Ældreboliger Administration 13. Juni 2018

Transkript

1 Ældreboliger Administration 13. Juni 2018

2 Kontakt og service Inge-Lis Kalum Schou tlf Inge-lis-kalum.weebly.com Rådgivning Kurser nyhedsservice Håndbøger

3 INTRO - 1 Hvem ejer almene ældreboliger? -Boligorganisationer, herunder ommærkede boliger -Kommuner -Selvejende almene ældreboliginstitutioner Hvornår er de opført med støtte? - for boligorganisationer opr. af BO og frem og mærket som ældreboliger fra for kommuner fra 1987 og mærket som almene i for dsi opført fra 1997

4 ORGANISATION, FORRETNINGSORDEN 2 Boligorganisationer er foreninger med vedtægter Kommuner? Krav om forretningsorden for ældreboliger? Se vejledn af Indeholder regler om pårørendes deltagelse på møder, stemmeantal og fuldmagter fra myndige lejere Mulighed for en samlet forretningsorden for alle kommunale ældreboliger i en kommune

5 ADMINISTRATION 3 Intern eller ekstern administration Intern: kommunen ansætter, indkøber systemer til drift Ekstern: ved ekstern administration ansættes en administration og der betales moms. Valget af administrator sker som hovedregel efter en konkurrence

6 ADMINISTRATIONSOPGAVEN 3.1 Sædvanlig administration, hvad er omfattet I opgørelse af udgift indgår samme poster som ved almene boligorganisationer HR: må ikke være dyrere end boligorganisationer i kommunen Der er ikke tale om et fast honorar

7 ADMINISTRATIONSOPGAVEN 3.1 Ikke opgaver som indgår under sædvanlig administration Særlige opgaver= særligt honorar

8 EJENDOMSFUNKTIONÆR 3.2 Ejendomsfunktionærer løser opgaver vedr. ejendomsdriften, ikke sociale opgaver Skelne mellem ejendomsfunktionæropgaver og inspektøropgaver (inspektør opgaver aflønnes over administration og er del af udgiften hertil) LBF s vejledende udtalelser om kontering af udgifter til inspektør, ejendomsfunktionær placeret på grundlag af udførte opgaver

9 BUDGET OG REGNSKAB 4 Budget og regnskab er en del af kommunens regnskab Beslutningskompetencen vedrørende disse følger de kommunalretlige regler Ved kommunale almene ældreboliger oprettes der ikke boligorganisationer og kommunale almene ældreboliger har ikke en bestyrelse, den enkelte afdeling kan have en afdelingsbestyrelse, men en afdelingsbestyrelse kan ikke juridisk tegne afdelingen

10 BUDGET OG REGNSKAB STANDARDKONTOPLAN 4.1 Krav om anvendelse af standard? Ikke i driftsbekendtgørelse, men i -bekendtgørelse om bygningsdrift og -nødvendig ved støtte fra LBF Plan med kontonumre anvendes uden ændring, også selvom de kommunale regler skal overholdes Ikke krav om indberetning af regnskaber til LBF Indberettede regnskaber fra boligorganisationer og institutioner kan anvendes til sammenligning, se regnskabsdatabase

11 BUDGET OG REGNSKAB - STANDARDKONTOPLAN 4.1 Kommentar til standardkontoplanens kontonumre -Vejledning nr af og -Vejledende udtalelser fra LBF til kontering Der bogføres på grundlag af kommentarer Ved bogføringsspørgsmål - der ikke er omtalt i vejledning eller udtalelser kan man forelægge spørgsmålet for LBF

12 BUDGET OG REGNSKAB, VEDLIGEHOLD PLAN 4.1 Almene boliger har en vedligeholdelsesplan Planen kan ændres og skal ajourføres hvert år og priserne reguleres Ændringer: vurderes årligt på markvandring eventuelt med afdelingsbestyrelse, hvis valgt eller udpeget Planen kan derud over justeres efter behov

