Århus Kommune Lokalplan nr. 704 Område til ungdomsboliger ved Ryhavevej, Bispehaven i Hasle KONGSBAK INFORMATIK Februar 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til ungdomsboliger ved Ryhavevej, Bispehaven i Hasle 704 Viborgvej Bispehavevej Rymarken Hasle Centervej Ryhavevej Statistikområde/distrikt nr.: 03.51 Registreringskortblad nr.: 45 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Februar 2005
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Sven Allan Jensen A/S Sankelmarksgade 9 9100 Aalborg
3 ÅRHUS KOMMUNE, LOKALPLAN NR. 704 Område til ungdomsboliger ved Ryhavevej, Bispehaven i Hasle. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold... 4 Beskrivelse af området... 4 Bispehaven... 4 Helhedsplan for Bispehaven... 5 Planens baggrund og mål... 11 Planens hovedtræk... 11 Bebyggelsens udseende... 11 Veje, stier og parkering... 12 Illustrationsplan... 13 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 14 2. Område og opdeling... 14 3. Anvendelse... 14 4. Udstykning... 15 5. Trafikforhold... 15 6. Teknisk forsyning... 16 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 16 8. Bebyggelsens udseende... 17 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 17 10. Støjforhold... 18 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 18 12. Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan... 18 13. Servitutter.... 18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 23 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 25
4 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i boligområdet Bispehaven som mod øst afgrænses af Bispehavevej, mod syd af Ryhavevej, mod vest af Rymarken og mod nord af friarealerne til en nærliggende børneinstitution. Lokalplanområdet, der er ca. 5500 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse ejet af Boligselskabet Præstehaven. Arealet er beliggende i byzone. Beskrivelse af området Mod øst ligger lokalplanområdet op ad bydelscentret omkring Hasle Torv, mens tilstødende arealer mod syd er et villakvarter udbygget i perioden omkring 1970. Mod vest ligger den del af Bispehaven som forsyner det samlede boligområde med lokal butiksforsyning og en del af områdets institutioner og fælles bygninger (bl.a. Trivselshuset). Nord for lokalplanområdet er nærmeste nabo en børneinstitution og 2 etagers rækkehuse med udsyn til lokalplanområdet. Længere mod nord ligger først boligblok A1 og A2 med 7 etager og derefter en gruppe af boligblokke i 4 etager. Terrænnet indenfor lokalplanområdet stiger stejlt fra Ryhavevej mod nord. Skrænten ud mod Ryhavevej, Bispehavevej og Rymarken er på nuværende tidspunkt tæt beplantet med en bevoksning bestående af blandede buske og træer. Bag skrænten findes et græsplateau som ligger i et niveau ca. 3 m over Ryhavevej. Bispehaven Bispehaven er opført i begyndelsen af halvfjerdserne og er et typisk eksempel på betonbyggeri fra denne periode. Bispehaven består af 7 syv-etagers blokke, 12 fire-etagers blokke samt et mindre antal rækkehuse. Mellem de høje blokke ligger fire lave bygninger, hvoraf to er henholdsvis selskabslokale og beboerhuset Trivselshuset. En tredje er indrettet til ungdomsboliger, mens den fjerde huser en kommunal junior- og ungdomsklub. Der er 894 lejemål i Bispehaven. Det er lejligheder på fra 1 til 5 værelser (49-130 kvadratmeter), rækkehuse (130 kvadratmeter) samt et mindre antal ungdomsboliger og værelser med fælles køkken og bad.
