AlmenHæfte A Introduktion til fremtidssikringen Hvordan man kommer i gang med analyser og planlægning
Indhold 1 2 3 4 5 6 7 Stort behov for at fremtidssikre de almene boliger og bebyggelser...5 AlmenNet udvikler en værktøjskasse til fremtidssikringen...6 I gang med fremtidssikringen...8 Fremtidsanalyse af almene boligafdelinger...10 Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde...14 Den beboerdemokratiske proces fra idé til godkendt skema A...18 Henvisninger...22
Forord AlmenNet er et udviklingssamarbejde mellem almene boligorganisationer og deres samarbejdspartnere, der skal støtte fremtidssikringen af almene bebyggelser. Det sker ved at udvikle vejledninger og værktøjer samt ved at udvikle kurser og workshops, som opkvalificerer boligorganisationerne og deres projektledere. AlmenNet blev igangsat i 2004 som et partnerskab mellem Landsbyggefonden og Realdania, og Realdania har finansieret opstarten frem til 2008. Herefter overgår AlmenNet til en selvstændig udviklingsforening, hvor udviklingsorienterede boligorganisationer overtager ansvaret. Dette hæfte er det første i en serie på fire som dækker den indledende analyse- og planlægningsproces frem til skema A. Vi håber, at disse hæfter med tilhørende vejledninger og værktøjer vil bidrage til et konstruktivt samarbejde om fremtidssikring af almene bebyggelser. God arbejdslyst!
1 4
Stort behov for at fremtidssikre de almene boliger og bebyggelser Mange almene boligafdelinger har svære konkurrencevilkår overfor andre boligformer. Nogle kæmper med dårlig økonomi og nedslidning, andre med dårligt socialt miljø og dårligt image. Mange har et stort behov for fremtidssikring, som kan føre boligstandarden op til morgendagens behov og forbedre afdelingens konkurrenceevne. Men der er store forskelle mellem Yderdanmark og storbyerne, og bebyggelsens alder spiller også ind. Lokalt kan der også være problemer med byggeskader, indeklima, nedslidte installationer og dårlige adgangsforhold, der skal løses. Der er derfor behov for løsninger, som er tilpasset de enkelte afdelingers vilkår, og som er prisbillige og langtidsholdbare. Vi taler om 462.823 almene boliger opført frem til 2000, hvoraf en tredjedel er opført før 1959 og en anden tredjedel i årene 1960-1974. Landsbyggefonden har opgjort det samlede investeringsbehov for en delvis fremtidssikring af disse boliger og bebyggelser til 135 mia. kr. i 2000-priser. Det er store summer, og det er afdelingernes og boligorganisationernes bestyrelser, der er ansvarlige for at udføre fremtidssikringen på bedste måde og i rette tid. Til denne opgave kan de hente viden og vejledning i AlmenNet. tabel 1 Tabel 1. Antal almene boliger fordelt på opførelsesår og lokalitet (Fysisk opretning og forbedring af de almene boligafdelinger, Landsbyggefonden, 2001) Opført år: -1959 1960-1974 1975-2000 Ialt Kbh./Frb. 35.935 10.355 12.779 59.069 Sj./Øerne 54.406 71.367 61.099 186.872 Jylland/Fyn 65.256 75.503 76.123 216.882 Ialt 155.597 157.225 150.001 462.8 1 5
AlmenNet udvikler en værktøjskasse til fremtidssikringen 2 Udviklingsarbejdet i AlmenNet udføres af en række udviklingsorienterede almene boligorganisationer i samarbejde med konsulenter, kommuner og byggeparter. Netværket er åbent for alle almene boligorganisationer, som vil engagere sig i opgaven. Målet er at gøre fremtidssikringen af ældre almene bebyggelser bedre og billigere, så afdelingerne får et mere konkurrencedygtigt boligudbud. Motoren i AlmenNet er udvikling af vejledninger og værktøjer, som kan støtte bygherrefunktionen og projektlederne i at styre ombygnings-projekter fra idé til ibrugtagning. I tilknytning hertil udvikles kurser og seminarer, som skal træne dem i at bruge vejledningerne i praksis. Et særligt fokus er der på at styrke udviklingskompetencerne hos de almene