Råd til byggeri UNGDOMSBOLIGER PÅ VEJ i Aarhus, med den almene sektor som drivkraft
NYE UNGDOMSBOLIGER I AARHUS Med Byrådets vedtagelse af en kvote på 1150 ungdomsboliger over de kommende 2 år, er der åbnet op for nye spændende projekter, hvor de almene boligselskaber spiller en central rolle. Det skaber mulighed for ikke alene at udvikle attraktive boligprojekter med indbygget fremtid, det skaber også behov for at finde og udvikle de gode placeringer. Kærsgaard & Andersen A/S arkitekter og ingeniører (KAAI) har stor erfaring i at udvikle ungdomsboligprojekter sammen med de almene boligselskaber, og vi har en innovativ tilgang til at finde og udvikle gode lokaliseringer. Også de skæve som måske ikke ligger lige for men som rummer skjulte potentialer. Vi startede for mere end 20 år siden i Aalborg, men er nu også til stede i Aarhus med masser af lokalt kendskab. Vi vil gerne dele vores erfaringer med jeres boligforening og vi tilbyder gerne et indledende og uforpligtende møde, hvor vi kan drøfte ideer og muligheder. Hvis kemien passer, og I som bygherre vurderer, at vi kan tilføre organisationen værdi, så kan vi aftale et videre samarbejde evt. baseret på et step by step princip.
3 SPÆNDENDE EKSEMPLER Som en smagsprøve på projekter vi har deltaget i, vil vi i det følgende vise 3 vidt forskellige ungdomsboligprojekter. Det ene Beddingen - er netop taget i brug, det andet Idrætsbyen er under opførelse og delvist ibrugtaget, og det sidste Sankelmarksgade er under opførelse til ibrugtagning 2014. Vidt forskellige projekter - nybyggeri, kombineret nybyggeri og omdannelse og endelig omdannelse af en karré i indre by. Fælles for dem, er at de er udviklet i tæt samarbejde mellem de pågældende boligforeninger og KAAI som totalrådgiver, og det har været afgørende for dem alle 3, at lokaliseringen var god, at der skulle være sjæl, kvalitet og identitet i bebyggelsen, og så skulle de selvfølgelig kunne realiseres indenfor rammebeløbet. Idrætsbyen 461 ungdomsboliger - nybyggeri og omdannelse Himmerland Boligforening Sankelmarksgade 108 ungdomsboliger i bevaringsværdige bygninger. Plus Bolig Beddingen 166 ungdomsboliger - nybyggeri på Aalborg havnefront. Plus Bolig
Beddingen tager med sit vertikale udtryk, æstetisk afsæt i den tidligere industrihavns silobebyggelse. Plus Bolig: BEDDINGEN Ungdomsboliger med fjordudsigt - nybyggeri På en tidligere værftsgrund på Aalborg Østhavn er et større nybyggeri netop færdiggjort. Bygningen rummer 166 nye ungdomsboliger, som alle har en fantastisk udsigt over Limfjorden. Typisk etageplan Billedet viser det indre ankomstareal, med durchsicht op igennem bygningen. Overfladerne er bearbejdet i et råt og funktionelt udtryk der passer til områdets karakter, og egner sig for ungdomsboliger.
