Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Dato 21. november 2014 Opførelse af 12 boliger, Smedegade 6 og Vejlbygade 18 Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til 12 nye boliger i 1½ etage og udvidelse af 3 eksisterende boliger på Smedegade 6 og Vejlbygade 18 i Risskov. 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive et eksisterende enfamiliehus og garageanlæg og opføre 12 rækkehuse i 1 etage med udnyttet tagetage. Samtidig søges om en udvidelse af 3 eksisterende boliger ved inddragelse af tagetageareal. Det samlede antal boliger udvides fra 15 til 27. Ejendommene er omfattet af lokalplan 448 og ligger i det gamle landsbyområde i Vejlby, som lokalplanen tilsigter bevaret og eventuelt forstærket. Projektet kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om anvendelse, antal boliger pr. parcel og bebyggelsesprocent. På ejendommene har der i årene efter lukningen af Vejlby Kro været en række forskellige ansøgninger om udvidelser af boligarealet. Der er kun tilladt mindre udvidelser. Ansøger har nu udarbejdet et samlet projekt for ejendommene, hvor der bygges nye boliger mod nord i samme skala som de eksisterende boliger mod syd. Det ansøgte projekt vil indebære en betydelig fortætning. Opførelse af 12 rækkehuse i Gl. Vejlby
En naboorientering har resulteret i en række indsigelser, hvor der især peges på parkeringsforhold og uønsket fortætning. Mange indsigere er dog positive overfor, at der bygges nyt på ejendommen Smedegade 6, som i dag bærer præg af forfald. Teknik og Miljø vurderer samlet, at området kan bære den ansøgte fortætning, da byggeriet er tilpasset omgivelserne, og der tilvejebringes tilfredsstillende opholds- og parkeringsarealer. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling VEJLBYGADE 18 ApS er ejer af matriklerne 1d (Vejlbygade 18/Ved Smedien 5) og 112a (Smedegade 6). Matriklerne ønskes matrikulært sammenlagt til én matrikel. Vejlbygade 18/Ved Smedien 5 er på 1.499 m2 og er i dag bebygget med 15 lejligheder dels i den tidligere Vejlby Kro ( Den gamle, gule skolebygning ), dels i en værelsestilbygning fra 1991. Smedegade 6 er opmålt af landinspektør til at være 708 m2 og er i dag bebygget med et fritliggende enfamiliehus på 80 m2 og en garage på 80 m2. Huset oplyses at være i dårlig stand. Bygningerne er i kommunens SAVE-register over bevaringsværdige ejendomme registreret med værdi 6 og 7, hvilket vil sige ikke bevaringsværdige (middel og lav værdi). Der ønskes tilladelse til at nedrive det eksisterende enfamiliehus og garage og opføre 12 rækkehuse i 1 etage med udnyttet tagetage. Det samlede antal boliger udvides fra 15 til 27. Der opføres 3 bygninger, så de 27 boliger vil være fordelt i 5 bygninger (bygning A-E). Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 2 af 8
Ejendommene ligger i kommuneplanens rammeområde 150110BL (blandet byområde), der fastlægger områdets anvendelse til bolig- og erhvervsformål og fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Byggeriet kræver, at kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i Bygningsreglement 2010 (BR-10), kapitel 2.3. I vurderingen skal blandt andet følgende forhold indgå: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelse kan være vejledende. Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere. Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. Opgørelser over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m.v. fremgår af vedlagte dataark (bilag 5). Ejendommen er omfattet af lokalplan 448 fra 1995 (Gl. Vejlby Eksisterende byområde med boliger, erhverv og landsbyområde). Ejendommen ligger i det gamle landsbyområde i Vejlby, som lokalplanen tilsigter bevaret og eventuelt forstærket. Projektet kræver dispensationer fra lokalplanen: 1. Området må kun anvendes til boligformål i form af fritliggende enfamiliehuse (åben-lav bebyggelse). Dog kan der tillades enkelte sammenbyggede boliger, såfremt dette vil medvirke til at fastholde Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 3 af 8
