Boligorganisationen Tårnbyhuse
1. Baggrund 2. Beslutningsproces 3. Renoveringens indhold 4. Økonomi og husleje 5. Genhusning 6. Tidsplan
Boligorganisationen Tårnbyhuse 1 Bagrund Heldigvis synes de fleste beboere, at Bredagergården er et dejligt sted at bo. Det skal det også være i fremtiden. Derfor er der siden 2007 blevet arbejdet på at skabe den bedste løsning på de bygningsmæssige udfordringer, der er i Bredagergården. Selvom afdelingen er blevet løbende vedligeholdt de sidste 60 år, viser tilstandsvurderingen, at der efterhånden er behov for en større renovering. Derudover er der mange små lejligheder, køkkener og badeværelser, som er utidssvarende, og byggeriet er ikke handicap- og ældrevenligt. På den baggrund vurderes det, at den mest fremtidssikre løsning er at gennemføre en helhedsorienteret renovering. at lejlighederne passer til fremtidige ønsker og behov, at bygningerne er i ordentlig stand, at huslejeniveauet også kan holdes stabilt i fremtiden, fordi der ikke opstår akutte renoveringsbehov, og at beboerne får glæde af attraktive nyrenoverede boliger til den lavest mulige husleje. En helhedsorienteret renovering, også kaldet en helhedsplan, er den mest økonomisk fordelagtige måde at renovere på, fordi lappeløsninger bliver dyre på sigt, og fordi der kan opnås støtte til helhedsplanen fra Landsbyggefonden. Boligorganisationen siger derfor tak for de mange ideer og kommentarer, der er fremkommet på beboermøderne indtil nu. Vi er stolte af at præsentere denne helhedsplan for Bredagergårdens beboere.
Boligorganisationen Tårnbyhuse 2 Beslutningsproces I denne informationsfolder præsenteres helhedsplanen, så alle beboere har det bedst mulige beslutningsgrundlag til at træffe beslutning om, hvorvidt helhedsplanen for Bredagergården skal gennemføres. I det tidligere omdelte materiale med økonomi overslag, er det muligt at se, hvad der kommer til at ske med hver enkelt lejlighed i Bredagergården i forbindelse med renoveringen. Der er de seneste år blevet afholdt diverse informationsmøder, senest mandag den 10. juni 2013, om selve projektet, genhusning og økonomi, hvor det har været muligt at få en uformel dialog med repræsentanter fra boligorganisationen, arkitekterne og bygherrerådgiver, samt stille spørgsmål i et større forum. Der er ligeledes blevet indkaldt til et hvor helhedsplanen vil blive fremlagt og debatteret inden den endelige afstemning. Bestyrelsen vil på det ekstra ordinære afdelingsmøde stille forslag om, at helhedsplanen sendes til urafstemning, så alle husstande har mulighed for at stemme skriftligt. Hvert lejemål vil derfor modtage to stemmesedler og nærmere information om afstemningsproceduren efter det ekstra ordinære afdelingsmøde. Hvis helhedsplanen vedtages, skal vi i gang med at præcisere, hvordan de forskellige delelementer skal udføres til bl.a. køkkener og badeværelser. Beboerne vil derfor få mulighed for at være med til at vælge indretning og materialer sammen med boligorganisationen og arkitekterne.
3 Renoveringens indhold Bredagergården er opført i 1948 og er overordnet set i god stand, men enkelte bygningsdele er under nedbrydning. Byggemetoder og materialer er traditionelle for opførelsestidspunktet, og det samme er lejlighedstyperne. For at sikre Bredagergården i fremtiden bør man forbedre de nødvendige bygningsdele og renovere lejlighederne, så man kan tilbyde forskellige størrelser boliger med tidssvarende køkken- og badeforhold samt attraktive udearealer. Derfor omfatter renoveringen følgende: 3.1 Udskiftning af vinduer og døre De eksisterende trævinduer skiftes til moderne vendbare træ/alu vinduer, som er mere lyd og varmeisolerende. Ved at udskifte til træ/alu vinduer sparer vi også på driftsomkostningerne, da vinduerne ikke skal males. Hoveddøre bliver udskiftet til mere moderne døre, som også vil være mere lydisolerende og indbrudssikre. De steder, det er nødvendigt, skiftes desuden døre i lejlighederne. 3.2 Renovering af køkkener og badeværelser Alle køkkener og badeværelser skiftes ud i forbindelse med renoveringen. I den tidligere omdelte økonomi oversigt er det muligt at se placeringen af de nye badeværelser. På badeværelset vil der blive etableret et bruseområde/kabine. I de lejligheder, der stadig har badekar, fjernes dette. 3.3 Udskiftning af installationer Når køkkener og badeværelser skiftes ud, vil der blive udskiftet installationer, fx stigestrenge, blandingsbatterier og sanitet. Der udføres mekanisk ventilation, så indeklimaet forbedres. De gamle gasinstallationer vil blive nedtaget, og der vil blive installeret 400 volt, så der i fremtiden kan tilsluttes elektrisk komfur. 3.4 Renovering af varmecentralen Varmecentralen vil blive renoveret og i den forbindelse vil der blive ført nye varmerør op i lejemålene, og radiatorerne vil blive udskiftet. I samme forbindelse vil den gamle kulkælder blive nedlagt.