Helhedsplan for Bispehaven 5 Lokalplanen skal ses som et led i den helhedsplan Boligselskabet Præstehavens afdeling 6 har lavet for Bispehaven. Helhedsplanens formål Det er målet med helhedsplanen at skabe en positiv udvikling i Bispehaven, hvor der sættes ind over flere felter. Helhedsplanen formulerer strategiske mål og konkrete tiltag inden for fysisk genopretning social genopretning imagemæssig genopretning, og økonomisk genopretning. Det overordnede mål er at gøre Bispehaven til et godt sted at bo, som efter ombygning bliver attraktivt for et bredere udsnit af befolkningen. Det er ikke i sig selv et mål at ændre beboersammensætningen, men først og fremmest at sikre at dem der bor i Bispehaven har det godt. Med helhedsplanen er der gode muligheder for at Bispehaven bliver et attraktivt boligområde. Men helhedsplanens tiltag må også suppleres af en bredere social indsats. Resultatet af indsatsen forventes at kunne aflæses i følgende parametre: Lavere fraflytningsprocent Flere aktiviteter og boligsociale tilbud samt højere deltagelse i disse Højere andel af ressourcestærke beboere (uddannelse, arbejde, indkomst) Mindre kriminalitet Øget samarbejde imellem områdets foreninger, institutioner, socialarbejdere ogbebo ere omkring den sociale indsats. Helhedsplanens område og udvalgte elementer: Nye ungdomsboliger Mulighed for fritidsaktiviteter for børn Udvidelse af Trivselshuset
6 Den fysiske genopretning Det overordnede mål er at hæve Bispehavens æstetiske, arkitektoniske og byggetekniske standard til et tidssvarende niveau. Det er hensigten at forbedre komforten og de ydre rammer for beboerne, således at de bliver gladere for at bo i Bispehaven og dermed mindre tilbøjelige til at flytte. En sidegevinst bliver forhåbentlig, at ombygningen sammen med den sociale og imagemæssige genopretning kan være med til at forøge beboernes bevidsthed om de fælles værdier, forstørre respekten for bevarelsen af bygninger samt udendørsarealer og dermed mindske hærværk og misligholdelse. Dette vil i sig selv kunne medvirke til en forbedring af den økonomiske og sociale situation for afdelingen. Facaderenovering Facaderne er i generel dårlig stand hvilket giver sig udslag i afskalninger, rustgennemslag fra armeringer, revner i fundamenterne, vandgennemsivning, fugt og trækgener. Facaderne skal isoleres og inddækkes med skærmtegl, og altanerne inddækkes med glas. Derudover skal varmesystemet i alle lejligheder fornyes. Den fysiske genopretning herunder især indretningen af butikslejemål i parterret under Blok A3 samt udvidelsen af Trivselshuset skal desuden medvirke til at skabe mere liv, fællesskab og sammenhold i Bispehaven.
7 Renovering af facaderne, glasinddækning af altanerne, mere liv i området, er nogle af helhedsplanens elementer. Flere funktioner i bygningerne For at skabe mere liv i området, skal der gives mulighed for indretning af flere funktioner i bygningerne. I blok A3 på Hasle Centervej findes en række lokaler i parterret, som ønskes indrettet til butikslejemål. Det vil medvirke til at gøre arealet omkring Trivselshuset til et naturligt samlingssted for beboerne. Desuden er det tanken, at der kan indrettes forskellige former for liberale erhverv i lejlighederne, uden at det kræver en gennemgribende ombygning. Idrætsfaciliteter og udearealer Det er hensigten at få renoveret næridrætsfaciliteterne, så der kan spilles fodbold, basket, petanque og eventuelt beach volley, og at højne aktivitsniveauet på arealerne. Idrætsaktiviteterne skal tilrettelægges mere systematisk, hvilket bl.a. fordrer en udvidelse af samarbejdet mellem Boligselskabet Præstehaven og områdets mange foreninger og idrætsklubber. Desuden skal udearealerne mellem blokkene forskønnes med nye belægninger, nye beplantninger, nye bænke og nye legepladser. Trivselshuset Trivselshuset er udgangspunktet for det boligsociale arbejde i Bispehaven. Men huset er ikke særlig stort i betragtning af, hvor mange mennesker der bor i Bispehaven og det nuværende behov til forskellige møder, aktiviteter og arrangementer. Trivselshuset ønskes derfor udvidet, bl.a. for også at give mulighed et mødelokale for Trivselshusets medarbejdere samt en mindre sal til dans, gymnastik og anden fysisk udfoldelse.