Bygningens har en unik placering på havnefronten med udsigt over Limfjorden. De orange snit i bygningen opdeler bygningsmassen, og giver den et klart vertikalt udtryk der refererer til den tidligere industrihavnens bebyggelser. Lokaliseringen er ikke tilfældig Aalborg Østhavn er under omdannelse, og der bliver i disse år skabt et fantastisk attraktivt byområde, hvor boliger, kulturinstitutioner, butikker og erhverv tilsammen skaber et nyt og spændende møde mellem Aalborg historiske bycentrum og Det nye byliv på havnen. Så da Boligselskabet Plus Bolig fik mulighed for at købe den tidligere værftsgrund ved Østre Havnebassin helt tæt på Limfjorden fik planerne om helt særlige ungdomsboliger luft under vingerne og samarbejdet med KAAI som totalrådgiver satte gang i udviklingen af et meget spændende ungdomsbolig projekt. Selve byggesagen Det arkitektoniske udgangspunkt for opgaven tager afsæt i havnens æstetik og refererer til områdets fortid som industrihavn. Nybyggeriet, skal således afspejle de tidligere lave pakhuse og høje siloer, der lå på havnefronten. Beddingen er brudt op i to karakterfulde dele på henholdsvis syv og ti etager samlet omkring en øst-vestgående passage centralt placeret i anlægget. På den største og nordligste af bygningerne er tillige placeret en 11. etage med fire penthouselejligheder. Hver af de 166 boliger får fjordudsigt. Ud mod havnebassinet er der etableret grønne uderum. Boligerne er samlet i silolignende former omkring et langt fordelingsarealareal. Det betyder, at der flere steder er områder med fælles opholdsmuligheder i gangarealerne, hvor man kan komme ud til facaden og nyde udsigten igennem store vinduespartier. De nederste dele af bygningerne er beklædt med mørkbrændte teglsten som en reference til havnens lavere huse, mens de øvrige facader består af pudsede flader i en hvid og varm orange farve. Lige ved indgangen er fællesrummet placeret - inviterende til liv og social aktivitet, ved ankomsten. Projekteringen er baseret på bæredygtige løsninger, og der er gennem valg af løsninger og materialer i samarbejde med bygherrens driftsfolk taget hensyn til de bedste mulige fremtidige drifts og vedligeholds forhold.
Himmerland Boligforening, afd. 67: IDRÆTSBYEN 461 nye ungdomsboliger - nybyggeri og omdannelse Idrætsbyen er et område med 461 nye ungdomsboliger i Vejgaard tæt på Aalborg Universitet og grønne områder og med kort afstand til bycentrum. Himmerland Boligforening kontaktede KAAI med spørgsmålet om, hvilke muligheder der var for at opføre ungdomsboliger i bygninger, som tidligere husede KMD, Zleep Hotel og AaB Konference. Forventningen med Idrætsbyen, som området er blevet døbt, er ifølge direktøren i Himmerland Boligforening, Ole Nielsen, at få skabt rammerne om et aktivt og spændende studie- og fritidsliv. Det endelige resultat vil betyde en række forskellige typer ungdomsboliger, som imødekommer både danske og internationale studerendes behov og økonomiske formåen. Renovering og nybyggeri En del af ungdomsboligerne er blevet indrettet i nyrenoverede lokaler, hvor værelsesopbygningen fra Zleep Hotel er blevet genbrugt og i mange tilfælde tilføjet en altan. Det handlede om at skabe attraktive men prisbillige lejemål, så internationale studerende, der ikke har samme støttemuligheder som de danske studerende, også har mulighed for at bo i bebyggelsen. Bygningen rummer samtidig gode fællesarealer i gangarealerne og i de tilstødende rum, hvor der er indrettet bl.a. lounge og studiezoner. Idrætsbyens placering, nær universitetet, med kort afstand til centrum, og i naturskønne omgivelser, giver bebyggelsen en unik karakter, og skaber rammerne om et enestående ungdomsmiljø. De oprindelige kontor og konferencebygninger var ikke egnede til boliger og er blevet erstattet af nybyggede højhuse i seks og syv etager. Højhusene ligger tæt op af den nærliggende bøgeskov, og der skabes herved et fint samspil med naturen, med attraktive rumdannelser. Disse boliger har alle eget køkken, bad og altan. Facaderne er beklædt med fibercement plader, som er et kvalitetsprodukt til en god pris. Højhusene er holdt i tre lyse nuancer, mens de lavere bygninger er i tre mørke.