3.5 Øget tilgængelighed Der vil i et passende antal opgange blive etableret elevatorer, så der vil være en nemmere tilgængelighed til lejemålene for ældre og gangbesværet. Da projektet stadig er i projekteringsfasen er der ikke taget en endelig beslutning om hvor mange opgange der får elevatorer, men lige nu arbejder vi på det bliver i 4 opgange fordelt med 2 i hver blok. 3.6 Udskiftning af altaner De eksisterende betonaltaner bliver taget ned. I stedet opsættes nye moderne åbne altaner. Altanerne bliver så store som mulige, og vil i den ny udformning bidrage til et fornyet og imødekommende indtryk af bebyggelsen. Der vil den forbindelse også blive udskiftet tagrender og nedløb. 3.7 Forhaver til stuelejligheder I stuelejlighederne indrettes en privat have med adgang direkte fra lejligheden. Enkelte stuelejligheder vil dog blive med både altan og have. Se størrelse og placering i det tidligere omdelte økonomioverslag. Fra haverne bliver der adgang til de fælles grønne områder. 3.8 Fælles arealer Efter renoveringen vil der blive etableret nyt asfaltlag på vejene omkring Bredagergården. Derudover vil der blive etablerede ny legeplads, samt indkøbt nye borde og bænke for at skabe et udemiljø, hvor beboerne kan mødes og hygge sig. De grønne områder vil forblive som eksisterende, så vidt det er muligt, men det kan nok ikke undgås, at der vil blive fældet et par træer i forbindelse med renoveringen. Kældergange og trappeopgange vil blive istandsat og malet. Desuden vil festlokalet blive renoveret og istandsat. Boligorganisationen vil derudover forsøge at få lukket Bredagervej ud mod Kastrupvej, så de grønne områder gøres større. 3.9 Energiforbedringer Udskiftning af vinduer og døre betyder, at lejlighederne holder bedre på varmen, primært pga. de nye energiruder. Beboerne kan derfor opleve, at varmeregningen bliver mindre. Spidsloftet vil blive isoleret. Toiletterne vil blive med vandbesparende installationer. 3.10 Miljøundersøgelser Der vil blive foretaget miljøundersøgelser af altanmalingen og fugerne omkring vinduerne for at sikre, at der fx ikke er PCB i byggematerialerne.
Boligorganisationen Tårnbyhuse 3.11 Sammenlægning af lejligheder For at skabe plads til tidssvarende boliger i Bredagergården, sammenlægges nogle af lejlighederne. Sammenlægningerne medfører, at i alt 6 lejligheder udgår. Antallet af lejemål vil således i fremtiden blive 64, i forhold til de nuværende 70. De beboere, der må flytte i forbindelse med sammenlægningen vil få tilbudt en tilsvarende bolig. I tidligere omdelte økonomioversigt er det muligt at se hvilke lejligheder der lægges sammen, og hvilke lejligheder der nedlægges i den forbindelse. Læs mere om dette under genhusningsafsnittet.
