Lokalplan 304. for Rygårdcentret

Transkript

1 Lokalplan 304 for Rygårdcentret

2 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 304 LOKALPLANENS BAGGRUND EKSISTERENDE FORHOLD LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING LOKALPLAN 304 BESTEMMELSER KORTBILAG BERNSTORFFSVEJ RUTHSVEJ LUNDELY SKELVEJ TORKEL BADENS VEJ RYGÅRDS ALLE NIELS ANDERSENS VEJ TUBORGVEJ FRIMODTSVEJ

3 REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 304 for Rygårdcentret LOKALPLANENS BAGGRUND Gentofte Kommunalbestyrelse vedtog i marts 2005 at igangsætte en større moderniseringsplan på ældre- og plejeboligområdet som indebærer, at et større antal små og utidssvarende boliger nedlægges og erstattes af større og mere handicapvenlige ældreboliger efter almenboligloven. Plejehjemmet Rygårdcentret er det eneste af kommunens plejecentre, hvor der er fysisk plads til at opføre nye boliger. Nye boliger her vil skulle fungere som erstatningsboliger, for de boliger der bliver nedlagt i forbindelse med de planlagte ombygninger andre steder i kommunens plejecentre. Der er således behov for en tilbygning indeholdende 40 plejeboliger. I første omgang foreslog Kommunalbestyrelsen de 40 boliger placeret i haveanlægget mod Niels Andersens Vej. Efter dialogmøder med de berørte naboer er bebyggelsesforslaget nu ændret således, at de 40 plejeboliger forudsættes til tilvejebragt på den nordlige del af Rygårdcentrets ejendom. Byggeriet har et sådant omfang, at der skal udarbejdes lokalplan inden byggearbejder kan sættes i gang. Rygårdcentret set fra Niels Andersens Vej. 1

4 EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanområdet ligger centralt i Hellerup bydel og omfatter ejendommen matr. nr. 9 an, Gentofte, Niels Andersens Vej Grundarealet er m 2, mens det samlede etageareal ifølge BBR er opgjort til m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på 43. Mod vest grænser lokalplanområdet op til Rygårds Skole, mod nord til Hellerup Kirkegård og mod øst villabebyggelse på Torkel Badens Vej. Mod syd ligger Niels Andersens Vej med villa og rækkehusbebyggelse. Herfra er den primære vejadgang til centerets hovedindgang, mens varetilkørsel primært finder sted fra Torkel Badens Vej. Den eksisterende plejehjemsbebyggelse er opført i tegnet af arkitekterne Ejlers og Graversen. Bebyggelsen udgøres af et system af vinkelformede bygningslænger knyttet sammen i et kompakt bygningskompleks, der lukker sig om åbne og lukkede atrier. Bygningslængerne er i 2 etager, udført i gule mursten suppleret med hvide træ- og vinduespartier. Tagene er med ensidig taghældning og fremtræder med bygningshøjder der mod omgivelserne varierer fra 8,5 meter til 10,5 meter, svarende til byggeri i 3 etager med fladt tag. Bygningskomplekset flankeres af en række karakterfulde træer, som optræder i et smukt samspil med den eksisterende plejehjemsbebyggelse. I lokalplanområdets nordlige ende findes bl.a. denne markante hestekastanie, der søges bevaret og indarbejdet i et kommende projekt til udvidelse af plejehjemsbebyggelsen. 2

5 LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Formålet med lokalplanen er at fastholde områdets anvendelse til offentlige formål, sociale institutioner i form af plejehjem. Der skal kunne opføres en tilbygning på 40 plejeboliger, som led i realisering af Gentofte Kommunes moderniseringsplan for ældre- og plejeboligområdet. Der skal i den forbindelse tages hensyn til den bevaringsværdige plejehjemsbebyggelse, gadebilledet mod Hellerup Kirkegård og villabebyggelsen på Torkel Badens Vej. Eksempel på en bygningsudvidelse i overensstemmelse med lokalplanen. Begge set fra Hellerup Kirkegård. Volumenstudier udarbejdet af THORA Arkitekter A/S. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 60, hvilket giver mulighed for opførelse af ca m 2 yderligere etageareal. Det aktuelle behov er ca m 2 etageareal. 3