13 BUDGET OG REGNSKAB - FORUDSÆTNINGER 4.2 Ved budgetlægning ses frem i tiden, og derfor også et skøn, men dog begrænset, fordi der lægges vægt på regnskabsårets forbrug Kapitaludgifter reguleres altid i lånets løbetid og den videre reguleringsperiode Henlæggelser foregår efter den foreliggende vedligeholdelsesplan Bemærk, der er krav om granskning Budgetforudsætninger må være beskrevet (sikring af kontinuitet i procedure

14 BUDGET OG REGNSKAB ÆNDRING AF EKS PLANER 4.3 Ændring af standardkontoplanen til kommunal konteringsplan Hvad kan ikke medtages på standardkontoplanen? Ikke medtages: Forbrug af enhver art, bortset fra forbrug i fælleslokaler (fælleshus eller andel af fælles boligareal på konto 111)

15 UDLØBNE LÅN OG INDBET TIL LBF 4.4 Støttede lån kræver årlig indberetning til LBF Udløb af støttede lån (udamortisering) kræver indbetaling til henlæggelseskonto og derfra sker indbetaling til LBF Den ikke indbetalte del kan anvendes som en dispositionsfond i en almen boligorganisation

16 ANVISNING 5 Almene boliger - er til helårsboligbrug -Udlejes på kontrakt uden tidsbegrænsning - lejer er beskyttet af almenlejelovens regler Undtagelser: -ÆB som aflastningsboliger, almlov 56 Der er ikke mulighed botilbud efter servicelovens 107 og 108, fordi det ikke er muligt at indsætte tidsbegrænsning i lejekontrakt

17 ANVISNING Ældreboliger Udlejes efter kom anvisning, lovbunden = kan ikke opsiges. Ændring kræver aftale, men ikke ved kommunal almene ældreboliger Kommunen fastsætter anvisningskriterier og ændrer på de fastsatte vilkår Vilkår følger boligerne indretning og mulighed for at tilfredsstillende arbejdsvilkår for personale

18 ANVISNING 5.2 OG 5.3 Betaling for tomgang omfatter leje og ikke forbrug Hvis der ikke findes en henlæggelseskonto, er forbrug en afdelingsudgift som kan hentes på denne konto. Uden henlæggelseskonto er det i princippet en afdelingsudgift, som der bør være hensat til (konto 123 og 405) Fraflytning og lejlighed til rådighed for anvisning

19 UDLEJNINGSVANSKELIGHEDER 6. Permanent eller midlertidig Ved midlertidige vanskeligheder -udleje til anden side til boligformål -Reducere boligens størrelse (aflåsning af rum) Ekstraordinære udlejningsvanskeligheder (det vil sige ikke muligt at udleje til boligformål) -Udleje til erhverv (udlejningsbekendtgørelse 38) uden indfrielse af støttede lån, men kun tidsbegrænset 2-3 år

20 UDLEJNINGSVANSKELIGHEDER 6.2 Boligorganisationer med permanente vanskeligheder Ommærkning af boliger, men BO og kommunen må indgå aftale og boliger der ommærkes til ældreboliger må opfylde indretningskrav Andre aftaler med udlejer (=BO) Nedlæggelse af salg af boliger tilhørende en afdeling af en boligorganisation, kræver LBF s medvirken og godkendelse fra ministeriet

21 PERMANENTE KOMMUNER 6.3 Kun kommunal godkendelse Indbetaling til LBF ved låneudløb kan kun og udelukkende ophøre ved salg til tredjemand eller ved nedrivning, skal dokumenteres overfor LBF I alle tilfælde fortsætter indbetaling, også ved anden anvendelse Salgsmuligheder, se afsnit , men salg sker efter kommunalretlige regler (med udbud) og overholdelse af lejelovens 100

