1 Erhvervslejekontrakter Uddannelsesdagen 2017 Ved Andreas Antoniades og Cecilie Rust
Emner Lejerettens system og anvendelsesområde Det lejedes brug Vedligeholdelse Lejeregulering markedsleje indeksering Ændringer af leje vilkår - Erhvervslejelovens 14 Fremleje / afståelse Opsigelse / ophævelse
3 Erhvervslejeloven baggrund og anvendelse ELL 1: Leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse Vederlagsfrit ( omfattet) Arbejdskraft (+) Hus eller husrum (betingelse) Shop in shop ( ) Brugsret til jordarealer ( ) Brug af virksomhed forpagtning og franchising ( ) Leasing ( ) og sale and lease back (+) Brug af p-pladser/p-kælder (konkret vurdering) Fremleje til beboelse ( aftaler indgået efter juni 2010, i stedet lejeloven)
Lejerettens system 4
5 Det lejedes anvendelse ELL 34 Det bør altid af lejekontrakten fremgå klart, hvad lejemålet må anvendes til Anvendelsesbestemmelsen bør fra et udlejersynspunkt altid være angivet snævert Brede angivelser efterlader rum (udvidende) fortolkning Lejer må ikke uden udlejers samtykke anvende lejemålet til andet, end det i kontrakten angivne Anden anvendelse udgør misligholdelse og kan efter omstændighederne medføreudlejers ret til ophævelse af lejemålet, jf. ELL 69, stk. 1, nr.2 Bliver udlejer opmærksom på, at lejemålet anvendes til andet end aftalt, skal udlejer hurtigst reagere muligt herpå Udlejers passivitet kan indebære accept af anden anvendelse TBB2008.567 Udlejer, som i over et år havde undladt at anlægge sag om ophævelse af et erhvervslejemål, trods L's opfordring dertil, havde ved passivitet fortabt retten til at gøre ophævelsen gældende Anvendelsen må ikke være i strid med ejerforeningsvedtægter, lokalplan, servitutter ELL 22-23 (retsmangler)
6 Vedligeholdelse Definition Opretholde eller tilvejebringe den tilstand, som den anden part ifølge retsforholdet har krav på uden særskilt betaling herfor. Fx grundet slid og ælde, men også efter skader påført af andre ELL 16: Udlejer skal vedligeholde/forny alt. Fraviges altid i praksis i lejekontrakten. Pligten til vedligeholdelse/fornyelse kan fx opdeles som følger i lejekontrakten Udlejer: klimaskærm, fundamenter Lejer: Resten, dvs. alt inden for det lejedes fysiske rammer. Husk stillingtagen til fx faldstammer, skjulte rør, da det kan give anledning til tvivl Sondring mellem vedligeholdelse og fornyelse (= udskiftning). NB: Henlæggelser til fornyelse over driftsregnskab/forbrugsregnskab, skal aftales, husk specifikationskrav
7 Markedsleje ELL 13: Medmindre andet er aftalt, kan begge parter kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis lejen væsentligt afviger fra markedslejen Fredningsperiode på 4 år efter lejekontraktens indgåelse (medmindre andet aftalt) Sker i praksis ved afgivelse af varsling til modparten Hvis modparten gør indsigelse inden 6 uger, skal den varslende part indbringe sagen for domstolene, som afgør spørgsmålet