6 Der fastlægges et byggefelt, der giver mulighed for at opføre en tilbygning i 3 etager med en højde på højst 11,5 meter over terræn. Uden for byggefeltet kan der kun opføres lysthuse, udhuse, cykelskure, overdækninger, transformerstation og lignende, som har tilknytning til områdets anvendelse. I bebyggelsens nederste etage skal der etableres 10 parkeringspladser. Den eksisterende plejehjemsbebyggelse fastlægges som bevaringsværdig og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. En række træer optræder i et smukt samspil med den bevaringsværdige plejehjemsbebyggelse. Træerne udpeges som bevaringsværdige og væsentlige indgreb må ikke ske uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Enkelte af disse træer vokser så tæt på det fastlagte byggefelt, at de vil være en væsentlig binding for udformning af fremtidig bebyggelse, såfremt de fastlægges som bevaringsværdige. Der er dog mulighed for, at de i en vis udstrækning vil kunne bevares ved indarbejdning i et projekt. Træerne er i stedet indtegnet på kortbilaget og forsynet med en bestemmelse om, at de søges bevaret i forbindelse med et byggeri. For at bibeholde et grønt vejbillede mod Niels Andersens Vej fastlægges bestemmelse om, at arealet mellem Niels Andersens Vej skal fremtræde som ubebygget grønt opholdsareal med parkkarakter og der må ikke indrettes yderligere parkering her. Max. bygningshøjde 11,5 m Snit gennem bebyggelsen med eksisterende bebyggelse til højre og Hellerup Kirkegård til venstre i billedet. Den stiplede linie angiver den maksimalt tilladte bygningshøjde. Hvorvidt der kan bygges lavere som vist, vil afhænge af den efterfølgende detailprojektering. Den nederste etage skal være åben og indrettes med parkering. Illustration: THORA Arkitekter A/S. 4

7 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIV- NING KOMMUNEPLAN 2005 OG FORSLAG TIL KOMMUNEPLAN 2009 Lokalplanområdet er sammenfaldende med enkeltområde 1. D 7 i Kommuneplan 2005, som fastlægges til offentlige formål, sociale institutioner med en bebyggelsesprocent på 60 og et maksimalt etageantal på 3. Lokalplan 304 er udarbejdet inden for rammerne af Kommuneplan Lokalplanen er endvidere i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2009, som er udsendt i høring til 14. marts E4 1.D8 1.D15 1.B 1.D11 BERNSTORFFSVEJ 1.D6 1.D23 1.D9 1.D7 1.B41 TUBORGVEJ 1.B29 1.D10 1.D27 FRIMODTSVEJ Udsnit af kortbilag til rammer for lokalplanlægning 1.F9 BYPLANVEDTÆGTER OG LOKALPLANER Lokalplanområdet er ikke omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan. SERVITUTTER Ifølge planlovens bestemmelser bortfalder private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der ikke indholdsmæssigt er forenelige med lokalplanen. TRAFIKFORHOLD Lokalplanområdet har vejadgang til Niels Andersens Vej, som er en gennemkørselsvej hvor trafikafviklingen prioriteres højt (klasse 2-vej). Trafik fra besøg 5

8 af pårørende, plejepersonale og sygetransporter afvikles hovedsagligt fra Niels Andersens Vej. Fra lokalplanområdets nordlige afgrænsning er der vejadgang til Torkel Badens Vej, som er en klasse 4-vej, der primært betjener de boliger der støder op til vejen. Varetilkørsel til Rygårdcentrets varegård foregår primært fra Torkel Badens Vej. Opførelse af 40 nye plejeboliger forventes ikke at give anledning til væsentlige ændringer i det nuværende mønster for varelevering. Der er 10 parkeringspladser beliggende i det i lokalplanen fastlagte byggefelt. Lokalplanen fastlægger, at den nederste etage skal indrettes med 10 parkeringspladser. Rygårdcentret oplyser, at der er en betydelig uudnyttet kapacitet i den nuværende forsyning med parkeringspladser. Der er således ikke behov for anlæg af yderligere parkeringskapacitet. FREDNING OG BEVARINGSPLANLÆGNING I kommuneplan 2005 udpeges bevaringsværdige bygninger. Udpegningen er sket i overensstemmelse med den bygningsvurdering der fandt sted i 2004 i forbindelse med udarbejdelse af Gentofte, atlas over bygninger og bymiljøer. Her er kun registreret bygninger opført før Rygårdcentret, opført i af arkitekterne Ejlers & Graversen, er et tidstypisk eksempel på plejehjemsbebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet - i helhedsgrebet såvel som detaljen. Bebyggelsen udgøres af et system af vinkelformede bygningslænger der knyttes sammen til et kompakt bygningskompleks der lukker sig om åbne og lukkede atrier. De 2-etages bygningslænger er udført i gule mursten og hvide vindues- og træpartier. Tagene er beklædt med tagpap og har ensidig taghældning. På den baggrund er den eksisterende bebyggelse fastlagt som bevaringsværdig. Det betyder at bebyggelsen ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Dette gælder også dør-, vindues- og altanudskiftninger, ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og -udformning i øvrigt. En række sunde og karakterfulde træer som hestekastanie, robinie og sukkerløn optræder i et smukt samspil med den bevaringsværdige plejehjemsbebyggelse. Træerne udpeges som bevaringsværdige og væsentlige indgreb må ikke ske uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. MODERNISERINGSPLAN FOR ÆLDRE- OG PLEJEBOLIGER Gentofte Kommunalbestyrelse vedtog i marts 2005 at igangsætte en større moderniseringsplan på ældre- og plejeboligområdet, den såkaldte Moderniseringsplan II, som indebærer, at et større antal små og utidssvarende boliger nedlægges og erstattes af større og mere handicapvenlige ældreboliger efter almenboligloven. Udvidelsen af Rygårdcentret spiller en central rolle i moderniseringsplanen, fordi de nye boliger her vil skulle fungere som erstatningsboliger, for de boliger der bliver nedlagt i forbindelse med de planlagte ombygninger andre steder i kommunens plejecentre. 6

