T E K N I K O G M I L J Ø Lokalplan 039-707 Boligområde ved Højvangsvej i Ørsted med Kommuneplantillæg 10 (til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune) Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa Tlf: 87 59 10 00 www.norddjurs.dk
VEJLEDNING Læsevejledning Lokalplanen er opdelt i en Redegørelsesdel, der omhandler baggrunden for lokalplanen, samt hvilken sammenhæng lokalplanen har med den øvrige planlægning og en Bestemmelsesdel, der udgør de bindende retningslinier for områdets anvendelse og bygningernes udseende m.v. Lokalplanens kortbilag 1 og 2 er bindende for områdets fremtidige anvendelse. De øvrige kortbilag er ikke bindende, men illustrerer, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. Lokalplanen medfører ikke umiddelbar handlepligt, således kan eksisterende lovlige forhold fortsætte som hidtil. Lokalplanen er bindende for fremtidige ændringer og nyanlæg. Lokalplanen er udarbejdet af: Tegnestuen 2000 i samarbejde med Plan og Byg, Norddjurs Kommune Telefon: 89 59 40 55 E-mail: aeh@norddjurs.dk Sagsnr. 11/3150 2
INDHOLD Indholdsfortegnelse Læsevejledning 2 Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen 2 Lokalplanens redegørelse 4 Baggrund 4 Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed 4 Lokalplanens formål 4 Eksisterende forhold 4 Lokalplanens indhold 5 Forhold til anden planlægning og lovgivning 5 Miljøvurdering 6 Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune 7 Teknisk forsyning 7 Norddjurs Kommunes kompetenceplan 7 Lokalplanens bestemmelser 8 1.0 Lokalplanens formål 8 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 8 3.0 Områdets anvendelse 8 4.0 Udstykning 9 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier 9 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 9 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 11 9.0 Ledningsanlæg og belysning 11 10.0 Forudsætning for ibrugtagning 11 11.0 Servitutter 12 12.0 Meddelte landzonetilladelser 12 13.0 Lokalplanens retsvirkninger 12 14.0 Vedtagelsespåtegning 13 Kortbilag 1, Matrikelkort, områdets afgrænsning 14 Kortbilag 2, Retningsgivende udstykningsplan 15 Kortbilag 3, Luftfoto 16 Kortbilag 4, Illustrationsplan 17 kommuneplantillæg nr. 10 18 Vedtagelsespåtegning 19 3
REDEGØRELSE Lokalplanens redegørelse baggrund Kommunen har af private bygherrer modtaget udkast til en bebyggelsesplan samt anmodning om udarbejdelse af lokalplan for tre jordbrugsparceller på et område sydvest for Ørsted. Ill. a, lokalplanområdets placering Dette stemmer godt overens med kommunalbestyrelsens ønske om, at der findes et varieret udbud af byggegrunde i kommunen. Begrebet jordbrugsparceller er siden blevet udtaget af lovgivningen, hvorfor betegnelsen er ændret til boligområde. Boligparcellerne har en størrelse på ca. 5.000 m2 og kan benyttes til hobbylandbrug, hvor der ud over boligen er plads til at dyrke afgrøder og holde et mindre ikke-erhvervsmæssigt dyrehold. Det er således ikke hensigten, at parcellerne udlægges med store palæer og parklignende græsplæner. Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed Lokalplanområdet er beligende umiddelbart syd for Ørsted. Området ligger helt op til bygrænsen vest for Rougsøvej. Mod vest og nord er lokalplanområdet omgrænset af eksisterende boligbebyggelse, mod øst af fjernvarmeværket og mod syd er der åbne marker. Lokalplanens areal udgør 15.000 m2. Adgangen til området sker fra Højvangsvej og Anne Krabbes Vej. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at udlægge et boligområde med tre parceller. ne An Roug søvej ej sv be ab Kr jva Hø Lokalplanen skal sikre, at den nye bebyggelse opføres så den tilpasses landskabet og placeres i umiddelbar nærhed af eksisterende bebyggelse. Der skal endvidere indarbejdes mulighed for et stiforløb, som kan forbinde områder nord og syd for lokalplanområdet. j ve s ng Norddjurs Kommune Ill. b, lokalplanområdets beliggenhed i den sydlige del af Ørsted. 4 Eksisterende forhold Lokalplanområdet grænser helt op til byen og fremstår i dag som et nedlagt landbrug med bebyggelse i form af en firelænget gård og marker ud mod det åbne land. Gårdens bygninger ligger omgivet af bymæssig bebyggelse på tre sider, og ved udlæg af store boligparceller på ejendommen, dannes en naturlig afgrænsning mod det åbne land. Se ill. b.