22 FRIKOMMUNEFORSØG 7 Frikommunenetværk om billige boliger mv. for Favrskov, Høje-Taastrup, København, Randers, Roskilde og Aarhus Kommuner 1. Behovsopsigelse 2. Udslusning, anvendelse af ældre- og ungdomsboliger, herunder kommunale ældreboliger 3. Bofællesskaber, indretning og varme

23 UDLEJNING Lejekontrakter: Udfyldelse og afkrydsning, betydning af korrekte krydser husk særlig hvidevarer. Bemærk, at nye boliger højst kan have komfur, emhætte og køleskab Mulige tilføjelser i kontrakt, fx pasning af haver Ingen rettelser i trykt tekst

24 LEJEKONTRAKTER 8.1 Lejer: anvist af kommunen til almene ældreboliger og Kommunen visiterer lejeren til pleje og omsorg, som ikke afhænger direkte af boligen Udlejer (via administrator) vurderer ikke lejer Lejers aftalemulighed mht at indgå juridisk bindende kontrakter reguleres af værgemålslov Ugyldige aftaler behandles efter værgemålslov

25 INDFLYTNING 8.1 Anvist person tilbydes en bolig Administration fremsender lejekontrakt, vedligeholdelsesreglement og husorden udleveres sammen med kontrakt Lejer underskriver og returnerer kontrakt Indflytnings syn med standardblanket, som opbevares/tilknyttes lejekontrakt Syn gennemføres normalt af ejendomsfunktionær

26 VEDLIGEHOLDELSESREGLEMENT Udlejer vælger normalt en ordning for nybyggeri Det normale er A ordningen eller variationen af denne. Husk opsparing til overtagelse af NI, konto 121 og opsparing på 402 Ved B ordning SKAL der findes en konto for hvert lejemål Ændring af ordning?

27 HUSORDEN Husorden udarbejdes som udgangspunkt første gang af udlejer Kan ændres af afdelingsmøde, uden veto fra udlejer Særligt problem er lejers husdyrhold Undtaget husdyrhold er fører- og servicehunde

28 OPSIGELSE 8.3 Lejer kan opsige med 3 mdr varsel I ældreboliger er det ofte dødsfald, der medfører opsigelse af bolig 1 mdr s reglen ved plejeboliger (se almenlejelovens 71, stk.4), kan anvenes både af lejers bo og af udlejer Opsigelse skal være skriftlig (herunder pr mail)

29 FRAFLYTNING 8.3 Indkaldelse til syn Gennemførelse af syn Prissætning af arbejder, mulighed for rammeaftale om normalistandsættelse Foreløbigt overslag til lejer (eller dennes bo) Endelig afregning Anvendelse af standardblanketter fra BL, indgår ofte i div. systemer

30 FLYTNING UDEN SAMTYKKE Servicelovens 129 betingelser: 1) det er absolut påkrævet for, at den pågældende kan få den nødvendige hjælp, og 2) hjælpen ikke kan gennemføres i personens hidtidige bolig og 3) den pågældende ikke kan overskue konsekvenserne af sine handlinger og 4) den pågældende udsætter sig selv for at lide væsentlig personskade og 5) det er uforsvarligt ikke at sørge for flytning.

31 FLYTNING UDEN SAMTYKKE Kommunal vurdering af den konkrete person derefter Værgebeskikkelse og Advokat Klage har opsættende virkning (dvs ingen flytning) indtil der er taget stilling til anke Kommunen kan forsøge sig med straks flytning

32 TØMNING AF PLEJEBOLIGER Hvad er mulighederne Hvilke krav stilles til grundlaget Hvad sker der, hvis arvinger ikke tømmer boliger

33 KLAGER 8.4 Lejerhenvendelser om budget og regnskab = kommunal opgave at forholde sig til det Ved andre udlejere end kommunen, forvaltningsloven husk partshøring og saglige begrundelser Pårørende er ofte klagere i ældreboliger

