L e d e l s e s b e r e t n i n g

Selskabsberetning 2 0 1 0 2 0 1 1

L e d e l s e s b e r e t n i n g 2010/2011 var i den grad et helt specielt år. Et år med mange positive hændelser for selskabet, men også et år, hvor den internationale krisestemning på de finansielle markeder, har påvirket selskabets arbejdsvilkår, og gjort hverdagen sværere. På denne baggrund er det tilfredsstillende at selskabets resultatopgørelse for 2010/11 udviser et overskud på TDKK 3.255, samt at balancen pr. 30. april 2011 udviser en egenkapital på TDKK 502.858, svarende til en soliditetsgrad på 71 %. Vi har i samarbejde med vores spanske datterselskab fortsat det intense arbejde med at udvikle hotelprojektet på den spanske sydkyst. Gennem året har vi sammen med vores internationale arkitektteam og hoteloperatøren Banyan Tree færdiggjort designet, og er således klar til at påbegynde opførelsen af hotellet. Der foregår for øjeblikket afsluttende forhandlinger med et spansk bankkonsortium, omkring den endelige byggefinansiering. En forhandling hvor også de spanske myndigheder deltager, da der er stor opbakning til projektet ikke bare lokalt, men også regionalt. I lyset af de store problemer i Sydeuropa er det prestigeprojekter som dette, der skal gøre en forskel, og vi fornemmer meget tydeligt, et stort politisk ønske om succes for vores projekt. Det er forventningen at byggeriet vil starte op i foråret 2012, og at det færdige hotel vil være klar til åbning i løbet af 2014. Datterselskabet Sophienberg Ejendomsudvikling A/S har haft et meget tilfredsstillende år. Projektet på Strandlodsvej er solgt, og der foreligger en finansieringsaftale, således at byggeriet kan igangsættes. Også et projekt i Næstved er færdigudviklet og solgt, og selskabet har gennem en udvidelse af projektbeholdningen, med flere interessante projekter, sikret fremtiden og selskabets muligheder i markedet. Sophienberg har efter regnskabsårets udløb indfriet mellemregninger med Investeringsselskabet for i alt ca. 18 mio. DKK Ejendomsprojektet beliggende på Buddingevej i Søborg, er solgt til Pension Danmark. Finansieringen blev forhåndsgodkendt under forudsætning af en godkendt lokalplan. På denne baggrund er projektet opskrevet over egenkapitalen til en forventet, forsigtig opgjort salgsværdi. Lokalplanen er som forventet blevet godkendt i juni måned 2011, og finansieringen er efterfølgende frigivet. K/S Buddingevej har i denne forbindelse indfriet mellemregninger med Investeringsselskabet for i alt ca. 10 mio. DKK. Den 1. september var der første spadestik på byggeriet, der forventes at stå færdigt i 2013. R e g n s k a b s t a l TDKK 2010/11 2009/10 2008/09 2007/08 2006/07 Resultat før skat 5.285 23.465 9.232 289.775 8.755 Egenkapital 502.858 462.823 444.302 432.678 351.574 Balancesum 705.462 658.529 634.426 634.172 763.596 Soliditetsgrad 71 % 70 % 70 % 68 % 46 % 2

Ejendommen Lyfa Parken i Måløv, der er placeret i det 50 procent ejede datterselskab Thyholm ApS, er færdigombygget i løbet af året, og fremstår nu som en præsentabel erhvervsejendom. Udlejningsprocenten er nu oppe over 80 procent, hvilket anses for meget positivt. Som en naturlig konsekvens af færdiggørelsen af renoveringen, er ejendommen over egenkapitalen opskrevet til forventet salgsværdi. Hele ejendommen forventes i efteråret 2011 refinansieret, og det forventes i denne forbindelse, at Thyholm vil indfri mellemregninger med Investeringsselskabet for i alt ca. 21 mio. DKK. Selskabet har stor fokus på likviditeten, og der føres løbende en stram styring. Det er derfor meget tilfredsstillende, at det efter regnskabsårets udløb har været muligt for datterselskaberne at tilbagebetale ca. 30 mio. DKK og der forventes tilbagebetalt og frigivet deponeringer for yderligere ca. 25 mio. DKK fra datterselskaber i løbet af efteråret 2011. Dette sikrer, sammen med selskabets øvrige finansielle beredskab, at der kan foretages en langsigtet planlægning af selskabets projekter, herunder det spanske. i København. Der er blevet arbejdet intenst med ejendommen på Søvangsvej, og udlejningsprocenten er steget markant siden overtagelsen, hvilket er meget tilfredsstillende. Også Hotel Savoy har haft et positivt år, med en stigende belægningsgrad, samt fokus på fortsat modernisering. For at imødegå den stigende internationale interesse for selskabets regnskabsmæssige og finansielle forhold, er det på den ordinære generalforsamling besluttet at ændre selskabet fra et ApS til et A/S, og i samme forbindelse hæve selskabskapitalen til 12 mio. DKK. Endelig er det også besluttet, at ændre navnet til Fenicia Invest A/S. Det er således vores opfattelse, at vi på alle områder står godt rustet til de meget store udfordringer der ligger og venter de kommende år, med vores Spanske hotelprojekt som den største. Holte den 23. september 2011 Pr. 1. januar 2011 overtog selskabet samtlige andele i interessentskabet I/S Tårnfalkevej, indeholdende ejendommene Søvangsvej 1-5 samt Hotel Savoy på Vesterbrogade Niels K. Thygesen Adm. direktør B e s t y r e l s e Jon Stefansson, Formand John Horsted Lars Bigom Kasper Thygesen Advokat, Partner og afdelingsleder ved EU Counseller, født 1953. Direktør i Sophienberg Projektleder i Fenicia Invest A/S, Lett Advokatfirma i Kolding, Født 1973. Ejendomsudvikling A/S, født 1964. født 1985. Medlem af bestyrelsen i Medlem af bestyrelsen i Dana Press Medlem af bestyrelsen i Sophienberg Bahia Fenicia Sweden AB, Sophienberg Photo A/S, KIF Håndbold Elite A/S, KIF Ejendomsudvikling A/S. Ejendomsudvikling A/S, VBG 34 A/S. Sport & Sundhed A/S, Vally-Matic A/S, KIF Håndbold Invest A/S, EMV Scandinavia A/S, KIF Vejen A/S, Premium Players ApS. 3

