Mangler ved fast ejendom

Transkript

1 H.P. Rosenmeier Mangler ved fast ejendom 7. udgave

2 Forord til 7. udgave Denne 7. udgave af Mangler ved fast ejendom er en revision af bogens 6. udgave fra 2013 på grundlag af senere tilkomne afgørelser m.m. Bogens redaktion er afsluttet 11. marts H.P. Rosenmeier 5

3 Indholdsfortegnelse 1. del. Generelle emner Huseftersynsordningen Kapitel 1. Generelle emner Hovedpunkter og udviklingstendenser Materialesamlingen Litteratur om mangler ved fast ejendom Retsområdets indhold Mangelsbegrebet Almindelige bemærkninger Generelle mangler kontra individuelle mangler Forudsætningslæren Skjulte mangler og udviklingsskader Hvornår en mangel skal være til stede Efterfølgende mangler Almindelige bemærkninger Efterfølgende mangler under huseftersynsordningen Vanhjemmel og retsmangler i øvrigt Ejer- og andelslejligheder m.m Ejerlejligheder Andelslejligheder Kategori 1. Tilbagebetaling af overpris Kategori 2. Mangler ved forbedringer Særligt om arealmangler ved andelslejligheder Andre lejlighedstyper Særligt om beregningen af lejligheders areal Springende regres Kapitel 2. Generelt om huseftersynsordningen Oversigt og litteratur Generelle bemærkninger

4 1.2. Ordningens indhold afhænger af salgstidspunktet Reglerne efter reformen Reglerne før reformen Terminologi ved henvisning til reglerne Litteratur om huseftersynsordningen Oversigt over ordningen. Disposition Præceptivitet og aftalt brug af huseftersynsordningen Ordningen er præceptiv for begge parter Aftalt brug af ordningen? Springende regres under huseftersynsordningen Bygningsbegrebet Generelt En bygning rækker til ydersiden af fundamentet Forholdet mellem ordningens forskellige regelsæt Sammenkædning af regelsættene skal ske med stor varsomhed Forsikringsforbehold er uden betydning Tilstandsrapporten har stadig en indbygget uklarhed Kapitel 3. Sælgers fritagelse for mangelshæftelse Hvilke salg huseftersynsordningen kan bruges ved Kriteriet fast ejendom Beboelseskriteriet Ejendomme, som ordningen aldrig kan bruges ved Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten Almindelige bemærkninger Betydning af allonger og tillæg til tilstandsrapporter? Forsikringsoplysningen Sælger er fri for hæftelse for fysiske bygningsmangler Generelle bemærkninger Begrebet»fysiske tilstand« Alle bygninger og bygningsdele er omfattet Hvornår er en mangel en mangel ved en bygning? Løsøre Den obligatoriske ansvarsfraskrivelse

5 Kapitel 4. Undtagelser fra sælgers fritagelse for mangelshæftelse Mangler opstået efter tilstandsrapporten Ulovlige bygningsindretninger Generelt Anvendelsesområdet Konkrete bestemmelser i bygningslovgivningen Generelle bestemmelser i bygningslovgivningen Sælger hæfter for garanti Sælger hæfter for svig og grov uagtsomhed Professionelle bygherrer Kapitel 5. Ejerskifteforsikring: Generelt Der er bindende regler om ejerskifteforsikringer Hvorfor man skal kende reglerne Ankenævnet for Forsikring Litteratur Ejerskifteforsikringers forsikringsretlige placering Om bogens fremstilling om ejerskifteforsikringer Bogen er ikke en kritik af ejerskifteforsikringerne Kapitel 6. Ejerskifteforsikring: Det grundlæggende Reglerne om ejerskifteforsikringernes dækningspligt Ejerskifteforsikringen dækker kun bygninger Det grundlæggende koncept for dækningspligten Begrebet skade Skade i betydning Skade i betydning Hvad betyder købers forventninger? Sammenfatning Subjektive forventninger dækkes ikke Generelt Grundlaget er uden betydning Fejl ved moderniseringer Husets uegnethed til købers ønskede ombygning Mere om oplysningerne til ejerskifteforsikring Hvad køber må forvente