34 BEBOERKLAGENÆVNET Klager over lejeforholdet = klage til beboerklagenævnet. Der indbetales et gebyr på 144 kr. pr. sag (2018 beløbet) Beboerklagenævnet kan ikke tage stilling til lejens størrelse eller fordeling (huslejefordeling eller ændringer heri) Almenlejeloven indeholder alle klagemuligheder + klage over beboerdemokratiske beslutninger

35 BEBOERDEMOKRATI - 9 Obligatorisk: indkaldelse til årligt budgetmøde Minimumskrav til dagsorden i driftsbekendtgørelse Mødet er et tilbud til lejerne, adgang og stemmeret har lejere og deres myndige husstandsmedlemmer INGEN pårørende kan vælges, kun udpegning af kommunen (almenboliglovens 34, stk. 4, 2 pkt.), hvis det ikke har været muligt at vælge personer på et afdelingsmøde

36 BUDGETMØDE Hvornår indkalder man til budgetmøde? Hovedregel: 3 måneders varsling af huslejeforhøjelser Lejerne nedstemmer budgetforslaget eller ingen lejere kommer= påbudssag, men vurdering af saglige grunde Lejerne godkender budgettet = varsling af huslejeforhøjelse

37 HUSLEJEFORHØJELSE Hvordan udformes en varsling? Krav til indhold? Ved fejl eller mangler ved varsling? Varslingen skal beskrive beløbet hvormed lejen stiger og det samme gælder forbruget Anvendt samme tekst, når lejen reguleres Kan stigninger undgås? Hvis konto 407 er positiv skal den anvendes til udligning, se driftsbekendtgørelsens 69, stk. 3, om også gælder for kommunale almene ældreboliger

38 VALG/UDPEGNING AF AFDELINGSBESTYRELSE Valg af afdelingsbestyrelse et tilbud til lejerne Ikke et krav, at der skal vælges et afdelingsbestyrelse Udpegning kan kun finde sted, når der ikke er foretaget et valg. Kommunen udpeger (som myndighed) Det er ikke kommunen initiativ, at der udpeges en afdelingsbestyrelse

39 GODKENDELSE AF ARBEJDER MV Alle arbejder, som ikke er omfattet af vedligeholdelsesplan, kræver godkendelse af afdelingsmøde Afdelingsmødet tager stilling til gennemførelse af arbejder og finansiering Kommunale tilskud til finansiering af arbejder er ikke muligt

40 KOLLEKTIV RÅDERET Kollektiv råderet Forbedring af lejerens bolig efter beslutning på afdelingsmøde Kun lejere, som beslutter det får udført arbejdet og får lejeforhøjelsen Typisk anvendt til at forny køkken, bad/toilet

41 OMBYGNING OG RENOVERING GENERELT HR: Almenboliglovens 37 = alle lejere får udført de besluttede arbejder og alle får en lejeforhøjelse Der kan ikke udføres arbejder med kommunale tilskud i støttede arealer, fordi det er strid med kommunalfuldmagten at kommunen indgår i sådanne opgaver i borgere private boliger og derved giver tilskud til enkelte borgere De støttede arealer er de arealer, som indgår i boligstøttesagen (ses i BOSSINF og stamdata)

42 OMBYGNING PÅBUD FRA ARBEJDSTILSYN Hvis påbud medfører, at visiteret pleje ikke kan leveres, må anden bolig tilbydes lejeren Det er lejerens valg, om tilbud på anden bolig vil accepteres Tvang eller opsigelse ikke mulig, se dog afsnit 8.3.1

43 FINANSIERING AF ARBEJDER Ustøttede arbejder kan finansieres ved låneoptagelse enten i Kommunekredit eller egne midler Henlæggelseskonto (samlet konto for alle kommunens almene ældreboliger, konto 803) kan anvendes, men efter samme regler som ved almene boligorganisationer Og det betyder? Tilskud fra henlæggelsesmidler også muligt, men det kræver, at de udførte arbejder er omfattet af vedligeholdelsesplanen fx udskiftning af tag