ERHVERVSOMRÅDE M.V SOFIENDALSVEJ

Transkript

1 LOKALPLAN ERHVERVSOMRÅDE M.V SOFIENDALSVEJ

2

3 Redegørelse (grå sider) Lokalplanens formål Lokalplanområdet Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanen (hvide sider) Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for at ny bebyggelse må tages ibrug Ophævelse af lokalplan Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag Matrikelkort bilag nr. 1 Arealanvendelsesplan bilag nr.2 Erhvervskategorier bilag nr. A Støj fra erhverv - vejledende grænseværdier bilag nr. B Støj fra trafik- vejledende grænseværdier bilag nr. C

4

5 REDEGØRELSE Lokalplanens formål Lokalplanen skal endvidere sikre, at den ny bebyg- gelse harmonerer med omgivelserne og at den høje arkitektoniske og friarealmæssige standard inden for området fastholdes. Formålet med lokalplanen er at ændre afgrænsningen mellem et område til erhvervsformål og et område til offentligt formål. 1

6 REDEGØRELSE Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et delvist udbygget område. I den nordlige del af området ligger virksomheden Rumas A/S. Umiddelbart syd herfor er der en teknisk skole under opførelse. I den nordlige del af området, der overføres fra rekreativt område til erhverv, er der planer om at udvide byggeriet til teknisk skole. Området, der overføres fra erhverv til rekreativt område, skal indgå i det øvrige rekreative område som en afstandszone fra stien til erhvervsområdet. Lokalplanområdets omgivelser Nord for området Iigger der boliger og syd for området ligger de ret plejehjem til fysisk og psykisk handicappede (Pensionatet Sofiendalsvej). Mod vest grænserområdet op til et større, rekreativt område og øst for området ligger der forskellige erhvervsvirksomheder, kontorer m.v., samt boliger. Området er et pænt erhvervsområde med bebyggelse og friarealer af høj standard. Sydligst i området ligger der en kommunal, ubebygget grund. Området Iigger på et skrånende terræn, med et fald fra stien i vest til Sofiendalsvej på 7-8 m. 2

7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning REDEGØRELSE Kommuneplanen Lokalplanens område og anvendelsesbesternmelser stemmer ikke overens med Aalborg kommuneplan 1986 og forslag til tillæg til kornmuneplanen, derblev forelagt byrådet første gang den 14. juni For at lokalplanen kan vedtages endeligt, skal der være overensstemmelse med kommuneplanen. Det er derfor en forudsætning, at byrådet senest samtidig vedtager kommuneplantillæg Lokalplan , Bolig-, institutionsog erhvervsområde ved Skelagervej/ Sofiendalsvej Ved byrådets endelige godkendelse af nærværende lokalplan, vil den erstatte den del af lokalplan , hvor områderne er sammenfaldende. 3

8 REDEGØRELSE Støj fra erhverv For at sikre omgivelsene mod væsentlige støjgener fra virksomheder/aktiviteter inden for lokalplanområdet, kan der i henhold til bestemmelseme i miljøbeskyttelsesloven fastsættes grænseværdier for den støjbelastning, den enkelte virksomhed/aktivitet må påføre omgivelserne. Til virksomhedsstøj medregnes intern trafik/transport. Grænseværdierne fastsættes i henhold til den til enhver tid gældende vejledning om ekstem støj fra virksomheder, udsendt af miljøstyrelsen (p.t. vej ledning nr. 5/1984). Der henvises endvidere til skemaet Støj fra erhverv, bilag B. Grænseværdierne varierer med de omkringliggende områders areal anvendelsesformål og med tidspunktet på døgnet. Differentieringen skyldes bl.a., at støjgenerne fra en virksomhed/aktivitet er afhængig af omgivelsemes følsomhed og baggrundsstøj - niveauet. Endvidere er virksomhedsstøj væsentlig mere generende når man sover end når man f.eks. arbejder. Miljø Affaldsdepoter Der er ikke kendskab til, at der inden for lokalplanens område er forurenet jord, der kan indebære en forureningsrisiko for omgivelseme. Spildevandsplanen Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er separatkloakeret. Spildevand og overfladevand ledes til ledninger i Sofiendalsvej. Trafikstøj For at sikre et rimeligt støjniveau fastlægger lokalplanen, at bebyggelsen skal udformes på en sådan måde, at det indendørs støjniveau fra trafik på Sofiendalsvej ikk overstiger 35 db(a) i kontorer, institutioner og lignende. Samtidig må støjniveauet fra trafikp på Sofiendalsvej ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer ved institutioner og lignende og 60 db(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer og lignende. Vejtrafikstøj skal måles og beregnes ved LAeQ, 24h - det døgnækvivalente, A-vægtede lydtryksniveaujfr. Miljøtyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder(p.t. vejledning nr. 3/1984). (Se endvidere skemaet Støj fra trafik, bilag C). 4