6 Generelt Særligt om betydningen af karakteren UN Hvad betyder nærliggende risiko for skade? Generelt For det meste ikke egentlig selvstændig betydning Dog selvstændig betydning i visse tilfælde Hvornår forholdet skal have været til stede Til stede ved købers overtagelse Hvornår skal det dækningsberettigende forhold være opdaget? Forhold efter rapporterne Kapitel 7. Ejerskifteforsikring: Undtagelser og uddybninger Bygninger, der ikke er undersøgt ved huseftersynet Utilgængelige bygningsdele Almindelige bemærkninger Bygningsdele, der er gjort utilgængelige Forbehold om konkret utilgængelige bygningsdele Forhold nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten Æstetiske og arkitektoniske forhold Ulovlige bygningsindretninger Generelt Anvendelsesområdet for undtagelsen Generelt om anvendelsesområdet Forsikringsselskabets opfattelse er ikke afgørende Ejerskifteforsikringer med udvidet dækning Sædvanligt slid eller manglende vedligeholdelse Generelt Særligt om facader på ældre huse Udtjente bygningsdele Tredjemands garanti Funktionsforhold Advarsel til køber fra forsikringsselskabet Andre undtagelser Forhold, der er dækket af anden forsikring

7 11.2. Forhold, som køber havde kendskab til Angivelser om restlevetiden for tag Visse følgeskader Særlige undtagelser i BKDF Købers individuelle ønsker m.m Forhold under kr Hvidevarer Kapitel 8. Ejerskifteforsikring: Særlige spørgsmål Ombyggede huse Nye bygningsdele Oprindelige bygningsdele Kriteriet om de byggetekniske krav Vurdering af kriteriet Kriteriets anvendelse på udvidet dækning Indretninger uden for bygningen Omfangsdræn Kloakstikledninger ol Motiverne til LFFE har taget stilling Skader fremkaldt af køber Skimmelsvamp Sætninger Asbestfri eternit-tagplader Varighed, anmeldelse og ejerskifte Ejerskifteforsikringens varighed Anmeldelse til ejerskifteforsikringen. Forældelse Anmeldelse Forældelse Ejerskifte Forbehold i forsikringsvilkårene Betingelserne for forbehold Forbehold i strid med dækningspligten Kan der tages forbehold om generelt utilgængelige bygningsdele? Forbehold bør være en undtagelse Forbehold i udvidede ejerskifteforsikringer Udvidede ejerskifteforsikringer

8 10. Oplysning af sagerne. Advokatudgifter Almindelige bemærkninger Udbedring skal afvente sagens oplysning Dækning af advokatudgifter? Regresspørgsmål Betydningen af allonger og tillæg til tilstandsrapporter Betydningen af allonger Betydningen af tillæg Fugtindtrængen i kælderen i ældre huse Kapitel 9. Ejerskifteforsikring: Erstatningen Erstatningen er nyværdierstatning. Forbedringsfradrag Generelt Forbedringsfradrag under BKDF Forbedringsfradrag under BKDF Udligningsfradrag Udbedring Udbedring er en betingelse for erstatning Den praktiske gennemførelse af udbedring Følgeudgifter og overgrænse Følgeudgifter Overgrænse for erstatningen Selvrisiko og bagatelgrænse Kapitel 10. Huseftersynet og eleftersynet Regelgrundlaget Regelgrundlaget for huseftersynet Regelgrundlaget for eleftersynet Udpegning i den enkelte sag Udpegningen af den bygningssagkyndige Udpegning af elinstallatøren Huseftersynet. Tilstandsrapporten Gennemførelsen af huseftersynet Tilstandsrapporten Karaktersystemet Eleftersynet. Elinstallationsrapporten Allonger og tillæg til tilstandsrapporter