4 Økonomi og husleje På baggrund af projektforslaget forventes renoveringen af Bredagergården at komme til at koste i alt 87,5 mio. kr. Der er i langtidsplanen afsat 8 mio. kr. til renoveringen, og der kan herudover forventes tilskud på i alt ca. 4 mio. kr. fra Landsbyggefonden, Tårnby Kommune og Boligorganisationen Tårnbyhuse, såfremt beboerne stemmer ja til planen. Resten ca. 75,5 mio. kr. skal i så fald finansieres med realkreditlån. 4.1 Billige lån Det ville blive meget bekosteligt for huslejen i Bredagergården, hvis ikke der oven i de nævnte tilskud kunne regnes med årelang økonomisk støtte til afviklingen af disse realkreditlån. Men med Landsbyggefondens godkendelse af helhedsplanen for renoveringen af Bredagergården, er der skaffet adgang til billige lån. De billige lån betyder, at huslejestigningerne bliver væsentligt mindre, end hvis pengene skulle lånes på almindelige betingelser. Godkendelsen fra Landsbyggefonden åbner desuden for, at Boligorganisationen Tårnbyhuse kan støtte afdelingen og projektet økonomisk med yderligere tilskud på ca. 12 mio. kr. i alt over en årrække. Formålet med støtten fra Landsbyggefonden og boligorganisationen er at holde huslejen nede på et rimeligt niveau efter gennemført renovering og fremtidssikring, og sikre en rolig gradvis huslejetilpasning over de næste 15-20 år. 4.2 Hvorfor er det vigtigt at slå til nu Landsbyggefonden er parat til at yde billige lån til Bredagergården på betingelse af, at beboerne beslutter sig for at gennemføre en helhedsorienteret renovering. Der er i dag en lang kø af boligområder, der vil låne penge, men der er langt fra nok til alle. Da Landsbyggefonden allerede har givet Bredagergården tilsagn om et muligt lån, er det vigtigt, at beboerne slår til nu. Vi ved nemlig ikke, om Bredagergården om 5 10 år eller senere vil få chancen igen. Det samme gælder tilskuddene fra Boligorganisationen Tårnbyhuse, der forudsætter et ja fra beboerne til helhedsplanen og de beregnede huslejestigninger.
4.3 Hvad sker der med huslejen Hvis beboerne siger ja til helhedsplanen for renovering og fremtidssikring af Bredagergården, vil huslejen for de enkelte lejligheder stige 20-40 %, eller i gennemsnit ca. 30 % for hele Bredagergården. Det er et niveau, der svarer til andre moderniserede lejligheder i Tårnby Kommune. Derudover kan man, som tidligere nævnt, forvente besparelser på varmeforbrug pga. energiforbedringer, samt at nuværende henlæggelser i afdelingens langtidsplan udskydes, hvilket også på længere sigt vil begrænse lejeforhøjelserne. I tidligere omdelte økonomioversigt kan du se, hvor meget huslejen stiger for hver enkelt lejlighed før og efter de forventede energibesparelser. Såfremt du har mistet din økonomioversigt, kan en ny afhentes på administrationen, eller rekvireres ved at kontakte driftslederen. 4.4 Hvad sker der, hvis helhedsplanen nedstemmes Hvis helhedsplanen nedstemmes, bortfalder som nævnt muligheden for billige lån, støtte og tilskud. I så fald vil Bredagergården blive renoveret løbende efter langtidsplanen, som udarbejdes i samarbejde mellem afdelingsbestyrelsen og boligorganisationen. I øjeblikket er der afsat 8 mio. kr. på langtidsplanen til planlagte renoveringsarbejder. Hvis helhedsplanen nedstemmes, vil der derfor ikke være mulighed for at gennemføre en større renovering uden store huslejestigninger. Det betyder fx, at hvis der skal udskiftes altaner, som er budgetteret til kr. 4,2 mio. kr. skal beboerne henlægge kr. 420.000 om året, hvilket vil svarer til en huslejestigning på ca. 13-15 % fra f.eks. 1. juli 2020, og så vil altanerne først blive udskiftet i 2030. Hvis der endvidere skal opspares til udskiftning af vinduer i fx 2021, som er budgetteret til kr. 3,5 mio. kr. vil der ske en huslejestigning fra 1. juli 2014 på yderligere ca. 15 %. På den følgende side kan du se en oversigt over de arbejder, der er inkluderet i den eksisterende langtidsplan, og de arbejder, der skal henlægges ekstra midler til via huslejestigning, hvis helhedsplanen ikke
Renovering af køkkener fra budgetår 2015, hvor der renoveres 1 opgang om året, og derved er vi først færdige i 2025. Renovering af legeplads i budgetår 2014. Udskiftning af vaskemaskiner m.m. samt istandsættelse af vaskeri i budgetår 2019. Istandsættelse af asfaltbelægning i budgetår 2018. Udskiftning af brugsvandsrør i terræn i budgetår 2016. Løbende vedligeholdelse af varmecentralen fra budgetår 2014. Maleristandsættelse af vinduer, døre kviste m.m. i budgetår 2014. Maleristandsættelse af facade i budgetår 2014. Maleristandsættelse af trappeopgange og kældergange i budgetår 2020. Maleristandsættelse af festsal i budgetår 2014. Udskiftning af vinduer og døre. Udskiftning af altaner og altandøre. Renovering af el hovedforsyning i terræn, samt installation af 400 volt. Renovering af badeværelser. Renovering af varmecentralen. Udskiftning af tagrender og nedløb. Efterisolering af spids og skrålofter m.m. Renovering af kældertrapper. Nedlægning af kulkælder. Renovering af festsal.