9 REDEGØRELSE Tilladelse eller dispensation fra andre myndigheder Ingen bestemmelser Parken ved Rumas A/S 5

10

11 LOKALPLAN at sikre, at ny bebyggelse samt vej - sti-og parkerings- arealer placeres under hensyn til de tilgrænsende områder. at ændre afgrænsningen mellem et område til erhvervsformål og et område til offentlige formål. at sikre, at ny bebyggelse harmonerer med omgivelserne, at sikre, at den høje arkitektoniske og friarealmæssige standard inden for området fastholdes. 1

12 LOKALPLAN Område og zonestatus Lokalplanens område ligger i byzone og forbliver i Lokalplanens område er vist på bilag 1 og 2. byzone. Lokalplanen omfatter følgende matikelnumre: Sofiendal by, Skalborg 2.3 del af 5 a, 5 u, del af 6a, 6k, 6o, Lokalplanens område opdeles i områdene A og B. samt alle parceller, der efter den 4. oktober 1993 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2

13 LOKALPLAN Arealanvendelse Område A 3.1 Området må kun anvendes til offentligt formål, rekreativt område (park). Der må kun opføres mindre bygninger, der er nødvendige for områdets drift som park (redskabsskur o.1.). Området ligger i en bræmme langs den ekisterende nordøst - sydvestgående sti samt Skalborgstien. Område B 3.2 Området må kun anvendes til let industri m.m.. Inden for området må der kun etableres virksomheder, der tilhører miljøklasse 1-3 og samtidig er i overensstemmelse med følgende anvendelsesmuligheder: Trykkerier, klinikker (ikke dyreklinik), kontorer, undervisning, institutioner(ikke børneinstitution), rekreative formål, tekniske anlæg (kun mindre), engroshandel o.1., værksteder o.l. (ikke autoværksted, maskinværksted, smedie og vulkanisering). 3.3 Inden for området må der endvidere etableres en rørbukkevirksomhed i tilknytning til den eksisterende virksomhed, under forudsætning af, at miljøklassen bliver max. 3. Den påtænkte virksomhed bukker, afkorter, sliber og svejser rør. 3.4 Hvis det er nødvendig for en virksomheds drift, kan der indrettes bolig til indehaver, bestyrer eller portner. Områderne A og B 3.5 Der kan opføres transformerstationer og andre tekniske anlæg, må de placeres og udformes under hensyntagen til områdets karakter. 4. Udstykning Område B 4.1 Grundende skal udstykkes med en størrelse på mindst m Bebyggelsensplacering og omfang 0mråde B 5.1 For området gælder følgende bebyggelsesregulerende bestemmelser: Bebyggelsesprocent: Højst 40 Etager: Højst 1 ½ Højde: Højst 8 ½m Tåme og andre markante bygningsdele, der højner det arkitektoniske udtryk, må opføres i indtil 10 m. 5.2 Ny bebyggelse må ikke opføres nærmere vejskel til Sofiendalsvej og Skalborgstien end 10 m. Anvendelse og miljøklasser er specificeret i skemaet Erhvervskategorier, bilag A.

14 I LOKALPLAN Bebyggelsens udseende Område B 6.1 Ydervægge skal fremtræde som blank teglstensmur, der kan eventuelt vandskures og males/kalkes i farverne hvid, guldokker eller engelskrødt eller blandinger af disse med hvidt og/eller sort. 7.5 Der skal udlægges areal til etablering af allébeplantning langs Sofiendalsvej. 7.6 Den eksisterende allébeplantning langs stien skal bevares. 6.2 Tagdækning skal udføres som tagpap på trekantlister eller tegllignende materiale. 6.3 Taghældningen skal være på mellem 40 og Ubebyggede arealer Område A 7.1 Området skal fortsat fremstå som park. Al1ébeplantningen langs stierne skal bevares. Område B 7.2 Langs Sofiendalsvej skal beplantningen fremstå som åbne græsarealer og opstammede træer, eventuelt suppleret med buske. 7.3 Hegn i skel mod sti, nabo, parkerings -og fællesarealer må kun etableres som levende hegn. Øvrige hegn må kun opsættes i umiddelbar forbindelse med bebyggelsen, ligeledes som levende hegn. 7.4 Der må ikke etableres udendørs oplag eller udstilling i området. 7.7 Terrænreguleringer må kun foretages med tilladelse fra Aalborg kommune. Reguleringer på mindre end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærnere end 1 m fra skel kan dog ske uden tilladelse. 7.8 Der skal reserveres areal til et 5 m bredt beplantningsbælte mod områdets afgrænsning mod nord og syd. Se bilag nr. 2. Beplantningen mod boligerne i nord kan fortsat fremstå som lave buske, så der er udsigt fra boligerne over de parkagtige udearealer ved Rumas A/S. Bliver "parken bebygget, skal det omtalte beplantningsbælte etableres med træer, der ikke bliver så høje, at de tager sollyset fra haverne. 7.9 Belysning af adgangsveje og parkeringsarealer skal fremstå som parkarmaturer Der skal udlægges areal til udendør opholdsarealer svarende til 10% afetage arealet Skiltning må ikke være anmasende og skal udføres i harmoni med bebyggelsen og omgivelserne. 4