9 5.1 Allonger til tilstandsrapporter Tillæg til tilstandsrapporter Kapitel 11. Bygningssagkyndiges erstatningsansvar Generelle bemærkninger Disciplinær- og klagenævnet. Nævnets årsberetninger Erstatningsansvar over for sælger? Godtgørelsesreglen i LFFE Erstatningsansvar over for sælger i øvrigt Erstatningsansvar over for ejerskifteforsikringen Erstatningsansvar over for køber Almindelige bemærkninger Fejl ved huseftersynet og tilstandsrapporten Oplysninger til ejerskifteforsikring og om taget Erstatningsudmåling. Mindstegrænse Reklamation Den særlige reklamationsregel i LFFE. Forældelse Ansvarsfordeling Erstatningsansvar for allonger og tillæg del Sælgernes mangelshæftelse Kapitel 12. Mangelsbeføjelser, udmåling af erstatning, ophævelse Oversigt over købernes mangelsbeføjelser Udmåling af erstatning Positiv opfyldelsesinteresse Negativ kontraktinteresse Ophævelse Generelt Ophævelse under huseftersynsordningen De traditionelle ulovbestemte regler om ophævelse Anvendelsesområdet Betingelserne for ophævelse Ophævelse på grund af svigtende betingelser Reklamationsspørgsmål Gennemførelse af ophævelse Erstatningsansvar for sælger ved ophævelse

10 Kapitel 13. Garanti (og afhjælpningsansvar) Almindelige bemærkninger Klare tilfælde af garanti Blotte oplysninger som garanti Almindelige bemærkninger Blotte oplysninger skal i det mindste være klare og utvetydige Særligt om arealoplysninger Oplysninger fra sælgers repræsentant Oplysninger fra andre m.m. Tilstandsrapporter Sælgers oplysninger til tilstandsrapporten Garanti bygger på fortolkning Almindelige bemærkninger Sælger bør aldrig»anses«for at have givet garanti Regres fra ejerskifteforsikringen? Afhjælpningsansvar Kapitel 14. Sælgers oplysningspligt Almindelige bemærkninger. Terminologi Hvad sælger skal oplyse om. Bagatelgrænse Oplysningsansvaret under huseftersynsordningen Almindelige bemærkninger Svig/grov uagtsomhed hos andre Regres fra ejerskifteforsikringen Det traditionelle ulovbestemte oplysningsansvar Almindelige bemærkninger Oplysningsansvaret er ikke et ansvar for viden Almindelige bemærkninger Målestokken bør være en sædvanlig sælger Oplysningsansvaret afhænger af rettens holdning Ansvar for forhold hos andre end sælger Spørgsmålene uden for huseftersynsordningen Kapitel 15. Selvbyggere og professionelle bygherrer Begreber og generelle bemærkninger Selvbyggeransvar under huseftersynsordningen De ulovbestemte regler om selvbyggeransvar

11 3.1. Almindelige bemærkninger Hvis en selvbyggende sælger er håndværker Professionelle bygherrers mangelshæftelse Begrebet professionelle bygherrer Professionelle bygherrers særlige mangelshæftelse Hvad de professionelle bygherrers hæftelse omfatter Afgrænsningsspørgsmål Mangelshæftelse under huseftersynsordningen Kapitel 16. Afslag i købesummen Generelle bemærkninger Afslagsbeføjelsens udvikling og reale begrundelse Afslagsbeføjelsen under huseftersynsordningen De traditionelle ulovbestemte regler om afslag Generelle bemærkninger Grundbetingelsen for afslag Betingelserne for afslag i retspraksis Den ledende højesteretsdom Er der en udvikling i gang? Sammenfatning Afslag for visse særlige typer mangler Mangler ved boligarealet Asbestfri tagplader fra visse produktioner Jordforurening Mindstegrænse, beløbsgrænse og bagatelgrænse Mindstegrænse Beløbsgrænse Bagatelgrænse Overgrænse for afslag? Udmåling af afslag Udmåling efter litteraturen Udmåling i retspraksis Sammenfatning Kapitel 17. Udelukkelse og bortfald af købers mangelsbeføjelser Købers undersøgelsespligt Generelle bemærkninger

12 1.2. Undersøgelsespligten under huseftersynsordningen Hvad købers undersøgelsespligt går ud på Ansvarsfraskrivelser Almindelige bemærkninger Generelle og konkrete ansvarsfraskrivelser Standardklausulerne er uden retsvirkning Ejendomme solgt under huseftersynsordningen De traditionelle regler om ansvarsfraskrivelser LFFE 21 a Købers reklamationspligt Almindelige bemærkninger Reklamationspligtens reale baggrund Pligt til undersøgelse efter købet? Reklamationsfristen En reklamation skal følges op Forældelse Anvendte forkortelser Forkortelser anvendt ved henvisninger til litteratur Andre forkortelser Domsregister Stikordsregister