4.5 Boligstøtte Når huslejen sættes op i forbindelse med en renovering, vil der også være mulighed for at få forhøjet boligtilskud i form af boligstøtte. Da boligtilskuddet afhænger af beboernes indkomst, antal børn og lejlighedsstørrelse m.v., har vi ikke mulighed for at foretage en beregning der gælder for alle lejere. I boksen kan man se forskellige eksempler på boligstøtteberegninger og hvad en eventuel vedtagelse af helhedsplanen med en stigning på 30 % vil betyde. Enlig pensionist, årlig indkomst kr. 140.000,00, 3 værelser på 68m 2 Nuværende husleje: kr. 3.611,00 Boligstøtte: kr. 2.324,00 Egen betaling: kr. 1.287,00 Fremtidig husleje: kr. 4.695,00 Boligstøtte: kr. 3.360,00 Egen betaling: kr. 1.335,00 Dette betyder en reel huslejestigning på kr. 48,00 om måneden. Pensionistægtepar, årlig indkomst kr. 280.000,00, 3 værelser på 68m 2 Nuværende husleje: kr. 3.611,00 Boligstøtte: kr. 723,00 Egen betaling: kr. 2.888,00 Fremtidig husleje: kr. 4.695,00 Boligstøtte: kr. 1.536,00 Egen betaling: kr. 3.159,00 Dette betyder en reel huslejestigning på kr. 271,00 om måneden. Enlig forsørger med 2 børn, årlig indkomst kr. 240.000,00, 3 værelser på 75m 2 Nuværende husleje: kr. 3.983,00 Boligstøtte: kr. 1.495,00 Egen betaling: kr. 2.488,00 Fremtidig husleje: kr. 5.178,00 Boligstøtte: kr. 2.212,00 Egen betaling: kr. 2.966,00 Dette betyder en reel huslejestigning på kr. 478,00 om måneden.
Boligorganisationen Tårnbyhuse Du kan læse mere om boligstøtte på www.borger.dk eller ved at kontakte Udbetaling Danmark på 7010 1881 for yderligere information. Hvis du ikke modtager boligstøtte på nuværende tidspunkt, kan du på samme hjemmeside undersøge, om du er berettiget til boligstøtte som følge af huslejestigningen. Boligorganisationen vil også gerne være behjælpelig med at undersøge dine muligheder og vejlede med din boligstøtte. I indkaldelsen til det ekstra ordinære medlemsmøde, udsendt mandag den 3. juni 2013, kan du se hvornår du har mulighed for at booke et møde med boligorganisationen. Der vil du få mulighed for at få en vejledende beregning på hvad huslejestigningen vil betyde for din boligstøtte. Du skal til mødet medbringe hele dit seneste boligstøttebrev. Får du ikke boligstøtte skal du medbringe din seneste husleje opkrævning, din lejekontrakt og seneste årsopgørelse. 5 Genhusning Renoveringen er så omfattende, at der er behov for at alle beboere flytter i en periode, og at nogle få flytter permanent fra deres lejlighed. Du har førsteret til at flytte tilbage til din nyrenoverede lejlighed, men genhusningen åbner også mulighed for, at du kan få nogle nye ønsker opfyldt. Eksempelvis kan du ønske at flytte til en større lejlighed, til en lejlighed i stueetagen eller til en lejlighed i en af boligorganisationens øvrige afdelinger. I forbindelse med genhusningen, skal du derfor udfylde et skema med dine ønsker og boligdrømme, så boligorganisationen kan finde den bedst mulige lejlighed til dig. Bredagergårdens beboere har under genhusningen førsteret til samtlige ledige lejligheder i alle boligorganisationens afdelinger, som de er berettiget til ifølge lovgivningen, og vi vil gøre vores bedste for at alle får sine ønsker bedst muligt opfyldt. Heldigvis viser erfaringer fra ombygninger i andre boligafdelinger, at beboerne generelt får en lejlighed, de er endnu gladere for, end den de kom fra. Det er også målet her.