8 Regulering af lejen til markedsleje - varslingsintervaller ELL 13, stk. 2 og stk. 3 Virkning (ikke varsling) af lejeforhøjelse tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse ikrafttrædelse af eventuelle vilkårsændringer efter ELL 14 ikrafttrædelse af seneste markedslejeforhøjelse en væsentlig ændring af vilkårene for lejeforholdet, hvis parterne har aftalt ny fredning ved indgåelsen af vilkårsændringen (tillæg/allonge til lejekontrakten) Parallelitet i reglerne for lejenedsættelse (Lejenedsættelse har ikke betydning, dvs. kan krydsvarsles uanset hvornår der er varslet den anden vej ) Indfasning af markedslejereguleringer sker over en periode på 4 år
9 Væsentlighedskravet ELL 13, stk. 1, 1. punktum: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen (markedsleje gældende leje)/markedslejen = mindst ca. 12 % GD 2009/65Ø 10,2 procent var tilstrækkeligt. Anket til Højesteret, som den 17.3.2011 (trykt i U2011.1639H, TBB 2011.429 H) udtalte: Forarbejderne til ELL må forstås således, at der til opfyldelse af kravet om væsentlighed må foreligge en forskel på plus eller minus 10-15%... beror på en samlet konkret bedømmelse må bl.a. indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå, hvad markedslejen er. = 10% er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt
10 Aftalt lejeregulering Pristalsregulering efter nettoprisindekset Parterne kan i lejekontrakten aftale, at lejen hvert år skal reguleres i overensstemmelse med ændringer i nettoprisindekset Typisk fastsættes en minimumsstigning, uanset at stigningen i nettoprisindekset er lavere Forældelse/Passivitet? estemmelser om faste stigninger efter nettoprisindekset er som udgangspunkt ikke et afkald på eksempelvis markedslejeregulering i ELL 13. Udlejer kan således vælge at kombinere Skatter og afgifter Uanset forhøjelser som følge af markedsleje eller regulering efter nettoprisindeks kan udlejer kræve lejeforhøjelse som følge af en stigning af skatter påhvilende ejendommen., jf. ELL 10
11 Ændring af lejevilkår ELL 14 Præceptiv bestemmelse bortset fra 14, stk. 4 (om erstatning) Adgang til genforhandling af lejevilkår efter 8 års lejeperiode/4 år efter seneste markedslejeregulering. Udlejer kan opsige, hvis lejer ikke accepterer udlejers krav 14 gælder kun, hvis aftalt Gyldighedskrav til aftalen: Aftalt skriftligt Oplysning om udlejers opsigelsesadgang Oplysning om, hvorvidt Lejer har krav på erstatning ved opsigelse Lejemålet ikke erhvervsbeskyttet Forældelsesregel vedr. formkrav 1-3, men ikke 4: Sag skal være anlagt af Lejer inden 1 år efter aftaleindgåelse
12 Ændring af lejevilkår ELL 14 (fortsat) Betydning af Lejers uopsigelighed ud over 8 år Proceduren Udlejers rejser skriftligt krav om vilkårsforhandling (stk. 5) med 3 måneders varsel Lejer protesterer og opgør sit maksimale erstatningskrav (stk. 6) Udlejer indkalder til forhandlingsmøde med passende varsel til et passende sted (stk. 7) til afholdelse senest 6 uger efter udløb af lejers indsigelsesfrist Når det konstateres, at der ikke kan opnås enighed kan udlejer opsige lejekontrakten med mindst 6 måneders varsel (stk. 8)