REDEGØRELSE Lokalplanens indhold Det er hensigten, at lokalplanområdets tre parceller bebygges med hobbylandbrug, der indpasses i terrænet og har karakter af landligt byggeri. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om, at planen skal have en bonusvirkning, der erstatter landzonetilladelse for nyanlæg og ændret anvendelse, der er i overensstemmelse med planens bestemmelser. Udstykning Lokalplanen giver mulighed for udstykning af tre nye parceller på hver ca. 5.000 m². Bebyggelse For at undgå, at parcellerne ender med kæmpevillaer i parklignende haver, er der stillet en række krav til bebyggelsens størrelse, placering og udformning. Bebyggelsen må maksimalt opføres med 1 etage med udnyttlig tagetage foruden kælder. Beplantning Eksisterende beplantning skal søges indarbejdet i den fremtidige udvikling af området. Så vidt muligt skal dele af den eksisterende beplantning bevares således, at der igennem en blanding af ny og eksisterende beplantning sørges for en tilpasning af lokalplanområdet til den eksisterende bebyggelse, der omgiver området. forhold til anden planlægning og lovgivning Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som område med drikkevandsinteresser. I områder med drikkevandinteresser skal etablering af anlæg eller aktiviteter, der medfører særlig risiko for grundvandsforurening, så vidt muligt undgås. Etablering af boligområde skønnes ikke at medføre særlig risiko for grundvandsforurening i forhold til den nuværende anvendelse til dyrkningsjord. Landbrugsloven Området er ikke omfattet af landbrugspligt. Miljøbeskyttelsesloven Ikke erhvervsmæssigt dyrehold med svin, kvæg, får, geder og heste er ikke tilladt i byzone- og sommerhusområder og områder i landzone, der ved lokalplan er overført til boligformål eller blandet erhverv. Lokalplanområdet er beliggende i landzone og overført til boligformål og der- 5
REDEGØRELSE med omfattet af forbudet. Regler for dyrehold På de enkelte parceller er det umiddelbart tilladt at have 30 høns 4 voksne hunde med hvalpe under 18 uger tilsvarende størrelse af andre former for dyrehold Kommunen vil derudover være indstillet på at dispensere (efter nabohøring) til: 2 heste med tilhørende føl, eller 5 får med lam, eller 5 geder med kid eller 2 kalve Norddjurs Kommune kan i medfør af Bekendtgørelse om regulering af visse aktiviteter (bek. nr 5117 af 14/12-2006) give påbud om afhjælpende foranstaltninger, samt nedlægge forbud, hvis dyreholdet medfører gener eller forurening. Museumsloven Fremkommer der under anlægsarbejdet i lokalplanområdet fortidsminder, oldsager og lignende, skal arbejdet straks standses og Museum Østjylland tilkaldes for besigtigelse, jævnfør museumslovens 25 og 27. Lov om jordforurening Der er ikke registreret potentielt forurenende aktiviteter eller konstateret forurening indenfor eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Såfremt der i forbindelse med anlæg eller nybyggeri findes tegn på forurening, skal arbejdet standses øjeblikkeligt og kommunen underrettes, således at der kan iværksættes foranstaltninger til forhindring af følgevirkninger. Norddjurs Kommune vurderer, at arealet ikke skal være omfattet af områdeklassificeringen som lettere forurenet. Miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbek. nr. 936 af 24. september 2009) skal alle fysiske planer, som skønnes at få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Norddjurs Kommune har foretaget screening af nærværende lokalplan og vurderer som planmyndighed, at planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og den skal ikke miljøvurderes. 6
REDEGØRELSE Planen omfatter et mindre område på lokalt plan. Planen giver ikke mulighed for større anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Planen påvirker ikke et internationalt naturbeskyttelsesområde og planen får ikke en væsentlig indvirkning på miljøet, jvnf. kriterierne i lovens bilag 2. Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune Lokalplanområdet ligger helt op til Ørsteds sydlige grænse, men udenfor kommuneplanens rammer. Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune, som udlægger området til boligparceller. Området ligger i landzone og skal forblive i landzone. Teknisk forsyning Spildevand Dele af lokalplanområdet er p.t. beliggende udenfor kloakopland. Norddjurs Kommune er i gang med at udarbejde et tillæg til Spildevandsplan 2008-2012. Området udlægges som spildevandskloakeret, mens overfladevand skal nedsives lokalt på grundene. Vejvand skal håndteres indenfor lokalplanområdet. Vand Lokalplanområdet skal tilsluttes Ørsted Vandværk Varme Lokalplanområdet kan forsynes fra Ørsted Varmeværk eller der kan etableres individuel varmeforsyning. Eventuelle forsyningsledninger indenfor lokalplanområdet skal respekteres. Norddjurs Kommunes kompetenceplan Når det af lokalplanens punkter fremgår, at kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation eller godkendelse, betyder det, at afgørelsen træffes i henhold til den enhver tid gældende kompetenceplan. Kompetenceplanen vedtages af kommunalbestyrelsen og uddelegerer i visse sager beslutningskompetencen til fagudvalg og/eller til fagforvaltning. 7
