Magasin for jordbrugere Forsikring til deltidslandbrug Lars Vestergaard bruger ikke alle bygningerne på gården. Hans forsikring skal derfor tilpasses hans behov for genopbygning. Læs også om hvilke muligheder belåning af friværdien giver og hvad vores forventninger til renten er.
FRIVÆRDIEN Friværdi omsættes til at leve drømmene ud Bente Richardt og Hagen Hviid er blevet bidt af at ride. Nu bruger de af friværdien til at bygge en hal, så de altid kan ride i tørvejr. Udgivet september 2005 Udgiver: Nykredit NykreditKalvebod Brygge 1-3 1780 København V Telefon 33 42 10 00 www.nykredit.dk/landbrug CVR-nr. 12719280 Ansvarshavende redaktør: Nels Petersen Redaktion: Annika Eidesgaard, Poul Erik Jørgensen, Ulrik Larsen Foto: Claus Hansen Søren Jensen Mogens Antonsen Produktion: Cameleon Reklamebureau ApS Oplag: 65.000 stk. Da parret Bente Richardt og Hagen Hviid i 1997 afhændede villaen i Nr. Alslev og købte en landbrugsejendom uden for Nykøbing F., var det blandt andet fordi, Hagen gerne ville have et sted med jagt. Samtidig gav det Bente mulighed for at have heste. Senere fik hun lokket Hagen til at sætte sig op på en af islænderhestene siden har begge været vilde med heste. En tur på hesteryg tværs over Island, hvor de var med til at drive en flok på 100 heste fra syd til nord, blev en uforglemmelig oplevelse. I dag er ridning en så stor passion for parret, at de nu er ved at få opført en kombineret maskinhal/ ridehal. Byggeriet finansierer de ved at bruge lidt af friværdien i deres ejendom. Vi har hele tiden vidst, at vi havde en stor friværdi. Dels købte vi ejendommen på et gunstigt tidspunkt, dels har vi gennem årene renoveret alle bygninger ret så gennemgribende og dermed øget værdien, siger Bente. Gør friværdien aktiv Ydermere er der den generelle værdistigning, som har været ekstra markant for en ejendom med denne beliggenhed helt ud til vandet, indskyder landbrugskundechef Kenneth Strange, Nykredit, som er parrets rådgiver. Han mener, at mange i Bente og Hagens situation forsømmer at bruge deres friværdi aktivt. Måske fordi de ikke kender friværdien. Nykredit kommer gerne ud og vurderer ejendommens værdi og drøfter de muligheder, du har for at udnytte friværdien. For eksempel kan du få en Nykredit FriværdiKonto, hvor du så at sige bytter din friværdi til kontanter. På den måde kan du måske få noget dyrere gæld af vejen, forbedre din ejendom eller øge din opsparing til pension. Det er heller ikke noget problem at købe en bil for sin friværdi, hvis det er dit behov, påpeger Kenneth Strange. Hvis du selv vil lave et skøn over friværdien, er en meget simpel måde at tage den seneste offentlige vurdering og så trække din ejendomsgæld fra. Det giver en meget forsigtig beregning af friværdien, da ejendommen som regel kan sælges for mere end den offentlige vurdering. Udsigt over sundet Foruden landbrugsejendommen har Bente og Hagen en udlejningsejendom inde i Nykøbing og to sommerhuse nede på Marielyst. Hagen har været selvstændig konstruktør/tømrermester og gik på efterløn ved årsskiftet. Han betragter ejendommene som sin pensionsopsparing. Bente er konsulent inden for den forberedende voksenundervisning og har en pensionsordning via jobbet. Da de købte ejendommen i 1997, blev den drevet som selvstændigt landbrug på ca. 20 ha med bl.a. sukkerroer og en mindre svineproduktion. I dag er jorden forpagtet ud, og staldbygningerne er renoveret totalt. Den store svinestald er bygget om til hestebokse, mens det gamle kornmagasin nu er inddraget til beboelse. Hagen har også givet stuehuset en kraftig ansigtsløftning, bl.a. med store glaspartier der giver frit udsyn ud over Grønsund. Seneste projekt er en stor tagterrasse oven på det gamle hønsehus, hvorfra der også er udsigt ud over vandet og byen. 2