8 Ungdomsboliger og daginstitution For at imødekomme beboernes og Århus Kommunes ønske om flere ungdomsboliger samt institutionspladser er der i helhedsplanen anført opførelse af en ny daginstitution samt et antal to-værelses ungdomsboliger, som skal muliggøres via to lokalplaner, hvoraf dette er den ene. Placeringen af ungdomsboliger vil tilføre Bispehaven et frisk pust af aktivitet og liv. Målgruppen for ungdomsboligerne er ressourcestærke unge mennesker med et stort potentiale for at tage medejerskab på aktiviteter og sociale udfordringer i Bispehaven. Den nye daginstitution skal medvirke til at give Bispehavens mange børnefamilier en supplerende mulighed for at få deres børn passet i nærområdet og dermed give flere børn en tryg forankring i Bispehaven. Illustration af de nye ungdomsboliger ved Rytoften Illustration af de nye ungdomsboliger ved Ryhavevej
9 Den sociale genopretning De sociale problemer i Bispehaven er nært forbundet med beboersammensætningen. I korte træk kan de boligsociale problemer beskrives med følgende punkter: Et meget stort antal beboere af udenlandsk herkomst med dårlige sprogkundskaber samt svag eller ingen tilknytning til arbejdsmarkedet Et betydeligt antal utilpassede unge med et stort behov for nære fritids- og aktivitetstilbud Et betydeligt antal familier og enlige forsørgere med et overgennemsnitligt antal børn og en undergennemsnitlig husstandsindkomst, som tilsammen betyder en belastet social situation. Det gælder om at vende den belastede og negative udvikling i Bispehaven, fastholde en ressourcestærk kerne af beboere samt at styrke det sociale sammenhold og det gode naboskab. Målsætningerne for det boligsociale arbejde i Bispehaven er: At forbedre relationerne imellem beboerne på tværs af alder og nationalitet At engagere det stigende antal beboere med udenlandsk herkomst i boligområdet At skabe aktiviteter på tværs af eksisterende og nye, frivillige og professionelle samarbejdsflader At tilbyde aktiviteter til børn og unge samt introducere dem for de mange tilbud i foreningslivet At arbejde for at gøre aktiviteterne selvbærende. Boligsociale aktiviteter Der er iværksat en lang række boligsociale aktiviteter, hvoraf de fleste forsat eksisterer. Som bilag til helhedsplanen er der en liste over aktiviteter, hvoraf nogle af de vigtigste er: Trivselshusets café, hvor der bl.a. er fællesspisning hver aften, "Alt for damerne", der er et åbent kvinde-projekt med samvær og aktivitet, og "Sommersport for sjov", der er idrætsaktiviteter for børn og unge i sommerferien, mens mange klubber og institutioner er lukkede. Samarbejde med Århus Kommune Det er helhedsplanens intention, at der i forbindelse med ombygningen af Bispehaven iværksættes en række lokale indsatser i samarbejde med Århus Kommune. Det kan fx være aftenskoletilbud, et lokalt tilbud til psykisk syge, som bor i Bispehaven, og en lokal foranstaltning til utilpassede unge fra Bispehaven.
10 Den imagemæssige genopretning Helhedsplanen har som mål at ændre på det negative image, som Bispehaven har i dag. Udover de reelle ændringer i forbindelse med den fysiske og sociale genopretning handler det om at formidle de reelle succeshistorier fra området ud til interessenter og offentligheden i det hele taget. At formidle og kommunikere følgende positive ændringer, som Bispehaven vil gennemgå: En fysisk genopretning så omfattende at hele byggeriet vil fremstå som nyt Opdatering af byggeriets arkitektur og fremtoning til nutiden Altanlukning som reelt vil udvide lejlighedernes beboelsesareal, uden at huslejen stiger Færre sociale problemer Mindre kriminalitet Masser af boligsociale aktiviteter Der er menneskelige kvaliteter forbundet med at bo i et multikulturelt område. Den økonomiske genopretning Bispehaven har ikke haft udlejningsvanskeligheder siden firserne og har ikke større økonomiske problemer. Det er målet med afdelingens driftsbudget at fastholde en god økonomi samt et rimeligt og stabilt huslejeniveau. Afdelingen skal fortsat have en høj renholdningsstandard og en god vedligeholdelsesstand. Beboerne i afdelingen skal kunne stole på, at huslejen ligger nogenlunde fast, og at der ikke kommer kedelige overraskelser. Boligselskabet har opnået tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden til flere af de tiltag, der fremgår af helhedsplanen, men ikke alle.