9 Rygårdcentret er det eneste af kommunens plejecentre, hvor der overhovedet er fysisk plads til at opføre nye boliger. Byggeriet her er derfor første nødvendige led i en længere kæde af anlægsarbejder, der skal finde sted over de næste 4-5 år. VARMEPLANLÆGNING I henhold til lov om varmeplanlægning har Gentofte Kommunalbestyrelse vedtaget planer for varmeforsyningen i kommunen med delplan for kraftvarmeforsyning og delplan for naturgasforsyning. Hovedparten af lokalplanområdet skal forsynes med kraftvarme i henhold til delplan for kraftvarmeforsyning. AFVANDINGSFORHOLD Med henvisning til de generelle leveringsvilkår må det samlede afløb ikke overstige den vandmængde, der svarer til de afløbskoefficienter, der er fastsat i kommunens spildevandsplan. MILJØVURDERING Lokalplanens gennemførelse i form af opførelse af en plejehjemstilbygning vil altid have lokale miljømæssige konsekvenser i form af merforbrug af vand, el, varme, spildevand samt give øget affaldsmængde set i forhold til en 0-løsning. Samtidig er der positive miljøkonsekvenser i form af bedre fysiske rammer for plejehjemsbeboerne og centrets medarbejdere. De miljømæssige konsekvenser ved en realisering af lokalplanens bestemmelser vurderes imidlertid kun at have begrænset effekt på områdets miljø lokalt og ingen regional miljømæssig betydning. Der er på den baggrund ikke fundet anledning til gennemførelse af en miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. NATURBESKYTTELSE Lokalplanområdet er ikke omfattet af naturbeskyttelseslovens beskyttelses- og byggelinier. SKOVLOVEN, FREDSKOV Jægersborg Statsskovdistrikt har den 13. juni truffet afgørelse om ophævelse af fredskovspligten på et ca. 0,3 ha stort areal beliggende i lokalplanområdets nordlige del. Danmarks Naturfredningsforening påklagede afgørelsen. Med brev af 15. november 2007 har Naturklagenævnet meddelt, at man stadfæster Jægersborg Statsskovdistrikts afgørelse, idet der ikke foreligger særlige hensyn, der taler for at meddele afslag til den ønskede ophævelse af fredskovspligten med henblik på en nødvendig udvidelse af en institution, der tjener et almennyttigt formål. Ej heller at stille krav om etablering af erstatningsskov. 7

10 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Kommunalbestyrelsen. 8

11 LOKALPLAN 304 for Rygårdcentret I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område: 1 FORMÅL Det er lokalplanens formål: at fastlægge områdets anvendelse til offentlige formål, sociale institutioner, at give mulighed for opførelse af plejeboliger som led i realisering af kommunens moderniseringsplan på ældre- og plejeboligområdet, at placering og udformning af ny bebyggelse sker under hensyntagen til den bevaringsværdige plejehjemsbebyggelse, gadebilledet mod Hellerup Kirkegård og villabebyggelsen på Torkel Badens Vej, at sikre bevaringsværdig bebyggelse og træer. 2 OMRÅDET Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag og omfatter matr. nr. 9 an, Gentofte samt alle parceller, der efter den 1. december 2007 udstykkes fra den nævnte ejendom. 9

