BOKA GROUP A/S Hestehaven 21 H, stuen DK-5260 Odense S Tlf.: (+45) (+45) CVR nr.

Transkript

1 Viborg Kommune Plan- og udviklingsafdelingen Rødevej Viborg Odense, den 19. februar 2008 BOKA GROUP A/S Hestehaven 21 H, stuen DK-5260 Odense S Tlf.: (+45) (+45) mhd@bokagroup.dk CVR nr Vedr.: Ansøgning om godkendelse af skitseoplæg til omdannelse af Danish Crown grunden til og kontor- og serviceerhverv samt igangsætning af lokalplanlægning Baggrund: I 2007 erhvervede BOKA GROUP A/S, Danish Crown grunden beliggende ved Toldbodgade I Viborg. På baggrund af den igangværende midtbyplanlægning i Viborg samt indledende møder med kommunens Plan- og udviklingsafdeling har BOKA GROUP A/S i samarbejde med Årstiderne Arkitekter A/S udarbejdet et skitseoplæg til en samlet omdannelse af grunden fra industri til centerorienteret butiks- og kontor-/serviceområde (Skitseoplæg dateret 19. februar 2008 vedlægges). I udviklingen af skitseoplægget for områdets omdannelse er der lagt vægt på en række af de visioner som er udtrykt i kommunens debatoplæg vedrørende midtbyplanen. I debatoplægget er der bl.a. opstillet en vision om, at Viborg skal være Midtjyllands bedste handels- og oplevelsesby med fokus på oplevelser, bymiljø, adgangsforhold, butiksudbud og Missing links. Samtidig peges der på, at Viborg skal være en attraktiv, æstetisk og dynamisk by. BOKA GROUP A/S finder, at Viborg netop i disse år er inde i en positiv og dynamisk udvikling som regionshovedstad, hvilket kan danne et stærkt udgangspunkt for udvikling af midtbyen til et dynamisk og oplevelsesrigt handelscenter i Midtjylland. Den igangsatte midtbyplanlægning er efter vores opfattelse et flot tiltag i denne retning. BOKA GROUP A/S ønsker således at indgå aktivt og konstruktivt i realiseringen af midtbyplanlægningen gennem den aktuelle omdannelse af Danish Crown grunden. Hovedide: Den aktuelle grund er beliggende i den sydlige del af det udpegede butiksområde i overgangen mellem den historiske/bevaringsværdige bykerne og banegårdsområdet. Som følge af områdets tidligere anvendelse til industri henligger det i dag som et åbent sår i byen med indkig til ældre industribygninger, hegn og skure m.v. Grunden er endvidere beliggende ca. 5 meter lavere end Toldbodgade, hvilket forstærker det rodede indtryk og medvirker til et meget uroligt gadebillede langs Toldbodgade. Hovedmålet med skitseoplægget er således at gøre området til et attraktivt og levende byområde. Området skal understøtte den samlede detailhandelsudvikling i bykernen og forbedre området æstetisk gennem opførelse af bebyggelse med god arkitektonisk kvalitet og håndtering af terrænspringet. Grunden ønskes udnyttet til og centerorienterede 1 af 3