Til at begynde med var det Bente, som interesserede sig for heste, men i de seneste år er det blevet en fælles passion, som betyder meget for begge Området, hvor de bor, hedder Hasselø, og det er en tidligere ø. Dræning og diger gjorde i 1700-tallet øen landfast med Falster, men blandt lokalbefolkningen hedder det stadig på Hasselø. Her har Bente og Hagen fået de perfekte rammer for at kunne leve deres drømme ud. Ude i hestefoldene har de et par islændere og tre oldenborgere gående. Drømmen om elgen Selv om Hagen er på efterløn, har han stadig travlt nu med at forbedre parrets ejendomme yderligere. Efter det vejrmæssigt dårlige efterår i 2004 savnede Bente og Hagen et sted at kunne ride indendørs. Det får de nu med dette kombinerede maskinhus/ridehus. Han har aldrig tilladt sig at slappet af han har knoklet for at nå frem til denne tilværelse, som vi har i dag, siger Bente om Hagen. Til gengæld er han helt afklaret med, at den dag, de ikke kan overkomme at passe stedet mere, skal det sælges. Han vil ikke kunne holde ud at se det begynde at forfalde. Når man er glad for at arbejde, fortsætter man bare. Sådan har vi det begge. Det er ikke fjernsynet, der tager vores tid. Jeg savner ikke tilværelsen som tømrer, for vi har altid gang i noget. At stå op og gå en tur ned til stranden med hundene og se på vildtet. Og så hjem og drikke morgenkaffe med Bente bagefter i de her omgivelser. Hvad kan du forlange mere, spørger han. Det skulle da lige være at nedlægge en elg. Der er stadig friværdi at investere, og parret er på udkig efter en lille landejendom et sted i Sverige, så Hagen kan få noget jord og på den måde indgå i et svensk elg-konsortium, der driver jagt på et større område. Og Bente håber, at de kan finde et sted i nærheden af søen Vänern, så hun kan udnytte, at hun netop har taget dykkercertifikat. Nykredit RenteMax Ønsker du at bruge din friværdi aktivt kan du for eksempel vælge et RenteMax-lån i Nykredit. RenteMax er en låntype til landbrugskunder, der gerne vil have glæde af den nuværende lave korte rente, og samtidig ikke ønsker at løbe risikoen for at blive indfanget af store rentestigninger i fremtiden. Nykredit Friværdikonto Ønsker du fleksibel adgang til en del af din friværdi er en FriværdiKonto fra Nykredit måske løsningen. En FriværdiKonto tilbydes på samme vilkår som almindelig realkreditbelåning. Men du får fri adgang til at hæve og indsætte på kontoen indenfor det valgte kreditmaksimum. 3
KONVERTERING Konverteringsbølgen ruller Historisk lavt renteniveau men hvor længe varer rentefesten? Cheføkonom John Madsen, Nykredit, anbefaler landmændene at sikre sig mod kraftige rentestigninger. Konverteringsbølgen ruller videre med uformindsket styrke hen over det danske ejendomsmarked. Det er en konverteringsbølge af hidtil usete dimensioner, godt hjulpet på vej af et vedvarende, historisk lavt renteniveau og en række nye låntyper. Alene i år er der konverteret for 310 mia. kr. Der er allerede ryddet pænt ud i de oplagte konverteringskandidater med en kupon på 6% eller derover, men der er fortsat en udestående mængde konverteringsmodne obligationer på 70 mia. kr. Også udvalgte obligationer i 5%-segmentet kan med fordel lægges om nu. Her er der en samlet udestående mængde på i alt 290 mia. kr. Vi anbefaler, at landmændene udnytter det gunstige rentemiljø og de oplagte konverteringsmuligheder til at fastlægge en bæredygtig og langsigtet finansiel strategi, siger John Madsen, cheføkonom hos Nykredit. Tænk langsigtet Landmændenes valg af finansieringsform har ændret sig markant igennem de seneste år. Tidligere faldt valget ud til fordel for Tilpasningslånet med den lavest mulige ydelse her og nu. Set i bakspejlet var det et oplagt valg. Landbruget har nydt godt af de seneste års rentefest, som var med til at mindske indkomstnedgangen under de magre år i 2002 og 2003. Skyggesiden af medaljen er imidlertid et landbrug, som i dag er langt mere udsat over for eventuelle rentestigninger, bemærker John Madsen. Det er derfor afgørende, at man forholder sig til risikoen for rentestigninger. Der er netop nu gode muligheder for at forsikre sig mod kraftige rentestigninger. Det ser også ud til, at landmændene i stigende grad vælger at forsikre den maksimale ydelse på deres lån mod kraftigt stigende renter et valg som falder ud til fordel for det kendte, fastforrentede obligationslån og de nye lån