Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte igen BOLIGLEJERET Ved specialistadvokat Frederik Foged LEJELOVGIVNINGEN og Lejeloven boliger Boligreguleringsloven kap. 2-4a erstatter/supplerer på visse områder lejeloven i de regulerede kommuner, hvor BRL gælder. BRL omhandler lejefastsættelse, omkostningsbestemt leje, vedligeholdelse. Ikke komplet regelsæt ligesom lejeloven. Erhvervslejeloven erhvervslejemål Almenlejeloven - almene boliger 1
REGLER OM LEJEFASTSÆTTELSE og Regulerede kommuner (dvs. hvor BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemt leje gælder) Hovedregel: Storejendomme. Omkostningsbestemt leje. Driftsudgifter + afkast + forbedringstillæg, BRL 5, stk. 1. Undtagelse 1: Småhuse, dvs. ejendomme med 6 eller færre lejligheder pr. 1. januar 1995. Det lejedes regulerede værdi, jf. BRL 29c og LL 47-49 Undtagelse 2: Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL 5, stk. 2 må ikke væsentligt overstige det lejedes værdi, jf. LL 47 Undtagelse 3: BRL 15a. Fri lejefastsættelse for 1) ejendomme opført efter 1991, 2) tidligere erhvervslejemål og 3) tagboliger indrettet efter 2002. Trappeleje er almindeligt. REGLER OM LEJEFASTSÆTTELSE og Undtagelse 4: 80/20-ejendomme det lejedes værdi, LL 47-49 Undtagelse 5: Almene boliger. Balancelejeprincip. Almenlejeloven. Undtagelse 6: Enkeltværelser, der er en del af udlejers bolig - det lejedes værdi, LL 47-49. Undtagelse 7: Ustøttede private plejeboliger - det lejedes værdi. LL 47-49 2
REGLER OM LEJEFASTSÆTTELSE og Uregulerede kommuner (dvs. hvor BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemt leje ikke gælder) Hovedregel: Det lejedes værdi, jf. LL 47-49 Undtagelse: Fri lejefastsættelse for visse lejemål se næste slides. MARKEDSLEJE / FRI LEJEFASTSÆTTELSE og Gælder for 1. Nyopførte ejendomme : Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. 2. Tidligere erhvervslejemål: Beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 udelukkende blev benyttet til erhvervsformål eller lovligt var indrettet hertil. Uanset ejendommens alder. 3. Nye tagetager: Nyindrettet beboelseslejlighed eller enkeltværelse i tagetage, der den 1. september 2002 ikke var registreret som beboelse eller, lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvor der er givet bygge efter 1. juli 2004. Uanset ejendommens alder. 3
MARKEDSLEJE / FRI LEJEFASTSÆTTELSE og De almindelige lejereguleringsregler i BRL / LL skal fraviges i lejekontraktens 11. For lejemål i småhuse henvises til LL 53, stk. 4 (tidligere erhverv) eller stk. 5 (taglejlighed). For lejemål i storejendomme (i reguleret kommune) henvises til BRL 15 a, stk. 2 (tidligere erhverv) eller stk. 3 (taglejlighed). For lejemål i nyopførte ejendomme bør henvises til BRL 15a, stk. 1 (større ejendomme) eller LL 53, stk. 3 (småhuse). Dog ikke et udtrykkeligt krav iht. loven. NB: Udlejere i regulerede kommuner bør fravige både BRL 5-14 og LL 47-49. varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi + varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse, hvis forbehold Nettoprisindeksering eller trappeleje kan aftales. GENNEMGRIBENDE FORBEDREDE LEJEMÅL, BRL 5, STK. 2 og Kun relevant for storejendomme i regulerede kommuner BRL 5, stk. 2: Når et lejemål er gennemgribende forbedret, kan udlejer fastsætte lejen til det lejedes værdi efter lejelovens 47-49. Betingelser: 1) Beløbsgrænse overholdt. For 2013: Forbedringsarbejder for kr. 2.145 pr. m2 eller mere end kr. 245.370. 2) Beløbsgrænse skal være opfyldt indenfor 2 års periode. 3) Overholdt orienteringspligt i BRL 5, stk. 3. Udlejer har pligt til at opretholde gennemgribende forbedring, jf. BRL 5, stk. 5. Sanktion: lejefastsættelse efter BRL 5, stk. 1. 4
TRAPPELEJE og LL 53, stk. 2: I lejeperioden kan.. aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Trappeleje kan aftales for alle typer lejemål. Husk slutdato for trappelejen, ellers ugyldig. 3% årligt = ugyldigt Aftalen kan kombineres med regulering efter lovens almindelige regler. Uanset aftalt trappeleje, kan lejen aldrig med bindende virkning aftales højere, end den lovlige leje. VARSLING AF LEJEFORHØJELSE og Omkostningsbestemt varsling: Storejendomme i regulerede kommuner. Omkostningsbestemt budget over ejendommens driftsudgifter, beregnet afkast + forbedringstillæg. Også BRL 5, stk. 2-lejemål (gennemgribende forbedrede lejemål) Varsling efter det lejedes værdi: Småhuse (det lejedes regulerede værdi) 80/20-ejendomme Skatte- og afgiftsforhøjelser + forbedringsforhøjelser: Alle ovennævnte typer lejemål 5