2 kontor- og serviceerhverv, som f.eks. hotel, restaurant, fitness og klinikker. Det er målet at arbejde på en god sammensætning af de forskellige funktioner med henblik på at sikre et varieret og levende byområde, der kan arbejde sammen med og understøtte de øvrige byfunktioner i bykernen. Med projektet vil området indgå aktivt i bykernen og vil samtidig kunne skabe en attraktiv forbindelse/overgang mellem bykernen og banegårdsområdet og busterminalen. Bebyggelsen skal sammen med det levende byrum som etableres foran denne skabe et godt vartegn og orienteringspunkt i området omkring Toldbodgade og Banegården/busterminalen. Områdets gode tilgængelighed med både kollektiv trafik og biltrafik ønskes udnyttet optimalt ved at skabe gangforbindelse og biladgang fra Toldbodgade. Det anses således som en forudsætning for projektet, at der kan etableres en rundkørsel på Toldbodgade, og der herfra kan ske direkte kørende adgang til området for kunder, besøgende m.fl. Projekt: Projektet indeholder i alt ca m2 bebyggelse. Ca m2 vil blive anvendt til butiksformål mens de resterende ca m2 vil blive anvendt til centerorienterede kontorog serviceerhverv. I henhold til detailhandelsreglerne i Planloven planlægges der ved Toldbodgade etableret såvel dagligvare- som udvalgsvare. Minimumsbutiksstørrelsen sættes til 400 m2 pr. butik. I bebyggelsen agtes der bl.a. etableret en dagligvarebutik på m2 samt et antal mindre udvalgsvareenheder. Imod Trekronervej planlægges der etableret en række mindre på ned til ca. 100 m2 med henblik på at kunne skabe et attraktivt iværksættermiljø og gangstrøg på forbindelseslinjen mellem den historiske bykerne og banegårdsområdet. Bebyggelsen placeres i hovedsagen som et samlet kompleks i 3 6 etager på den nordlige del af grunden og skaber dermed en afslutning af karréen ved Sparregade/Skansebakken. Desuden placeres en bygning i 2 4 etager som en afslutning på facadebebyggelsen mellem Toldbodgade og Slagterivej. Bygningskomplekset vil sammen med et nye parkeringsdæk i niveau med Toldbodgade kunne sikre en tilfredsstillende og god løsning på grundens terrænforhold. Samtidig vil den foreslåede løsning med større enheder kunne sikre et stærkt skulpturelt greb i området. Bebyggelsens facader er orienteret imod en sammenhængende pladsdannelse imod Toldbodgade. Pladsdannelsen etableres med torvedannelse og parkering på et nyt terrændæk i niveau med Toldbodgade og vil sammen med busterminalen på den anden side af Toldbodgade udgøre et samlet byrum, der visuelt knytter bykernen sammen med Banegårdsområdet. Torvearealet og de skitserede gangforløb/trappeforbindelser til tilgrænsende byrum vil medføre forbedrede gangforbindelser igennem byområdet. Imod Trekronervej vil der af hensyn til ønsket om at skabe et attraktivt gang-/handelsstrøg blive etableret butiksfacader med en facaderytme, der er tilpasset gadens karakter. Som forudsætning for projektet skal der etableres en ny rundkørsel fra Toldbodgade der kan skabe en nem og direkte adgang ind til den beskrevne pladsdannelse på et nyetableret parkeringsdæk. Under det nye parkeringsdæk vil der på det eksisterende terræn ligeledes blive etableret parkering med adgang fra terrændækket og Slagterivej der falder mod vest. Varetilkørsel vil ske fra den sydlige del af Skansebakken igennem en port afskærmet af bygningskomplekset i forhold til omkringliggende boligbebyggelse. Udkørsel vil foregå via Slagterivej. Hermed opnås en effektiv håndtering af vareindlevering og en minimering af generne herfra. Vareindleveringen vil således være adskilt fra kundeområdet og vil være skjult under bebyggelsen i niveau 0. Det skal understreges, at det medsendte projekt omfatter to mindre arealer ( den sydligste grund imod Toldbodgade og det nordøstligste hjørne), som p.t. ikke er erhvervet af Boka Group A/S men at en realisering af projektet ikke er afhængig af en sådan erhvervelse. Såfremt disse arealer imod forventning ikke kan erhverves, vil der gennem en mindre justering af skitseoplægget kunne sikres grundlag for en realisering af projektet. Ansøgning: På baggrund af ovenstående ansøges hermed om godkendelse af det medsendte skitseoplæg til omdannelse og bebyggelse af Danish Crown grunden som grundlag for den nødvendige lokalplanlægning for projektets realisering. Samtidig ansøges der om igangsætning af lokalplanlægning for arealet. BOKA GROUP A/S påregner at indgå i en konstruktiv og tæt dialog med Viborg Kommune om denne planlægning og projektets realisering. 2 af 3

3 Vi ser frem til et godt samarbejde om projektet og anmoder om løbende at blive orienteret om sagens stade, herunder om tidsplanen for gennemførelse af lokalplanen. Med venlig hilsen Henry Johansen BOKA GROUP A/S 3 af 3

4 B u t i k k e r o g e r h v e r v T O L D B O D C E N T R E T, V i b o r g F o r e l ø b i g t s k i t s e o p l æ g t i l k o m m u n e SALG OG UDVIKLING BOKA GROUP KONTAKT BOK A GROUP A/S Hestehaven 21 H, st. DK-5260 Odense S T l f w w w. b o k ag r o u p. d k m h b o k ag r o u p.dk ARKITEKT SAGSNR Ver.6 PAPIRFABRIKKEN S I L K E B O R G T L F FA X s k i t s e : t a n k e r o m k r i n g f a c a d e r