S e l s k a b s s t r u k t u r Investeringsselskabet af 11.12.1990 ApS Under navneændring til Fenicia Invest A/S 100 % 60 % 100 % Bahia Fenicia Residencial, S.L., Spanien Sophienberg Ejendomsudvikling A/S K/S Buddingevej 272 50 % 100 % 30 % 100 % 25 % Thyholm ApS Bahia Fenicia Sweden AB, Sverige Artha Dagligvarebutikker A/S Højbro Plads 21 B ApS Dansk Finansvejledning ApS 20 % 60 % 84 % K/S Nørrebrogade 51 Futurum ApS I/S Tårnfalkevej 4

Sophienberg Ejendomsudvikling A/S Sophienberg Ejendomsudvikling A/S er et Af projekter kan nævnes Strandlodsvej 59 dansk udviklingsselskab etableret i 2007, på Amager. Et 16.800 m2 stort byggeri belig- som udvikler ejendomme til gavn og glæde gende centralt på Amager og tæt på Amager for ejere, lejere og erhvervsliv. Strandpark, som skal anvendes til butikker, Med udgangspunkt i en solid portefølje, på familie- og plejeboliger samt daginstitution. både salg og udlejning, tilbydes spændende Størstedelen af butiksarealet er udlejet til erhvervslejemål og salg af hele projekter. Sel- Coop Danmark og denne del er solgt til Nor- skabet har i dag projekter under udvikling til dea Ejendomme. Daginstitutionen er solgt til en værdi af mere end DKK 1 mia. Københavns Kommune og familie- og plejeboligerne til SAB v KAB. Sophienberg Ejen- Sophienberg Ejendomsudvikling A/S fokuse- domsudvikling A/S benytter Handelsbanken rer på opkøb, projektudvikling, projektstyring til finansiering af projektet og den samlede og videresalg, mens selve byggeopgaven lø- værdi for projektet ligger på DKK 400 mio. ses i samarbejde med eksterne samarbejdspartnere fra rådgiver- og entreprenørbran- Seneste projekt er udvikling og salg af Food chen. Generelt udvikles alle projekter med Court ved Næstved station. Flere lignende videresalg for øje og projekter er i pipeline, herunder bl.a. projektet det er målsætningen, omkring Tåstrup Torv hvor det forventes, at at et projekt skal af- et butikscenter på 7.500 m2 samt 3.500 m2 hændes senest 3 år boliger bliver opført. efter anskaffelsen. www.sophienberg.com ƞ Grafisk illustration af projektet Strandlodsvej 50 på Amager 5