15 LOKALPLAN Veje og parkering 8.1 Vejadgangen til området må kun finde sted, som vist i princippet på bilag nr Tekniske anlæg 9.1 El-ledninger og lignende skal udføres som jordkabler. 10. Miljø 10.1 Trafikstøj Ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse langs Sofiendalsvej skal udformes på en sådan retie, at støjniveauet fra trafik på Sofiendalsvej ikke overstiger 35 db(a) i kontorer, institutioner og lignende. Støjbelastningen fra trafik på Sofiendalsvej må ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer ved institutioner og lignende og 60 mdb(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer og lignende Støj fra erhverv Ingen bestemmelser udover eksisterende miljølovgivning. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser 12. Betingelse for at ny bebyggelse kan tages i brug Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg kommunes tilladelsetages i brug, før den er tilsluttet Aalborg kommunes fjernvarmenet Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg kommunes tilladelse tages i brug, før de i punkt 7.2, 7.3, 7.5 og 7.8 nævnte beplantninger er etableret Ny og ændret bebyggelse må ikke tages i brug før det ved lydmålinger og beregninger er dokumenteret, at støjniveauet ikke overstiger de i punkt 10.1 fastsatte støjgrænser. 13. Ophævelse af lokalplan Den del af lokalplan , Bolig-, institutions-og erhvervsområde ved Skelagervej/Sofiendalsvej, der er omfattet af lokalplan , ophæves ved byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af nærværende lokalplan. 5

16 LOKALPLAN Retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentlig bekcndtgjort, gælder følgende retsvirkninger: * Ændret brug, bebyggelse eller udstykning må ikke stride mod lokalplanen. * Lovlig brug af ejendommene kan fortsætte som hidtil. * Grundejerne og brugene har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. * Lokalplanen fortrænger private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der strider modplanen. * Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Hvis der skal ske væsentlige afvigelser fra planen, er det nødvendigt at lave en ny lokalplan. * Byrådet kan ekspropriere, hvis det er af væsentlig betydning for at gennemføre planen. * Hvis en ejendom, som er udlagt til offentligt formål, ikke kan bruges på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren kræve, at kommunen overtager den. Vedtagelse Lokalplanen er endeligt vedtaget af Aalborg byråd den Lokalplanen er offentligtbekendtgjort den

17

18

19

20 BILAG A Bilag A, erhvervskategorier Om klassificering og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 er den mest miljøbelastende. Der kan forekomme situationer, der bcrcttigcr til en anden klassificering, end der er angivet i skemaet Erhvervskategorier på de følgende sider. F.eks. hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængs forureningsbegrænsende produktionsmetodcr. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, d.v.s. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formå1 som f.eks. boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassifrcere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksornheds forureningsbelastning. Der opereres med følgendc klasser: Klasse 1 9 meter (i forhold til boligcr) K1asse 2 20 meter Klasse 3 50 meter Klasse meter Klasse meter Klasse meter Klasse meter Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, o g således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksornheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også i findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen, tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placcres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, Så den ønskede afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende.

21

22

23

24

25 BILAG B Øvrige rekreative områder Øvrige rekreative områder er områder, hvor der, på grund af anvendelsen (f.eks. områder til kortvarigt ophold, idrætsanlæg, stier m.v.) og beliggenheden (f.eks. grønne kiler mellem erhvervsområder), kan fastsættes højere vejledende støjgræn- Normalt er baggrundsstøjniveauet i det åbne land lavt. Det gør det ønskeligt, at støjniveauet fra virksomheder er meget Iavt. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvenser end for de områder, der betegnes offentligt tilgængelige rekreative områder. Der bør ved fastsættelse af vejledende støjgrænser foretages en konkret vurdering for hvert enkelt område. Kolonihaveområder Kolonihaveområder betragtes som rekreative områder. Områderne er oftest beliggende i byområder med en del baggrundsstøj. Endvidere kan der være forskelle i benyttelsen af områderne (nogle områder er udlagt til nyttehaver, hvor der ikke må overnattes). Der bør ved fastsættelsen af vejledende støjgrænser foretages en konkret vurdering for hvert enkelt område. Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) digt i et vist omfang at acceptere et højere støjniveau. Der bør ved fastsættelse af vejledende grænseværdier foretages en konkret vurdering for hvert enkelt område, eventuelt for hver enkelt sag. 6

26

27

28

29 LOKALPLAN