5 ARKITEKTONISK BESKRIVELSE På den tidligere Danish Crown slagterigrund i Viborg opføres nu Toldbodcentret en ny bebyggelse centralt i byen med både erhvervs- og butikslejemål. Visionen at skabe et aktivt handelsområde, der samler, så der dannes en indbyrdes synergi og god eksponering mod Toldbodgade og Trekronervej. Toldbodcentrets placering vil således styrke Viborgs aktive handels- og midtbyliv. Bebyggelsen henvender sig primært ud mod Toldbodgade og fremstår som et samlet hele, der omkranser en åben plads. På den måde samler huset /erhverv, torvemiljø og parkering. Butikkerne placeres i de tre nederste etager og erhvervsdelen i de øvrige etager opefter. Vareindleveringen til ne sker ved indkørsel fra Slagterivej godt adskilt fra kundeområdet og skjult under bebyggelsen. Facaderne udføres i et lyst og nutidigt arkitektonisk formsprog, fx hvidsyret eller vandskurret beton med et moderne og nordisk udtryk. Butiksentréerne er samlet rundt om den fælles parkeringsplads og henvender sig ud mod Toldbodgade samt Trekronervej. Glaspartier til udstilling placeres efter lejetagers ønske rundt om parkeringsområdet. Lokalernes udformning i øvrigt, herunder skiltning og tekniske installationer tilpasses lejers ønske i samarbejde med udvikler. -den gamle Danish Crown grund, centralt placeret i byen. Fra Toldbodgade er der adgang til et fælles parkeringsområde som fordeler sig nedad til tre p-dæk. Herved skjules det meste af parkeringen og der friholdes arealer til torvemiljø foran bebyggelsen. Oversigtskort over Viborgs midtbyplan Gågade Langs Trekronervej dannes et nyt intimt handelsstrøg, hvor små selvstændige erhvervsdrivende kan leje sig ind i mindre lokaler et strøgforløb i fin harmoni med den eksisterende glaspuster i nabobebyggelsen. bebyggelsen vokser i højden og markerer sig ud mod Toldbodgade og vil ved lejerønske kunne gå op til 8 etager. p e r s p e k t i v - s e t f r a d e n n y e r u n d k ø r s e l p å To l d b o d g a d e - f r a l u k k e t i n d u s t r i t i l å b e n t b y m i l j ø BOKA GROUP

6 oversigtskort 1:2000 gågade PREISLERS PLADS Sct. Matthias centret nord SCT. MAT. CENTRET FISHERS PLADS BANEGÅRD OMRÅDE1 OMRÅDE 2 BUSSTATION TOLDBODCENTRET HOSPITAL banegård hospital busstation målepind trafik Trafikdiagram - kørende og gående Projektet giver en adskillelse af de gående og kørende der handler i eller passerer Toldbodcentret. sct matt. centret kørende, personbiler kørende, varetrafik I begge planløsninger tænkes en samles struktur som binder sig fast i det eksisterende og skaber et torv /handelsstrøg midt i bebyggelsen. enhed fint tilpasset konteksten. Omr. 2 er i dette forslag derimod afhængig af etableringen af omr 1. For begge områder gælder, at parkering skal løses inden for området Omr. 1er ikke afhængig af område 2, og kan bygges som en selvstændig område 1 SAMLET AREAL AF BUTIKSLEJEMÅL SAMLET ERHVERVSLEJEMÅL: område 2 SAMLET AREAL AF BUTIKSLEJEMÅL SAMLET ERHVERVSAREAL: sti under centret Der er skabt opholdspladser og gangzoner omkring parkeringstorvet i midten af pladsen for at adskille den bløde og den hårde trafik. område 1 + 2: SAMLET AREAL AF BUTIKSLEJEMÅL SAMLET ERHVERVSLEJEMÅL: SAMLET BEBYGGELSE: Ankommer man i bil kan dette ske fra både den nye rundkørsel og via Slagterivej hvor man kører under bebyggelsen til p-kælder. Varekørsels adgang sker kun gennem Slagterivej, skjult fra nabobebyggelsen. Område 1 indbefatter den erhvervede Danish Crown grund samt et par endnu ikke erhvervede nabomatrikler og et par af kommunens matrikler. Område 2 indbefatter omr. 1 + arealet sydøst for omr. 2 AREALOPGØRELSE gående Fodgængerforløbet inde imellem bebyggelsen lægger sig langs med facaderne med store fortov, der giver fodgængeren plads og tager hensyn til folk der kommer med cykel eller barnevogn. OMRÅDEOPDELING: I projektet tages der udgangspunkt i muligheden for at dele projektet op i 2 områder. BUSSTATION HOSPITAL = ca m² = ca m² = ca m² = ca m² = ca m² = ca m² = ca m² Parkering løses både på terræn og i kælder inden for det enkelte område. Bemærk: Arealerne er skønnede. SITUATIONSPLAN 1: A RE ALO PGØRE LSE BOKA GROUP

7 skitseperspektiv SET FRA TORVET MOD TOLDBODGADE toldbodgade op til 8 etg. op til 4 etg. toldbodgade p torv slagterivej p 1 p 2 p 3 langdammen s k i t s e p E R S P E K T I V S E T F R A TO L D B O D G A D E p r i n c i p s k i t s e a f h ø j d e r (s e t m o d tol d b o d g a d e)