projektledere. Erfaringerne udveksles og spredes gennem netværksmøder, studieture og besøg på demo-byggerier. På demo-byggerierne afprøves vejledninger, værktøjer og uddannelser, og der udvikles evalueringskoncepter til systematisk opsamling af erfaringer fra praksis. Resultaterne stilles til rådighed for sektoren på www. almennet.dk. Indsatsen retter sig både mod planlægnings- og byggeprocessen samt mod at udvikle gode og konkurrencedygtige løsninger på den fysiske forbedring af boliger, bygninger og udearealer, herunder bedre tilgængelighed, energiøkonomi og indeklima. Også de boligsociale udfordringer bliver et væsentligt udviklingsområde. Denne store og brede indsats kan ikke løses i et snuptag. Den kræver en langsigtet og systematisk indsats, som samtidig skal give hurtige og brugbare løsninger. AlmenNet har derfor i første omgang taget fat på at udvikle planlægningsfasen 6
frem til godkendt helhedsplan og skema A. Men der er allerede planlagt nye initiativer, som skal udvikle vejledninger og værktøjer til: Fysiske og boligsociale forhold Byggeprocesser Tværgående temaer. 2 Almennets udviklingsområder A BYGGE- PROGRAM B PROJEK- TERING C UD- FØRELSE D DRIFT OG ERFARINGER Dette AlmenHæfte samt AlmenHæfte A1, A2 og A3 Almen Vejledn. A1, A2 og A3 Uddannelse Afprøvning Fysiske/sociale forhold: Form, funktion og konstruktion Energi, indeklima og miljø Tilgængelighed og sikkerhed De boligsociale forhold Byggeproces: Byggestyring af total fornyelse Trinvis fornyelse og industrialisering Den beboerdemokratiske proces Bygbarhed og lean construction Tværgående temaer: Evaluering Kvalitetsstyring Fejl og mangler Industrialisering Udviklingskompetence og læring Igangsatte og planlagte udviklingsområder 7
I gang med fremtidssikringen 3 Det første skridt i fremtidssikringen er at erkende, at der kan være behov for modernisering og fornyelse, hvis afdelingen også i fremtiden skal være i stand til at tiltrække en varieret sammensætning af beboere. Ansvaret for at gøre sig disse overvejelser og for i tide at tage de nødvendige initiativer ligger hos afdelingens og organisationens bestyrelser med støtte fra deres bagland i boligorganisationens byggefunktion. Bestyrelsens tre hovedopgaver For det første skal boligorganisationen og afdelingsbestyrelsen gøre sig klart, at de sammen har ansvaret for, at renovering, 8
fornyelse og fremtidssikring gennemføres rettidigt og med omhu. For det andet skal de sikre sig, at beslutninger om renoveringer, fornyelse og fremtidssikring træffes på det bedst mulige grundlag. Det indebærer blandt andet, at afdelingens problemer og dens fremtidige situation i det lokale boligmarked bliver grundigt belyst, og at alle tænkelige løsninger kommer på bordet. sammenskrevet i de tre AlmenHæfter og AlmenVejledninger: A1. Fremtidsanalyse A2. Helhedsplanlægning A3. Beboerdemokratisk proces. Tilsammen dækker de tre AlmenHæfter og AlmenVejledninger den indledende fase i enhver fremtidssikring frem til godkendt skema A. 3 For det tredje skal de gøre sig klart, at en vellykket fremtidssikring må basere sig på et godt og konstruktivt samarbejde - med kommune og Landsbyggefond, med afdelingens beboere og med kvalificerede rådgivere styret af en kompetent projektledelse, som er blevet klædt ordentlig på til at varetage styringsopgaven. Brug andres erfaringer Til støtte for denne proces stiller Almen- Net de erfaringer til rådighed, som nu er 9