TYPEFORMULAR TIL LEJEKONTRAKT og Beboelseslejekontrakter bør indgås på den til enhver tid gældende, autoriserede typeformular p.t. typeformular A, 8. udg. Anvendelse af gammel blanket, fx A, 7. udg., indebærer ugyldighed af vilkår, der stiller lejer dårligere end lejelovens udgangspunkt, jf. lejelovens 5 Anvendelse af individuelle lejekontrakter kan medføre ugyldighed af vilkår, der stiller lejer dårligere end lejeloven En vis risiko ved standardiserede tillæg, der indgås med flere lejere i samme ejendom skal henvises til tillægget i lejekontraktens 11 ( særlige vilkår ), så de bliver en integreret del af 11 BETALINGER UD OVER LEJEN og UfR2009.2497H + T:BB 2010.192V: Udlejer kan ikke opkræve andre betalinger ud over lejen end: Varme Vand (forudsætter individuelle målere) Antenne Beboerrepræsentation Ikke fx skatter, renovation, viceværtudgifter, renholdelse (men det kan dog aftales i lejekontrakten, at lejer skal renholde fx trapper) 6
FRAFLYTNING REKLAMATION og LL 98, stk. 2: Udlejer kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen (kan aftales forlænget). LL 97, stk. 2: Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter 98, kan sendes til. GD 2010.69 V: L fraflyttede uden at oplyse sin nye adresse til U. U sendte indkaldelse til fraflytningssyn og fraflytningsrapport til lejemålets adresse, da U ikke kendte L's nye adresse. Da U ikke havde forsøgt at indhente L's nye adresse, var fristen i LL 98, stk. 2, ikke overholdt. U's krav på istandsættelse var derfor tabt. FRAFLYTNING REKLAMATION og GD 2010/55 V: L fraflyttede uden at oplyse en ny adresse til U. L havde dog opgivet et faxnummer og et mobiltelefonnummer til U. Endvidere havde en lejerorganisation meddelt til U, at kontakten til L skulle gå gennem lejerorganisationen. U's istandsættelseskrav blev fremsendt til lejemålsadressen, og brevet blev modtaget af L mere end 14 dage efter afleveringen af nøglerne til lejemålet. 2-ugersfristen i LL 98 var ikke suspenderet, og U burde have forsøgt at kontakte L på anden vis end ved at fremsende brev til lejemålsadressen. U havde derfor ikke overholdt 2- ugersfristen, og U's istandsættelseskrav var derfor fortabt. 7
FRAFLYTNING REKLAMATION og GD 2010/52 V: Fraflytningskrav ikke fremsat rettidigt trods manglende underretning om lejers ny adresse, da hidtidig korrespondance var foregået via e-mail, og udlejer havde lejers mailadresse. U burde have forsøgt at skaffe lejers postadresse ved brug af lejers e-mail. NB: Om brug af e-mails se GD 2012/44Ø: L opsagde lejemål pr. e-mail den 30. marts og med almindelig post den 2. april. L s opsigelse af 30. marts var ugyldig, da det ikke var aftalt, at parterne kunne opfylde lejekontraktens skriftlighedskrav pr. e-mail, jf. LL 4, stk. 2. Typeformular var anvendt. FRAFLYTNING REKLAMATION og Dokumentation for udlejers fremsættelse af istandsættelseskrav (skal være kommet frem til lejer) : Anbefalet brev ok (sendes samtidig med alm. post) Afleveringsattest ok (afsender får tilsendt erklæring om, at brev er afleveret hos adressaten) Indleveringsattest ikke ok, jf. GD 2008/58Ø (afsender får kun erklæring om, at brev er indleveret til postvæsenet mhp. afsendelse til adressaten) 8
LEJERS RESTANCE og U s påkrav herom skal indeholde frist for betaling på 14 dage (ændret fra 3 dage til 14 dage i 2009). Restancen skal specificeres, enten i selve påkravet eller med kontoudtog, ellers risikeres ugyldighed. Påkrav kan tidligst sendes den 4. hverdag efter forfaldsdagen, som typisk er den 1. i måneden, dvs. påkravet kan typisk sendes den 4. i måneden, medmindre der er mellemkommende søn- eller helligdage. Lovændring pr. 1.1.2013: De 3 løbedage afskaffes = leje mv. skal senest betales den 1., men påkrav kan tidligst afgives efter 3 hverdage efter forfaldsdagen (typisk den 1.), dvs. reglerne er uændrede mht. afsendelse af påkrav Indsæt portræt: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt Skift portræt: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte et nyt KONTAKT og Billede i højre side: Undlad at indsætte billede, hvis du bruger 4 kontakter. Har du brug for færre kontakter, kan du slette de overflødige pladsholdere og ændre beskæringen af billedet Beskær billede: Vælg Beskær på fanen Tegnefunktioner/Formater og træk i håndtagene. Skal biledet være større, så udvid beskæringen ud over billedet og vælg bagefter Fyld i Beskærmenuen. FAST EJENDOM & ENTREPRISE Frederik Foged Specialistadvokat København T +45 72 27 35 71 M +45 25 26 35 71 E frf@bechbruun.com 9
Indsæt portræt: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt Skift portræt: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte et nyt og Billede i højre side: Undlad at indsætte billede, hvis du bruger 4 kontakter. Har du brug for færre kontakter, kan du slette de overflødige pladsholdere og ændre beskæringen af billedet Beskær billede: Vælg Beskær på fanen Tegnefunktioner/Formater og træk i håndtagene. Skal biledet være større, så udvid beskæringen ud over billedet og vælger bagefter Fyld i Beskærmenuen. www.bechbruun.com København Langelinie Allé 35 2100 København Ø T +45 72 27 00 00 Aarhus Frue Kirkeplads 4 8100 Aarhus C F +45 72 27 00 27 Shanghai 83 Loushanguan Road, suite 2630, 26/F Shanghai E info@bechbruun.com 10