13 Fremleje og afståelse Fremleje Ingen legal fremlejeret (modsat lejeloven om beboelse) - skal aftales Lejer (fremlejegiver) forbliver i retsforholdet, dvs. hæfter fuldt ud for fremlejetager i modsætning til afståelse U fremlejegiver/lejer - fremlejetager ELL gælder i fremlejeforholdet U kan overveje at kræve en særlig sikkerhed for at tillade fremleje U kan kræve et tillæg til lejen for at tillade fremleje U bør overveje at betinge fremlejeret af, at fremleje ikke må ske til en lavere leje end i hovedlejeforholdet da en lavere leje i fremlejeforholdet kan bruges mod U under en evt. markedslejesag i hovedlejeforholdet
14 Afståelse Afståelse = Lejer 1 udtræder af lejeforholdet samtidig med, at Lejer 2 indtræder i lejeforholdet og overtager alle Lejer 1 s rettigheder og pligter, dvs.: Der sker ikke flytteopgør ved afståelse idet der sker succession mellem lejerne U kan ikke kræve lejeregulering (medmindre U har betinget sig dette) Et evt. tilgodehavende iht. et forbrugsregnskab/driftsregnskab tilfalder Lejer 2 Lejer 2 overtager pligten til at aflevere lejemålet i kontraktmæssig stand (også retableringspligt), uanset den stand, Lejer 2 overtog det i fra Lejer 1 det må de to handle af indbyrdes U kan kræve lejen reguleret til markedslejen umiddelbart efter (og før) afståelsen, da afståelsen ikke udløser 4 års fredningsperiode efter 13
15 Afståelse (fortsat) Afståelse for lejekontrakter indgået efter 1.1.2000 Udgangspunkt er afståelsesret, medmindre andet aftalt, jf. ELL 55, stk. 1, 1. pkt. ELL 55: Lejer kan afstå, medmindre U har berettigede indvendinger mod Lejer 2 s branchekendskab eller økonomiske forhold (hvilket Lejer 2 skal dokumentere) Afståelse fra fysisk person til begrænset hæftende selskab kan kun ske, hvis: udtrædende lejer får aktie-/anpartsmajoritet og selvskyldnerkaution fra udtrædende lejer, jf. ELL 55, stk. 1, 2. pkt. Selskabets senere afståelse: ELL 55, stk. 1., 3. pkt. ubegrænset hæftende fysisk eller juridisk person skal have majoritet af stemmer i selskabet + selvskyldnerkaution
16 Afståelse overgang af den bestemmende indflydelse ( change of control ) Udgangspunkt: Salg af anparter/aktier i lejerselskab kan ske uden udlejers samtykke, da samme selskab fortsat er lejer. ELL regulerer ikke. Salg af lejerselskabets moderselskab kan også ske uden Us samtykke Change of control-bestemmelser derfor almindelige, fx Enhver overgang af den bestemmende indflydelse i lejer, jf. selskabslovens 5, nr. 18, jf. 7, stk. 1, betragtes som afståelse evt. kombineret med, at afståelse ikke er tilladt eller kun tilladt på nærmere bestemte betingelser (ex at U kan regulere lejen) Formål: Udlejer har kontrol over, hvem lejer er. Udlejer kan desuden kræve vilkårsændringer, lejeforhøjelse, yderligere sikkerhed, hvis afståelse ikke er tilladt og kontrakten indeholder change of control-bestemmelse
17 Opsigelse Udgangspunktet er, at lejemål er uopsigelige fra udlejers side Opsigelse kan ske, jf. ELL 61, stk. 2, hvis: udlejer selv skal benytte det lejede (1 års varsel) hvis det lejede skal nedrives/ombygges (3 mdr.) hvis lejer ikke iagttager god skik og orden (3 mdr.), eller hvis udlejer i øvrigt har vægtige grunde til at opsige lejemålet (3 mdr.)