Billedet viser samspillet mellem de gamle lave bygninger, og de nye der stikker op i landskabet. De gamle bygninger er beklædt med plader i mørke nuancer, der spiller sammen med den eksisterende hvide betonstruktur, mens de nye bygninger er beklædt med lysere plader. Derved skabes en blanding af sammenhæng og variation for hele området. Gode udearealer og sportsfaciliteter Hensigten er at skabe et unikt miljø med masser af fælles faciliteter både inde og ude, herunder køkken, spisesal, fitnesslokaler, svømmebassin og auditorium fortæller Ole Nielsen, direktør for Himmerland Boligforening. Eksisterende lokaler er således blevet indrettet og renoveret, så de fortsat kan blive brugt til sportsaktiviteter, og i en tidligere aula er der planer om at indrette biograf. Udearealerne er ligeledes blevet markant ændrede, der er skabt torve, pladser og aktivitetsområder som samler bebyggelsen og skaber optimale forhold for fællesskab og aktiv udfoldelse. Med to forskellige altantyper, skabes et dynamisk spil på facaden, der varierer over dagen med lys og skygger, i samspil med facadepladernes farvenuancer. Bebyggelsen ved KMD før omdannelsen Hovedindgang ved Zleep Hotel før omdannelsen
Plus Bolig: SANKELMARKSGADE Unikke boliger i bevaringsværdige bygninger - omdannelse I en tidligere teknisk skole centralt i Aalborg midtby indrettes netop nu 108 ungdomsboliger. Hver lejlighed er unik, da bygningens struktur og status som bevaringsværdig har spillet en stor rolle i arkitekturen og indretningen af hver bolig. I forbindelse med ønsket om at opføre ungdomsboliger centralt beliggende i Aalborg midtby, og da Tech College udbød de gamle skolebygninger til salg kontaktede boligselskabet Plus Bolig KAAI for, som totalrådgiver, i første omgang at beregne rentabiliteten for et eventuelt ungdomsbolig projekt på stedet. Vi så en oplagt mulighed i at omdanne hele komplekset til ungdomsboliger, udtaler direktøren for Plus Bolig, Henrik Thomsen, Men det ville jo blive lidt af en udfordring, tilføjer han, da man skal respektere bebyggelsens bevaringsværdighed. Og det viste sig også at blive et puslespil at få de 108 ungdomsboliger placeret, men resultatet bliver til gengæld noget udover det sædvanlige. Der er ikke to lejligheder i hele komplekset, som er ens. De gamle bygninger er fordelt om en indre gård, der danner ramme for en hævet fælles terrasse og gammelt kastanjetræ, der i samspil med de bevaringsværdige bygninger, skaber en speciel karakter til gården.
Bevaringsværdighed giver unikke lejligheder Den største kvalitet ved ungdomsboligerne er, at de er højloftede og unikke i både indretning, udseende og størrelse, da bygningernes arkitektur har bestemt hver en krog og vinkel. Der er således både et-plans og boliger med rummelige hemse, og der er større og mindre boliger, således at udbuddet dækker bredt og bl.a. sikrer at internationale studerende med få støttemidler kan bo attraktivt og centralt. Billedet viser den renoverede bygning mod Sankelmarksgade. Bygningen blev renoveret med stor respekt for den oprindelige arkitektur. I god dialog med Aalborg Kommune er en gammel, næsten pompøs festsal med sildebensgulv og loftsudskæringer også blevet bevaret for kommende generationer og skal fungere som et flot fællesrum for hele bebyggelsen med moderne køkkenfaciliteter for beboerne. Fortællingen om den gamle tekniske skole, kan ses og findes i bygningerne, de smukke trækonstruktioner er bevaret og indgår som både arkitektoniske og konstruktive elementer i rummene. Gårdmiljø med terrasse under træets krone Bevaringsværdigheden ikke kun er til stede inde i bygningen. Inde i gården står et meget stort, flot og gammelt kastanjetræ, som er blevet godt beskyttet i byggeperioden. Træet skal danne centrum for en stor hævet terrasse, udformet for at udnytte den beskedne plads i gården. Under terrassen indrettes cykel- og bilparkering, mens man kan sidde ovenover under den imponerende trækrone og nyde det intime miljø. De bevaringsværdige bygninger giver unikke lejligheder. Her ses hvordan en lejlighed under taget får karakter af de eksisterende bjælker, og den høje etagehøjde udnyttes til en hems. Samtidig giver nye tagvinduer mulighed for masser af lys til boligen.