Fremtidsanalyse af almene boligafdelinger 4 Fremtidsanalysen betegner den indledende afklaringsproces, som skal klarlægge, om det overhovedet er relevant at gennemføre en fremtidssikring og hvad denne fremtidssikring i givet fald bør omfatte. et indledende overblik, vil den egentlige fremtidsanalyse afdække udfordringer og muligheder i afdelingens fremtidssikring. Som afslutning på hver af de to faser træffer afdelings- og organisationsbestyrelse beslutning om den videre proces. 10 A1 Fremtidsanalyse OPSTARTSFASE AlmenHæfte A1 Lisvstilsfaser Afdelingens status Opstartsfasen: Det indledende overblik Som det første led i fremtidssikringen kan afdelings- og organisationsbestyrelserne selv gennemføre en screening en kvalificeret vurdering af afdelingens fremtidige situation i det lokale boligmarked. Ved screeningen besvares en række veldefinerede spørgsmål inden for fire nøgleområder: De fysiske forhold inde i boligen: Boligernes størrelse og indretning og faciliteter De fysiske forhold udenfor boligen: Adgangsforhold, bebyggelsens fælles faciliteter og udearealer De sociale forhold: Beboersam- Almen- Hæfte En fremtidsanalyse gennemføres i to faser: Opstartsfasen og Analysefasen. Hvor opstartsfasen først og fremmest tjener til at give afdelingsbestyrelsen Almen- Vejledning ANALYSEFASE AlmenVejledning A1: Boligmarkedet Fremtidssikrede boliger Boligsociale forhold
mensætning, tilfredshed mv. Boligafdelingens lokale konkurrenceevne og attraktionsværdi blandt forskellige beboersegmenter, bedømt på en række forskellige parametre. 4 Besvarelserne opsummeres i en samlet score på hvert af de fire nøgleområder, som således tegner et billede af afdelingens problemer og muligheder. Analysefasen: Det kvalificerede beslutningsgrundlag Analysefasen omfatter tre forskellige analyser, som gennemføres af bygherrefunktionen, evt. med hjælp fra eksterne konsulenter. De kan gennemføres parallelt og på forskellige niveauer, alt afhængig af det aktuelle udgangspunkt, eller de kan springes helt over, hvis screeningen har givet et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag. Det lokale boligmarked Ved hjælp af vejledningens hjælpe- 11
3 4 12
værktøjer kortlægges afdelingens fremtidige konkurrencesituation i det lokale boligmarked. Analysen kan med fordel gennemføres i samarbejde med kommunen, erhvervsvirksomheder og andre. Fremtidssikring af boliger og bebyggelse Her kortlægges problemer og muligheder ved den fysiske forbedring af boliger, fællesområder og bebyggelsen som helhed. Analysen tager sit afsæt i en vurdering af bygningstype, alder og konstruktionsprincipper, som har betydning for valget af fremtidssikring. Vægten lægges på de kvaliteter, som har direkte betydning for beboerne. i samarbejde med kommunen. Her ses bl.a. på hvordan man forebygger ghettodannelse, arbejder med stærke og svage beboergrupper, og hvorledes afdelingen kan løfte opgaver i forhold til kommunens anvisningsret. Læs mere om Fremtidsanalysen i AlmenHæfte A1 samt i den detaljerede AlmenVejledning A1. 4 De boligsociale forhold Den tredje delanalyse fokuserer på, hvordan de boligsociale forhold i afdelingen kan forbedres. Denne analyse kan med fordel gennemføres 13
Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde 5 Helhedsplanen er krumtappen i ethvert fornyelsesprojekt, når eksisterende almene bebyggelser skal fremtidssikres. Den er grundlaget for boligafdelingens samarbejde med kommunen og for ansøgning om støtte hos Landsbyggefonden. Uanset om der er tale om en gennemgribende fornyelse eller en mere begrænset renovering eller genopretning, skal der laves en helhedsplan som grundlag for beslutninger og projektledelse. Gennem hele forløbet, fra start til slut, udgør Helhedsplanen den samlende ramme for afdelingens fremtidssikring. Helhedsplanlægningen er en ganske omfattende proces, som gennemspiller fire faser. A2 helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde Foreløbig helhedsplan Endelig helhedsplan Idékatalog Godkendt helhedsplan STATUS OG FOR- BEREDELSE IDÉ- UDVIKLING PROJEKT- FORSLAG VURDERING OG GODKENDELSE Almen- Hæfte A2 Almen- Vejledning A2 14