5.1 Hvor mange skal flytte ud af bebyggelsen? På grund af sammenlægning af lejligheder bliver der 6 færre lejligheder i Bredagergården. Alle beboere vil i renoveringsfasen blive genhuset, og der kan så være tale om en midlertidig genhusning, hvor man kan komme tilbage til en lejlighed i Bredagergården, eller en permanent genhusning hvor man forbliver i den lejlighed man bliver flyttet hen. 5.2 Når to lejligheder slås sammen, hvilken lejer har så førsteret til den nye lejlighed? Det har den beboer, som har størst anciennitet. Det gælder også, hvis den ene familie har børn. Spørg i administrationen (udlejningen). De ved, hvem der har længst anciennitet. 5.3 Har jeg ret til det samme antal værelser, som jeg oprindeligt havde? Ja. Flytter du fra en 3-værelses lejlighed, har du ret til en anden 3-værelses lejlighed. Man kan også ønske en større eller mindre lejlighed. 5.4 Er det erfaringen at folk får den lejlighed, de ønsker? Ja. Erfaringen er, at nogle ønsker at flytte til en mindre, andre til en større lejlighed. Nogle ønsker at flytte ned i stuen, andre vil hellere bo på 2. sal. Vi stopper udlejningen, så snart det er endeligt besluttet, at renoveringen skal gennemføres, så lejlighederne reserveres til genhusning af de oprindelige beboere. Hvis der flytter nye ind, bliver det kun på midlertidige lejekontrakter. 5.4 Hvordan foregår renoveringen Vi renoverer en boligblok ad gangen og genhuser beboerne, indtil blokken er færdigrenoveret.
5.6 Skal de ældre genhuses til plejehjemmet Nej, ikke medmindre det er et ønske fra beboeren. Renoveringen gør desuden, at ældre kan komme tilbage til Bredagergården, da der bliver renoveret lejligheder som indrettes, så gangbesværede og ældre bedre kan komme rundt med kørestole. Hjemmehjælpen får bedre plads til pleje. Der etableres elevatorer i nogle opgange, så det bliver nemmere at komme til og fra lejlighederne for ældre. 5.7 Får jeg hjælp til at flytte Ja, du vil som beboer få hjælp til at pakke dine ting ned i flyttekasser og at få afmonteret lamper og gardiner m.v. Alle udgifter i forbindelse med flytningen vil blive betalt af byggesagen/ boligorganisationen. 5.8 Hvordan er kvaliteten af de lejligheder, beboerne genhuses midlertidigt i? Lejligheden bliver først synet. Småfejl vil blive udbedret, men lejlighederne vil f.eks. ikke blive nymalet, inden du flytter ind. Lejlighederne vil i øvrigt være i almindelig stand uden funktionsfejl. 5.9 Hvad skal jeg betale i husleje ved en midlertidig genhusning? Huslejen ved midlertidig genhusning er den samme som den, du betaler for din nuværende lejlighed. Hvis huslejen er større betaler byggesagen differencen. Du betaler din normale husleje og byggesagen betaler for genhusningen. 5.10 Hvordan foregår permanent genhusning? Din nuværende lejlighed synes - som ved en almindelig flytning. Der foretages afregning i forhold til dit indskud. Hvis du skal flytte permanent, og din lejlighed skal renoveres, vil der naturligvis forekomme en lempeligere vurdering af din lejligheds tilstand. Vedligeholdelseskontoen inddrages i renoveringen, da pengene ikke tilhører den enkelte lejer, men selve lejligheden. Du skal indgå en ny huslejekontrakt og betale indskud i den nye lejlighed. Du kan søge kommunen om hjælp til indskud.
6 Tidsplan 10. juni 18. juni Informationsmøde Ekstra ordinært beboermøde se indkaldelse omdelt den 3. juni 2013. Såfremt helhedsplanen vedtages kan et videre forløb se ud som nedenfor. Efterår 2013 Vinter 2013 Primo 2014 Medio 2015 Udbud af totalrådgivning Projektering (arkitekter og ingeniører) Godkendelse af endeligt projekt Udbud af entreprise Byggeperiode Sidste opgang indflyttes
Boligorganisationen Tårnbyhuse