den eksisterende bebyggelsesstruktur. Der ansøges om opførelse af rækkehuse (tæt-lav bebyggelse). 2. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver parcel. Der ansøges om opførelse af 12 nye boliger, så der samlet set er 27 boliger på parcellen. 3. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Der ansøges om en bebyggelsesprocent på ca. 80. Ved ombygning af den tidligere krobygning i 2007 meddeltes dispensation til etablering af 8 boliger (tæt-lav) med en bebyggelsesprocent på 51 i den tidligere kros værelsesbygning. Værelsesbygningen rummer i dag 7 boliger. Projektets arkitektoniske udformning tager udgangspunkt i kommunens vejledning, Landsbyernes bevaring (1991), som påkrævet i lokalplanen. Projektet er i samarbejde med Teknik og Miljø tilpasset det eksisterende landsbymiljø, som indeholder traditionelle længehuse. Der bygges nye boliger mod nord i samme skala som de eksisterende boliger mod syd. Det ansøgte projekt vil indebære en betydelig fortætning. _ En naboorientering har givet anledning til en række indsigelser fra ejere og beboere i de omkringliggende ejendomme og fra Initiativgruppen for forbedring af trafikken i Gl. Vejlby. Én indsigelse er underskrevet af 14 beboere fra de eksisterende 15 lejligheder på ejendommen. Initiativgruppens indsigelse er indsendt og underskrevet af ca. 15 ejere og beboere i området. Indsigelserne kan tematiseres således: inddragelse af tagetage i 3 eksisterende boliger opholdsarealer/bebyggelsesprocent parkeringsforhold Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 4 af 8
fortætning Mange indsigere er positive overfor, at der opføres ny bebyggelse på ejendommen Smedegade 6, men mener, at bebyggelsen skal overholde lokalplanens bestemmelser. Teknik og Miljøs bemærkninger: Inddragelse af tagetage i 3 eksisterende boliger (Ved Smedien 5) Det påpeges fra indsigere, at forvaltningen tidligere har meddelt afslag på indretning af tagetage i hjørnebygningen ud mod Vejlbygade og Smedegade. Flere indsigere påpeger, at tagetagen allerede synes udnyttet, idet der er isat 4 ovenlysvinduer i hjørnebygningen. Ansøger påpeger, at en række andre ejendomme i området har udnyttet tagetage. Ifølge ansøger er der allerede indrettet hems i tagetagen på 4 af de 7 boliger, som hjørnebygningen rummer i dag. Forvaltningen har tidligere behandlet ansøgninger om inddragelse af tagetageareal i hjørnebygningen. Hjørnebygningen blev i 1990 (altså før lokalplan 448 fra 1995) tilladt opført som værelsesbygning, bestående af 10 motelværelser og 1 beboelseslejlighed, med et etageareal på 288 m2 (1 etage). Tagkonstruktionen krævedes i byggetilladelsen opført med gitterspær, så tagkonstruktionen ikke var udnyttelig for senere udvidelse af etagearealet. Værelsesbygningen blev opført som udvidelse for kroen i nabobygningen. Kroen blev etableret i 1987. Udover krostue indeholdt bygningen 4 lejligheder. Bygningens samlede etageareal var på 438 m2 (1 etage med udnyttet tagetage). Kroen lukkede i 2006. I 2006 søgte Vejlbygade 18 ApS/Ole Ethelberg om at omdanne værelsesbygningen til 5 boliger i 2 plan med kviste og ovenlys i tagetageareal på 220 m2. Forvaltningen meddelte afslag på inddragelse af tagetageareal. Begrundelsen var, at en væsentlig Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 5 af 8