Status og forberedelse: Banen kridtes op I denne indledende fase skal der skabes en status over afdelingens nuværende situation og et overblik over fremtidssikringen, som - i form af en Foreløbig helhedsplan kan danne grundlag for de første kontakter til kommunen og Landsbyggefonden. Der formuleres en vision for fremtidssikringen og gerne også ideer og forslag til, hvilke elementer, der skal indgå både hvad angår forbedringer af de fysiske forhold og af det boligsociale. Desuden gives et første skud på byggeøkonomien og dens konsekvenser for huslejeniveauet. Som afslutning lægges der op til en organisering af de tre næste faser frem til godkendt helhedsplan og skema A. 5 Idéudvikling: Beboerne inddrages Nu er det tid at konkretisere visionen og planerne for fremtidssikringen. I 15
5 denne del af planlægningsprocessen kan beboerne inddrages aktivt, eller man kan gennemføre idéudviklingen hovedsagelig med hjælp fra konsulenter. Målet er at udarbejde et idékatalog med prioriterede ønsker. Projektforslag: Ønskerne prioriteres I denne fase udarbejdes den endelige helhedsplan, som opfylder visionen for fremtidssikringen, og hvor de bedste løsningsforslag fra idéudviklingen er prioriterede og færdigbearbejdede. Økonomien bliver her mere styrende, og det vil ofte være klogt at bruge en ekstern konsulent til at evaluere budget, finansiering og huslejeændringerne. finansiering og huslejekonsekvenser. Der gennemføres herefter en godkendelsesproces i følgende tre trin: Beboernes godkendelse - fx på et fælles beboermøde eller ved skriftlig afstemning Kommunens godkendelse efter grundig sagsbehandling og evt. samarbejde gennem hele planprocessen Landsbyggefondens godkendelse, som normalt er uden de store problemer, hvis den løbende har fuldt sagsforløbet. Læs mere om Helhedsplanen i Almen- Hæfte A2 samt i den detaljerede AlmenVejledning A2. Vurdering og godkendelse: Grønt lys for fornyelsen I den sidste fase gennemføres en vurdering og formidling af den endelige helhedsplan med projektforslag, budget, 16
5 17
6 18
Den beboerdemokratiske proces fra idé til godkendt skema A Den beboerdemokratiske proces er nøglen til at realisere fremtidssikringen. Uden beboernes tilslutning til planer og huslejeøkonomi, kan der ikke igangsættes fornyelsesprojekter, som vil indebære huslejeforhøjelser, flytninger og lejlighedssammenlægninger. Men beboernes ønsker og idéer kan også være med til at kvalificere fornyelsesplanen, og beboernes medejerskab til planerne kan bidrage til en vellykket fornyelse. Den beboerdemokratiske proces gennemføres parallelt med helhedsplanlægningen og gennemløber i store træk de samme faser. I indhold og form kan den variere meget, alt efter de lokale behov. Der kan desuden være behov for at trække på erfarne proceskonsulenter og støtte sig til ildsjæle i afdelingen. Forberedelse: Beboerinddragelsen planlægges Styregruppen må fra begyndelsen gøre op, i hvilken udstrækning man ønsker at inddrage beboerne, og hvad der er målet. Disse overvejelser udmøntes i en procesplan for de enkelte faser, som beskriver aktiviteter, arbejdsform og deltagere, samt hvordan man vil sikre en god og løbende information til beboerne. Til støtte for dette arbejde er der i vejledningen beskrevet forskellige værktøjer og skabeloner. 6 Idéudvikling: Beboerne engageres Det er i denne fase, at beboerne skal motiveres til at deltage i udviklingen af 19
6 deres afdeling, således at man sikrer forankring og medejerskab til fremtidssikringen. Vejledningen rummer en række værktøjer, som kan være med til at stimulere beboernes engagement og inddragelse. Målet er at frigøre beboernes egne drømme, idéer og visioner, få dem til at forholde sig til afdelingens stærke og svage sider og til de trusler og muligheder, der påvirker afdelingen udefra. Beboernes bidrag samles i et idékatalog, som er en vigtig inspirationskilde for den videre proces. Projektudvikling: Ønskerne prioriteres Med bistand fra konsulenter arbejder beboerne videre med at omsætte ideer A3 beboerdemokratisk proces Idékatalog Procesplan Projektforslag Projektbeskrivelse FORBEREDELSE PROJEKTudvikling IDÉ- UDVIKLING VURDERING Almen- Hæfte A3 Almen- Vejledning A3 20