med renteloft. Det sikre valg I dag vælger tre ud af fire landmænd det 30-årige fastforrentede obligationslån med en kupon på 4% - det er det sikre valg. Med valget sikrer låntager sig en fast lav ydelse i hele lånets løbetid og samtidig gode muligheder for at reducere restgælden, når og hvis renten igen begynder at stige. Næst i rækken kommer lån med renteloft, RenteMax. Med RenteMax-lånet udnytter landmanden den historisk lave rente, som kendes fra Tilpasningslånene, men har kun en begrænset renterisiko. Låntagerne kan forsikre sig med et renteloft ved at skifte til et RenteMax-lån. Fra F1 til RenteMax Mange landmænd har i dag et Tilpasningslån typisk med årlig rentetilpasning. Tilpasningsrenten vurderes at være tæt på bunden, og det kan derfor være en god ide at sikre sig mod kraftige rentestigninger i lånets restløbetid. Tilpasningslånet kan omlægges til det fastforrentede alternativ, men der er også andre alternativer alt afhængig af den enkelte landmands økonomi og risikoprofil. Vi anbefaler generelt, at man omlægger sit Tilpasningslån til et RenteMax-lån og derigennem begrænser sin renterisiko, siger John Madsen. Renten hvad nu? Landmændenes valg vidner om, at usikkerheden har holdt sit indtog. Låntagerne stiller i stigende grad spørgsmål ved, hvor længe rentefesten kan fortsætte. Det er et spørgsmål, som ikke alene låntagerne stiller - også økonomerne betragter det vedvarende lave renteniveau som en gåde. John Madsen: De globale konjunkturudsigter er i bedring det taler for, at rentepilen peger lidt opad på længere sigt. Her ventes USA at lægge sig i spidsen med de kraftigste rentestigninger. Eurolandene har derimod fortsat alvorlige økonomiske problemer og ikke behov for højere markedsrenter. Det er da også vores vurdering, at eurolandene i en vis udstrækning kan koble sig af rentestigningerne på den anden side af Atlanten. 4
Udnyt mulighederne, mens de er der Det er oplagt at udnytte det lave renteniveau og de nye lånetyper til at nedbringe rentefølsomheden på landbrugets gæld. Samtidig kan det lave renteniveau være en god anledning til at vurdere, om der er behov for yderligere belåning af bedriften. Det er også nærliggende at vurdere, om pensionsopsparingen er tilstrækkelig. Måske er det en fordel at øge belåningen i ejendommen og anvende provenuet til forøgede pensionsindbetalinger. Som kunde i Nykredit kan du få personlig rådgivning, hvor vi kommer hele vejen rundt om bedriften og din økonomi både vedrørende finansiering, opsparing og forsikring. Det nyder vi godt af herhjemme, hvor renterne først og fremmest er bundet op på udviklingen syd for grænsen. Det tyder derfor på, at rentestigningerne i de kommende måneder bliver til at overskue, og at det lave renteniveau er kommet for at blive en tid endnu. Fortsat på lavt niveau Den kommende rentetilpasning vil formentlig endnu en gang lande omkring det historisk lave niveau, som vi har kendt de seneste år, og der er heller ikke udsigt til kraftige rentestigninger lige om hjørnet. Her er det afgørende, hvad der sker med de officielle renter i Euroland og dermed i Danmark i de kommende år. Europæisk økonomi er trængt, og opsvinget lader stadig vente på sig. Det betyder, at den europæiske centralbank og dermed den danske nationalbank ikke har noget hastværk med at forhøje de officielle renter. Det ser da også ud til, at vi kan se frem til et uændret lavt renteniveau langt ind i 2006. Det ændrer dog ikke ved, at de lave officielle renter næppe er kommet for at blive, og at låntagere i Tilpasningslån må forberede sig på, at renterne stiger i de kommende år, påpeger John Madsen. Hvor længe kan rentefesten fortsætte? Cheføkonom John Madsen, Nykredit, vurderer, at den kommende rentetilpasning igen holder sig på det historisk lave niveau, men slår samtidig fast, at de lave officielle renter næppe er kommet for at blive. Låntagere i Tilpasningslån må forberede sig på, at renten stiger i de kommende år. Rådgivning via Nykredit Online Du kan altid holde dig orienteret ved hjælp af vores hjemmeside, Nykredit Online. Her kan du læse om vores produkter inden for realkredit, bank og forsikring. På siderne findes altid opdaterede anbefalinger både når det gælder nybelåning og omlægning af gamle lån, ligesom du kan bruge hjemmesiden til at lave dine egne beregninger. 5