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser Lokalplan for boligområde ved højvangsvej i ørsted Områdets størrelse er 15.000 m 2. I henhold til lov om planlægning (Lovbek. nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i punkt 2 nævnte område. 1.0 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre 1.1 at større boligparceller kan tilbydes som boform i området 1.2 at bebyggelsen får sammenhæng med byen 1.3 at bebyggelsen passer ind i landskabet 1.4 at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang og udseende 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 7000aa samt matr. nr. 37a Ørsted By, Ørsted og alle matrikler, der efter d. 1. januar 2011 udstykkes fra dette areal. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og skal forblive i landzone. 3.0 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til helårsbeboelse i form af stuehuse på en stor boligparcel med garage, udhuse og staldbygninger med hobbylandbrug som formål samt adgangsvej til lokalplanområdet. 3.2 Der må kun opføres og indrettes 1 bolig på hver parcel. 3.3 På parcellerne må holdes et mindre ikke-erhvervsmæssigt dyrehold. 8
BESTEMMELSER 3.4 Parkering af lastbiler, påhængsvogne og større varevogne (totalvægt over 3.500 kg), samt oplagring eller opbevaring af større fritidsbåde og uindregistrerede køretøjer, herunder uindregistrerede campingvogne, må ikke finde sted inden for lokalplanens område. 3.5 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der inden for området drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, - at virksomheden drives af den, der bebor den på gældende ejendom, - at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (her under ved skiltning eller lign.), og områdets karak ter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parke ring, som der ifølge kommunens skøn ikke er plads til på den pågældende ejendom, og at virk somheden ikke omfatter detailhandel, herunder salg af dagligvarer og udvalgsvarer. 4.0 Udstykning 4.1 Der kan inden for lokalplanområdet ske udstykning af 3 store boligparceller hver på ca. 5.000 m². Parcellerne må herefter ikke udstykkes yderligere. Grundene skal i princippet udstykkes som vist på den retningsgivende udstykningsplan, kortbilag 2. 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier Veje 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Højvangsvej. 5.2 Vejen A-B, kørebanen anlægges i en bredde af 5 m Stier 5.3 Der udlægges areal til stiforbindelse a-b, som vist i princippet på kortbilag 2. Stien udlægges i 2 meters bredde. 9
BESTEMMELSER Parkering 5.4 Der skal udlægges minimum 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladser skal etableres på egen grund. Pladser i carporte og garager kan medregnes. 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Stuehusets etageareal må max. være 250 m² og stald og udhusbygninger må tilsammen max. være 100 m². Garage/carport må max. være 50 m². 6.2 Bebyggelsen må opføres med højst 1 etage med udnyttelig tagetage og kælder. 6.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 meter fra eksisterende terræn målt efter bygningsreglementets regler. Enkelte bygningsdele kan være højere. 6.4 På egen grund må der ske terrænregulering på indtil +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn. 6.5 Bygninger må ikke placeres nærmere skel mod vej end 5 meter og ikke nærmere skel mod nabo end 2,5 meter. 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ydervægge på stuehuse og på udhus/staldbygning skal være af træ, tegl eller fremstå som pudset eller vandskuret mur. Såfremt ydervæggene udføres af træ, skal de gives en bygningsudformning og et udseende, som er i overensstemmelse med dansk byggetradition. 7.2 Tage på stuehuse og på udhus/staldbygninger skal udføres med tegl, betontagsten, tagpap eller strå. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer med et glanstal over 10. 7.3 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens ydervægge. Anlæg skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af kommunalbestyrelsen for at sikre, at der ikke opstår generende refleksioner for området i øvrigt. 10