og visioner til konkrete projektforslag for afdelingen. Der bliver sat kroner på drømmene, og beboerne er med til at prioritere de forskellige ønsker, så de også får indsigt i baggrunden for og medejerskab til de nødvendige prioriteringer. Processen munder ud i et prioriteret projektforslag med beskrivelse og visualiseringer. 6 Vurdering: Planerne formidles og besluttes Forslaget skal nu formidles til beboerne på en måde, så de klart kan danne sig et indtryk af planerne og forstå konsekvenserne uden risiko for misforståelser. Det kan ske ved en kombination af udstillinger, informationsmateriale, opgangsmøder og beboerbesøg. Til sidst skal afdelingsmøde og afstemning forberedes og gennemføres, hvor beboerne kan sige ja eller nej til de fremlagte planer for fremtidssikringen. Læs mere om beboerprocessen i AlmenHæfte A3 samt i den detaljerede AlmenVejledning A3. 21
Henvisninger I AlmenNets serie A - Analyser og planlægning i fase A - har AlmenNet udgivet nedenstående hæfter og vejledninger, som gratis kan hentes fra www.almennet.dk. 7 22 AlmenHæfter AlmenHæfter er skrevet til forretningsførere, inspektører og afdelings- og organisationsbestyrelser samt andre med interesse i fornyelse. AlmenHæfter giver inspiration, overblik og grundlag for de overordnede beslutninger i fremtidssikringen. AlmenHæfte A: Introduktion til fremtidssikringen Hvordan man kommer i gang med analyser og planlægning AlmenHæfte A1: Fremtidsanalyse af almene boligafdelinger Din vej til fremtiden AlmenHæfte A2: Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde AlmenHæfte A3: Beboerdemokratisk proces fra idé til godkendt skema A. AlmenVejledninger AlmenVejledninger er skrevet til boligorganisationer, projektledere og konsulenter, der er involverede i at styre og gennemføre fremtidssikringen. Almen- Vejledninger give støtte til det praktiske arbejde og sætter rammerne for normal god praksis i den almene sektor. AlmenVejledning A1: Fremtidsanalyse af almene boligafdelinger Din vej til fremtiden AlmenVejledning A2: Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde AlmenVejledning A3: Beboerdemokratisk proces fra idé til godkendt skema A. AlmenVærktøjer Til de enkelte vejledninger er der knyttet nogle specifikke værktøjer. En opdateret oversigt findes på www.almennet.dk.
3 Titel: Introduktion til fremtidssikringen Hvordan man kommer i gang med analyser og planlægning. AlmenHæfte A Udgave og år: 1. udgave - August 2007 Udgiver: AlmenNet, Studiestræde 50, 1554 København V, www.almennet.dk Støtte: Realdania Udarbejdet af: Niels Haldor Bertelsen i samarbejde med Poul Høegh Østergaard Projektstyregruppe: Niels Haldor Bertelsen, Erik D. Præstegaard og Bjarne Krog-Jensen Fotos og illustrationer: Flemming Lamberth/AAB, WITRAZ Arkitekter. Grafisk design: Claus Lynggaard/Oktan Tryk: Nofo A/S Eftertryk i uddrag tilladt, men kun med kildeangivelsen: AlmenNet (2007). Introduktion til fremtidssikring Hvordan man kommer i gang med analyser og planlægning. AlmenHæfte A 23
www.almennet.dk Boligerne er utidssvarende, bebyggelsen nedslidt og afdelingen har fået et dårligt omdømme. Dette hæfte henvender sig til de beslutningstagere eller medarbejdere i boligorganisationen, der gerne vil gøre noget ved det, og som har brug for inspiration til at komme i gang med fremtidssikringen. I hæftet gives et overblik over de centrale opgaver i den indledende planlægning, og den kan bruges som vejviser for de videre beslutninger. AlmenNet er en udviklingsforening for fremtidssikring af almene bebyggelser