B a h i a F e n i c i a R e s i d e n t i a l S. L. S p a n i e n s f ø r s t e 7 - s t j e r n e d e Projektet Bahía Fenicia hører til i det højeste kvalitetssegment. Et boligbyggeri på ca. 180 luksuslejligheder og villaer integreret i et resort med Spaniens første 7-stjernede hotel og spa. Grundarealerne er erhvervet successivt siden 1997 og omkostninger til køb og udvikling, i størrelsesordenen EUR 85 mio., er primært finansieret af moderselskabet Investeringsselskabet af 11.12.1990 ApS. Hotelfinansieringen forventes tilvejebragt via bankfinansiering, og Bahia Fenicia har modtaget foreløbige vilkår fra et bankkonsortium bestående af en række spanske banker. Finansieringen af boligbyggeriet forventes selvfinansieret ved salg af boliger. Driften af det 7-stjernede hotel er understøttet af detaljerede uafhængige markedsundersøgelser foretaget af TRI Hospitality Consulting. TRI forudser, at det foreslåede hotel vil etablere sig som et af de førende destinationshoteller, ikke bare i Spanien og i Europa, men på linje og i konkurrence med andre highend resorts i hele verden. På baggrund af TRIs analyser er ejers EBIT i år 5 efter hotellets åbning budgetteret til EUR 10,8 millioner og i år 10 til EUR 11,7 mio. Bahia Fenicia har indgået en 25-årig aftale med den førende internationale hoteloperatør Banyan Tree Holdings, med en option på yderligere 15 år. Den internationale konsulentvirksomhed AECOM, som er specialiseret i resorts, har gennemført en indgående analyse af boligbyggeriet. Heri konkluderes det, at der i området er et stort behov for lejligheder over 150 m 2 med store terrasser, swimmingpools, grønne arealer og privat parkering. AECOM forventer, at salgspriserne på projektstadet vil ligge i størrelsesorden EUR 8.000 10.000/m 2 (2010 priser). På baggrund af AECOMs analyser har Savills, en af verdens største ejendomsmæglere og valuarer, vurderet projektværdien af boligbyggegrundene til EUR 256 mio. Grundarealerne ligger i La Herradura ca. 60 km øst for Malaga. Beliggende på en klippeside i første række til middelhavet, 110-150 meter over havets overflade, med uhindret udsigt til havet og lystbådehavnen Marina del Este. Siden 2008 har La Herradura været forbundet med Malaga, Marbella og Gibraltar via motorvej og direkte motorvejsforbindelse til Granada og ski-resorts i Sierra Nevada, forventes tilendebragt indenfor 1-2 år. F a k t a Arkitekter: WoodsBagot Arquivir Architectos Hoteloperatør: Banyan Tree Holdings Etagemeter i alt: 46.000 m 2 Hotel: 13.400 m 2 Fase 1: 11.600 m 2 Fase 2: 10.600 m 2 Fase 3: 10.400 m 2 Hotel og fase 1 forventes færdigt i 2014 Luksuriøst dobbeltværelse på det kommende 7 stjernede hotel og spa 6

r e s o r t Bahía Fenicia Siden 1960 erne har La Herradura og i særdeleshed Punta de la Mona, hvor byggegrundene ligger, været en etableret destination for velhavende spaniere. Eksklusivitet har været afspejlet i boligpriserne. Udsigt over Middelhavet og Marina del Este. Byggegrunden ses på toppen af klippen til højre Lokalplanen (Plan Parcial) fra 2005 giver tilladelse til opførelse af et hotelkompleks på 13.500 m 2 og næsten 33.000 m 2 beboelse. Den 18. maj 2011 er der udstedt byggetilladelse til projektets fase 1: hotellet og de 11.600 m 2 boliger. Bahia Fenicia har fået involveret myndigheder på alle niveauer kommunalt, regionalt og nationalt som samarbejdspartnere, hvilket bl.a. gør, at projektet i efteråret 2011 forventes at få status som projekt af særlig offentlig interesse. Denne status giver en række fordele i forbindelse med ansøgninger under projekterings- og byggefasen, ligesom mulighederne for tildeling af offentlige tilskud forbedres markant for projekter af denne karakter. Arkitektteamet består af London-baserede WoodsBagot suppleret af Arquivir Architectos fra Madrid. For at sikre, at projektet også miljømæssigt er state-of-the-art har Bahia Fenicia indgået samarbejde med Lateral Thinking Factory om implementering af Cradle-to-Cradle (vugge til vugge) principper. Det er dokumenteret, at disse principper ikke blot giver projektet en grøn profil, men også forbedrer bygherres afkast. På kort sigt i form af reducerede byggeomkostninger og på længere sigt ved en reduktion af driftsomkostningerne. Byggeriet klassificeres efter både internationale (LEED), såvel som nationale, miljøparametre. www.bahia-fenicia.com Grafisk illustration af det færdige hotel med luksuslejligheder og villaer 7

