notater\not002.docx
Nye forhold stue og 1.sal 2 DOMINIA AS RÅDGIVENDE INGENIØRER VED VESTERPORT 6, 3. 1612 KØBENHAVN V TLF. 33 434 500 www.dominia.dk V:\2015041 Betty Nansens Allé 57-61 førssyn\04. Notater\not002.docx
Nye forhold 2-7 sal og tagboliger 3 DOMINIA AS RÅDGIVENDE INGENIØRER VED VESTERPORT 6, 3. 1612 KØBENHAVN V TLF. 33 434 500 www.dominia.dk V:\2015041 Betty Nansens Allé 57-61 førssyn\04. Notater\not002.docx