BESTEMMELSER 7.4 Skiltning og reklamering inden for lokalplanens område må kun ske i overensstemmelse Naturbeskyttelsesloven og med Norddjurs Kommunes tilladelse. 8.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 8.1 Henlæggelse af materiale og materiel må ikke finde sted uden for bygnigner eller dertil indrettede tæt hegnede arealer. I forbindelse med byggeri kan materiale og materiel oplagres kortvarigt på ejendommen (maksimalt ½ år). 8.2 Terrænreguleringer på mere end 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn og nærmere naboskel end 2,5 meter må ikke foretages uden tilladelse fra bygningsmyndigheden. 8.3 Hegn mod veje og stier skal udføres som levende hegn eller trådhegn. Levende hegn må maksimalt være 1,8 meter høje og trådhegn maksimalt 1,5 meter høje. Levende hegn mod veje og stier skal placeres minimum 50 cm inde på egen grund. Der må ikke opsættes plankeværk eller fast mur nærmere end 2,5 meter til skel. 9.0 Ledningsanlæg og belysning 9.1 Ledningsanlæg må kun udføres med jordkabler. 9.2 Nye boliger kan tilsluttes Ørsted Varmeværk. 9.3 Nye boliger skal tilsluttes Ørsted Vandforsyning. 1) Ifølge planlovens 19, stk. 4 skal kommunalbestyrelsen dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassifikationskravene i det til enhver tid gældende bygningsreglement. 9.4 Individuelle antenner og paraboler skal anbringes på jorden eller monteres på stuehuset på ejendommen. Ingen del af antennen eller parabolen må placeres på taget. 9.5 Eksisterende forsyningsledninger indenfor lokal-planområdet skal respekteres. 10.0 Forudsætning for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før ejendommen er tilsluttet Ørsted Fjernvarmeværk. 1 11
BESTEMMELSER 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før ejendommen er tilsluttet vandforsyningen fra Ørsted Vandværk. 11.0 Servitutter Der er ikke tinglyst servitutter indenfor lokalplanområdet, som skønnes at være i modstrid med lokalplanens bestemmelser. 12.0 Meddelte landzonetilladelser 12.1 I henhold til lov om planlægning, 15, stk. 4, fastsættes hermed bestemmelse om, at følgende landzonetilladelser efter lovens 35, stk. 1, ikke er fornødne, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan: Tilladelse til opførelse af ny bebyggelse i det omfang bebyggelsen er tilladt i henhold til lokalplanens bestemmelser. Tilladelse til ændret anvendelse af ubebyggede arealer, når ændringen er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Tilladelse til udstykning, når udstykningen er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 13.0 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, 12
BESTEMMELSER skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 14.0 Vedtagelsespåtegning 14.1 Forslag til lokalplan 039-707 Boligområde ved Højvangsvej i Ørsted er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 12. april 2011 Anders B. Larsen Servicedirektør / Hans Carsten Rasmussen Afdelingschef Lokalplan 039-707 Boligområde ved Højvangsvej i Ørsted er endeligt vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 13. september 2011 Anders B. Larsen Servicedirektør / Hans Carsten Rasmussen Afdelingschef 13
KORTBILAG 14
KORTBILAG 15
KORTBILAG OMRÅDETS AFGRÆNSNING Copyright DDO, Cowi Luftfoto 2008 Udsnit Ørsted By. 16
KORTBILAG 17
KOMMUNEPLANTILLÆG Tillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs kommune I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) foretages hermed følgende ændring i kommuneplanen: Lokalplanområdet er ikke omfattet af Kommuneplanens hovedstruktur. Lokalplanens tilvejebringelse nødvendiggør derfor, at der oprettes et nyt rammeområde med tilhørende bestemmelser. Det nye rammeområde får nummer 622. En lille del af rammeområde 603 overføres til område 622. Det drejer sig om den del af adgangsvejen Højvangsvej, der benyttes som tilkørsel til lokalplanområdets sydlige del. 603 622 618 616 609 Nyt rammeområde: Plannummer: 622 Kommuneplankort, nyt rammeområde 622 Plannavn: Boligområde ved Højvangsvej i Ør sted Anvendelse generelt: Boligområde Fremtidig zonestatus: Landzone 18
KOMMUNEPLANTILLÆG Nuv. zonestatus: Plandistrikt: Max. antal etager: Anvendelse: Landzone Ørsted 1 med udnyttelig tagetage foruden kælder Boligområde Bebyggelsens omfang: Stuehus max. 250 m2. Stald/udhus max. 100 m2. Grund max. 1 ha. Retsvirkningerne af kommuneplantillægget Når kommuneplantillægget er endeligt vedtaget, skal kommunalbestyrelsen ifølge planlovens 12 virke for kommuneplantillæggets gennemførelse. Indenfor byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Indenfor byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse og ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse Grenaa d. 12. april 2011 Anders B. Larsen / Hans Carsten Rasmussen Servicedirektør Afdelingschef kommuneplantillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune er endeligt vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse Grenaa d. 13. september 2011 Anders B. Larsen / Hans Carsten Rasmussen Servicedirektør Afdelingschef 19