K / S B u d d i n g e v e j B u d d i n g e v e j 2 7 2, S ø b o r g Projektet administreres af Sophienberg Ejendomsudvikling A/S og ligger markant tæt ved Buddinge Station og Buddinge Busterminal. Byens kommende letbane vil få et stoppested umiddelbart i forbindelse med ejendommen. Projektet består af ca. 4.000 m 2 detailbutikker i stueplan og ca. 7.500 m 2 kontorer på de øvre etager. Der indrettes fuld parkeringskælder samt parkeringsdæk på taget over butiksplan. Størstedelen af butiksarealet er udlejet til Coop Danmark A/S og hele kontordelen er udlejet til ny domicilejendom for Moe & Brødsgaard A/S Rådgivende Ingeniører. Lokalplanen er godkendt i juni måned 2011. Hele projektet er finansieret af Handelsbanken og solgt for 280 mio. DKK til Pension Danmark som overtager ejendommen i april 2013, i forbindelse med ibrugtagelse. Torsdag d. 1. september blev første spadestik på projektet taget. Set fra venstre: Ulrik Olsen, udviklingschef Coop Danmark A/S, Borgmester Karin Søjberg Holst, Torben Möger Pedersen, adm. direktør Pension Danmark A/S, Christian Listov-Saabye, adm. direktør Moe&Brødsgaard A/S F a k t a Arkitekt: Schmidt Hammer Lassen Rådgivende ingeniører: Moe & Brødsgaard A/S Lejere: Coop Danmark A/S Moe & Brødsgaard A/S Etagemeter i alt: 11.500 m 2 Salgspris: 280 mio. DKK Illustration af den kommende ejendom på Buddingevej 8

Lyfa Parken før den omfattende renovering Lyfa Parken set fra luften T h y h o l m A p S Lyfa Parken, som blev erhvervet i forbindelse med at 50 % af anparterne i Thyholm ApS blev købt i 2009, har de seneste år gennemgået en renovering fra produktionsejendom til en præsentabel erhvervsejendom. Ejendommen er velbeliggende i grønne og rolige omgivelser i Måløv tæt ved København og indeholder 14.500 m 2 erhverv samt 3.000 m 2 lager. Siden overtagelsen har udlejningsprocenten været stigende og af store lejere kan nævnes Easy Storage og DataPro. Den samlede udlejningsprocent ligger på 85 % med en del mindre lejere, som er med til at give en god risikospredning. www.lyfaparken.dk Lyfa Parken er idag en velfungerende og præsentabel kontorejendom 9

I / S T å r n f a l k e v e j E j e n d o m m e n S ø v a n g s v e j 1-5 o g S a v o y H o t e l Erhvervsejendommen på Søvangsvej 1-5 i Hvidovre Søvangsvej 1-5 Søvangsvej er et 6.500 m 2 funktionelt erhvervsbyggeri i Hvidovre, som er attraktivt placeret ved indfaldsvejene til København og Amager. Det er en ejendom med ideelle betingelser for progressive import-, eksportog produktionsvirksomheder med tilhørende administration. I ejendommen er hele kælderarealet på 2.100 m 2 udlejet til Easy Storage. Siden Investeringsselskabet af 11.12.1990 ApS i januar 2011 overtog I/S Tårnfalkevej, herunder Søvangsvej 1-5, har der været en markant stigning i udlejningsprocenten fra 20 % - til ca. 80 %. Savoy Hotel på Vesterbrogade 34 Med sin centrale beliggenhed på Vesterbrogade er Savoy Hotel det perfekte udgangspunkt for ethvert ophold i København. Savoy Hotel ligger i smørhullet af Vesterbro omgivet af et utal af restauranter og trendy caféer. Herfra er der kun få minutters gang til Hovedbanegården, Tivoli og Strøget samt de smukke rekreative områder ved Søerne. Den eksisterende forpagterkontrakt er netop forlænget med en periode på 15 år og aftalen indebærer, at der fortsat fokuseres på den indvendige modernisering. Savoy Hotel har oplevet en positiv udvikling i belægningsgraden, hvilket bl.a. kan tilskrives en større række faste kunder. www.savoyhotel.dk 1 0

F u t u r u m A p S Futurum er et administrations- og ejendomsselskab i Trekantsområdet, som administrerer udlejningsejendomme for selskaber og for private, der ejer én eller flere ejendomme. Der administreres erhvervs- og boliglejemål herunder lejligheder, rækkehuse, butikslokaler, garager og p-pladser. Af større kunder kan nævnes Artha Dagligvarebutikker A/S, for hvem Futurum administrerer og fører tilsyn med samtlige butikker. www.futurum-invest.dk Ejendomskompleks ved Thygesminde som administreres af Futurum ApS B a h i a F e n i c i a S w e d e n A B Bahia Fenicia Sweden AB er etableret i Malmø og arbejder på at samle hele koncernens portefølje af hotel administrationskontrakter i selskabet. Selskabet administrerer samtidig kontrakten på byggeriet af det 7-stjernede hotel og resort på Spaniens solkyst, ligesom selskabet vil varetage driften af hotellet ved ibrugtagning. 1 1

Kongevejen 495 C DK- 2840 Holte Tel. +45 45 46 50 00 CVR nr. 70 49 45 30 Under navneændning til: www.fenicia-invest.com 1 2