FORSIKRING Det er naturværdierne der tæller Lars Westergaard skal ikke leve af sit landbrug i Thy. Han kører som lastbilchauffør, men nyder at komme hjem om aftenen og gå ud og se på vildtet. At sidde hjemme i haven om aftenen og se en flok kronvildt komme frem fra skovtykningen det er sådanne oplevelser, der gøre livet værd at leve for Lars Westergaard. Og på de stille aftener kan han også høre havet bruse både Vesterhavet 8 km mod vest og Skagerrak 8 km mod nord for hans ejendom, der ligger på vejen mellem Thisted og Hanstholm. Her har den 32-årige deltidslandmand Tved Klitplantage som nærmeste nabo. Plantagen indgår i det store område af klitter, klitheder og skov, som nu bliver til en af Danmarks første nationalparker. Lige bag plantagen ligger det store Hanstholm Vildtreservat, hvor staten i 1970 erne satte en særlig stor art kronvildt ud. Det er flokke af disse imponerende dyr, som om aftenen kigger frem over fra skovkanten. For meget landbrug Som inkarneret jæger kan Lars ikke få meget bedre omgivelser. Han købte ejendommen i 1999 og har siden købt en naboejendom, så hans besiddelser i dag omfatter 77 ha jord. Han driver selv den del af jorden, der kan dyrkes, med ca. 60 ha traditionel planteavl. Egentligt blev ejendommen købt med henblik på at opbygge en landbrugsproduktion. Lars er uddannet landmand og arbejdede som driftsleder på en anden gård, da han købte. Men jeg fandt hurtigt ud af, at det blev for meget landbrug, når jeg både var ansat på en gård og skulle passe mit eget i fritiden, så jeg sagde jobbet som driftsleder op og blev i stedet lastbilchauffør. Her kan jeg få alt det arbejde, jeg vil, så hvis der mangler penge, kan jeg bare tage nogle flere timer, fortæller Lars. Jagt og naturværdier betyder mere end muligheden for at købe jord og opbygge en bedrift som heltidslandmand for Lars Westergaard. Hans ejendom grænser op til den nye nationale naturpark i Thy, hvor der er store flokke af særligt store kronvildt. 6
Assurandør Robert Hove, Nykredit, på besøg hos Lars Westergaard. Som forsikringskunde ønsker Lars en lav præmie og høj selvrisiko. Han bruger ikke forsikring til småbeløb og fortæller, at han kun har brugt sin forsikring en enkelt gang, hvor han kom til at brænde et hegn af. Han trives med landbruget, som det er nu. Målet om at blive landmand på fuld tid bliver mindre og mindre for hver dag. Det skal helst være godt vejr i weekenderne, hvis jeg også skal nå at passe jorden. Men jeg har altid været vant til at arbejde meget. Jeg vil helst ikke være afhængig af andre, så det passer mig fint at køre lastbil. Jeg har prøvet at være afhængig af en makker på en møbelfabrik, som skulle ud og ryge hele tiden. Det holdt jeg til en uge... Grise-gambling Med en god fast løn er Lars ikke afhængig af landbrugsproduktionen. Men der er lidt gambler i ham, så når smågrisene er billige, køber han et hold på 300, som han feder op i håb om, at noteringen så stiger imens. Nogle gange går det godt han har prøvet at tjene lige så meget på ét hold som på tre, og arbejdsindsatsen er begrænset. Jeg har ret primitive staldforhold. Grisene går i dybstrøelse i laden, så jeg skal kun muge ud én gang. Ellers er der en halv times arbejde hver dag med at fodre, tilse og strø. Jeg har en lav dødelighed, fordi grisene kommer i hold, der er vant til at være sammen, og det hele bliver grundigt renset, inden næste hold kommer ind. Sidste år havde han tre hold, men i år har han endnu ikke haft nogen, da tysk efterspørgsel har presset prisen på smågrise op. Forsikring af deltidslandbrug Gården brændte ned i 1972, så alle bygninger er opført siden da. Men som så mange andre deltidslandmænd bruger Lars ikke alle bygninger, og der er derfor heller ingen grund til at have dem forsikret til nyværdi, hvis de skulle brænde. Lars har netop skiftet selskab og samlet sine forsikringer hos