18 Opsigelse af etablissementslejemål Nogle typer lejemål er dog altid frit opsigelige: Etablissementslejemål efter 61, stk. 1 Udlejeren kan opsige lejeforhold om lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og garager, stalde og lignende Lejer har ikke krav på hverken erstatning eller godtgørelse ved opsigelse efter 61, stk. 1, medmindre det er aftalt i kontrakten
19 Form- og indholdskrav til opsigelsen Der gælder ingen form- eller indholdskrav for opsigelse af etablissementslejemål Opsigelsesvarslet er for etablissementslejemål 3 måneder til den første i en måned, jf. ELL 64, stk. 1 Opsigelsesvarslet for garager, stalde eller lign. kun en måned, jf. ELL 64, stk. 1 Ved opsigelse efter ELL 61, stk. 2, gælder en række form- og indholdskrav: Opsigelsen skal være skriftlig Skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden Skal indeholde oplysning om lejers ret til at gøre indsigelse Skal indeholde oplysning om lejers ret efter ELL 66 og 67 om erstatning ved opsigelse Oplysningerne skal gives uanset, om lejer har krav på erstatning Kravene er gyldighedsbetingelser Overholdes kravene ikke, er opsigelsen som udgangspunkt ugyldig Hvis udlejer kan bevise, at manglerne ved opsigelsen ikke har forringet lejerens retsstilling, vil opsigelsen dog ikke være ugyldig trods manglen
20 Form- og indholdskrav til opsigelsen - fortsat Opsigelsesvarslet efter ELL 64, stk. 1 er som udgangspunkt 3 måneder Ønsker udlejer selv at benytte det lejede, er opsigelsesvarslet 1 år, jf. ELL 64, stk. 2 Opsigelsen anses for at være kommet frem til lejeren, når opsigelsen er modtaget på lejemålsadressen inden for lejemålets åbningstid Afleveres opsigelsen på et tidspunkt, hvor lejer af et sådan lejemål ikke kan forventes at befinde sig i lokalerne, vil opsigelsen først blive anset for at være kommet frem på den næste følgende dag, hvor lejer må forventes at kunne gøre sig bekendt med opsigelsen Ved kontorlejemål vil det typisk indebærer, at hvis opsigelsen afleveres fredag efter kontorets lukketid, vil opsigelsen først anses for at være kommet frem den følgende mandag Parterne kan aftale længere opsigelsesvarsler, men ikke kortere, jf. ELL 68, stk. 1 Når udlejer har opsagt lejemålet, er der dog intet til hinder for, at parterne derefter aftaler, at lejer flytter med kortere varsel
21 Aftalt uopsigelighed Erhvervslejelovens 13, stk. 5: Regulering til markedslejen kan ske uanset aftalt uopsigelighed Det betyder, at medmindre andet er aftalt, kan lejen reguleres også i uopsigelighedsperioden Cfr. tidligere hvor der skulle have været taget modsat forbehold se ERL 3, stk. 6 og LL 47, stk. 4
22 Ophævelse Udlejer kan ophæve en lejekontrakten, jf. ELL 69, bl.a. når: leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt (fogedretten), det lejede benyttes til andet end aftalt trods udlejers indsigelse, lejer modsætter sig, at udlejer eller andre får adgang til det lejede, lejer uden særlig aftale fraflytter det lejede i utide, lejer vanrøgter det lejede og trods påkrav herom ikke bringer det lejede i stand, lejer uberettiget overlader det lejede til andre, og ikke bringer dette til ophør efter udlejers påkrav, eller lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser i lejeforholdet på en sådan måde, at lejers fjernelse er påkrævet Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer, heller ikke vedr. væsentlighed
23 Ophævelse fortsat Loven stiller nærmere krav til ophævelse: Forholdet må ikke være af uvæsentlig betydning, jf. ELL 70 Ophævelse er ikke mulig efter ELL 69, stk. 1, nr. 1-6, hvis lejer har rettet fejlen efter udlejers påmindelse og inden ophævelsen, jf. ELL 70, stk. 2 Ved ophævelse grundet manglende betaling skal lejeren have modtaget et (anbefalet) påkrav med en frist på tre dage fra påkravet er kommet frem til at betale det udestående beløb, jf. ELL 69, stk. 3 Virkning af ophævelse: L skal fraflytte straks og betale leje mv. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med aftalt varsel, jf. ELL 71, stk. 1. L skal endvidere erstatte U ethvert tab, herunder tab af leje i evt. uopsigelighedsperiode. U skal dog tabsbegrænse ved at genudleje
24 Kontakt Andreas Antoniades Cecilie Rust Partner København Senioradvokat København Fast Ejendom Fast Ejendom T +45 72 27 35 19 M +45 25 26 35 19 E aa@bechbruun.com T +45 72 27 33 18 M +45 25 26 33 18 E cru@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T +45 72 27 00 00 www.bechbruun.com