forøgelse af etagearealet ville medvirke til en uønsket fortætning af området. Eksisterende gitterspær skulle bevares. I 2010 tillod forvaltningen omdannelse af både kro- og værelsesbygning til et privat familiekollegium i form af 13 boliger og dagtilbud til brug for enlige forældre under uddannelse. Af de 13 boliger etableredes 7 i værelsesbygningen. Der etableredes hems i bolig 1 og 7. Bebyggelsesprocenten blev 52,5. I 2012 afslog forvaltningen at tillade inddragelse af tagetageareal på 124 m2 i 3 boliger i værelsesbygningen (bolig 2, 3 og 6). Senere meddeltes afslag på inddragelse af tagetageareal på 21 m2 i bolig 6 i værelsesbygningen. Forvaltningen har ikke godkendt hems i bolig 4 og 5 eller ovenlysvinduer i værelsesbygningen. Af indsigelserne og ved besigtigelse af området fremgår, at der i værelsesbygningen er etableret ovenlysvindue mod gårdside i bolig 1 og 7 samt mod Vejlbygade/Smedegade i bolig 4 og 5. Lokalplan 448 bestemmer om bebyggelsens udseende i lokalplankortets landsbyområde, at bebyggelse skal udformes under hensyntagen til bevaringsinteresserne i området. Lokalplanen henviser til Aarhus Kommunes Landsbyernes bevaring en vejledning fra 1991 vedrørende bebyggelsers placering og udformning. Af vejledningen fremgår på side 19, at et moderne alternativ til kvisten er ovenlysvinduer indfældet i tagfladen. Hvis inddragelse af tagetage i de 3 boliger nægtes, reduceres bebyggelsesprocenten fra ca. 80 til ca. 75. Opholdsarealer/bebyggelsesprocent Det gøres gældende, at opholdsarealerne ikke vil være tilstrækkelige til yderligere 12 boligers beboere. Ansøger udlægger ca. 44 % af boligetagearealet til opholdsareal. Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 6 af 8
Bebyggelsen opføres som en art karrébebyggelse, og opholdsarealer etableres i gårdrummet. Til sammenligning bestemmer kommuneplanens generelle rammer for særskilte emner, at i øvrig Midtby, hvor udendørs opholdsarealer prioriteres højt, skal mindst 40 % af en bebyggelses boligetageareal udlægges som opholdsareal. Parkeringsforhold Det gøres gældende, at området i forvejen lider under mangel på parkeringspladser, særligt på grund af pendlere i dagtimerne. Byggeriet indeholder 12 parkeringspladser på egen grund (4 eksisterende og 8 nye). Der vil fortsat være mulighed for at parkere langs den østlige side af Ved Smedien. Det ansøgte overholder kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringsareal til biler. De 10 nye boliger er under 50 m2 og kræver ½ parkeringsplads hver. De 2 nye boliger på 100 m2 kræver 1½ parkeringsplads hver. Der ses ikke at være grundlag for at fravige retningslinjerne. I forbindelse med kommunens salg af krobygningen i 1991 lod kommunen tinglyse en deklaration om fælles gårdareal med 22 parkeringspladser, svarende til daværende retningslinje for parkeringsareal til krodrift. De 22 parkeringspladser har imidlertid aldrig været anlagt. Ved senere ombygning og anvendelsesændring af kro og værelsesbygning krævedes 4 parkeringspladser anlagt. Deklarationen anses for at være forældet, idet den udelukkende blev pålagt for at sikre parkering til kroens gæster. Center for Byudvikling og Mobilitet (tidligere Trafik og Veje) har sammen med politiet godkendt etablering af parkeringspladser, hvor der bakkes ud på Ved Smedien. Fortætning Det ansøgte projekt vil indebære en betydelig fortætning. Teknik og Miljø vurderer samlet, at området kan bære den ansøgte fortætning. Bygningerne opføres som længehuse med facade tæt på vejen og på række med eksisterende Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 7 af 8
bygninger. Der opføres passende opholds- og parkeringsarealer. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefales det, at Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte projekt. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og beboere i følgende ejendomme er hørt: Vejlbygade 16, 18, 22, 29, 31 Smedegade 3, 5, 8, 9, 12 Amtoftvej 2, 4 Ved Smedien 1, 5, 12 Herudover har Initiativgruppen for forbedring af trafikken i Gl. Vejlby gjort indsigelse. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Oversigtskort Tegningsmateriale og oversigt med beregning Indsigelser Ansøgers kommentar Dataark Sagsnummer: 13/045555 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 25 50 E-post: sekretariat_pob@mtm.aarhus.dk Lix: 44 Sagsbehandler: Pernille Bugge Tlf.: 89 40 25 23 E-post: pebu@aarhus.dk Opførelse af 12 boliger i Gl. Vejlby side 8 af 8