11 Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af den foran nævnte helhedsplan der arbejdes med i bestræbelserne på at forbedre forholdene i Bispehaven som samlet bykvarter. Det er målet med lokalplanen at skabe grundlag for et mere varieret boligudbud i Bispehaven. Det skal ske gennem udbygning af området med 45 toværelses ungdomsboliger. Planens hovedtræk Lokalplanområdet er opdelt i 3 områder. Område I er udlagt til etageboligbebyggelse. Illustrationsplanen på side 13 viser, hvordan lokalplanområdet eksempelvis kan bebygges med tre boligblokke med tilsammen 45 toværelses ungdomsboliger. Lokalplanområdet på ca. 5500 m 2 udmatrikuleres til en ny afdeling under boligselskabet Præstehaven. Dette område må maksimalt bebygges med 3600 m 2 og en bebyggelsesprocent på 65. Bebyggelsesprocenten for rammeområde 13.03.07BO overstiger ikke 65. Bebyggelsen skal placeres inden for et nærmere angivent byggefelt, som vist på lokalplankortet. Udhuse og lignende mindre bygninger kan placeres uden for byggefelterne. Bebyggelsen må opføres med maksimalt 4 etager foruden kælder og i en højde, der ikke overstiger 13 m over niveau på Ryhavevej. Øverste etage trækkes minimum 2 m tilbage i forhold til bygningens øvrige facade. Det vil betyde, at bygningerne vil syne lavere end de er set fra Ryhavevej. Boligblokkene udformes med fladt tag i lighed med den øvrige boligbebyggelse i Bispehaven. Område II er udlagt til fælles friareal for beboerne i område I og må således ikke bebygges ud over hvad der er nødvendigt af udhuse og mindre lignende bygninger til brug for driften af området. Her kan der indrettes legeplads og etableres supplerende beplantning. Område III er udlagt til adgangs- og parkeringsarealer. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen påtænkes udført med facader i samme materiale, som der vil blive anvendt ved facaderenoveringerne i den eksisterende bebyggelse i Bispehaven. Det overvejes at gennemføre facaderenoveringerne med skærmtegl. På skitserne i helhedsplanen side 8 ses et eksempel på, hvilket udtryk det vil blive tilstræbt at skabe i den nye bebyggelse. Trappeopgange vil blive markeret med et materialeskift. Facadebeklædningen vil i øvrigt blive opdelt af lodrette bånd i form af vinduespartier, som opbygges af glas og eksempelvis træ, aluminium eller et andet materiale, der kan medvirke til at skabe variation i facaden. Bebyggelsen forventes udformet i tre selvstændige afsnit, som placeres "ind" i skrænten. For at skabe tilstrækkeligt plads til bebyggelsen, vil det være nødvendigt at grave en del af skrænten, så den rykkes adskillige meter mod nord. Indgangen til bygningernes 1. sal vil ligge i niveau med terræn på den nordlige side af bygningen. Til betjening af 2. og 3. sal etableres altangang med dertilhørende trapper og elevator på bygningens nordlige side. Adgangen til bebyggelsens nederste etage vil ligge i niveau med Ryhavevej. Etagen tænkes helt eller delvist anvendt til parkering af cykler og biler samt til depotrum og vil blive en åben etage ud mod Ryhavevej.