12 3 ANVENDELSE 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til offentlige formål, sociale institutioner i form af plejehjem. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer og lignende installationer til sikring af den nødvendige energiforsyning. 4 UDSTYKNING Der må ikke ske yderligere udstykning. 5 VEJ, STI OG PARKERING 5.1 Adgang til lokalplanområdet må kun ske som vist på kortbilaget. 5.2 Den nederste etage på den i 6.2 muliggjorte bebyggelse skal indrettes med 10 parkeringspladser. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige Ny bebyggelse skal placeres inden for det på kortbilaget viste byggefelt. De på kortbilaget viste træer indenfor byggefeltet skal søges bevaret. 6.3 Indenfor det fastlagte byggefelt kan der opføres bebyggelse i højst 3 etager med en bygningshøjde der ikke overstiger 11,5 meter målt fra terræn. 6.4 Udenfor det i 6.2 fastlagte byggefelt kan der opføres mindre tilbygninger, cykelskure, overdækninger, udvendige trapper, transformerstation og lignende, som har tilknytning til områdets anvendelse. 7 BEVARING AF BEBYGGELSE OG BEPLANTNING 7.1 De på kortbilaget viste bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Dette gælder også dør-, vindues- og altanudskiftninger, ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og udformning i øvrigt. 7.2 De på kortbilaget viste bevaringsværdige træer skal bevares og væsentlige indgreb må ikke ske uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Til udvendige bygningsflader må der ikke anvendes former, materialer eller farvesætninger, som virker skæmmende. Udvendige bygningsflader mod Torkel Badens Vej må ikke fremstå i hvide eller meget lyse farver.materialer der fremstår blanke eller reflekterende må ikke anvendes. 10

13 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 De ubebyggede arealer der ikke benyttes til parkering, gårdsplads eller lignende skal fremstå som beplantet grønt område/park. 9.2 Der må ikke indrettes parkering i en afstand af mindst 20 meter fra lokalplanområdets grænse mod Niels Andersens Vej. 9.3 Der skal etableres træbeplantning i princippet som vist på kortbilaget. Træbeplantningen skal holdes således, at den ikke overstiger en højde på 11,5 m målt fra terræn. 10 LEDNINGS- OG ANTENNEANLÆG 10.1 Nye elledninger i området, herunder ledninger til intern vejbelysning, skal udføres som jordkabler Inden for området må fritstående antenner og parabolantenner med en diameter over 1 meter kun opstilles på terræn. Højden må ikke overstige 1,8 meter og de skal placeres i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod naboejendom og mindst 10 meter fra skel mod vej Tagantenner må ikke gives en højde på mere end 2,5 meter over den enkelte ejendoms højeste bygningsdel Andre placeringer og udformninger af tagantenner og parabolantenner med en diameter over 1 meter, kræver Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Forinden ny bebyggelse tages i brug til støjfølsom anvendelse, skal Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser være overholdt. I følge vejledningen er støjgrænseværdierne for vejtrafik 55 db(a). Støjforanstaltninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledninger nr. 3/1984, Trafikstøj i boligområder. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, i henhold til planlovens 18 kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at disse ikke er i strid med principperne i planen. 11

14 Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Gentofte Kommunalbestyrelse den 28. april Hans Toft (sign) Lis Bjerremand (sign) Nærværende lokalplan begæres i henhold til 31, stk. 2 i lov om planlægning tinglyst på den i 2 omtalte matrikelnummer: 9an Gentofte, samt alle parceller, der efter den 1. december 2007 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Gentofte Kommune, Plan, den 8. maj Lis Bjerremand Sign) Michael Holst (sign) Offentliggjort den 7. maj Tinglyst den 19. maj

15 175 54A 9eu 9cx NORD 2A 9by 2 9iu 9bæ 3 9bø 9bg 16 9bx 4 9bh 5 9bv 6 9bi 7 9am 24 9an bu 9bt 9bs 9br TORKEL BADENS VEJ 9 9bk 9bl 9bm b 9bq 16 9bn 15 9aø 8kc 8ay 13B 13A 8kd 11B 8ke 11A NIELS ANDERSENS VEJ 7B 900 9bp 9bo ca ax 9aæ 9az 8ks 4 8hæ 6 8kf KORTBILAG Lokalplan 304 for Rygårdscentret 9B 8kg 8kh 8ki 7A 8x 5A 5B 8ky N 9ay 8y 8z MÅL 1:1.500 Lokalplanområde Byggefelt Bevaringsværdigt bebyggelse Vejadgang Bevaringsværdigt træ Træer der søges bevaret Ny træbeplantning GENTOFTE KOMMUNE, PLAN 2008

16 Gentofte Kommune Rådhuset, Bernstorffsvej Charlottenlund LOKALPLAN 304 FOR RYGÅRDCENTRET