Nykredit, hvor han har Robert Hove, Thisted, som assurandør. Det specielle ved denne ejendom, når vi taler forsikring, er jo, at Lars kun bruger en tredjedel af bygningerne, nemlig laden til grise. Den og stuehuset har vi forsikret til nyværdi. Og så har vi taget en snak om, hvad Lars vil, hvis de øvrige bygninger brænder. Han har jo ikke behov for en moderne staldbygning, men måske en lade, der er billigere at bygge. Her har vi så lavet sumforsikring, hvor præmien er lavere end nyværdiforsikring, og hvor Lars selv har valgt den sum, han vil have udbetalt, hvis uheldet er ude, forklarer Robert Hove. Forsikringen, der træder i kraft 1. januar 2006, omfatter også driftstab, hvor det er resultaterne fra de tre foregående år samt priserne/prisudviklingen i erstatningsperioden, der er grundlag for beregningen. Lars: Jeg kender Nykredit fra finansiering og har altid været utroligt godt tilfreds med den behandling, jeg har fået. Var deres forsikring lige så god, kunne det ikke være helt galt, så jeg bad dem komme med et tilbud, da min nuværende forsikringsaftale var ved at løbe ud. Jeg tager altid to tilbud hjem i sådanne situationer. Selvfølgelig ser jeg på prisen, men manden betyder lige så meget. Havde jeg ikke haft tillid til Robert, havde han heller ikke fået lov at komme med en pris! Men i øvrigt var prisen også OK... Vil kunne blive boende Lars har også tegnet en forsikring mod tab af arbejdsevne, kombineret med pensionsopsparing. Det er en pakke, hvor første del af indbetalingen går til Tab af arbejdsevne, resten til pensionsopsparing. Jeg kan jo blive uarbejdsdygtig, og da jeg er afhængig af min gode lønindkomst, kunne jeg blive tvunget til at sælge ejendommen. Det her er en meget attraktiv ejendom for en som mig, der tænker mere på de alternative værdier som jagt og naturværdier. Med min Nykredit Liv forsikring har jeg dækning for tab af arbejdsevne, så jeg kan blive boende og eventuelt leje jorden ud, hvis det skulle gå så galt. 7
NYKREDIT-LØNKONTO Nemt at oprette Nykredit Lønkonto selv Konto med favorabel rente i Nykredit Internetbank En god indlånsrente, gratis Visa/Dankort og nem adgang til kassekredit. Det kan du få på en lønkonto i Nykredit Internetbank. Er du ikke allerede kunde, kan du hurtig blive det. Det kræver blot nogle få museklik, så kan du selv oprette dig som kunde via vores hjemmeside nykredit.dk I løbet af få dage er du oprettet som kunde i Nykredit Internetbank, hvor du kan få en lønkonto med nogle af markedets bedste renter, uanset hvor mange penge der står på din konto. Du kan også få tilknyttet et Visa/Dankort uden at skulle betale årsgebyr. Høj indlånsrente Lønkontoen kan du bruge som budgetkonto og stadig få den høje indlånsrente. Det kan faktisk være mange penge værd, for eksempel i terminsmånederne, hvor der måske står ganske mange penge på budgetkontoen. Som landmand med lønindtægt udefra kan du have en lønkonto og for eksempel have indtægterne fra salg af afgrøder stående til den høje rente på kontoen. Nykredit 5555.8651 0905 www.cameleon.dk Elastik i økonomien Har du brug for lidt elastik i den daglige økonomi, kan du knytte en kredit til din Nykredit Lønkonto. Har du været kernekunde hos Nykredit i to år, og har du et realkreditlån hos os, kan du få en kassekredit på 30.000 kr. uden de formaliteter, der normalt hører til. Vi skal hverken have lønsedler, skattesedler eller anden form for dokumentation. Det er gratis at oprette en Lønkonto. Vil du knytte en kredit til din konto, skal du betale et engangsbeløb, der dækker omkostningerne ved at etablere kreditten. Klik ind på nykredit.dk/landbrug og bestil en lønkonto. Når du bestiller kontoen, kan du også få tilknyttet et Visa/Dankort og søge om at få en kassekredit. Samtidig kan du oprette et depot, så du via Nykredit Internetbank kan handle værdipapirer. På hjemmesiden kan du også se vores aktuelle rentesatser. Vil du vide mere om Lønkonto, er du velkommen til at ringe til Nykredit på 70 10 31 10. Kontakt Nykredit, hvis du vil høre mere om vores lønkonto. Ring 70 10 31 10, gå ind på www.nykredit.dk/landbrug