12 Arealet mod Ryhavevej foran den nye bebyggelse skal også som i dag have et grønt præg. Arealet mellem adgangsområdet og Ryhavevej skal således tilplantes med en plantning af busketter og højstammede træer, som kan bidrage til at give gadebilledet karakter og struktur. Veje, stier og parkering Lokalplanområdet får vejadgang fra Ryhavevej. Parkering til den nye bebyggelse anlægges som nævnt ovenfor i bygningens nederste etage. Fra parkeringsniveauet skabes adgang til bebyggelsens indgangspartier ad trappe- og elevatorforbindelser mellem de enkelte bygninger. På den nordlige side af bebyggelsen er der adgang til bygningerne via en stiforbindelse som også skaber forbindelse til Rymarken og Bispehavevej. Mod nord forbindes bebyggelsen i lokalplanområdet med Bispehavens øvrige stisystem gennem en stiforbindelse vest for den eksisterende børnehave. Snit gennem lokalplanområdet
Illustrationsplan der viser, hvordan lokalplanområdet kan benyttes. Mål 13
14 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Stk. 1. Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til etageboligbebyggelse samt rekreative formål for områdets beboere, den nye bebyggelse med hensyn til højde og udseende udformes så der opnåes en god helhedsvirkning med omgivelserne, sikre et bymæssigt og grønt præg mod Ryhavevej, og byplanvedtægt nr. 7 ophæves for de dele, der vedrører lokalplanområdet. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på modstående side, følgende matrikelnumre: del af 16p Hasle By, Hasle samt alle parceller, der efter den 1. november 2003 udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Området er udlagt til ungdomsboligbebyggelse i form af etageboliger med tilhørende fællesfaciliteter. Område II Stk. 2. Området er udlagt til fælles friareal for beboerne i område I. Stk. 3. På arealet kan etableres anlæg til fælles formål. Område III Området er udlagt til adgangs- og parkeringsarealer. Området skal herud- Stk. 4. over udformes med en opholdsvenlig bearbejdning. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
15 Matrikelkort. Mål 1:2000 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 5. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Yderligere udstykning i lokalplanområdet skal i hver enkelt tilfælde godkendes af Magistratens 2. afdeling. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet trafikbetjenes fra en tilslutning til Ryhavevej i punkt A, som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. På lokalplankortet er vist arealer, der er udlagt til: stiforbindelse a-b og c-d. 3 m bred. Vejtilslutningen etableres som overkørsel. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsforhold jf. gældende vejregler. På lokalplankortet er vist de arealer, der er udlagt til parkeringsformål. Der skal inden for lokalplanområdet reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune".
16 6. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. Uden for byggefeltet kan opføres skure, udhuse og lignende mindre småbygninger. Der må opføres maksimalt 3600 m2 etageareal. Se fodnote 2. Bygninger må højst opføres i 4 etager foruden eventuel kælder. Øverste etage skal mod Ryhavevej trækkes minimum 2 m tilbage i forhold til bygningens øvrige facade. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 13,00 m over Ryhavevej. Trappe-, elevatortårne og ventilationsskakte må dog i mindre omfang overstige den fastsatte højdegrænse med maksimalt 0,75 m. De nævnte bygningsdele skal placeres punktvis. Ventilationsskakte over tagniveau skal afskærmes. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse kun ske på grund lag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 3. Planen skal redegøre for: Placering af etageboligbebyggelse. Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Placering af eventuelle bygninger til offentlige formål og erhverv, jf. 3, stk. 2. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. 2. Kommuneplanens rammeområde 13.03.07 BO vil som helhed få en bebyggelsesprocent på 59. Ny matrikel med ungdomsboliger vil få en bebyggelsesprocent på 65. 3. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
Etablering af ny beplantning jf. 9. Lokalplanområdets interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, fællesarealer og lignende. Område II 17 Stk. 7. I området kan opføres enkelte mindre bygninger eller anlæg til fælles formål for områdets beboere. 8. Bebyggelsens udseende Facader Stk. 1. Som materialer til facadedækning skal anvendes skærmtegl, glas, træ eller aluminium. Tage Stk. 2. Tage på bebyggelse skal udformes som flade tage. Som materialer til tagdækning skal anvendes zink, tagpap eller tagdug i sort eller grå. Der må ikke anvendes reflekterende materialer til tagdækning. Generelle bestemmelser Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Parkeringsareal skal udføres som åben parkering i bygningens nederste etage. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må ikke monteres på bygningernes facader. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. De ubebyggede arealer i området anlægges efter en terræn- og beplantnings plan som sikrer området et urbant og grønt præg ud mod Ryhavevej. Planen skal godkendes af Magistratens 2. afdeling. Ubebyggede arealer skal med hensyn til udformning, terrænreguleringer, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr tilpasses omgivelserne så der opnås en miljømæssig helhedsvirkning i området. Hegn omkring renovationspladser beliggende udenfor byggefeltet skal begrønnes.