KORT OM KAAI Alle kompetencer i samme hus Vores organisation er lidt anderledes end de fleste rådgivningsvirksomheder. Vi arbejder tværfagligt med arkitekter, ingeniører og konstruktører i samme hus. Det skaber kontinuerlig vidensdeling, fælles ejerskab til opgaverne, og det skaber færre fejl. For bygherren betyder det, at der kun er ét sted at forholde sig til, og ansvaret er éntydigt placeret. Vi har gennemført en lang række opgaver for den almene sektor fra idé udvikling til helhedsplaner og gennemførelse af meget store renoveringsprojekter og som vist også ungdomsboliger. Bæredygtighed og ansvar for miljøet Er en integreret del af vores tværfaglige arbejdsmetode. Vi arbejder med bæredygtighed i bred forstand, og vi baserer vores faglighed på miljømæssig helhedstænkning. Gennem vores rådgivning sikrer vi bygherren det bedst mulige beslutningsgrundlag for at skabe sunde og ansvarlige projekter, som beriger de omgivelser, de indgår i. Det gør vi gennem stadig udvikling af vores viden om løsningers, materialers og processers indvirkning på miljøet og ved at fokusere på hver enkelt opgaves muligheder. Vi integrerer energieffektivitet med design og arkitektur, og vi gør det fra projektets start. Derved sikres, at der er optimal overensstemmelse mellem æstetikken og de miljøfremmende tekniske løsninger. Styring og byggeledelse KAAI adskiller sig også, når det gælder ledelse af byggeriet og styringen af budgettet. Vi afsætter slet og ret større ressourcer til denne fase af opgaven end normalt. Det gør vi for at sikre, at byggeriet får den absolut bedst mulige kvalitet og for at sikre, at visionerne og de arkitektoniske ideer rent faktisk bliver gennemført, som de er tænkt og aftalt. Langt de fleste af vores opgaver gennemføres i fagentrepriser. Så er vi tættere på den enkelte entreprenør og det bedste resultat, og så kan vi detailstyre økonomien, så vi kan aflevere det færdige byggeri til den aftalte pris. Hvis der i bygherreorganisationen er ønsker til anden udbudsform, kan vi naturligvis tilpasse vores ydelser til det.
VORE BYGHERRER SIGER:...... særdeles kompetente rådgivere, der både er i stand til at nytænke, men som også har fokus på driftssikre løsninger, hvad enten det gælder arkitektur som teknik. Nu, hvor projektet er nået sin afslutning, kan vi konstatere, at det er gennemført præcis efter den plan, der blev lagt fra start. Så uanset et par hårde vintre og et meget komplekst projekt, hvor en stor del er foregået med beboede lejligheder, er planen overholdt til punkt og prikke med overbevisende styring og overblik. Lars Brøndberg tidl. direktør, Hasseris Boligselskab Billede: Skelagergårdene Renovering af 463 boliger Hasseris Boligselskab Vi valgte Kærsgaard & Andersen A/S til at gennemføre vores store renoveringsprojekt fordi alle kompetencer er til stede sammen med dokumenteret erfaring i at gennemføre komplekse projekter Vi oplever det som en stor styrke at Kærsgaard & Andersen har arkitekter og ingeniører i eget regi, det giver en meget dynamisk arbejdsproces til gavn for projektet Jens Erik Grøn direktør Sundby-Hvorup Boligselskab Jeg kan på det varmeste anbefale Kærsgaard & Andersen A/S som rådgivere. Kærsgaard & Andersen A/S har i hele fasen virket kompetent og havde et fantastisk samarbejde med alle lejerne, entreprenørerne og bygherre. Alle tidsfrister blev overholdt fra Kærsgaard & Andersen A/S, og opfølgning af byggemøderne var altid hurtig og præcis Tommy Hansen adm. direktør, Casadania A/S Billede: Løvvangen Renovering af 815 boliger Sundby-Hvorup Boligselskab Billede: Sundhedens Hus Ombygning og renovering Casadania A/S
VI MEDVIRKER GERNE til at belyse jeres byggemuligheder og deltager gerne i et uforpligtende møde. Kontakt Anne Tornvig Jensen (1), afdelingsleder Aarhus, arkitekt - tlf. 41 44 71 31, atj@kaai.dk 1 2 Jakob Thiel, (2) Tegnestueleder, MBV - tlf. 25 46 47 39, jakob@kaai.dk Jens Kærsgaard (3), indehaver, ingeniør, MBA - tlf. 40 41 30 98, jens@kaai.dk Niels Andersen (4), indehaver, adm. direktør - tlf. 40 91 05 85, niels@kaai.dk 3 4 Kærsgaard & Andersen A/S Kastetvej 21a 9000 Aalborg Søren Frichs Vej 38 b 8230 Åbyhøj Strandvænget 25 2100 København Ø