18 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau i boliger ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Stk. 1. Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. Vej, stier og parkeringspladser er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Der er anlagt en efter Magistratens 2. Afdelings skøn passende del af de i 5 nævnte parkeringspladser. Der er etableret reguleringer i form af en højre- og venstresvingsbane på Ryhavevej. Beplantning jf. 9 er anlagt. 12. Ophævelse af byplanvedtægt Den under den 3. december 1970 af Boligministeriet godkendte byplan vedtægt nr. 7 for etageboligbebyggelse ved Bispehavevej og Hasle Centervej ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. 13. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitut i medfør af planlovens 15, stk. 2 nr. 16: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. akt D507 NDR, lyst 22.07.1936.
19
20 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 13.03.07BO, og i byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Rammekort fra kommuneplanen
Anden fysisk planlægning Lokalplanområdets fremtidige anvendelse skal ses som et led i en helhedsplan for forbedringer i Bispehaven som samlet bydel. Helhedsplanen er gengivet på side 5-10. Lokalplanen skal endvidere ses i sammenhæng med byplanvedtægt nr. 7 som er det oprindelige grundlag for anvendelse og bebyggelse i Bispehaven. Ved lokalplanens endelige vedtagelse ophæves byplanvedtægt nr. 7 vedrørende de dele, der omfattes af nærværende lokalplan. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Ryhavevej. Der etableres en adgangsvej for gående til bebyggelsen på den nordlige side af bebyggelsen. Herfra etableres endvidere en stiforbindelse mod nord, som forbinder lokalplanområdet med det øvrige stisystem i Bispehaven. Fra Ryhavevej er der via Rymarken forbindelse til Åby Ringvej og det overordnede vejnet, og via Viborgvej adgang til Århus Midtby. Via Klokkerbakken er der forbindelse til det syd for Ryhavevej beliggende boligområde. For at kunne etablere en tilslutning fra lokalplanområdet til Ryhavevej er det nødvendigt at foretage reguleringer i form af en højresvingsbane fra østsiden af Ryhavevej og en venstresvingsbane fra vestsiden af Ryhavevej. Reguleringerne på Ryhavevej skal være foretaget før ibrugtagen af ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet. Udgifterne til reguleringen pålægges bygherren i henhold til Vejlovens 70. Lokalplanområdet får via interne stier forbindelse til resten af bebyggelsen i Bispehaven og eksterne stier i området, der har forbindelse til resten af byen. Parkering Inden for lokalplanområdet er der reserveret areal til anlæg af 0,25 parkeringspladser pr. bolig. På grund af, at der i forvejen er anlagt store arealer til parkeringsformål i området, og da disse ikke udnyttes fuldt ud i dag, er parkeringskravet inden for lokalplanområdet reduceret med 0,25 parkeringspladser pr. bolig i forhold til Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har ikke registreret arkæologiske fund inden for lokalplanområdet. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes andre jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag mv.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jvf. museumslovens 27. Forureningsforhold jord Affaldskontoret har pr. 3. december 2002 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. 21
22 Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Ryhavevej og Rymarken. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra midten af både Ryhavevej og Rymarken beregnet til ca. 60 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at boligbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må der ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a), og at støjniveauet på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a). I dette tilfælde tages de lempede støjbestemmelser i anvendelse. For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering, er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau på mindst én facade ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne 14 og 15 på Ryhavevej, Rymarken og Hasle Centervej, linierne 12, 15, 51, 90 og 92 på Åby Ringvej samt linierne 3, 25, 51, 55, 90, 111, 112, 114, 116 og 914 på Viborgvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Hasle skoles distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra:... NRGI Grenåvej 55 8200 Århus N Vand- og varmeforsyningen sker fra:...århus Kommunale værker Bantavej 1 8210 Århus V Kloakforsyning sker ved:...miljøkontoret Grøndalsvej 1 8260 Viby J. Regnvand skal føres til Århus Å via eksisterende regnvandsledning i området. Spildevand skal føres til Viby Renseanlæg via eksisterende spildevandsledning i området. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf. 89 40 25 00.
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 23 Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
24